上海房地产市场研究年度报告22页宝龙.docx
《上海房地产市场研究年度报告22页宝龙.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海房地产市场研究年度报告22页宝龙.docx（35页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
上海房地产市场研究年度报告22页宝龙
上海市2011年房地产市场报告
（2012年02月）
目录
第一部分宏观经济概况2
第二部分政策分析2
第三部分市场分析4
●土地市场4
●住宅市场7
●办公市场11
●商业市场14
第四部分总结16
第五部分附件17
一、宏观经济概况
全年实现生产总值19195.69亿元，按可比价格计算，比上年增长8.2%。
分产业看，第一产业增加值124.94亿元，比上年下降0.7%；第二产业增加值7959.69亿元，增长6.5%；第三产业增加值11111.06亿元，增长9.5%。
全年完成全社会固定资产投资总额5067.09亿元，比上年增长0.3%。
其中，城市基础设施投资1157.34亿元，比上年下降16.9%；房地产开发投资2170.31亿元，增长9.6%。
按产业分，第一产业投资18.62亿元，增长22.6%；第二产业投资1295.83亿元，增长0.3%，其中工业投资1282.91亿元，增长0.2%；第三产业投资3752.64亿元，增长0.2%。
全年战略性新兴产业投资507.19亿元，增长9.5%。
按经济类型分，国有经济投资1875.48亿元，下降10.5%；非国有经济投资3191.61亿元，增长8%。
在非国有投资中，股份制经济投资1349.65亿元，增长16.9%；外商及港澳台投资726.57亿元，增长11.5%。
全年第三产业增加值占全市生产总值的比重达到57.9%，比上年提高0.6个百分点。
其中：
房地产业实现增加值1019.68亿元，比上年下降2.4%,占第三产业增加值比重从2005年的15%下降至9.2%。
全年商品房销售面积1771.3万㎡，下降13.8%；其中商品住宅销售面积1473.72万㎡，下降12.6%。
二、政策分析
2011年房地产市场调控为2010年调控的延续和深化。
2011年，为进一步巩固房地产调控成果，中央升级调控力度，综合运用行政、经济手段，仍以抑制投资投机需求、增加供给为总体思路。
行政措施上，限购严厉程度继续加深、范围不断扩大，各地方政府出台年度房价控制目标，实行考核问责制，差别化信贷更加严厉。
货币信贷方面，为管理通货膨胀，央行年内加息3次，提高存准率6次，货币政策持续紧缩。
此外，房产税改革取得新突破。
保障房方面，加大保障房建设仍是2011年的重头戏，2011年已完成开工建设1000万套保障房任务，中央政府加大保障房融资支持，重视保障房建设质量和公平分配。
2011年12月，中央经济工作会议指出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。
2010年以来的此轮房地产政策调控，近几个月调控效果开始显现：
实施限购城市的投机性需求基本得到抑制，房价过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩，部分房价上涨过快的城市房价开始松动。
但是，调控效果还不够明显，部分城市房价过高的状况仍未改变，促使房价反弹的因素依然存在，2011年12月中央经济工作会议上中央政府把调控目标由“遏制房价过快上涨”明确为“促进房价合理回归”。
图：
2011年主要房地产政策
（政策明细见附表1）
三、市场分析
1.土地市场
1）2011年上海市土地市场状况
2011年土地供给方面同比年整体呈上升趋势，供给幅数，供给建筑面积，供给占地面积除个别月份同比下降之外，其余同比均是上升。
（见表1）
表1：
2011年土地市场供给明细表
月份
供应套数
同比
建筑面积
（万㎡）
同比
占地面积
（万㎡）
同比
2011年1月
82
-16%
611.64
18%
354.16
4%
2011年2月
58
32%
507.48
50%
319.27
38%
2011年3月
71
31%
435.22
52%
244.76
17%
2011年4月
75
-29%
398.64
-51%
263.32
-43%
2011年5月
112
42%
695.68
10%
473.76
16%
2011年6月
108
74%
824.38
214%
454.33
132%
2011年7月
64
106%
445.92
119%
308.18
160%
2011年8月
35
6%
250.46
55%
148.13
31%
2011年9月
59
69%
273.81
29%
177.99
32%
2011年10月
50
85%
350.04
98%
218.36
48%
2011年11月
26
-28%
196.8
31%
119.36
1%
2011年12月
68
134%
376.98
65%
241.69
25%
总计
808
28%
5367.05
35%
3323.31
24%
数据来源：
CRIC
2）2011年上海市土地市场成交状况
