10年苏州房产调研报告.docx

10年苏州房产调研报告.docx

《10年苏州房产调研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《10年苏州房产调研报告.docx（7页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

10年苏州房产调研报告

2010年苏州房地产市场年度成交报告

2010年全年，苏州共成交住宅类房源46790套，较09年减少30939套，减幅为39.80%。

成交总面积为5172669.61平方米，较09年减少4231392.08平方米，减幅为45.00%；成交总金额达516.09亿元左右，较09年减少184.62亿元，减幅为26.35%；全年综合成交均价为9977.33元/平方米，较09年上涨2526.22元/平方米，涨幅为33.90%。

附表：

2010年苏州房地产市场年度成交情况

区域

成交套数

（套）

成交面积

（平方米）

成交均价

（元/平方米）

工业园区

15739

1733041.17

11823.38

高新区

6354

659340.71

8150.73

金阊区

3454

199455.59

5757.60

平江区

1076

114325.64

8066.42

沧浪区

3565

403009.48

11487.66

吴中区

10848

1383784.91

9285.69

相城区

5754

679712.62

9104.89

合计

46790

5172669.61

9977.33

2010年成交情况相比火热的2009年，在楼市调控的影响下，成交量减少了近四成，但成交均价表现却相当火热，屡次调控打压下，年度综合成交均价依然直逼万元，相比09年上涨了2526.22元/平方米，涨幅高达33.90%，远远超过09年之于08年11.5%的自然涨幅，可见苏州房价在2010年政策调控的影响下，并没有做到遏制快速上涨的效果，却反而呈现出诡异的越控越涨效应，高调迈入2011年。

从2010年整体走势来看，成交波动较大。

新政发布时的赶抢效应、新政实施后的观望心理、政策淡化市场调整的回暖以及购房者的羊群心理、限购令的发布，均带来了成交的起起伏伏，除了金阊区，各区域相比去年成交量均有较大下挫；而年度房价也在各种房源成交结构的转换下，出现一定的曲折反应，但整体均价依然呈现绝对上扬。

2010年，园区的成交依然占据绝对主力表现，签约套数15739套，占到全市33.6%，区域众多的在售项目赢得了较大市场；同时在新推项目方面，无论是中高端的和风雅致、万科国际广场、九龙仓国宾一号，还是针对刚性需求的东方维罗纳、首开悦澜湾、中新汀兰、海德公园、华园星城等年度新盘，均有相当不错的表现，再加上区域原本热点中海国际社区、路劲i主场、亿城项目等的持续发挥，整体引领了年度成交市场。

吴中区年度成交量位居第二，签约套数10848套，占全市成交的23.2%，也是仅次于园区全市第二个成交过万套的区域。

不过其年度成交套均面积要远远超过园区，达到128平方米左右，位居全市之首，可见区域今年尽管不乏刚需盘的热销，但改善性需求的成交表现同样强势，年初的独墅湖西别墅项目，年度的环太湖别墅房源、吴中大道、木渎板块等，均有较为突出的表现，区域年度的推盘基本能带来热销。

　　高新区位列年度单区成交第三位，尽管相比去年同样是大幅下滑，不过高新区今年市场却不乏亮点。

从成交房源来看，整体还是以中小户型为主，其中西北部的高新科技城板块和浒通板块表现相当突出，高新科技城板块仅MAX未来、水秀坊两个主力在售项目，板块在售项目的稀缺、未来的升值潜力，使得关注度极高，无论是自住型购买还是上半年的投资性购买，均有较大推动，是区域成交的主导力量；而北部浒通板块项目相对要充足一些，无论是老盘新港名墅、金光大道、新创理想城还是今年新推热销的朗地蓝山郡、荣尚花苑，整体以刚需盘为主，相对于中心板块价位优势明显，也是区域今年成交的有力因素。

