资产评估复习题同名173331008180324.docx

1、资产评估复习题同名173331008180324一、房地产评估练习：1.某房地产开发公司 1997年 3月以有偿出让方式取得一块土地 50年使用权，并于 1999年 3 月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为 2000 元 /平方米，经济耐用年限 55年。评估基准日 2003 年 3 月，该类建筑物重置价格为 2500 元 /平方米。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积 900 平方米，每月实收租金 3万元，当地同类写字楼出租一般为每建 筑平方米 50 元，空置率为 10%。每年管理费为年租金的 3.5%，维修费为建筑重置价的 1.5%， 税金为每建筑平方米 20 元，保险费为建筑

2、重置价的 0.2% ，土地资本化率 7%，建筑物资本 化率 8%。假设土地使用权期满，土地使用权及建筑物由国家无偿收回。 计算：（1）收益年限；（2）年房地产净收益；（3）建筑物现值； （4）土地使用权价值。解：（1）计算收益年限，评估基准日： 2003 年 3 月 写字楼剩余经济寿命 =55 4=51（年） 土地使用权剩余年限 =50 6=44（年） 44 110%、110%、115%、 120% :被评估设备的月人工成本比同类设备节约 1000元；被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为 0.7,该企业为正常纳税企业；经了解，该设备在评 估前使用期间因技术改造等因素，其实

3、际利用率仅为正常利用率的 60%，经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用 6 年，评估基准日后， 其利用率可以达到设计要求的 80%（20%生产能力闲置为外界因素影响造成的） 。根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估 值。解：（ 1 ）计算重置成本：100X 120%/105%+10 X 120%/115%=124.72 （万元）（2）求加权投资年限：加权重置成本= 100 X120%/105%X4+10X120%/115%X1= 467.59（万元）加权投资年限=467.59十124.72=3.75 （年）（ 3）计算成新率：6-（ 3.75X 60%+6 ） =72.7%（ 4 ）计

4、算功能性贬值：-1000X12X（P/A,10%,6）X（ 125%）=-3.50（ 万元 ）(5)计算经济性贬值：经济性贬值率=(1 0.8P.7 )X 100%=14.46%经济性贬值额=(124.72 X 72.7%+3.5 )X 14.46%=13.62(万元)( 6)计算评估值：124.72X 72.7%+3.513.62=80.55 (万元)2.被评估设备为2009年10月从英国引进，进口合同中的 FOB价是20万英镑。2014年10月进行评估时英国厂家已不再生产这种型号的设备，其替代产品的 FOB 报价为 35 万英镑。针对上述情况， 评估人员经与有关专家共同分析研究待评估设备和

5、替代产品在技术性能上的差别及其对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交价为报价的 70%90%。故按英国厂商 FOB 报价的 80%作为 FOB 成交价。针对替代设备在技术性能上优于待评估设备， 估测被评估设备的现行 FOB 价格约为替代设备 FOB 价格的 70%， 30%的折扣主要是功能落 后造成的。评估基准日人民币对英镑的汇率为 11.93： 1。境外运杂费按 FOB价格的5%计，保险费按 FOB 价格的 0.5%计，关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免征。银行 手续费按 CIF 价格的 0.8%计算，国内运杂费按 （CIF 价格银行手续费 ）的 3%计算，安装调 试费用包

6、括在设备价格中， 由英方派人安装调试， 不必另付费用。 由于该设备安装周期较短， 故没有考虑利息因素。 试求该设备的重置成本。解：FOB 价格=35 X 80% X 70% = 19.6 （万英镑）FOB 价格=19.6 X 11.93 = 233.83 （万元人民币）境外运杂费=233.83 X 5% = 11.69 （万元人民币）保险费=233.83 X 0.5% = 1.17 （万元人民币）CIF 价格= 233.8311.691.17=246.69（万元人民币）银行手续费= 246.69X 0.8%= 1.97（万元人民币）国内运杂费= （246.691.97）X 3%= 7.46（万

7、元人民币）被评估设备重置成本= 233.831 1 .691 .171 .977.46= 256.12 （万元人民币）3.假定某被评估进口设备，账面原值为 1000万元人民币，其中 80为设备的购置款，当时以外汇支付，进口时的外汇汇率为 1美元=8元人民币，评估基准日外汇汇率为 1美元=8.3 元人民币。目前进口设备生产国同类资产价格变动指数为 120，国内同类资产价格变动指数为 150。按照现行的市场费率计算，其中现行关税税率为 20，其他税费率为 10，国外运杂费目前一般为 10 万美元， 境外途中保险费一般为设备支付外汇部分的 0.5，国内的增值税和消费税免征，而国内运杂费和安装调试费根

8、据设备到岸价格的 25%计算，则根据上述资料计算进口设备的重置成本。解：进口设备的重置成本 =调整后设备价格+调整后的境外运杂费 +调整后的境外保险费 +调 整后的关税+其他费用+国内运杂费和安装调试费调整后的设备价格（FOB价）=1000 X 80% - 8X 120% X 8.3=996 （万元）（2分）调整后的境外运杂费 =10 X 8.3=83 （万元）（2分）调整后的境外保险费 =996 X 0.5%=4.98 （万元）（2分）CIF 价=996+83+4.98=1083.98 （万元）调整后的关税=CIF X 20%=1083.98 X 20%=216.796 （万元）（2 分）其

