某地区城中村改造某某小区项目建设可行性研究报告.docx

1、某地区城中村改造某某小区项目建设可行性研究报告第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况1.1.1 申报单位新泰市青云街道办事处南关社区居民委员会1.1.2 项目申报单位概况新泰市青云街道办事处南关社区居民委员会地处新泰市城区中部，向阳路与新甫路交汇处，东至龙池路，西至向阳路，南至赵家栗行社区、田家栗行社区，北至瑞山路。地理位置优越。社区面积605.91亩，人口2650人，892户。居民人均纯收入6050元。多年来，南关居委会与时俱进，开拓进取，以“三个代表”重要思想为指导，积极宣传贯彻党的方针政策和国家法律法规，执行社区成员代表大会的决议和决定，办理本社区成员的公共事务和公益事业，开

2、展便民利民的社区服务活动，调解民间纠纷以促进居民之间的和睦团结，开展各种文化娱乐活动，协助政府做好与居民利益相关的公共卫生、计划生育、优抚救济、最低生活保障、殡葬管理等工作。南关居委会本着“以人为本”的理论，以“爱民、为民、富民、安民”为宗旨，积极开展“民心工程”，把群众利益放在第一位，从群众满意的事情做起，从群众不满意的事情改起，热心为群众办实事、办好事。居委会以带领居民奔小康为目标，立足实际，发展集体经济、个体经济，实施工业兴村。如今，南关社区群众精神面貌、文化生活、社会治安、经济发展等方面有了明显改善，受到广泛好评。 在未来的发展中，南关居委会将不断完善委员会的各项管理制度，积极探索村民

3、服务社会化、产业化路子，为南关社区群众提供全方位、高质量的服务。1.2 项目概况1.2.1 项目名称青云街道办事处南关社区居委会“城中村”改造城阳铭座项目1.2.2 建设背景南关社区位于新泰城区东部，处在“城中村”改造位置。随着新泰市城市化进程的加快和新一轮城市总体规划的实施，南关社区从2000年就根据市委、市政府的部署，按照城市规划实施了“城中村”改造工程，配合了市政府城市建设的实施。居民的生活水平逐步提高，使部分居民住上了宽敞、舒适住宅。目前，“城中村”改造基本处在后期。按照总体规划，村委场所在改造范围之内，由于居民结婚的青年人较多需要安置，部分老年人也需要安置及部分居民的需求，根据以上情

4、况，经居委会研究、居民要求、办事处同意，按照总体规划，拟利用现村委旧址新建城阳铭座小区。新泰市委市政府为落实十七大精神，全面落实科学发展观，加快建设社会主义新社区进程，促进城乡一体化，进一步改善城乡整体形象，提高城区村（居）民的生活质量，节约并合理配置城乡土地资源，根据中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国土地管理法、中共泰安市委、泰安市人民政府关于加强城市规划工作的意见，实施“城中村”开发改造，2006年8月市政府出台新泰市“城中村”开发改造实施办法（试行），充分体现了市委、市政府对“城中村”开发建设的高度重视。党的十六届五中全会提出生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的二十字

5、方针，这既是我国新社区建设长期奋斗的目标，也包含着新社区建设的深刻内涵，同时又是新社区建设的途径。这二十字方针是目标、内涵、途径的统一，五个方面是相互联系、互为因果的关系。其中，村容整洁是生产发展的前提条件，是生活富裕的要义之一，是乡风文明的载体，又是管理民主的实践过程。要做到村容整洁，就必须进行村庄整治，实施“城中村”改造。通过“城中村”改造，发展城乡经济，提高土地利用率，解决乡村建设用地紧张的矛盾，改善乡村环境，提高乡村品位。新泰市青云街道办事处南关社区为加快、促进城市建设，改善城市面貌，提高居民生活水平，合理利用土地资源，按照市政府新泰市“城中村”开发改造实施办法(试行)，依据该实施办法

