重庆龙湖集团楼盘销售管理系统.docx

1、重庆龙湖集团楼盘销售管理系统重庆龙湖集团楼盘销售管理系统需求规格说明书编号：LF-CM-SBS版本：1.0作者：侯成方.日期：2008-6-11审批：日期：状态修订人修改日期版本备注新创建侯成方.2008-6-111.01概述楼盘销售是公司的基本业务，也是公司的根本。为了促进公司管理的规范化、制度化，重庆龙湖集团决定实施楼盘销售管理系统。希望通过这个系统完成对楼盘销售的掌控，了解楼盘销售状态，员工业绩等信息，同时也使员工了解自己推销的楼盘信息，并记录下需求准客户，并积极把其转化为成交客户。1.1目的本文档是重庆足下在与重庆龙湖集团的楼盘销售管理系统实施合同基础上编制的。本文档的编写为下阶段的设

2、计、开发提供依据，为项目组成员对需求的详尽理解，以及在开发开发过程中的协同工作提供强有力的保证。同时本文档也作为项目评审验收的依据之一。1.2范围本系统包括：楼盘信息管理、房屋交易信息管理、成交客户追踪管理、需求客户信息管理、员工信息管理和统计报表六个功能模块。另包括权限管理模块用于系统的用户、角色和相关权限。在上述文件未明确描述的情况下，应能满足合同和相关投标书所描述的功能。1.3读者对象重庆龙湖集团经理和开发小组组员。1.4参考文档无2系统说明2.1功能概述功能模块详细功能说明楼盘信息管理可录入社区信息；可录入社区中每栋楼盘信息；可导入导出规范格式的社区资料信息；可以查看社区的信息资料；可

3、以实现楼盘状态(未售、已下定、已售)之间的转换能够查询每种户型的具体资料；能够按社区或楼盘的关键字进行查询；能够按户型、套内面积、建筑面积或套内单价进行查询；能够进行模糊查询房屋交易信息管理可录入房屋交易信息可查询每个月的成交套数和成交金额能够按规格打印出房屋购买预算表能够按社区或楼盘的关键字进行查询；能够按户型、套内面积、套内单价进行条件查询；能够按付款方式进行查询；能够进行模糊查询成交客户追踪管理可录入成交信息可更改成交信息状态(下定、已签合同、房交所审核、归档)能够按房号、业主姓名、合同号、交房时间进行条件查询能够进行模糊查询需求客户信息管理可录入需求客户信息可给需求客户添加备注、表明其

4、改变的需求可查询需求客户信息、但只有添加需求客户的人能看到联系方式可分配需求客户(联系方式)能够进行模糊查询员工信息管理可录入员工基本信息能够查询员工的联系方式能够查询员工每月业绩能够删除员工信息统计报表查询每月每店销售业绩查询每个员工销售业绩查询店面销售排名查询员工销售排名权限管理可增加、删除角色可给角色授权2.2用户与角色与本系统相关的用户和角色包括：系统管理员：管理系统用户、角色与权限，保证系统正常运行。人力资源部：录入员工基本信息。删除员工信息。销售经理：录入社区信息及社区中楼盘、房屋信息。导入导出规范格式的社区资料。查询每月成交套数和金额。查询店面销售排名。查询每月每店销售业绩。查询

5、员工销售排名。查看员工每月业绩店长：导入导出规范格式的社区资料。查询每月本店成交套数和金额。查询店面销售排名。查询每月每店销售业绩。查询员工销售排名。查看员工每月业绩。分配需求客户置业顾问：录入需求客户。查询自己的需求客户。给需求客户添加备注，表明其改变的需求。按规定格式打印出购房预算表。录入成交信息。更新成交信息状态(下定、已签合同、房交所审核、归档)。房屋状态转换(未售、已下定、已售)。查看客户信息。查看员工联系方式。查询员工销售排名。查看员工每月业绩。2.3系统功能系统用例图如图1所示，子用例图及详细的用例描述见“功能性需求”部分。图 12.4当遵循的标准或规范本系统采用Microsof