2011年土地成交方面，成交幅数同比上涨33%、成交建筑面积同比上涨24%、成交占地面积同比上涨17%，而成交总价成为1246.61亿元，同比下滑18%。
从国家对土地政策层面，已经产生明显的效果。
（见表2）
表2：
2011年土地市场成交明细表
月份
成交幅数
同比
建筑面积
（万㎡）
同比
占地面积
（万㎡）
同比
成交总价
（亿元）
同比
2011年1月
55
10%
417.17
-6%
255.51
-9%
71.57
-49%
2011年2月
65
59%
451.74
140%
262.56
85%
132.13
1257%
2011年3月
81
-12%
413.86
-26%
243.2
-27%
146.9
-25%
2011年4月
100
18%
522.48
-34%
367.72
-18%
136.45
-63%
2011年5月
107
51%
852.76
134%
468.25
84%
209.54
119%
2011年6月
53
10%
386.56
32%
271.42
54%
52.77
-34%
2011年7月
53
130%
316.56
227%
212.5
158%
100.4
804%
2011年8月
43
105%
181.99
11%
119.64
-5%
21.39
-75%
2011年9月
28
27%
175.2
72%
118.99
54%
17.63
91%
2011年10月
39
-20%
333.82
21%
182.47
-20%
113.07
380%
2011年11月
76
85%
305.62
-15%
205.03
-24%
94.45
-76%
2011年12月
91
78%
510.27
80%
351.11
74%
150.31
25%
总计
791
33%
4868.03
24%
3058.4
17%
1246.61
-18%
数据来源：
CRIC
3）2011年上海市各区县土地市场状况
土地供给方面，主要以宝山、奉贤、崇明、嘉定、闵行、浦东、青浦、松江等郊区为主，全年供应面建筑面积均超过200万㎡，而市区成交量较少，卢湾、静安、黄浦等正中心区域供应量为零。
（见表3）
表3：
2011年上海各区县土地供应明细
区县
成交幅数
同比
建筑面积
同比
占地面积
同比
（万㎡）
（万㎡）
宝山
39
-26%
200.97
-58%
116.43
-63%
长宁
5
-
21.06
-51%
10.54
-45%
崇明
28
17%
278.62
29%
254.48
32%
奉贤
162
10%
773.11
16%
520.22
12%
虹口
3
200%
28.91
551%
9.16
725%
嘉定
96
71%
740.08
90%
410.63
54%
金山
106
29%
624.81
57%
468.21
48%
静安
0
-
0
-
0
-
卢湾
0
-
0
-
0
-
闵行
63
91%
615.19
78%
286.98
86%
南汇
75
21%
570.92
52%
377.01
52%
浦东
67
123%
379.69
82%
189.98
68%
普陀
4
-20%
71.31
73%
30.63
85%
青浦
81
62%
533.53
53%
315.58
37%
松江
60
-8%
428.10
28%
294.56
4%
徐汇
6
20%
20.63
2%
8.53
58%
杨浦
6
20%
35.16
93%
13.48
-4%
闸北
7
-13%
44.95
-47%
16.87
-49%
黄浦
0
-
0
-
0
-
数据来源：
CRIC
在土地成交方面，主要还是以郊区为主，成交量加大的区县包括宝山、崇明、奉贤、金山、闵行、南汇、浦东、青浦、松江；
成交总价方面以嘉定（155.3亿元）、闵行（250.86亿元）、南汇（179.51亿元）三个区最高，但崇明增长迅速2011年全年上涨162%。
（见表4）
表4：
2011年上海各区县土地成交明细
区县
成交幅数
同比
建筑面积
同比
占地面积
同比
成交总价
同比
（万㎡）
（万㎡）
（亿元）
宝山
43
2%
235.14
-43%
130.42
-54%
89.52
17%
长宁
5
-17%
21.06
-60%
10.54
-51%
16.33
-66%
崇明
33
57%
270.34
49%
240.54
60%
56.17
162%
奉贤
182
82%
653.86
32%
476.96
47%
83.73
53%
虹口
2
-
8.62
44%
5.10
232%
7.23
-57%
嘉定
94
92%
662.75
87%
369.22
48%
155.30
58%
金山
101
22%
597.98
51%
456.44
47%
22.74
-56%
静安
0
-
0
-
0
-
0
-
卢湾
-
-
0
-
0
-
0
-
闵行
54
64%
539.41
77%
257.83
92%
250.86
45%
南汇
74
17%
548.67
32%
351.51
22%
72.87
-23%
浦东
59
103%
361.17
85%
