某地区城中村改造某某小区项目建设可行性研究报告.docx
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某地区城中村改造某某小区项目建设可行性研究报告
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
1.1.1申报单位
新泰市青云街道办事处南关社区居民委员会
1.1.2项目申报单位概况
新泰市青云街道办事处南关社区居民委员会地处新泰市城区中部，向阳路与新甫路交汇处，东至龙池路，西至向阳路，南至赵家栗行社区、田家栗行社区，北至瑞山路。
地理位置优越。
社区面积605.91亩，人口2650人，892户。
居民人均纯收入6050元。
多年来，南关居委会与时俱进，开拓进取，以“三个代表”重要思想为指导，积极宣传贯彻党的方针政策和国家法律法规，执行社区成员代表大会的决议和决定，办理本社区成员的公共事务和公益事业，开展便民利民的社区服务活动，调解民间纠纷以促进居民之间的和睦团结，开展各种文化娱乐活动，协助政府做好与居民利益相关的公共卫生、计划生育、优抚救济、最低生活保障、殡葬管理等工作。
南关居委会本着“以人为本”的理论，以“爱民、为民、富民、安民”为宗旨，积极开展“民心工程”，把群众利益放在第一位，从群众满意的事情做起，从群众不满意的事情改起，热心为群众办实事、办好事。
居委会以带领居民奔小康为目标，立足实际，发展集体经济、个体经济，实施工业兴村。
如今，南关社区群众精神面貌、文化生活、社会治安、经济发展等方面有了明显改善，受到广泛好评。
在未来的发展中，南关居委会将不断完善委员会的各项管理制度，积极探索村民服务社会化、产业化路子，为南关社区群众提供全方位、高质量的服务。
1.2项目概况
1.2.1项目名称
青云街道办事处南关社区居委会“城中村”改造城阳铭座项目
1.2.2建设背景
南关社区位于新泰城区东部，处在“城中村”改造位置。
随着新泰市城市化进程的加快和新一轮城市总体规划的实施，南关社区从2000年就根据市委、市政府的部署，按照城市规划实施了“城中村”改造工程，配合了市政府城市建设的实施。
居民的生活水平逐步提高，使部分居民住上了宽敞、舒适住宅。
目前，“城中村”改造基本处在后期。
按照总体规划，村委场所在改造范围之内，由于居民结婚的青年人较多需要安置，部分老年人也需要安置及部分居民的需求，根据以上情况，经居委会研究、居民要求、办事处同意，按照总体规划，拟利用现村委旧址新建城阳铭座小区。
新泰市委市政府为落实十七大精神，全面落实科学发展观，加快建设社会主义新社区进程，促进城乡一体化，进一步改善城乡整体形象，提高城区村（居）民的生活质量，节约并合理配置城乡土地资源，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中共泰安市委、泰安市人民政府关于加强城市规划工作的意见》，实施“城中村”开发改造，2006年8月市政府出台《新泰市“城中村”开发改造实施办法（试行）》，充分体现了市委、市政府对“城中村”开发建设的高度重视。
党的十六届五中全会提出"生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主"的二十字方针，这既是我国新社区建设长期奋斗的目标，也包含着新社区建设的深刻内涵，同时又是新社区建设的途径。
这二十字方针是目标、内涵、途径的统一，五个方面是相互联系、互为因果的关系。
其中，村容整洁是生产发展的前提条件，是生活富裕的要义之一，是乡风文明的载体，又是管理民主的实践过程。
要做到村容整洁，就必须进行村庄整治，实施“城中村”改造。
通过“城中村”改造，发展城乡经济，提高土地利用率，解决乡村建设用地紧张的矛盾，改善乡村环境，提高乡村品位。
新泰市青云街道办事处南关社区为加快、促进城市建设，改善城市面貌，提高居民生活水平，合理利用土地资源，按照市政府《新泰市“城中村”开发改造实施办法》（试行），依据该实施办法，结合南关社区实际情况，经社区认真考察论证，并征得居民同意，拟对本社区实施“城中村”改造，新建城阳铭座工程。
