《民事审判指导与参考》指导性案例集成五物权编.docx

1、民事审判指导与参考指导性案例集成五物权编民事审判指导与参考指导性案例集成（五）物权编编一、民事审判指导与参考指导性案例集成（五）物权小区一层业主拆墙改门、搭建台阶是否构成侵权（ 34 辑）案情摘要】2004 年李某购买了某小区 3 号楼 1 门 102 室， 购买协议约定双方应当遵守国家及当地的规定对楼房进行 管理和维修，装饰及改造。其后李某与物业公司签订了物业 管理维修（装修）协议，约定李某应当遵守建设部建筑物 装饰装修管理规定 及家庭居室装饰装修施行管理办法 违反规定李某承担全部责任，物业公司有权要求回复原状。李某不得改变用途，不得擅自侵占共有部位。协议明确承重 结构（包括外墙墙体、基础等

2、为共有部位。李某 2005 年 2月取得个体工商户找找， 经营场所为其住宅地址。 2005 年 7月将其住宅一间居室的窗户下面的墙拆除，改建为食品销售 处的进出门， 并且搭建了台阶。 物业公司要求李某恢复原状， 李某认为对于窗户以下多少米是共有部位不明确，而且获得 了营业执照，不同意恢复。法院处理】一审法院认为李某侵犯了住宅共有部位，按照 法律规定及合同约定，物业公司有权要求李某恢复原状。判 决恢复原状。双方未上诉。最高法院民一庭意见】依照法律规定及双方合同中对住宅共有部位和自用部位的界定，李某擅自拆窗改门、搭建台阶 的行为侵占了住宅的共有部位，超出了正当行使权利的界限， 妨碍了物业公司的正常

3、管理秩序，属于侵权行为。依照法律 及合同约定，物业公司有权要求李某拆除搭建的台阶、恢复 原状。人民法院应依法支持物业公司的诉讼主张，对李某的 侵权行为予以纠正。部分业主以违反法定程序为由请求撤销业主大会决定，人民法院应否受理（第 34 辑）案情摘要】某小区建筑外墙面及楼道墙面脱落严重，业主 大会经研究决定筹资进行粉刷， 决定作出后， 23 户业主以业 主大会决定违反法定程序为由，向法院起诉要求撤销该决定。法院处理】一审法院认为本案不属于人民法院民事案件范主起诉。二审认为现行法律并未将此类纠纷排除在人民法院 审理范围，裁定撤销一审裁定，指定一审法院审理本案。最高法院民一庭意见】业主以违反法定程序

4、为由侵权撤销 业主大会作出的决定，人民法院应当受理并对业主大会所做 决议的是否符合法定程序进行审查。居民住在外墙面所有权属于谁 （第 35 辑）案情摘要】李某、王某及张某住某小区，三人自有住房均位于该小区临街楼房三层，彼此为邻，临街的一、二层被建 设银行购买用于经营日常业务。 2007 年 11 月建设银行与李 某、王某及李某签订合同，约定银行在三人住宅外墙面挂银 行招牌，年租金 2 万元。租金从 2008 年 1 月 1 日开始支付。2007 年 12 月银行在外墙面挂上招牌， 2008 年 1 月 1 日支 付 2 万元租金给三人。小区业主委员会得知后，要求三人将 租金交给业委会，三人不同

5、意，全体业主 100 户向人民法院 起诉要求收益归全体业主。法院处理】一审法院认为银行没有使用其他业主的墙面， 判决驳回原告的诉讼请求。二审改判支持了原告的诉讼请求。最高法院民一庭意见】依照物权法第 70 条规定，居 民住宅小区的外墙面不属于专有部分，单个居民对与其专有 部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区的外墙 面属于全体业主所有。居民住宅小区对对其紧密相联的外墙 面拥有合理使用的权利，这一权利是业主专有权利的合理延 伸。合理使用的标准有二：一是不以盈利为目的，而是为了 更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部 分的安全，同时又不损害小区其他业主的共有利益。业主对 与其

6、紧密相联的外墙面合理利用也要符合市政管理的规定， 同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。小区 内独栋别墅的外墙面属于独栋别墅的所有权人。有物权的证明（第 38 辑）案情摘要】 2000 年 9 月吴某与中海信公司签订了商品房 买卖合同，购买了该公司开发的两套商品房，总价 770 多万 元，吴某与银行签订了贷款合同，贷款 616 万元，期限 20年。 2002 年 11 月郑某与吴某签订协议，内容为吴某购买的2 套住房实际为郑某，因郑某无户口不具备购买条件，以吴 某名义购买，实际付款人是郑某，吴某对房屋不享有权利也不承担风险。同时因该房屋在吴某名下，为了出租经营该房年 3 月房管局向吴