178.60
44%
179.51
25%
普陀
4
-33%
71.31
64%
30.63
67%
56.27
-39%
青浦
71
1%
452.69
-10%
269.34
-19%
84.89
-48%
松江
50
-24%
339.18
-8%
240.35
-23%
68.23
-52%
徐汇
5
-
20.03
-1%
8.24
53%
23.10
-2814%
杨浦
6
-
36.87
0%
14.21
-32%
26.21
-16%
闸北
8
-11%
48.95
-47%
18.47
-50%
53.67
-65%
黄浦
0
-
0
-
0
-
0.00
-
数据来源：
CRIC
2.住宅市场
1）2011年上海市商品住宅供需状况
在严格的政策调控下2011年商品住宅供需关系呈现出供过应求状态，从2011年2月开始，供给面积一直大于成交面积。
全年的供需比为1.46，供给大于需求，调控政策起到一定的作用。
（见表5）
表5：
2011年商品住宅月度供需明细
月份
供应面积
（万㎡）
成交面积
（万㎡）
供求比
2011年1月
52.93
104.97
0.5
2011年2月
39.95
17.47
2.29
2011年3月
109.21
38.93
2.81
2011年4月
115.42
63.03
1.83
2011年5月
119.53
81.99
1.46
2011年6月
100.18
78.61
1.27
2011年7月
85.94
76.88
1.12
2011年8月
69.37
57.57
1.2
2011年9月
125.3
56.95
2.2
2011年10月
60.89
46.13
1.32
2011年11月
89.99
49.5
1.82
2011年12月
97.08
55.8
1.74
总计
1065.79
727.84
1.46
数据来源：
CRIC
2）2011年上海市商品住宅成交状况
2011年12个月的成交面积，成交套数、成交金额同比2010年同一时期，有涨有跌，但以下滑为主旋律。
成交均价每月度与同比下跌的有5个月度，上涨的有7个月；
2011年全年，在住宅成交方面，成交面积、成交套数以及成交金额均同比下滑明显，成交面积下滑21.67%，成交套数下滑20.29%，成交金额下滑21.52%，但成交均价基本持平，同比2010年同比上涨0.19%。
因此在2011年调控及其严厉的一年中，对上海房地长市场影响巨大，但成交均价还是没有出现下跌，基本持平，消费者仍会保持观望态度。
（见表6）
表6：
2011年商品住宅月度成交明细
月份
成交面积
同比
成交套数
同比
成交均价
同比
成交金额
同比
（万㎡）
（元/㎡）
（亿元）
2011年1月
104.97
56.34%
8822
61.72%
23757
12.68%
249.38
76.16%
2011年2月
17.47
-47.07%
1602
-41.53%
21374
5.56%
37.34
-44.13%
2011年3月
38.93
-49.36%
3477
-48.51%
22356
7.31%
87.04
-45.66%
2011年4月
63.03
-37.85%
5818
-29.73%
22738
-5.12%
143.32
-41.03%
2011年5月
81.99
163.69%
7243
180.19%
22387
-9.73%
183.55
138.02%
2011年6月
78.61
102.82%
6908
100.29%
22453
13.52%
176.5
130.23%
2011年7月
76.88
120.64%
6702
107.94%
22213
16.07%
170.79
156.09%
2011年8月
57.57
-12.73%
4996
-15.42%
21947
1.62%
126.34
-11.31%
2011年9月
56.95
-49.82%
4889
-51.67%
22812
9.60%
129.92
-45.00%
2011年10月
46.13
-65.03%
3864
-65.52%
21254
-5.37%
98.05
-66.91%
2011年11月
49.5
-47.74%
4351
-46.93%
21140
-9.23%
104.65
-52.56%
2011年12月
55.8
-60.13%
4584
-59.93%
22305
-11.06%
124.46
-64.54%
总计
727.84
-21.67%
11441
-20.29%
25080
0.19%
1631.32
-21.52%
数据来源：
CRIC
3）2011年上海市各区县商品住宅市场状况
各区县商品住宅的成交状况来看，成交量基本处于下滑状态。
成交面积出奉贤、青浦之外，其余区县均在下滑，市区下滑严重，长宁下滑72%，黄浦下滑66%、静安下滑75%、卢湾下滑75%、徐汇下滑68%；
成交套数除崇明、奉贤、青浦有上涨之外，其余区县均在下滑，下滑明显的仍是市区，长宁下滑74%、黄浦下滑70%、静安下滑80%、卢湾下滑60%、徐汇下滑77%；
成交均价方面仅仅宝山、崇明、浦东有下跌，宝山下跌1%、崇明下跌21%、浦东下跌3%，其余区县都在上涨。
