霄云路8号院保修期内返修管理办法915.docx

1、霄云路8号院保修期内返修管理办法915霄云路8号工程质量维修管理办法（草案）1. 目的为了确保霄云路8号维保期内工程质量维修作业的顺利进行，提高业主对本项目的满意度，根据地区公司的交楼维修管理办法和新的交楼程序，结合以往公司的交楼经验，特制定本管理办法，本办法适用于本项目交楼期间及维保期内的所有维修管理。2. 设立备用金2.1 项目公司预备专门用于维修的备用金，其金额不低于人民币八十万，专款专用，专人审核批准。2.2 维修备用金用于部分供应商不履行售后维修责任的或有争议的，及紧急维修时采购物料所用，包括项目维修队所发生的其他物料及人工等费用等。2.3 在保修期内所发生的备用金金额，从责任单位维

2、保金内扣除且通过内部财务流程等手续转入备用金。2.4 以此循环方式使用备用金，达到解决因资金问题而拖延或无法完成维修作业的问题。2.5 备用金使用严格执行公司备用金审批制度。3. 成立工程质量维修服务部 3.1 维修服务部领导2 名组长1名，由项目公司总经理担任；副组长1名，由物业公司项目总经理担任；3.2 维修服务部现场协调人4名3.2.1 协调负责人2名由项目工程部副总经理和物业项目工程部经理担任。3.2.2 专职维修协调人2 名由项目工程部1人，物业工程部1人担任。3.3 设立现场维修服务办公室为促进维修工作快捷、顺畅进行，项目工程部专职协调人派驻物业管理中心现场，与物业专职协调人同处一

3、室，现场办公。3.4 维修施工队伍3.4.1由总包、各施工单位及供货商组成，负责所有责任范围内维修项目的施工。3.4.2第三方维修队伍由项目公司选聘或指定一支专职维修施工队伍，第三方维修队伍必须服从维修小组的工作安排。3.4.3 物业管理中心负责为维修施工人员提供工作间，为第三方维修人员提供工作间与生活用房等。3.5维修服务部组织架构图：组长1人项目总经理副组长1人物业项目总经理协调负责人2人项目工程部副总理物业工程部经理专职协调人2人项目工程部专职协调人物业工程部专职协调人维修施工单位：1.施工单位及供货商维修人员2.第三方专职返修队伍4. 维修服务部工作职责4.1 维修服务部必须执行本办法

4、、地区公司维修管理办法和工程管理办法的各项条款，全面负责所移交范围内的维修工作，并及时向业主通报维修进展情况，保证不出现因维修引起的业主纠纷；4.2 维修施工过程中维修服务部所有成员及维修施工人员有责任保证维修现场的文明施工及成品保护，严格按照本办法及物业公司的相关规定（服装、出入园区、园区安全等）进行工作；4.3 维修服务部负责按本办法及公司的管理制度对承包范围内的各环节工作进行管理、协调和向相关领导反映现场实际情况并保证真实可信；4.4 项目工程部专职维修协调人与物业管理中心工程部专职维修协调人同室办公，快速处理维修中的各类问题并及时总结、汇总维修工作情况，定期上报维修服务部领导；4.5

5、每周五下午14：00定期召开维修专题会议，总结本周维修工作情况，协调各方维修单位在维修过程中出现的困难；4.6 维修服务部领导职责4.6.1 全面负责移交范围内所有维修事宜的协调处理工作；4.6.2 全面负责维修疑难事宜协调、洽商工作；4.6.3 全权协调处理业主因维修工作带来的各种索赔及索赔额度的审批工作；4.6.4 负责第三方维修单位的确认、最终结算审批工作；4.6.5 负责维修备用金的审批，并严格执行备用金的审批制度；4.7 维修协调负责人职责4.7.1 负责移交范围内所有维修事宜的协调处理工作；4.7.2 负责疑难事宜的汇总、上报、跟进工作；4.7.3 负责第三方维修单位的指定及维修工

6、程量的确认工作；4.7.4 专职维修协调人全面负责对接所有维修的协调、安排、跟进工作；4.7.5 集中入住维修期间于每日上午 10：00 时前将前一天维修完成情况报送物业管理中心工程部，由物业管理中心工程部汇总后报送维修服务部领导；4.7.6 保修期间于每周五上午 11：00 时前将一周维修完成情况报送物业管理中心工程部，由物业公司工程部汇总后报送维修服务部领导。4.7.7 专职维修协调人负责收集、汇总统计、上报所有维修进展情况并按时上报；4.7.8 专职维修协调人负责维修疑难事宜及时发现、汇总、上报、跟进工作；4.7.9 专职维修协调人负责备用金的申请，并保证其真实性；4.7.10 专职维修