7、某颁发了房产证。因双方发生争议，郑某 向法院起诉，要求确认上述房产归其所有。诉讼中郑某提供 了吴某名义的存折，购房发票原件，明确陈述了贷款银行及 每月还款的情况， 吴某对付款的时间、 数额、地点不能陈述， 对存折开户日期也陈述错误。吴某认为购买了房屋，取得了 产权证书，双方签订的协议无效，双方属于债务纠纷，不能对抗吴某取得所有权。审认为吴某取得产权证书，可以推定是权利人，但是依据 双方的协议、发票等证据，可以证明吴某取得上述房屋所有 权系受郑某的委托，郑某享有事实上的所有权，郑某有权要 求吴某注销产权登记，将房屋变更登记至郑某名下，驳回吴某上诉，维持原判。最高法院民一庭意见】根据物权法第 17

8、 条的规定， 不动产权属证书是权利人享有不动产的证明。该证书是权利 的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况 不一定完全吻合。原告认为该权属证书记载的权利人错误， 对该不动产主张权利的，有责任提供证据加以证明。如果证 据足以证明原告才是真正的权利人的，应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利，支持原告的诉讼请求。者章程的效力问题（第 41 辑）案情摘要】原告 834 人，被告 38 日均为某商厦的业主， 某商厦的业主在其内部有 1344 个商铺。 2002 年 1 月 25 日 业主正式开始经营， 2004 年 10 月召开了首届业主大会，制 定了章程和公约 ，章程第 11 条规定

9、：“业主代表 大会作出的修改业主委员会章程、业主公约、业主代表大会 议事规则，选聘、解聘或者变更物业管理企业，专项维修基 金使用和统筹方案的决定，分担业主委员会活动经费重大事 项的，必须经全体业主所持投票权的 2/3 以上表决通过。对般事项的决定须经业主代表大会与业主代表 1/2 以上通过。物业管理企业与经营管理企业，并与物业管理企业与经营管理企业订立、变更物业管理聘用合同和经营管理委托合 同”第24条规定：“业主委员会经营管理有关事项需由拥 有本楼宇内所有房产权和经济利益相同的业委会委员商议 通过后形成方案，提交业主代表大会表决通过。”公约约定了物业和经营管理的问题，第 3 条规定：由业 委

10、会根据业主代表大会的授权，征求本楼宇在内所有房产权 和经济利益相同的 业主意见，表决通过后以合同形式分楼 宇所有权分别委托一个经营管理公司实施统一专业化经营 管理服务。业主委员会可以通过招标或者其他方式选聘经营 管理公司，并与业主代表大会选定的经营管理公司订立、变 更或者解除委托管理合同。选聘的经营管理公司有权对商场 布局进行统一设计、统一布局、统一经营、统一管理，统 财务核算。选聘的经营管理公司不得改变本楼宇内原有的设 计经营方案。2006 年 9 月根据部分业主提议， 业主对 章程 和公约”“业进行修改，在章程 11 条后增加“业主委员会可以根据多 数业主意见， 授权经营企业对整体布局进行

11、调整和招商。主委员会设立监督组，对经营管理企业的招商、财务、现场 管理等进行监督管理。”章程 24 条后增加“业主委员会所 授权聘请的经营管理企业对教育布局进行统一招商、统一布 局、统一经营、统一管理，统一财务核算。”公约第 3条“选聘的经营管理公司不能改变本楼宇内原有设计经营方案”改为“选聘的经营管理公司不能改变本楼宇内的设计建设2005 年商厦存在部分业主自营， 部分业主委托经营的情况，2007 年 7 月业委会根据大多数业主的意见与某经营服务有 限公司签订 委托经营管理合同 ，明确鉴于 1344 个铺位业主中1188 个业主与服务公司签订了委托经营合同，超过了2/3 ，根据公约第三条的约

12、定，业主委员会与服务公司签 订合同。到开庭前总计 1190 个业主与服务公司签订了委托 经营合同。因部分业主不同意将铺位交付服务公司，原告起 诉要求确认章程 、公约有效，确认业主委员会与服务 公司签订的委托经营管理合同有效。被告认为业主自营 还是委托经营，不属于物业管理范畴，要求撤销章程及公约，委托经营管理合同无效。法院处理】一审认为章程和公约订立、修改符合 规定，业主应当受到章程和公约的约束，判决章 程、公约 和委托经营管理合同 有效。被告不服上诉。最高法院民一庭意见】根据物权法第 76 条的规定， 经营性用房的专有部分具有方式不属于业主大会的共同决 定事项。业主公约或者章程作出的该专有部分