6、t SQL Server数据库，使用Java EE进行开发，采取B/S架构。数据库设计原则上符合第三范式，且规范，易于维护。程序需使用MVC模式，采用三层架构，保证系统的可维护性和可扩展性。3功能性需求本系统分楼盘信息管理、房屋交易管理、成交客户追踪、需求客户管理、员工信息管理、统计报表和权限管理七个模块。3.1楼盘信息管理楼盘信息管理模块包含录入社区、楼盘信息，楼盘销售状态更改和条件查询楼盘信息三个模块，子用例图如图2所示。图2楼盘信息管理是本系统的根本，是公司存在的基础。销售经理在录入社区或楼盘信息后，店长和置业顾问才能够查询到社区或楼盘的信息。并且销售经理可以导入导出规定格式的社区或楼盘

7、资料，以备宣传使用。店长和置业顾问也可以导出规范格式的社区或楼盘资料，用来给客户宣传。并能够随时条件查询出社区和楼盘的详细信息。在某一楼盘交易以后，可以更改楼盘的状态。楼盘状态可分为：未售、已下定、已售。3.1.1录入楼盘信息3.1.1.1业务概述销售经理录入社区或楼盘信息后，店长和置业顾问才能给客户推荐此楼盘。3.1.1.2使用者销售经理3.1.1.3前置条件销售经理登陆系统，需要销售新楼盘时。3.1.1.4输入要素录入楼盘信息时需输入如下信息：表1数据项说明输入格式是否必填社区名称文本是社区地址文本是占地面积文本是绿化面积文本是均价平均售价文本是开盘时间文本入住时间文本交通状况文本周边配套

8、文本3.1.1.5处理流程接受页面数据，添加到数据库中3.1.1.6输出要素保存成功或失败，如果页面的必填项没有填写，则不能添加。3.1.1.7后置条件销售经理执行录入楼盘信息动作生效3.1.2楼盘状态改变3.1.2.1业务概述楼盘状态分为三种：未售、已下定、已售。在店长或置业顾问卖出一套房子或一套房子已下定后，要改变其状态。 3.1.2.2使用者店长、置业顾问3.1.2.3前置条件店长或置业顾问登陆系统，并且已下定或售出房屋时。3.1.2.4输入要素楼盘状态更改时需输入如下信息：表2数据项说明输入格式是否必填楼盘状态下拉选框是3.1.2.5处理流程接受页面数据，修改数据库中此楼盘中房屋状态3

9、.1.2.6输出要素保存成功或失败。3.1.2.7后置条件店长或置业顾问执行更改房屋状态生效。3.1.3条件查询社区或楼盘资料3.1.3.1业务概述根据社区名字、社区地址、均价、户型、套内面积等条件查询社区或楼盘详细信息。3.1.3.2使用者店长、置业顾问3.1.3.3前置条件店长或置业顾问登陆系统，需要按客户需求查询楼盘信息时3.1.3.4输入要素查询楼盘信息时需输入如下信息：表3数据项说明输入格式是否必填社区名称文本社区地址文本均价平均售价文本户型文本套内面积文本开盘时间文本入住时间文本交通状况文本周边配套文本3.1.3.5处理流程接受页面数据，查询数据库中匹配的项3.1.3.6输出要素社

10、区或楼盘详细信息集合3.1.3.7后置条件店长或置业顾问执行查询动作生效3.2成交客户追踪管理成交客户追踪管理模块包含录入成交客户信息、修改成交客户状态，模糊条件查询成交客户信息信息三个模块，子用例图如图3所示。图3在成交客户追踪管理里面，店长和置业顾问拥有相同的权限：录入成交客户信息、修改成交客户状态和按条件模糊查询成交客户信息三个模块。在一个客户下定以后，店长或置业顾问就可以录入此客户信息，状态为：下定。当客户和开发商签定合同以后，便修改此客户的状态为：已签合同。当房交所已经审核和已经归档的时候，此客户状态会作相应改变。当客户来咨询的时候，店长或置业顾问可以按条件模糊查询出客户信息。3.2

