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1、上海房地产市场研究年度报告22页宝龙上海市2011年房地产市场报告（2012年02月）目录第一部分 宏观经济概况 2第二部分 政策分析 2第三部分 市场分析 4 土地市场 4 住宅市场 7 办公市场 11 商业市场 14第四部分 总结 16第五部分 附件 17一、 宏观经济概况全年实现生产总值19195.69亿元，按可比价格计算，比上年增长8.2%。分产业看，第一产业增加值124.94亿元，比上年下降0.7%；第二产业增加值7959.69亿元，增长6.5%；第三产业增加值11111.06亿元，增长9.5%。全年完成全社会固定资产投资总额5067.09亿元，比上年增长0.3%。其中，城市基础设施

2、投资1157.34亿元，比上年下降16.9%；房地产开发投资2170.31亿元，增长9.6%。按产业分，第一产业投资18.62亿元，增长22.6%；第二产业投资1295.83亿元，增长0.3%，其中工业投资1282.91亿元，增长0.2%；第三产业投资3752.64亿元，增长0.2%。全年战略性新兴产业投资507.19亿元，增长9.5%。按经济类型分，国有经济投资1875.48亿元，下降10.5%；非国有经济投资3191.61亿元，增长8%。在非国有投资中，股份制经济投资1349.65亿元，增长16.9%；外商及港澳台投资726.57亿元，增长11.5%。全年第三产业增加值占全市生产总值的比重

3、达到57.9%，比上年提高0.6个百分点。其中：房地产业实现增加值1019.68亿元，比上年下降2.4%,占第三产业增加值比重从2005年的15%下降至9.2%。全年商品房销售面积1771.3万，下降13.8%；其中商品住宅销售面积1473.72万，下降12.6%。二、 政策分析2011 年房地产市场调控为2010 年调控的延续和深化。2011 年，为进一步巩固房地产调控成果，中央升级调控力度，综合运用行政、经济手段，仍以抑制投资投机需求、增加供给为总体思路。行政措施上，限购严厉程度继续加深、范围不断扩大，各地方政府出台年度房价控制目标，实行考核问责制，差别化信贷更加严厉。货币信贷方面，为管理

4、通货膨胀，央行年内加息3 次，提高存准率6 次，货币政策持续紧缩。此外，房产税改革取得新突破。保障房方面，加大保障房建设仍是2011 年的重头戏，2011 年已完成开工建设1000万套保障房任务，中央政府加大保障房融资支持，重视保障房建设质量和公平分配。2011 年12 月，中央经济工作会议指出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。2010 年以来的此轮房地产政策调控，近几个月调控效果开始显现：实施限购城市的投机性需求基本得到抑制，房价过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩，部分房价上涨过快的城市房价开始松动。但是，调控效果还不够明显，部分城市房价过高的状况仍未改变，促使房价

5、反弹的因素依然存在，2011 年12 月中央经济工作会议上中央政府把调控目标由“遏制房价过快上涨”明确为“促进房价合理回归”。图：2011 年主要房地产政策（政策明细见附表1）三、 市场分析1. 土地市场1) 2011年上海市土地市场状况2011年土地供给方面同比年整体呈上升趋势，供给幅数，供给建筑面积，供给占地面积除个别月份同比下降之外，其余同比均是上升。（见表1）表1：2011年土地市场供给明细表月份供应套数同比建筑面积（万）同比占地面积（万）同比2011年1月82-16%611.6418%354.164%2011年2月5832%507.4850%319.2738%2011年3月7131%

6、435.2252%244.7617%2011年4月75-29%398.64-51%263.32-43%2011年5月11242%695.6810%473.7616%2011年6月10874%824.38214%454.33132%2011年7月64106%445.92119%308.18160%2011年8月356%250.4655%148.1331%2011年9月5969%273.8129%177.9932%2011年10月5085%350.0498%218.3648%2011年11月26-28%196.831%119.361%2011年12月68134%376.9865%241.6925%

7、总计80828%5367.0535%3323.3124%数据来源：CRIC2) 2011年上海市土地市场成交状况2011年土地成交方面，成交幅数同比上涨33%、成交建筑面积同比上涨24%、成交占地面积同比上涨17%，而成交总价成为1246.61亿元，同比下滑18%。从国家对土地政策层面，已经产生明显的效果。（见表2）表2：2011年土地市场成交明细表月份成交幅数同比建筑面积（万）同比占地面积（万）同比成交总价（亿元）同比2011年1月5510%417.17-6%255.51-9%71.57-49%2011年2月6559%451.74140%262.5685%132.131257%2011年3月

8、81-12%413.86-26%243.2-27%146.9-25%2011年4月10018%522.48-34%367.72-18%136.45-63%2011年5月10751%852.76134%468.2584%209.54119%2011年6月5310%386.5632%271.4254%52.77-34%2011年7月53130%316.56227%212.5158%100.4804%2011年8月43105%181.9911%119.64-5%21.39-75%2011年9月2827%175.272%118.9954%17.6391%2011年10月39-20%333.8221%1