6、，结合南关社区实际情况，经社区认真考察论证，并征得居民同意，拟对本社区实施 “城中村”改造，新建城阳铭座工程。本项目即是在上述背景下提出来的。1.2.3 项目建设地址本项目建设地址：东至不夜城步行街，西至园东路，南至明珠路，北至燃料公司。总占地面积：4183.7平方米。1.2.4 建设规模项目总用地4183.7平方米（约23.24亩）。总建筑面积10896平方米。其中，住宅建筑面积10255.06平方米，储藏室建筑面积640.94平方米。停车场及道路1885.10平方米，规划绿地面积1657.66平方米。用地平衡表表1-1序号工程名称单位占地面积备注1总用地m24183.7100%2建筑物占地

7、面积m2640.9415.32%3绿化景观用地m21657.6639.62%4道路及停车场用地m21885.1045.06%建筑物技术指标表表1-2序号工程名称单位建筑面积备注1总建筑面积m2108961.1住宅建筑面积m210255.061.2储藏室面积m2640.942居住户数户1023居住人数人306按3人/户计算4总建筑密度%15.325容积率2.66绿化率%39.621.2.5 工程技术方案1）规划设计方案（）指导思想本项目的设计指导思想为：以科学发展观为指导，以实施新一轮城市总体规划为准则，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，确定合理的规划结构、用地布局

8、和开发强度，满足居民物质、精神需求，创造文明、优美、舒适、方便的现代化住宅小区。（）设计原则：“以人为本”原则。强调小区功能生活保障、环境保障、心理保障和安全保障。“可持续发展”原则。使人文与自然协调共存，体现人对环境的尊重和环境对人的培育作用。“多样性”原则。体现项目改成建设的经济价值。“可操作性”原则。通过建设控制指标，与规划管理紧密衔接，便于项目的管理和实施操作。“城阳铭座”的组织结构与新形势下的小区管理模式相适应，为建成后的物业管理提供便利的条件。2）规划设计目标项目定位：21世纪智能化、生态型、适用型的小区，达到新泰市小区开发的示范工程和市民生活家园的目标。（1）强调对“城阳铭座”外

9、围生态环境的保持，保护周边的生态体系。“城阳铭座”内部尽量扩大绿化种植面积，构筑完整的小区绿化系统，创造一个生态良好、环境优美的家园。（2）面对汽车拥有率不断提高，“城阳铭座”规划既要留有充足的停车场地，又要建设安全、宁静、亲切的步行环境。本方案结合场址情况，构筑适宜的小区绿化步行体系，为居民进行休闲、散步、健身、文化活动等提供一个安静、方便、舒适的空间。（3）可识别性强的住宅组群“城阳铭座”的可识别性来源于强烈的空间领域感、频繁的日常交往和简洁的空间形态，方案中强调以规模适中、模式鲜明的组团和开敞空间，尺度宜人的绿地，互相穿插、相互融合，组成可识别性强的住区环境。（4）良好的城市景观本项目地

10、处新泰市城区中部，住宅建设布局合理，形成良好的视觉景观。“城阳铭座”整体空间重点突出，特别是“城阳铭座”步行入口，将构筑特色鲜明的景观环境。（5）现代化的公共服务设施注重新材料、新技术的应用和先进物业管理经验的推广，建设成为一个设施齐全、管理科学、技术先进、充满时代感的小区。3）技术方案要点（1）体现对家庭生活的关心随着生活水平的提高，“城中村”将越来越具有广阔的社会功能，从而也将赋予家居环境更为丰富、生动的时代气息。方案设计为每个居民及每个家庭提供环境优美、氛围温馨、治安良好的社区环境。为老人和儿童提供方便的步行系统和无障碍设计，为他们的活动提供广阔的空间。对家庭的社会交往尤为关注。方案中设