11、.1录入成交客户信息3.2.1.1业务概述当一个客户相中一套房子，已经下定后，店长或置业顾问便录入此客户信息，以便在以后的流程（签合同、房交所备案、归档）中更方便的为客户服务。3.2.1.2使用者店长、置业顾问3.2.1.3前置条件店长或置业顾问登陆系统后，客户已经下定。3.2.1.4输入要素录入成交客户信息时需输入如下信息：表4数据项说明输入格式是否必填客户名称文本是客户性别单选是客户身份证文本是客户住址客户现在住址，非楼盘地址文本是客户电话文本是楼盘地址只读是房号客户选择的房屋房号下拉选框是套内单价成交时的单价文本是户型下拉选框是建筑面积文本是套内面积文本是房价总房款只读文本是契税总房款*

12、1.5%只读文本是合同印花税总房款*0.03%只读文本是转移登记费80元/户只读文本是国土证费90.8元/户只读文本是贷款额贷款额(按竭才有)文本抵押登记费80元/户(按竭才有)只读文本按竭印花税贷款额*0.005%(按竭才有)只读文本五通费文本是大修基金总房款*3%只读文本是总额应负实际总额只读文本是负款方式一次性、分期、按竭下拉选框是状态已下定、已签合同、房交所已备案、已归档下拉选框是3.2.1.5处理流程接受页面信息，添加到数据库中。3.2.1.6输出要素是否保存成功。3.2.1.7后置条件店长或置业顾问执行录入动作生效3.2.2修改成交客户状态3.2.2.1业务概述成交客户的状态分为：

13、已下定、已签合同、房交所已备案、已归档。当成交客户信息改变时，则更改数据库里的响应数据。3.2.2.2使用者店长、置业顾问3.2.2.3前置条件客户的状态改变时。3.2.2.4输入要素修改成交客户信息时需输入如下信息：表5数据项说明输入格式是否必填客户状态下拉选框是3.2.2.5处理流程接受页面数据，将其保存到数据库中。3.2.2.6输出要素是否修改成功。3.2.2.7后置条件店长或置业顾问执行修改操作生效。3.2.3按条件模糊查询成交客户信息3.2.3.1业务概述当店长或置业顾问需要查询某一成交客户信息时，在页面输入查询条件，点击查询后显示出匹配的成交客户信息。3.2.3.2使用者店长、置业

14、顾问3.2.3.3前置条件店长或置业顾问登陆系统，需要查询成交客户信息时。3.2.3.4输入要素查询成交客户信息时需输入如下信息：表6数据项说明输入格式是否必填成交客户编号文本成交客户姓名文本成交客户房号文本3.2.3.5处理流程接受页面数据，从数据库中查询出相匹配的数据集。3.2.3.6输出要素符合条件的成交客户的详细信息集。3.2.3.7后置条件店长或职业顾问执行查询操作生效。3.3房屋交易信息管理房屋交易信息管理模块包含录入房屋交易信息、查询每个月每个店和每个人的成交套数和成交金额，按规格打印预算表和按条件查询房屋交易信息四个模块，子用例图如图4所示。图4在房屋交易管理里面，店长和置业顾

15、问拥有相同的权限：录入房屋交易信息、查询每个月每个店和每个人的成交套数和成交金额，按规格打印预算表和按条件查询房屋交易信息四个模块。在一个客户有意向买房后，店长或置业顾问可以按规格打印出预算表出来，在客户和开发商签定合同以后，店长或置业顾问就可以录入此交易信息。店长或置业顾问可以按条件模糊查询此房屋交易信息以及每个月本店和每个人的成交套数和成交金额。3.3.1录入房屋交易信息3.3.1.1业务概述当客户和开发商签定合同以后，店长或置业顾问就可以录入此交易信息3.3.1.2使用者店长、置业顾问3.3.1.3前置条件客户和开发商签定合同以后3.3.1.4输入要素录入房屋交易信息时需输入如下信息：表

16、7数据项说明输入格式是否必填客户名称文本是客户性别单选是客户身份证文本是客户住址客户现在住址，非楼盘地址文本是客户电话文本是楼盘地址只读是房号客户选择的房屋房号下拉选框是套内单价成交时的单价文本是户型下拉选框是建筑面积文本是套内面积文本是房价总房款只读文本是契税总房款*1.5%只读文本是合同印花税总房款*0.03%只读文本是转移登记费80元/户只读文本是国土证费90.8元/户只读文本是贷款额贷款额(按竭才有)文本抵押登记费80元/户(按竭才有)只读文本按竭印花税贷款额*0.005%(按竭才有)只读文本五通费文本是大修基金总房款*3%只读文本是总额应负实际总额只读文本是负款方式一次性、分期、按竭