9、82.47-20%113.07380%2011年11月7685%305.62-15%205.03-24%94.45-76%2011年12月9178%510.2780%351.1174%150.3125%总计79133%4868.0324%3058.417%1246.61-18%数据来源：CRIC3) 2011年上海市各区县土地市场状况土地供给方面，主要以宝山、奉贤、崇明、嘉定、闵行、浦东、青浦、松江等郊区为主，全年供应面建筑面积均超过200万，而市区成交量较少，卢湾、静安、黄浦等正中心区域供应量为零。（见表3）表3：2011年上海各区县土地供应明细区县成交幅数同比建筑面积同比占地面积同比（万）

10、（万）宝山39-26%200.97 -58%116.43-63%长宁5-21.06 -51%10.54-45%崇明2817%278.62 29%254.4832%奉贤16210%773.11 16%520.2212%虹口3200%28.91 551%9.16725%嘉定9671%740.08 90%410.6354%金山10629%624.81 57%468.2148%静安0-0-0-卢湾0-0-0-闵行6391%615.19 78%286.9886%南汇7521%570.92 52%377.0152%浦东67123%379.69 82%189.9868%普陀4-20%71.31 73%30.

11、6385%青浦8162%533.53 53%315.5837%松江60-8%428.10 28%294.564%徐汇620%20.63 2%8.5358%杨浦620%35.16 93%13.48-4%闸北7-13%44.95 -47%16.87-49%黄浦0-0-0-数据来源：CRIC在土地成交方面，主要还是以郊区为主，成交量加大的区县包括宝山、崇明、奉贤、金山、闵行、南汇、浦东、青浦、松江；成交总价方面以嘉定（155.3亿元）、闵行（250.86亿元）、南汇（179.51亿元）三个区最高，但崇明增长迅速2011年全年上涨162%。（见表4）表4：2011年上海各区县土地成交明细区县成交幅数同

12、比建筑面积同比占地面积同比成交总价同比（万）（万）（亿元）宝山432%235.14 -43%130.42 -54%89.52 17%长宁5-17%21.06 -60%10.54 -51%16.33 -66%崇明3357%270.34 49%240.54 60%56.17 162%奉贤18282%653.86 32%476.96 47%83.73 53%虹口2-8.62 44%5.10 232%7.23 -57%嘉定9492%662.75 87%369.22 48%155.30 58%金山10122%597.98 51%456.44 47%22.74 -56%静安0-0-0-0-卢湾-0-0-0

13、-闵行5464%539.41 77%257.83 92%250.86 45%南汇7417%548.67 32%351.51 22%72.87 -23%浦东59103%361.17 85%178.60 44%179.51 25%普陀4-33%71.31 64%30.63 67%56.27 -39%青浦711%452.69 -10%269.34 -19%84.89 -48%松江50-24%339.18 -8%240.35 -23%68.23 -52%徐汇5-20.03 -1%8.24 53%23.10 -2814%杨浦6-36.87 0%14.21 -32%26.21 -16%闸北8-11%48.

14、95 -47%18.47 -50%53.67 -65%黄浦0-0-0-0.00 -数据来源：CRIC2. 住宅市场1) 2011年上海市商品住宅供需状况在严格的政策调控下2011年商品住宅供需关系呈现出供过应求状态，从2011年2月开始，供给面积一直大于成交面积。全年的供需比为1.46，供给大于需求，调控政策起到一定的作用。（见表5）表5：2011年商品住宅月度供需明细月份供应面积（万）成交面积（万）供求比2011年1月52.93104.970.52011年2月39.9517.472.292011年3月109.2138.932.812011年4月115.4263.031.832011年5月11

15、9.5381.991.462011年6月100.1878.611.272011年7月85.9476.881.122011年8月69.3757.571.22011年9月125.356.952.22011年10月60.8946.131.322011年11月89.9949.51.822011年12月97.0855.81.74总计1065.79727.841.46数据来源：CRIC2) 2011年上海市商品住宅成交状况2011年12个月的成交面积，成交套数、成交金额同比2010年同一时期，有涨有跌，但以下滑为主旋律。成交均价每月度与同比下跌的有5个月度，上涨的有7个月；2011年全年，在住宅成交方面，

16、成交面积、成交套数以及成交金额均同比下滑明显，成交面积下滑21.67%，成交套数下滑20.29%，成交金额下滑21.52%，但成交均价基本持平，同比2010年同比上涨0.19%。因此在2011年调控及其严厉的一年中，对上海房地长市场影响巨大，但成交均价还是没有出现下跌，基本持平，消费者仍会保持观望态度。（见表6）表6：2011年商品住宅月度成交明细月份成交面积同比成交套数同比成交均价同比成交金额同比（万）（元/）（亿元）2011年1月104.9756.34%882261.72%2375712.68%249.3876.16%2011年2月17.47-47.07%1602-41.53%213745