9、他费用=CIF X 10%=1083.98 X 10%=108.3 （万元）（2 分）调整后的境内运费和安装调试费 =CIF X 25%=1083.98 X 0.25=270.995 （万元）（2分）综上所述：进口设备的重置成本 =1083.98+216.796+108.3+270.995=1680.071 （万元）4.某企业2003年6月1日购入挖掘机一台，评估人员准备对该挖掘机 2006年6月1日的价 值进行评估。通过对该设备考察， 以及对市场同类设备交易情况的了解， 选择了二个与被评 估设备相类似的近期成交的设备作为参照物，参照物与被评估设备的有关资料如下表所示：序号经济技术参 数计量单

10、位参照物A参照物B被评估对象1交易价格元6000007000002销售条件公开市场公开市场公开市场3交易时间2005 年 12月1日2006年3月1日4生产能力立方米/年5000080000600005已使用年限年9996尚可使用年 限年1212127成新率%607070另据调查：评估基准日前一年来，每个月同类设备价格变化情况是每月平均上升 0.5%左右;设备的功能与其市场售价呈正比例关系。解：(1)交易时间因素分析与量化：参照物 A : 103/100 = 1.03，参照物B : 101.5/100 = 1.015(2)功能因素的分析与量化：参照物 A : 60000/50000 = 1.2

11、，参照物 B: 60000/80000 = 0.75(3) 成新率因素差异量化：参照物 A: 70%/60% = 1.1666667 = 1.17,参照物 B : 70%/70% =1(4)调整差异：参照物 A : 600000 X 1.03 X 1.2X 1.17 = 867672 (元)，参照物 B : 700000 X1.015X 0.75X 1 = 532875 (元)(5) 采用算术平均法求取评估值： (867672 + 532875) /2= 700273.5= 700274 (元)三、无形资产评估练习：1.四海公司于2012年12月取得了某项技术的专利权， 2014年由于公司发展

12、需要，拟将该技术作为出资与其他投资者组建新公司，于是委托华源评估公司在 2014年12月31日对该项专利进行评估。经评估人员对该技术的先进性、 使用状况、市场供求情况的分析，并结合四海公司提供的2013年和2014年的有关数据，预测出该技术今后五年的收益额分别为 450万、600万、700万、980万和1200万。经过调查，2014年国库券利率为 6%，四海公司所 在行业的风险报酬率为 14%，该专利技术的利润分成率测算为 25%，试计算该专利技术在2014年12月31日的评估价值。解：折现率 =无风险利率+行业风险报酬率 =6% + 14%= 20%年 份200520062007200820

13、09年收益额4506007009801200年超额收益112.5150175245300折现系数0.8330.6940.5790.4820.402折现值93.75104.17101.27118.15120.56现值合计537.91该项专利技术的评估值为人民币 537.91万元。2.A企业转让显像管新技术，购买方用于改造年产 30万只显像管的生产线。经对无形资产边际贡献因素的分析，测算在其寿命期间各年度分别可带来追加利润为 100万元、110万元、90万元、80万元，分别占当年利润总额的 35%、30%、25%、20%。如折现率为10%，试评估该无形资产的利润分成率。解：解：各年度利润总额的现值

14、之和=285.71 &9091+366.67 0為264+360 区7513+400 （X6830 =259.740+303.013+270.468+273.2=1106.421（万元）追加利润的现值之和=100 0.9091 + 110 08264+90 0.7513+80 0.6830=90.91+90.904+67.617+54.64=304.071 （万元）无形资产利润分成率 =304.071/1106.421 100%=27.5%3.甲企业拟产权转让，需进行评估。经专家预测，其未来 5 年的净利润分别为 100 万元、120万元、150 万元、 1 60万元、 200万元，从第六年起

15、，每年的利润处于稳定状态，即保持 在 200 万元的水平上。 该企业拥有有形资产和一项无形资产， 其有形资产有货币资金、 存货 和固定资产，且其评估值分别为 80万元、 120万元和 660万元。该企业还有一个尚有 5年 剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可以获得超额净利润 1 5元。目前该企业每年生产产品 1 0万件，经分析：未来 5年中，每年可以生产 12万件。若折现率和资本化率均为 10%，试计算甲企业的商誉价值并说明评估技术思路（以万元为单位，计算结果保留两位小 数）。解：（ 1 ）评估技术思路 该企业商誉价值评估应当采用割差法进行。 首先运用收益法评估企 业整体价值， 再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和， 最后用企业整体价值减掉企业 单项资产评估值之和即可得到企业商誉价值。（2） 计算企业整体价值 1778.5 （万元）（3） 计算企业各单项资产价值 单项有形资产评估值为 860 万估算非专利技术的评估值： 15 12 （0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209 ）=15 12 3.7908=682.34 （万元）（ 4 ）评出商誉价值 商誉 =企业整体评估值 - （有形资产评估值 +非专利技术评估值） =1778.05- (860+682.34) =235.71 (万元)