17、下拉选框是3.3.1.5处理流程接受页面信息，添加到数据库中。3.3.1.6输出要素是否保存成功。3.3.1.7后置条件店长或置业顾问执行录入动作生效3.3.2按规格打印预算表3.3.2.1业务概述当一个客户有购房意向时，店长或置业顾问可打印出此客户的预算表。3.3.2.2使用者店长、置业顾问3.3.2.3前置条件客户有购房意向3.3.2.4输入要素按规格打印预算表时需输入如下信息：表8数据项说明输入格式是否必填客户名称文本是楼盘地址只读是房号客户选择的房屋房号下拉选框是套内单价成交时的单价只读文本户型只读文本建筑面积只读文本套内面积只读文本房价总房款只读文本契税总房款*1.5%只读文本合同印

18、花税总房款*0.03%只读文本转移登记费80元/户只读文本国土证费90.8元/户只读文本贷款额贷款额(按竭才有)文本抵押登记费80元/户(按竭才有)只读文本按竭印花税贷款额*0.005%(按竭才有)只读文本五通费文本是大修基金总房款*3%只读文本是总额应负实际总额只读文本是负款方式一次性、分期、按竭下拉选框是3.3.2.5处理流程将页面数据按一定规格打印出来。3.3.2.6输出要素一定规格的预算表。3.3.2.7后置条件店长或置业顾问执行打印动作生效3.3.3按条件查询房屋交易信息3.3.3.1业务概述用户输入房屋交易信息的部分相关信息后，可查询出详细的房屋交易信息集合。3.3.3.2使用者店

19、长、置业顾问3.3.3.3前置条件店长、置业顾问需要查询相关的详细的房屋交易信息3.3.3.4输入要素查询房屋交易信息时需输入如下信息：表9数据项说明输入格式是否必填交易流水号文本客户名称文本楼盘地址只读房号客户选择的房屋房号下拉选框负款方式一次性、分期、按竭下拉选框是3.3.3.5处理流程接受页面信息，在数据库中查询出匹配的信息集显示到页面上。3.3.3.6输出要素相匹配的信息集合3.3.3.7后置条件店长或置业顾问执行查询动作生效3.3.4查询每个月每个店和每个人的成交套数和成交金额3.3.4.1业务概述查询出每个月每个店和每个人的成交套数和成交金额，显示到页面上3.3.4.2使用者店长、

20、置业顾问3.3.4.3前置条件店长或置业顾问登陆系统3.3.4.4输入要素查询每个月每个店和每个人的成交套数和成交金额时需输入如下信息：表10数据项说明输入格式是否必填月份文本是3.3.4.5处理流程接受页面信息，从数据库中查询出匹配的信息集。3.3.4.6输出要素相匹配的信息集合3.3.4.7后置条件店长或置业顾问执行查询动作生效3.4需求客户信息管理需求客户信息管理模块包含录入需求客户信息、给需求客户添加备注，表明其更改的需求、按条件模糊查询需求客户、分配需求客户给置业顾问四个模块，子用例图如图5所示。图5当一个客户到向店长或置业顾问咨询时，我们将其视为一个需求客户。当了解到一个新的需求客

21、户后，我们可以添加其需求。当店长或置业顾问跟进时，可能发现客户的需求已经改变，这时我们需要在此需求客户下添加备注，表明其变化的需求。当店长或置业顾问处于一个合适的销售周期时，可以按条件模糊查询出需求客户，但是只有自己录的需求客户可以看到其联系方式。如果一个置业顾问辞职了，店长可以把这个置业顾问的需求客户分配给其他正在工作的置业顾问。3.4.1录入需求客户信息3.4.1.1业务概述当一个客户到向店长或置业顾问咨询时，我们可以将此需求客户信息录入数据库中，以备以后跟进。3.4.1.2使用者店长、置业顾问3.4.1.3前置条件客户有购房需求时3.4.1.4输入要素录入需求客户信息时需输入如下信息：表