17、.56%37.34-44.13%2011年3月38.93-49.36%3477-48.51%223567.31%87.04-45.66%2011年4月63.03-37.85%5818-29.73%22738-5.12%143.32-41.03%2011年5月81.99163.69%7243180.19%22387-9.73%183.55138.02%2011年6月78.61102.82%6908100.29%2245313.52%176.5130.23%2011年7月76.88120.64%6702107.94%2221316.07%170.79156.09%2011年8月57.57-12.7

18、3%4996-15.42%219471.62%126.34-11.31%2011年9月56.95-49.82%4889-51.67%228129.60%129.92-45.00%2011年10月46.13-65.03%3864-65.52%21254-5.37%98.05-66.91%2011年11月49.5-47.74%4351-46.93%21140-9.23%104.65-52.56%2011年12月55.8-60.13%4584-59.93%22305-11.06%124.46-64.54%总计727.84-21.67%11441-20.29%250800.19%1631.32-21.

19、52%数据来源：CRIC3) 2011年上海市各区县商品住宅市场状况各区县商品住宅的成交状况来看，成交量基本处于下滑状态。成交面积出奉贤、青浦之外，其余区县均在下滑，市区下滑严重，长宁下滑72%，黄浦下滑66%、静安下滑75%、卢湾下滑75%、徐汇下滑68%；成交套数除崇明、奉贤、青浦有上涨之外，其余区县均在下滑，下滑明显的仍是市区，长宁下滑74%、黄浦下滑70%、静安下滑80%、卢湾下滑60%、徐汇下滑77%；成交均价方面仅仅宝山、崇明、浦东有下跌，宝山下跌1%、崇明下跌21%、浦东下跌3%，其余区县都在上涨。说明政策已经起到一定作用，远郊的住宅均价已经开始下诶（见表7）表7：上海市各区域商

20、品住宅成交明细区县成交面积同比成交套数同比成交均价同比成交金额同比（万）（元/）（亿元）宝山120.16 -9%11352-8%19505-1%234.37 -9%长宁5.55 -72%341-74%5266342%29.20 -60%崇明15.87 -21%16453%13166-21%20.90 -37%奉贤66.98 3%59294%131245%87.91 8%虹口7.38 -47%689-43%4096012%30.22 -41%黄浦1.99 -66%113-70%7388137%14.67 -53%嘉定110.00 -10%10173-11%168824%185.70 -6%金山2

21、7.40 -18%2564-20%104598%28.66 -11%静安1.51 -75%97-80%6673055%10.07 -61%卢湾1.93 -59%97-60%8590332%16.61 -46%闵行46.30 -44%3773-38%277457%128.47 -40%南汇73.56 -19%6741-19%177549%130.59 -12%浦东55.29 -16%4118-18%35137-3%194.26 -18%普陀20.87 -22%1819-24%3417420%71.33 -7%青浦50.84 6%414015%206761%105.12 7%松江80.00 -36

22、%6557-2093010%167.45 -30%徐汇6.94 -68%397-77%5843146%40.55 -54%杨浦18.41 -21%1184-27%423879%78.04 -15%闸北16.86 -22%1527-24%339269%57.21 -14%数据来源：CRIC3. 办公市场1) 2011年上海市办公市场供需状况2011年上海市办公市场供求关系为供大于求，但全年有6个月的时间是供不应求，说明区域办公市场还是存在一定的需求，全市的供需比为1.3。（见表8）表8：2011年上海市办公供需明细月份供应面积（万）成交面积（万）供求比2011年1月29.8815.161.972

23、011年2月22.779.82.322011年3月31.528.353.782011年4月24.3217.121.422011年5月9.322.670.412011年6月16.9115.421.12011年7月10.1114.060.722011年8月18.3727.180.682011年9月9.9813.790.722011年10月13.217.870.742011年11月42.756.696.392011年12月8.2915.180.55总计237.41 183.29 1.30 数据来源：CRIC2) 2011年上海市办公市场成交状况2011年公成交状况来看，成交面积同为183.29，同比

24、上涨28.58%，成交套数为15007套，同比上涨20.79%成交均价26947元/，同比上涨34.55%，成交金额为493.91亿元同比上涨68.97%；从整体的市场成交状况来看，办公市场良好。（见表9）表9： 2011年上海市办公月度成交明细月份成交面积（万）同比成交套数同比成交均价（元/）同比成交金额（亿元）同比2011年1月15.16-42.60%908-50.25%2654927.41%40.25-26.87%2011年2月9.8-21.32%938-4.67%2520418.62%24.71-6.67%2011年3月8.35-11.42%100716.15%2184117.01%1

25、8.233.65%2011年4月17.1248.31%128827.65%3418361.71%58.53139.82%2011年5月22.67124.99%13829.51%3348486.37%75.9319.32%2011年6月15.4290.01%134929.71%2147648.49%33.12182.15%2011年7月14.0642.77%116626.33%2355448.24%33.12111.64%2011年8月27.18232.18%1960173.36%2645850.44%71.9399.72%2011年9月13.79-26.05%144013.74%2446927.08%33.75-6.03%2011年10月17.8741.26%1