本项目即是在上述背景下提出来的。
1.2.3项目建设地址
本项目建设地址：
东至不夜城步行街，西至园东路，南至明珠路，北至燃料公司。
总占地面积：
4183.7平方米。
1.2.4建设规模
项目总用地4183.7平方米（约23.24亩）。
总建筑面积10896平方米。
其中，住宅建筑面积10255.06平方米，储藏室建筑面积640.94平方米。
停车场及道路1885.10平方米，规划绿地面积1657.66平方米。
用地平衡表
表1-1
序号
工程名称
单位
占地面积
备注
1
总用地
m2
4183.7
100%
2
建筑物占地面积
m2
640.94
15.32%
3
绿化景观用地
m2
1657.66
39.62%
4
道路及停车场用地
m2
1885.10
45.06%
建筑物技术指标表
表1-2
序号
工程名称
单位
建筑面积
备注
1
总建筑面积
m2
10896
1.1
住宅建筑面积
m2
10255.06
1.2
储藏室面积
m2
640.94
2
居住户数
户
102
3
居住人数
人
306
按3人/户计算
4
总建筑密度
%
15.32
5
容积率
2.6
6
绿化率
%
39.62
1.2.5工程技术方案
1）规划设计方案
（１）指导思想
本项目的设计指导思想为：
以科学发展观为指导，以实施新一轮城市总体规划为准则，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，确定合理的规划结构、用地布局和开发强度，满足居民物质、精神需求，创造文明、优美、舒适、方便的现代化住宅小区。
（２）设计原则：
“以人为本”原则。
强调小区功能生活保障、环境保障、心理保障和安全保障。
“可持续发展”原则。
使人文与自然协调共存，体现人对环境的尊重和环境对人的培育作用。
“多样性”原则。
体现项目改成建设的经济价值。
“可操作性”原则。
通过建设控制指标，与规划管理紧密衔接，便于项目的管理和实施操作。
“城阳铭座”的组织结构与新形势下的小区管理模式相适应，为建成后的物业管理提供便利的条件。
2）规划设计目标
项目定位：
21世纪智能化、生态型、适用型的小区，达到新泰市小区开发的示范工程和市民生活家园的目标。
（1）强调对“城阳铭座”外围生态环境的保持，保护周边的生态体系。
“城阳铭座”内部尽量扩大绿化种植面积，构筑完整的小区绿化系统，创造一个生态良好、环境优美的家园。
（2）面对汽车拥有率不断提高，“城阳铭座”规划既要留有充足的停车场地，又要建设安全、宁静、亲切的步行环境。
本方案结合场址情况，构筑适宜的小区绿化步行体系，为居民进行休闲、散步、健身、文化活动等提供一个安静、方便、舒适的空间。
（3）可识别性强的住宅组群
“城阳铭座”的可识别性来源于强烈的空间领域感、频繁的日常交往和简洁的空间形态，方案中强调以规模适中、模式鲜明的组团和开敞空间，尺度宜人的绿地，互相穿插、相互融合，组成可识别性强的住区环境。
（4）良好的城市景观
本项目地处新泰市城区中部，住宅建设布局合理，形成良好的视觉景观。
“城阳铭座”整体空间重点突出，特别是“城阳铭座”步行入口，将构筑特色鲜明的景观环境。
（5）现代化的公共服务设施
注重新材料、新技术的应用和先进物业管理经验的推广，建设成为一个设施齐全、管理科学、技术先进、充满时代感的小区。
3）技术方案要点
（1）体现对家庭生活的关心
随着生活水平的提高，“城中村”将越来越具有广阔的社会功能，从而也将赋予家居环境更为丰富、生动的时代气息。
方案设计为每个居民及每个家庭提供环境优美、氛围温馨、治安良好的社区环境。
为老人和儿童提供方便的步行系统和无障碍设计，为他们的活动提供广阔的空间。
对家庭的社会交往尤为关注。
方案中设置多种形式的户外交往空间，大片的绿地、开阔的广场都为户外交往提供了良好的场所，处处都有家的感受。
（2）符合交通组织的特征
汽车普及已成为一种强大的趋势，为迎合这一趋势，方案中努力营造流畅的道路系统和充足的临时停车位。