22、11数据项说明输入格式是否必填客户名称文本是客户性别单选是客户电话文本是需求地址文本是需求户型下拉选框是需求面积单选是需求价格单选是3.4.1.5处理流程接受页面信息，添加到数据库中。3.4.1.6输出要素是否保存成功。3.4.1.7后置条件店长或置业顾问执行录入动作生效3.4.2按条件查询需求客户信息3.4.2.1业务概述当店长或置业顾问需要查询需求客户信息时，在页面输入查询条件，便能查询，但只有自己录入的需求客户可以查看需求客户的联系方式。3.4.2.2使用者店长、置业顾问3.4.2.3前置条件店长或置业顾问需要查询需求客户时3.4.2.4输入要素查询需求客户信息时需输入如下信息：表12数

23、据项说明输入格式是否必填客户名称文本需求地址文本需求户型下拉选框需求面积单选需求价格单选3.4.2.5处理流程接受页面信息，从数据库中查询出匹配的需求客户信息集合。3.4.2.6输出要素匹配的需求客户信息集合3.4.2.7后置条件店长或置业顾问执行查询动作生效3.4.3给需求客户添加备注，表明其更改了的需求3.4.3.1业务概述当需求客户的需求更改时，店长或置业顾问便对其添加备注，表明其现在的需求。3.4.3.2使用者店长、置业顾问3.4.3.3前置条件客户需求更改时3.4.3.4输入要素给需求客户添加备注时需输入如下信息：表13数据项说明输入格式是否必填备注文本是3.4.3.5处理流程接受页

24、面信息，添加到数据库中。3.4.3.6输出要素是否保存成功。3.4.3.7后置条件店长或置业顾问执行添加动作生效3.4.4分配需求客户给置业顾问3.4.4.1业务概述当一个置业顾问辞职了，店长可以把这个置业顾问的需求客户分配给其他正在工作的置业顾问。3.4.4.2使用者店长3.4.4.3前置条件一个置业顾问辞职了3.4.4.4输入要素分配需求客户给置业顾问时需输入如下信息：表14数据项说明输入格式是否必填置业顾问名字下拉选框是3.4.4.5处理流程接受页面信息，添加到数据库中。3.4.4.6输出要素是否保存成功。3.4.4.7后置条件店长或置业顾问执行保存动作生效3.5员工信息管理员工信息管理

25、模块包含录入员工基本信息、修改员工基本信息、删除员工基本信息、按条件模糊查询员工基本信息和查询员工成交套数和成交金额五个模块，子用例图如图6所示。图6当一个员工面试成功，成为公司的置业顾问时，人力资源部便录入此员工基本信息。如此员工基本信息改变，则可修改其基本信息。当员工离职时，可以删除此员工基本信息。每个本公司职员都可查询员工的联系方式。人力资源部可以查询此员工的成交套数和成交金额。3.5.1录入员工基本信息3.5.1.1业务概述当一个员工面试成功，成为公司的置业顾问时，人力资源部便录入此员工基本信息。3.5.1.2使用者人力资源部3.5.1.3前置条件人力资源部登陆系统，有一个员工成为本公

26、司置业顾问时。3.5.1.4输入要素录入员工基本信息时需输入如下信息：表15数据项说明输入格式是否必填员工姓名文本是员工性别单选是员工年龄文本是员工电话文本是员工地址文本是系统使用名文本是系统密码文本是3.5.1.5处理流程接受页面信息，保存到数据库中。3.5.1.6输出要素是否添加成功。3.5.1.7后置条件人力资源部执行添加动作生效。3.5.2修改员工基本信息3.5.2.1业务概述当员工基本信息改变时，将此员工新的信息保存到数据库中。3.5.2.2使用者人力资源部3.5.2.3前置条件员工基本信息发生改变时3.5.2.4输入要素修改员工基本信息时需输入如下信息：表16数据项说明输入格式是否必填系统密码文本是3.5.2.5处理流程接受页面数据，保存到数据库中。3.5.2.6输出要素是否修改成功。3.5.2.7后置条件人力资源部执行修改动作生效3.5.3删除员工基本信息3.5.3.1业务概述当一个员工离职时，将其在数据库