7、协调人负责第三方维修工作安排，并跟进所有相关事宜；4.7.11 专职维修协调人负责第三方维修工作的签证工作；5. 维修施工人员管理5.1所有维修人施工人员必须统一着装，并佩戴明显标识。（服装为橘色马甲，字样为保修单位，由物业公司提供）5.2 所有维修施工人员凭维修单和物业管理部发放的“施工人员出入证”出入小区及需要维修的房间。5.3 所有维修施工人员必须遵守物业公司的接报修流程、小区出入管理规定、园区安全规定及入户维修服务流程及标准。5.4 所有维修人员必须配备统一工具箱，工具箱内除备有相关工具外，还应备有抹布、垫布，如进行打孔开洞工作，必须备有专用吸尘打孔器（可向物业借用）。6. 维修工作流

8、程6.1 物业客户服务中心负责业主的接报修统计及记录，并发单（一式三联）至物业工程；6.2 物业工程人员接单后进入现场查看情况，如记录有误，补充完整后由物业专职协调人发单至项目工程专职维修协调人处；6.3 项目工程专职维修协调人收单后签字确认，第一联由物业专职协调人带回交物业客服中心存档，并记录相关维修内容进行维修跟进；6.4 项目工程专职维修协调人根据维修内容确定责任单位进行维修并及时跟进维修情况；6.5 维修过程中如出现疑难问题及维修期限问题，由项目工程专职维修协调人及物业专职维修协调人沟通后，共同与业主进行商榷及答复。维修施工人员不可随意承诺业主任何问题； 6.6 维修完成后，由业主签字

9、确认并选填满意度；如业主不在，由项目工程专职维修协调人及物业专职协调人共同确认后，由物业客服中心通知业主进行验收确认。6.7 维修施工人员维修完成后，留存第二联维修单，将维修单第三、四联维至项目工程维修协调人处；6.8 项目工程维修协调人接到维修完成维单后，留存第二联，将第四联维单至物业协调人处；6.9 物业专职协调人接到维修完成维单后，交由物业客服中心进行回访，业主满意，维修单存档，并在维修记录中进行消项；业主不满意需维修项目，客服中心重新开单，并注明上次维修单日期、业主不满意事项、业主要求等，由物业专职协调人直接发单至项目工程专职维修协调人处，重复以上维修流程；6.10 附维修工作流程图（

10、见下图）物业客服中心接报修并发单（一式三联）物业工程物业工程人员现场确认并补充发单至维修服务部项目工程专职维修协调人签字确认，安排进行施工，并跟进维修进度施工人员进行维修，维修完成后业主不在业主在项目协调人与物业协调人现场确认业主签字确认，并选填满意度客服中心电话通知业主约定日期返单维修服务部消项返单物业工程协调人消项业主不满意业主验收满意返单客服中心回访服中心重新开单，并注明上次维修单日期、业主不满意事项、业主要求等客服中心消项并存档7. 主要维修项目及维修时间序号问 题时限（天）序号问 题时限（天）1门、窗五金件不灵活130厨房串味1-32玻璃胶不顺直131空调不制冷、制热1-53地毯更换

11、132空调风机盘管更换1-54燃气不能使用及泄漏133卫生间镜子破损1-55门锁具维修及更换134弱电设备维修与更换1-56空调漏水135家具补漆及更换1-67开关、插座不牢、不正136地暖不热1-68窗帘导轨不直、变形137衣橱补漆及更换1-69水龙头、洁具长流水138墙面、天花颜色不均1-710五金件维修与更换139石膏线不顺直1-711灯具维修及更换140门扇、门套表面划痕1-812电动窗帘维修与更换141窗台板、门槛石破损1-813踢脚线不直、接口不平1-242石材断裂和明显色差、空鼓1-1014中央吸尘不能使用1-243洗手台面破损1-1015史密斯热水器维修1-244卫生洁具、浴缸

12、更换1-3016壁纸损坏及色差修复1-245洁具、浴缸下水不畅217水柜维修与更换1-246地面倒坡2-518散热器破损、划痕1-247墙、地砖崩棱、空鼓2-519灯不亮、排风扇不转1-248推拉门补漆及维修320铝扣板起鼓、变形1-249天花修复3-521厨房电器维修与更换1-250地暖漏水3-522家用电器维修与更换1-251天面漏水3-1023开关跳闸1-252墙面不平、开裂3-724新风机维修及更换1-253智能家居不能使用525木地板划痕、空鼓1-354室内暗敷管线漏水7-1526外窗漏水1-355卫生间漏水7-1527铁艺油漆1-356门扇更换1028楼梯栏杆扶手油漆等1-357铝