13、是自主经营还 是委托经营，由全体业主按照少数服从多数原则投票共同决 定的约定无效。业主大会根据该公约或者章程作出委托经营 的决定后，业主委员会与他人签订的委托经营合同，对未同意或者追认的业主不发生法律效力。地使用权（第 41 辑）案情摘要】某小区的东西南三面有围墙，被面楼宇的一层 作为商业，没有围墙。开发商开发该小区后又开发了某国际 商务中心，与小区隔一条马路。 2006 年 9 月开发商在小区 内及东侧开凿水源热泵抽灌井，为商务中心提供用水服务， 部分井口距建筑物不足 20 米。2007 年小区业委会、 开发商、 物业公司、施工单位及部分业主代表进行沟通，签署会议纪 要，明确批发商及施工单位

14、打井施工必须取得评估报告和合 法手续，在全体业主及开发商达成一致意见后才可以继续施 工。政府部门向开发商出具了处罚决定，认定凿井行为未获 得许可，要求纠正违法行为，补办手续，同时罚款。小区业 委会起诉要求批发商停止违法建设水井，恢复原状。法院处理】一审法院认为开发商凿井危机建筑安全，判决 恢复原状，开发商上诉，二审明确小区内的土地使用权属于 全体业主，开发商在小区内凿井侵害了业主的土地使用权， 驳回上诉，维持原判。最高法院民一庭意见】小区业主在购买房屋时，一并取得 建筑物区分所有权和建设用地使用权。建设用地使用权由该 小区内的全体业主对小区规划范围内的公共空间占用的土地共同享有，其权利基于地表

15、、地下和地上，并在该领域内 排除他人的侵害和干预。当小区内的替代使用权遭受侵害时， 业主委员会有权代表小区全体业主向人民法院提起侵权诉 讼，要求行为人停止侵害、 消除危险、 排除妨碍、 赔偿损失，保护小区业主共有的小区土地使用权。有质权（第 44 辑）案情摘要】李某向刘某借款 5000 元，双方签订合同，李 某以其一头牛作为质押交付给刘某，但是过了几天，刘某觉 得养牛麻烦，双方又签订合同，以李某向刘某借牛的形式继 续占有该牛。 后来，李某因结欠另一债权人张某的借款 12000元，法院支持了张某的诉讼请求，法院执行无其他可供执行 财产，于是对牛强制执行，刘某知道后提出书面异议，主张享有质押权。管

16、理法律未做规定，因此刘某让人对牛享有质权，裁定中止 对牛的执行，张某不服裁定，向法院提起诉讼，一审法院审 理认定因刘某将牛交还给李某，判决刘某不再享有质押权。刘某不服上诉，二审维持一审判决。最高法院民一庭意见】依据物权法第 208 条第 1 款和212 条的规定，质权人将质押财产交回给出质人后不再享有质权。不宜判决分割使用权（第 47 辑）案情摘要】田青禾和田青穗系田成山的养子和养女，二人 之间并无血缘关系。 2009 年、2010 年田成山夫妻先后死亡， 无遗嘱，其法定继承人没有分割遗产。田青禾之母遗嘱将其 名下全部房产指定孙子田瑛继承。田成山夫妻只有一幢小楼， 有 7 个可居住房间，但是只

17、有一个通道， 没有独立的卫生间， 只有一个厨房，不具备分拆使用和内部分割后单独进行产权 登记，办完养母丧事后，田青禾、田青穗和田瑛登记为三人共有。后三人因争议，田青穗起诉，要求分割共有房产。万元，田青禾、田青穗和田瑛各占 1/6 ， 1/6 ，2/3, 但是田青 禾、田青穗无力支付 83.37 万元，遂判决由田青穗分割一间 房屋，共有卫生间、厨房和走道。三人均不服，二审判决田 青穗名下的份额归田青禾所有，田青禾分四年支付 83.37 万 元。最高法院民一庭意见】按份共有人请求分割按份共有的不 动产，人民法院应当依照物权法第一百条确定的原则予 以处理。分割时，要考虑房屋是否在构造上、使用上和登记