4）整体规划布局
（1）规划结构
项目占用南关原居委会及场址，不同住宅在整体环境中遥相呼应，形成相互对话、交流的空间效果。
根据现有道路及规划外围交通，主出入口设在小区西，小区中部。
整个居住区的停车场地采用地面停车的布局，在住宅幢间设置部分地面停车，停车地面采用植草砖。
小区内部道路组织采用人车混行与人车分流相结合形式，由小区、组团和宅前三级道路构成。
一级为小区级道路，人车分流，车行道路宽度为7米。
二级为组团道路，人车混行，路面宽度为5米，宅前（间）路路面宽度为3米，主要供居民、自行车和小型机动车使用。
小区道路走向根据居民出入主要流向布局，同时利于消防车、救护车的通行。
绿地内休闲游览人行道路面宽度1米。
（2）绿化布置
“城阳铭座”绿化系统以多簇团为主。
“多簇团”：
是指小区内部在不同空间设置的绿化带，可作为组团的绿化，构成林荫步道路对景，也是休闲、观赏的良好场所。
小区其他绿地结合组团中心和住宅庭院布置。
组团入口和组团绿地中布置指示牌、花架、座椅等小品设施，既能满足功能要求，又能在空间环境中起到“画龙点睛”的作用。
环境设施要注重地方文化特色的浓缩和展示，达到陶冶情操的目的。
5）公用工程
（1）给排水
①给水
供水管网沿道路呈环状敷设，消防系统与日常生活用水为同一水源。
由城市自来水直接供给消防、生活用水，经消火栓泵及喷淋泵为消防系统供水，生活给水四层以上经变频生活水泵供水，地上三层由市政管网直接供水。
②排水
该小区本着高起点、高标准的要求，排水采用雨水、污水分流制排水系统。
依据《居住小区给水排水设计规范》，本小区生活污水量按给水量的90%计算，则最高口污水排放量为85.1立方米。
由于本规划小区地形坡度较小，在布置排水管道时，尽量将雨水以最短的距离排出，将雨水、污水排入城市排水管网，污水通过城市污水管道最终排入城市污水处理厂进行污水综合处理。
（2）供热
规划以新泰市正大热电厂为小区总热源。
采用钢管，地沟敷设；采用供——回水双管循环系统，供回水管双向铺设，对应管段相同；供回水温度为80/55℃；供热管道应作好保温及防腐，并应考虑热补偿。
（3）供电
电源由高压线直接接入场区附近配电室，380/220伏低压配电采用三相四线制，电力线路一律地下敷设，沿小区主要道路敷设盖板式电缆沟，敷设位置位于人行道下，电缆沟至建筑路面采用地下直埋，电缆穿越道路的路段一律加装铸铁管保护。
低压电缆采用聚乙烯绝缘铜芯线，电缆型号为（四种）：
VV29－3×70＋1×35，VV29－3×95＋1×50，
VV29－3×120＋1×50，VV29－3×150＋1×70。
住宅电气照明设计照度：
起居室及一般活动区50LX，卧室200LX，餐厅、厨房80LX，卫生间40LX，楼梯间30LX。
光源灯具：
室内以紧凑型荧光灯为主光源，白炽灯为辅，光源显示色指数Ra≥80。
户外灯为防爆灯具，并在休闲区设置庭院灯和草坪灯。
电源插座：
根据各室厅需要分别布设2~3个，选用单相三线或单相二线组合插座，卫生间设置不少于1组防溅型安全插座，防爆灯具。
计量：
为实现用电计量的准确性和便于管理，选用一户一表制，电表（自动断电保护）分层户外集中设置。
（4）燃气
拟由新泰市天然气公司引入低压管道天然气作为气源，主管径DN200。
以低压管道天然气直供用户，管道一律采用钢管，埋地铺设，管道应当与其他市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力线，管道应做防腐处理。
（5）消防
小区人口不足万人，按同一时间火灾次数为1次，消防用水量为10升/秒，并且用消防用水量与小区最高时用水量之和校核管网。
消防给水采用与生活给水管道同一的低压低水系统。
火灾发生时最不利点消防栓的水压满足0.1Mpa充实水柱。
消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必须设置消防栓,消防
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