13、合金门窗框、扇更换1029橱柜维修与更换1-358特殊镜子至少30天注：特殊材料（如定制、进口电器配件等）维修更换不低于30天8.维修施工人员及材料一览表8.1 维修人员（前六个月人员配置，视具体维修情况进行增减）1. 人员组成：2. 负 责 人： 3. 负责区域： 4. 联系电话：5. 各专业人员配置：(1)大理石：6人 (2)木 工：6人 (3)铝 合 金：4人(4)电 工：6人 (5)瓦 工：6人 (6)水 暖 工：6 人 (7)油 工：6人 (8)空调工：4人 (9)洁具维修各：1人(10)电器厂家（家用电器、厨房电器）：各1人(11)电梯维修2人 (12)弱电维修2人8.2 材料准备

14、（按照建筑面积及设备设施数量）1. 木门：各5樘 ； 锁具： 各 10把；锁芯：各10把2. 磁砖及石材：各种型号规格 各 5003. 腻子：2吨4. 涂料：各20桶5. 进口电器：按实际交付数量1%6. 家用电器配件：按实际交付数量2%7. 五金配件：按实际交付数量2%8. 外窗玻璃：根据型号按实际交付数量2%9. 窗户五金配件：根据型号按实际交付数量5% 10. 壁纸：各种型号各100011. 开关面板、插座面板及各种控制面板：各种型号各50个12. 洁具配件：根据型号按实际交付数量5%13. 灯具配件：根据型号按实际交付数量2%14. 木地板：根据型号按实际交付数量2%15. 各专业工具

15、及小型材料备足16. 其它材料保证24小时内可到达现场注：以上备件为正常库存保有量，如出现不足，及时补充9. 第三方维修及结算9.1 因责任方拖延维修或其它原因造成维修推迟，根据工程质量保修书相关条款，甲方将指定第三方进行维修。9.2 第三方维修工程量由维修协调小组现场确认，上报维修领导小组批复后进行施工。9.3 第三方维修工程造成价及工期，根据现行北京市房屋修缮工程预算定额、北京市房屋修缮工程工期定额进行结算。10. 处罚条例10.1维修工作因材料、人手问题造成进度缓慢，超过承诺时间引起同一业主投诉三次时（含三次），给与维修单位罚款1000元，每超过一次按上次罚款的总额加倍处罚。10.2维修

16、作业工人因言谈举止、着装、服务态度等受到业主投诉一次罚款50元，同一业主同一原因重复投诉，每重复一次按上次罚款加倍处罚。10.3 维修施工时未按已批准的成品保护方案对成品进行妥善保护的，发现一次视情节轻重罚款200500元，已造成成品损坏的必须照价赔偿，因此造成业主物品损失的，负责损失费用的赔偿。10.4 维修单位无正当理由拒接业主维修单的，每单次罚款500元。10.5维修施工现场要求工完料净、场清人走，凡发现未按此文明施工要求作业的，每次罚款200元，情况特别严重的加倍处罚。10.6向业主承诺的维修完成时间未完成维修任务的，造成的损失，由责任方承担所有费用。10.7同一维修问题在同一维修点上

17、一个月内两次以上（不含两次）重复维修，并引起业主强烈不满，除无条件承担维修费用外，每出现重复维修一次罚款1000元，卫生间漏水每重复一次，罚款10000元，并承担由此造成的所有损失（含业主提出的合理索赔）。附件：维修服务单（见下表）霄云路8号院维修服务单报修日期： 年 月 日 编号：报修人 号楼 单元 室业主姓名联系电话物业开单人：接单人： 月 日 时接单人联系电话要求完成时间月 日 时保修期起止时间预约进场时间月 日 时维修内容： 审核及责任划分（建设单位填写）： 责任单位合同号： 此（维修范围属于施工预留/责任保修/甲方有偿/甲方独立分包/物业有偿）责任， 同意签发。若是施工单位责任，为 单位或班组。 建设单位签发人： 年 月 日已维修内容、发生工程量及维修结果（维修管理员填写）：填写人签名： 建设单位确认签名：维修单位自检维修管理员签名维修操作技工签名业主意见服务态度维修质量完成日期：业主签名：满意好一般差满意好一般差验收签名物业公司：维修施工单位：建设单位：回访情况回访人签名：注：此表一式四联，第一联 物业公司留存联；第二联 维修施工单位留存联；第三联 建设单位留存联；第四联 维修完成确认联，物业公司留存。第一联 物业公司留存