11、置多种形式的户外交往空间，大片的绿地、开阔的广场都为户外交往提供了良好的场所，处处都有家的感受。（2）符合交通组织的特征汽车普及已成为一种强大的趋势，为迎合这一趋势，方案中努力营造流畅的道路系统和充足的临时停车位。4）整体规划布局（1）规划结构项目占用南关原居委会及场址，不同住宅在整体环境中遥相呼应，形成相互对话、交流的空间效果。根据现有道路及规划外围交通，主出入口设在小区西，小区中部。整个居住区的停车场地采用地面停车的布局，在住宅幢间设置部分地面停车，停车地面采用植草砖。小区内部道路组织采用人车混行与人车分流相结合形式，由小区、组团和宅前三级道路构成。一级为小区级道路，人车分流，车行道路宽度

12、为7米。二级为组团道路，人车混行，路面宽度为5米，宅前（间）路路面宽度为3米，主要供居民、自行车和小型机动车使用。小区道路走向根据居民出入主要流向布局，同时利于消防车、救护车的通行。绿地内休闲游览人行道路面宽度1米。（2）绿化布置“城阳铭座”绿化系统以多簇团为主。“多簇团”：是指小区内部在不同空间设置的绿化带，可作为组团的绿化，构成林荫步道路对景，也是休闲、观赏的良好场所。小区其他绿地结合组团中心和住宅庭院布置。组团入口和组团绿地中布置指示牌、花架、座椅等小品设施，既能满足功能要求，又能在空间环境中起到“画龙点睛”的作用。环境设施要注重地方文化特色的浓缩和展示，达到陶冶情操的目的。5）公用工程

13、（1）给排水给水供水管网沿道路呈环状敷设，消防系统与日常生活用水为同一水源。由城市自来水直接供给消防、生活用水，经消火栓泵及喷淋泵为消防系统供水，生活给水四层以上经变频生活水泵供水，地上三层由市政管网直接供水。排水该小区本着高起点、高标准的要求，排水采用雨水、污水分流制排水系统。依据居住小区给水排水设计规范，本小区生活污水量按给水量的90%计算，则最高口污水排放量为85.1立方米。由于本规划小区地形坡度较小，在布置排水管道时，尽量将雨水以最短的距离排出，将雨水、污水排入城市排水管网，污水通过城市污水管道最终排入城市污水处理厂进行污水综合处理。（2）供热规划以新泰市正大热电厂为小区总热源。采用钢

14、管，地沟敷设；采用供回水双管循环系统，供回水管双向铺设，对应管段相同；供回水温度为80/55；供热管道应作好保温及防腐，并应考虑热补偿。（3）供电电源由高压线直接接入场区附近配电室，380/220伏低压配电采用三相四线制，电力线路一律地下敷设，沿小区主要道路敷设盖板式电缆沟，敷设位置位于人行道下，电缆沟至建筑路面采用地下直埋，电缆穿越道路的路段一律加装铸铁管保护。低压电缆采用聚乙烯绝缘铜芯线，电缆型号为（四种）：VV29370135， VV29395150，VV293120150，VV293150170。住宅电气照明设计照度：起居室及一般活动区50LX，卧室200LX，餐厅、厨房80LX，卫生

15、间40LX，楼梯间30LX。光源灯具：室内以紧凑型荧光灯为主光源，白炽灯为辅，光源显示色指数Ra80。户外灯为防爆灯具，并在休闲区设置庭院灯和草坪灯。电源插座：根据各室厅需要分别布设23个，选用单相三线或单相二线组合插座，卫生间设置不少于1组防溅型安全插座，防爆灯具。计量：为实现用电计量的准确性和便于管理，选用一户一表制，电表（自动断电保护）分层户外集中设置。（4）燃气拟由新泰市天然气公司引入低压管道天然气作为气源，主管径DN200。以低压管道天然气直供用户，管道一律采用钢管，埋地铺设，管道应当与其他市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力线，管道应做防腐处理。（5）消防小区人口不足万人，按同一时间火灾次数为1次，消防用水量为10升/秒，并且用消防用水量与小区最高时用水量之和校核管网。消防给水采用与生活给水管道同一的低压低水系统。火灾发生时最不利点消防栓的水压满足0.1Mpa充实水柱。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必须设置消防栓,消防