10年苏州房产调研报告.docx

1、10年苏州房产调研报告2010年苏州房地产市场年度成交报告2010年全年，苏州共成交住宅类房源46790套，较09年减少30939套，减幅为39.80%。成交总面积为5172669.61平方米，较09年减少4231392.08平方米，减幅为45.00%；成交总金额达516.09亿元左右，较09年减少184.62亿元，减幅为26.35%；全年综合成交均价为9977.33元/平方米，较09年上涨2526.22元/平方米，涨幅为33.90%。附表：2010年苏州房地产市场年度成交情况区域成交套数（套）成交面积（平方米）成交均价（元/平方米）工业园区157391733041.1711823.38高新区

2、6354659340.718150.73金阊区3454199455.595757.60平江区1076114325.648066.42沧浪区3565403009.4811487.66吴中区108481383784.919285.69相城区5754679712.629104.89合计467905172669.619977.332010年成交情况相比火热的2009年，在楼市调控的影响下，成交量减少了近四成，但成交均价表现却相当火热，屡次调控打压下，年度综合成交均价依然直逼万元，相比09年上涨了2526.22元/平方米，涨幅高达33.90%，远远超过09年之于08年11.5%的自然涨幅，可见苏州房价在

3、2010年政策调控的影响下，并没有做到遏制快速上涨的效果，却反而呈现出诡异的越控越涨效应，高调迈入2011年。从2010年整体走势来看，成交波动较大。新政发布时的赶抢效应、新政实施后的观望心理、政策淡化市场调整的回暖以及购房者的羊群心理、限购令的发布，均带来了成交的起起伏伏，除了金阊区，各区域相比去年成交量均有较大下挫；而年度房价也在各种房源成交结构的转换下，出现一定的曲折反应，但整体均价依然呈现绝对上扬。2010年，园区的成交依然占据绝对主力表现，签约套数15739套，占到全市33.6%，区域众多的在售项目赢得了较大市场；同时在新推项目方面，无论是中高端的和风雅致、万科国际广场、九龙仓国宾一

4、号，还是针对刚性需求的东方维罗纳、首开悦澜湾、中新汀兰、海德公园、华园星城等年度新盘，均有相当不错的表现，再加上区域原本热点中海国际社区、路劲i主场、亿城项目等的持续发挥，整体引领了年度成交市场。吴中区年度成交量位居第二，签约套数10848套，占全市成交的23.2%，也是仅次于园区全市第二个成交过万套的区域。不过其年度成交套均面积要远远超过园区，达到128平方米左右，位居全市之首，可见区域今年尽管不乏刚需盘的热销，但改善性需求的成交表现同样强势，年初的独墅湖西别墅项目，年度的环太湖别墅房源、吴中大道、木渎板块等，均有较为突出的表现，区域年度的推盘基本能带来热销。高新区位列年度单区成交第三位，尽

5、管相比去年同样是大幅下滑，不过高新区今年市场却不乏亮点。从成交房源来看，整体还是以中小户型为主，其中西北部的高新科技城板块和浒通板块表现相当突出，高新科技城板块仅MAX未来、水秀坊两个主力在售项目，板块在售项目的稀缺、未来的升值潜力，使得关注度极高，无论是自住型购买还是上半年的投资性购买，均有较大推动，是区域成交的主导力量；而北部浒通板块项目相对要充足一些，无论是老盘新港名墅、金光大道、新创理想城还是今年新推热销的朗地蓝山郡、荣尚花苑，整体以刚需盘为主，相对于中心板块价位优势明显，也是区域今年成交的有力因素。反而是今年新区中心板块的表现有欠理想。因而区域整体均价表现也偏向于普通公寓房源的价格水

6、平。相城区今年成交表现一般，尽管区域还是有不少热点项目的成交发力，比如中心商贸城地段的大盘合景峰汇国际，成交情况延续了去年的热力表现，达到千套以上；同时也有新楼盘融侨城、水韵花都的推出，但板块项目经由09年价格的疯涨，目前基本面向改善型需求市场，整体区域成交力度落后于以刚性需求为主的高新区，但年度均价却由去年与高新区基本持平，到今年高出高新区近千元，区域主力导向转变明显。中心城区三大板块成交情况相比去年有涨有落。去年表现垫底的金阊区，尽管在售项目极其有限，但今年成交量增长了两成以上，关键影响来自于区域唯一的主力项目金城1958，该盘今年新增供应量相比去年增加了近三万方，而作为区域唯一的普通商品

7、住宅项目每每推出便获得良好的去化，是推动区域成交增长的关键；同时，政策房去化情况相比去年也有明显的提升，因而区域同比出现量升价跌的现象。而平江区和沧浪区成交量均有较大下滑，平江区相比去年缺少普通住宅项目的销售，仅靠政策房和少量别墅房源的支撑，成交情况表现低迷。沧浪区方面整体在售项目不如去年量大，部分去年的成交热点如湖山新意、万科金色家园等又基本处于尾盘状态，而今年新推的朗诗南门绿郡、万科长风别墅等体量较小，成交有限，市场表现相比09年明显不够活跃。从苏州楼市快速发展的2004-2010年新增供销情况来看，04、05年属于苏州楼市快速发展的初期，供应初步放量，去化情况略有不及。2006年苏州成交