18、的独立性。根据一物一权的原则，对于不符合分割标准的不动产，应当折价 H 这拍卖、变卖取得的价款予以分割。不 能保持按份共有的前提下，对不动产各部位的使用权进行分割。辑）案情摘要】 2005 年 11 月甲公司与乙公司签订合作协议， 约定甲公司提供资质并且同意乙公司使用甲公司的银行账 户进行结算，甲公司为乙公司开具发票后每吨加收 8 元作为 利润。协议签订后，乙公司实际使用了甲公司银行账户，进 行煤炭经营。 2007 年 1 月因甲公司拖欠丙公司 230 万元， 丙公司向法院起诉并且申请财产保全，法院将甲公司账户内150 万元予以冻结， 2007 年 6月法院判决甲公司支付丙公司欠款 230 万

19、元及利息，判决生效后丙公司申请强制执行，法 院 2008 年 4 月将 150 万元扣划至法院账户。乙公司 2008年 4 月提出执行异议，法院裁定驳回。乙公司提出执行异议 之诉，要求确认账户内的 150 万元属于乙公司所有。法院处理】一审法院认为虽然借用账户协议违反规定，但 是不影响合同效力，该账户虽然是甲公司的，但是实际控制 人是乙公司，因此该账户的资金归乙公司所有。丙公司不服 上诉，二审认为乙公司不能取代甲公司取得账户所有人的地 位，乙公司以甲公司名义经营，相对人仍然需要向甲公司主张权利，甲公司仍然需要对外承担责任。双方借用账户协议 不能产生对抗第三人的效力，人民法院可以对该账户资金进

20、行执行，撤销一审判决，驳回乙公司诉讼请求。最高法院民一庭意见】当事人通过签订账户借用协议等形 式，导致名义存款人与实际存款人不一致时，如果名义存款 人的债权人主张该账户内的资金作为名义存款人的责任财 产清偿债务，除非法律有特别规定，应当按照账户记载的存 款人认定账户内资金的归属。如何认定金融机构“贷新还旧”时抵押权的设立时间（第 56 辑）案情摘要】 2007 年 12 月晟欣公司向齐鲁银行贷款 7000登记。 2008 年 2 月晟欣公司将大楼整体出租给利群公司，2009 年 12 月晟欣公司再次与齐鲁银行签订了 7000 万元借 款合同，性质为欸“贷新还旧”，双方于 2009 年 12 月

21、 28 日 办理了抵押权注销手续并且重新办理了抵押登记。 2012 年 2月因晟欣公司逾期还款，齐鲁银行要求行使抵押权，大地公 司在拍卖中竞得该房产，随后通知利群公司搬迁，利群公司 拒绝，称租赁在先，抵押在后，租赁合同继续履行。大地公 司起诉至法院。法院处理】一审法院认定 2007 年 12 月和 2009 年 12 月月设定，早于租赁，判决利群公司 30 日内搬迁。利群公司 不服上诉， 二审认定原抵押债权消灭， 附属的抵押权也消灭， 自 2009 年 12 月重新获得抵押权， 该抵押晚于利群公司租赁， 判决撤销一审判决，驳回大地公司诉讼请求。最高法院民一庭意见】金融机构“贷新还旧”，尽管新贷

22、款 与旧贷款之间存在牵连，抵押物也是原有的物，但应当认定 是以新债偿还了旧债，旧的债权及其所附抵押权消灭，新的 抵押权自重新办理抵押登记时设立。债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何（ 58 辑）案情摘要】 2009 年 9 月 9 日陈某向廖某借款 4.5 万元， 约定 2009 年 9 月 14 日归还，到期陈某未归还。 2009 年 9月 15 日陈某出具承诺书，承诺因到期不能归还借款，借款 自动转为房款，注明了房屋地址，房价 371440 元，陈某在 廖某提供的买卖合同文本落款处签字，并且出具收条，言明 收到房款 5 万元。2010 年 4 月陈某将房产证书交付给廖某，2011 年 8 月廖某诉至法院要求将房屋过户至其名下。陈某 辩称仅仅是委托廖某出售房屋。法院处理】一审判决双方已经形成买卖房屋的合意，判决 支持廖某的诉讼请求，二审认为廖某没有在合同上签字，且 物权没有转移,双方是借款关系,判决驳回廖某的诉讼请求。【最高法院民一庭意见】债务清偿期限届满后当事人达成以 物抵债协议，在尚未办理产权转移手续前，债务人反悔不履 行抵债协议，债权人要求继续履行以物抵债协议或者要求确 认所抵之物归自己所有的，人民法院应当驳回其诉讼请求, 但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法 院应当继续审理。