说明政策已经起到一定作用，远郊的住宅均价已经开始下诶（见表7）
表7：
上海市各区域商品住宅成交明细
区县
成交面积
同比
成交套数
同比
成交均价
同比
成交金额
同比
（万㎡）
（元/㎡）
（亿元）
宝山
120.16
-9%
11352
-8%
19505
-1%
234.37
-9%
长宁
5.55
-72%
341
-74%
52663
42%
29.20
-60%
崇明
15.87
-21%
1645
3%
13166
-21%
20.90
-37%
奉贤
66.98
3%
5929
4%
13124
5%
87.91
8%
虹口
7.38
-47%
689
-43%
40960
12%
30.22
-41%
黄浦
1.99
-66%
113
-70%
73881
37%
14.67
-53%
嘉定
110.00
-10%
10173
-11%
16882
4%
185.70
-6%
金山
27.40
-18%
2564
-20%
10459
8%
28.66
-11%
静安
1.51
-75%
97
-80%
66730
55%
10.07
-61%
卢湾
1.93
-59%
97
-60%
85903
32%
16.61
-46%
闵行
46.30
-44%
3773
-38%
27745
7%
128.47
-40%
南汇
73.56
-19%
6741
-19%
17754
9%
130.59
-12%
浦东
55.29
-16%
4118
-18%
35137
-3%
194.26
-18%
普陀
20.87
-22%
1819
-24%
34174
20%
71.33
-7%
青浦
50.84
6%
4140
15%
20676
1%
105.12
7%
松江
80.00
-36%
6557
-
20930
10%
167.45
-30%
徐汇
6.94
-68%
397
-77%
58431
46%
40.55
-54%
杨浦
18.41
-21%
1184
-27%
42387
9%
78.04
-15%
闸北
16.86
-22%
1527
-24%
33926
9%
57.21
-14%
数据来源：
CRIC
3.办公市场
1）2011年上海市办公市场供需状况
2011年上海市办公市场供求关系为供大于求，但全年有6个月的时间是供不应求，说明区域办公市场还是存在一定的需求，全市的供需比为1.3。
（见表8）
表8：
2011年上海市办公供需明细
月份
供应面积
（万㎡）
成交面积
（万㎡）
供求比
2011年1月
29.88
15.16
1.97
2011年2月
22.77
9.8
2.32
2011年3月
31.52
8.35
3.78
2011年4月
24.32
17.12
1.42
2011年5月
9.3
22.67
0.41
2011年6月
16.91
15.42
1.1
2011年7月
10.11
14.06
0.72
2011年8月
18.37
27.18
0.68
2011年9月
9.98
13.79
0.72
2011年10月
13.2
17.87
0.74
2011年11月
42.75
6.69
6.39
2011年12月
8.29
15.18
0.55
总计
237.41
183.29
1.30
数据来源：
CRIC
2）2011年上海市办公市场成交状况
2011年公成交状况来看，成交面积同为183.29，同比上涨28.58%，成交套数为15007套，同比上涨20.79%成交均价26947元/㎡，同比上涨34.55%，成交金额为493.91亿元同比上涨68.97%；
从整体的市场成交状况来看，办公市场良好。
（见表9）
表9：
2011年上海市办公月度成交明细
月份
成交面积
（万㎡）
同比
成交套数
同比
成交均价
（元/㎡）
同比
成交金额
（亿元）
同比
2011年1月
15.16
-42.60%
908
-50.25%
26549
27.41%
40.25
-26.87%
2011年2月
9.8
-21.32%
938
-4.67%
25204
18.62%
24.71
-6.67%
2011年3月
8.35
-11.42%
1007
16.15%
21841
17.01%
18.23
3.65%
2011年4月
17.12
48.31%
1288
27.65%
34183
61.71%
58.53
139.82%
2011年5月
22.67
124.99%
1382
9.51%
33484
86.37%
75.9
319.32%
2011年6月
15.42
90.01%
1349
29.71%
21476
48.49%
33.12
182.15%
2011年7月
14.06
42.77%
1166
26.33%
23554
48.24%
33.12
111.64%
2011年8月
27.18
232.18%
1960
173.36%
26458
50.44%
71.9
399.72%
2011年9月
13.79
-26.05%
1440
13.74%
24469
27.08%
33.75
-6.03%
2011年10月
17.87
41.26%
1
升级会员 