8、市场开始大幅放量，新增供应赶不上去化的步伐，直至到07年前10个月度，这种状况依然持续；07年年底，成交市场逐渐回落，特别是08年市场成交明显滞缓，而前两年土地的大幅供应使得新增住宅表现力度并没有多少减弱，市场一度供过于求；同年，土地市场也出现大幅回落。2009年政策刺激经济好转，楼市重新回暖，整体成交热度表现异常，新增供应与成交落差较大，尽管有积压库存的去化，但市场还是处在供不应求的状态；同时，土地市场供应同步有所回暖。2010年，政策环境改变，房价上涨透支严重，以及前期需求的过度释放，成交情况逐渐有所波动，相比09年下滑较大；而新增供应方面，与09年相比差别不大，因而市场相比09年的供不应

9、求，整体表现略有好转，勉强达到新增供销的相对平衡。从年度各区域新增供销情况来看，整体新增供应量与年度去化量差别不大，全市年度新增上市勉强维持市场成交，这也是导致在调控的大环境影响下，苏城新推项目往往还是能带来热销，毕竟在供应不是很丰富的情况下，购房群体只能选择市面的新推项目，从而使得去化与供应表现出相对的平衡。相城区是年度唯一新增供销比低于1.0的区域，新增供应的不足一定程度上影响了区域成交的发挥，也保持了区域成交价格的走势高调；而且从年底各区域库存情况参考来看，相城区库存表现也远不如园区、吴中区和高新区，但区域近年土地储备市场充足，有望带来明年供应的增强。其他几大区域方面，尽管年度新增供销比

10、略大于1.0的水平，但从年底库存情况来看，整体以大户型房源库存为主，中小户型存量有限，可见年度有效房源的供应并不是很充足，针对自住型购房人群来说，供应量依然有待增强。从2010年新增供销比来看，年度整体新增供应量大于去化幅度，与09年新增供应与去化的强大落差相比，随着楼市环境的不同，市场供销情况也有明显的变动。不过，从各月度新增供销情况来看，今年的大多数月份还是处在新增供应不足的情况下，可见房价的一路上涨，使得购房者对后市持上涨的心理较多，再加上通胀效应，部分月度成交情况还是保持了相当的热度，从而使得新增供应情况也并不是很充足。2010年前四个月，新增供销比均小于1.0，年初的1、2月由于春节

11、长假的影响，一向就是楼市的淡季，无论是新增还是供应情况，均不是很突出；3、4月份，节后成交逐渐恢复，特别是4月份，调控新政的重磅出击，使得抢在调控实施前的签约量暴增，尽管供应量也大幅提升，但依然赶不上成交的急剧集中。5、6月份，市场在重磅调控的初步影响下，观望情绪浮现，新增供应情况明显减弱，成交情况更是陷入低谷，新增供销比升至1.0以上；商品住宅的成交滞销下，政策房的供应情况有较大增长，7月份新增量大幅提升，其中政策房占据不小比例；同时，部分刚需盘的试探性推盘热销，对开发商的推盘信心有所增强，导致7月底新增上市量的急剧上扬；8、9月份楼市再度升温，特别是9月份，惯常旺季的影响作用，再加上前期部

12、分项目推盘的走好，以及二次调控前疯狂签约表现继4月份后再度重演，成交情况再度走高，新增供应同步提升。10月份开始，苏州版“限购令”传言纷纷，尽管新增供应不如9月份的疯狂，但推盘情况有增无减，二次及以上置业人群购房情绪明显提升，使得10月份成交量再度保持强势发挥，成交均价也创造了历史新高，新增供应量表现不足。年底的最后两个月，随着限购令的出台，苏州楼市成交情况有所回落，但整体还是保持了平稳的发挥，与新增供应情况基本持平。从成交同比来看，除了2010年3月份，年度市场整体成交情况与去年表现差异较大，楼市大环境的改变对成交影响明显，成交套数同比去年下滑了近40%左右；不过均价基本还是延续了去年的表现

13、，一路上扬，也远远超过去年的发挥，整核涨幅达到33.90%。从月度成交表现来看，1、2月份均为楼市的淡季，正常成交表现有限；不过09年春节期间由于政府启动的新春优惠购房的补贴支持作用，使得月度的发挥远远超过2010年的表现。3、4月份成交情况逐步回升，延续了09年的火热，2010年的表现毫不逊色；但4月份之后，楼市调控新政的影响，2010年的成交开始了直线下滑，而去年同期各大购房节及相关购房优惠补贴作用正全面启动，楼市成交一片火热景象，同比之下，落差较大。2010年下半年8、9月份开始，随着调控执行的淡化，部分新推项目的调价引导，成交情况逐步回升；同比去年差异有所减小；但年底限购令的影响，投资

14、投机性购房逐渐减少，与去年同期年底之前抢搭优惠末班车的效应相比，成交差异重新拉大。从价格同比来看，2010年的均价整体远高于2009年的表现，基于09年下半年一路上扬的房价走势，2010年开始后依然节节攀升；4月份之后，尽管有调控的影响导致成交下滑，但前期的热销使得开发企业资金运行良好，价格整体呈现依然相当坚挺；8、9月份之后楼市推盘的重新热销，房价上涨势头转土重来，涨势远远快于去年同期；年底的最后两月，尽管自住型购房的主导，成交结构的改变使得均价有所下滑，但普通住宅的价格表现相比去年已经不可同日而语，月度均价表现自然还是在去年之上。整体来看，2010年楼市同比去年，呈现出量跌价升的局势。政策环境的改变，库存和新增供应的变动，使得去年非理性的成交量表现逐渐恢复正常，但成交价格延续甚至超越了去年的上涨势头，在上涨调控政策淡化上涨调控的反复循环下，成交价格反而呈现出越调越涨的态势，年度涨幅高达百分之三十以上。（注：转载于苏州第一房产网）