反而是今年新区中心板块的表现有欠理想。

因而区域整体均价表现也偏向于普通公寓房源的价格水平。

　　相城区今年成交表现一般，尽管区域还是有不少热点项目的成交发力，比如中心商贸城地段的大盘合景峰汇国际，成交情况延续了去年的热力表现，达到千套以上；同时也有新楼盘融侨城、水韵花都的推出，但板块项目经由09年价格的疯涨，目前基本面向改善型需求市场，整体区域成交力度落后于以刚性需求为主的高新区，但年度均价却由去年与高新区基本持平，到今年高出高新区近千元，区域主力导向转变明显。

　　中心城区三大板块成交情况相比去年有涨有落。

去年表现垫底的金阊区，尽管在售项目极其有限，但今年成交量增长了两成以上，关键影响来自于区域唯一的主力项目金城1958，该盘今年新增供应量相比去年增加了近三万方，而作为区域唯一的普通商品住宅项目每每推出便获得良好的去化，是推动区域成交增长的关键；同时，政策房去化情况相比去年也有明显的提升，因而区域同比出现量升价跌的现象。

而平江区和沧浪区成交量均有较大下滑，平江区相比去年缺少普通住宅项目的销售，仅靠政策房和少量别墅房源的支撑，成交情况表现低迷。

沧浪区方面整体在售项目不如去年量大，部分去年的成交热点如湖山新意、万科金色家园等又基本处于尾盘状态，而今年新推的朗诗南门绿郡、万科长风别墅等体量较小，成交有限，市场表现相比09年明显不够活跃。

从苏州楼市快速发展的2004-2010年新增供销情况来看，04、05年属于苏州楼市快速发展的初期，供应初步放量，去化情况略有不及。

　　2006年苏州成交市场开始大幅放量，新增供应赶不上去化的步伐，直至到07年前10个月度，这种状况依然持续；07年年底，成交市场逐渐回落，特别是08年市场成交明显滞缓，而前两年土地的大幅供应使得新增住宅表现力度并没有多少减弱，市场一度供过于求；同年，土地市场也出现大幅回落。

　　2009年政策刺激经济好转，楼市重新回暖，整体成交热度表现异常，新增供应与成交落差较大，尽管有积压库存的去化，但市场还是处在供不应求的状态；同时，土地市场供应同步有所回暖。

　　2010年，政策环境改变，房价上涨透支严重，以及前期需求的过度释放，成交情况逐渐有所波动，相比09年下滑较大；而新增供应方面，与09年相比差别不大，因而市场相比09年的供不应求，整体表现略有好转，勉强达到新增供销的相对平衡。

从年度各区域新增供销情况来看，整体新增供应量与年度去化量差别不大，全市年度新增上市勉强维持市场成交，这也是导致在调控的大环境影响下，苏城新推项目往往还是能带来热销，毕竟在供应不是很丰富的情况下，购房群体只能选择市面的新推项目，从而使得去化与供应表现出相对的平衡。

　　相城区是年度唯一新增供销比低于1.0的区域，新增供应的不足一定程度上影响了区域成交的发挥，也保持了区域成交价格的走势高调；而且从年底各区域库存情况参考来看，相城区库存表现也远不如园区、吴中区和高新区，但区域近年土地储备市场充足，有望带来明年供应的增强。

其他几大区域方面，尽管年度新增供销比略大于1.0的水平，但从年底库存情况来看，整体以大户型房源库存为主，中小户型存量有限，可见年度有效房源的供应并不是很充足，针对自住型购房人群来说，供应量依然有待增强。

从2010年新增供销比来看，年度整体新增供应量大于去化幅度，与09年新增供应与去化的强大落差相比，随着楼市环境的不同，市场供销情况也有明显的变动。

不过，从各月度新增供销情况来看，今年的大多数月份还是处在新增供应不足的情况下，可见房价的一路上涨，使得购房者对后市持上涨的心理较多，再加上通胀效应，部分月度成交情况还是保持了相当的热度，从而使得新增供应情况也并不是很充足。

　　2010年前四个月，新增供销比均小于1.0，年初的1、2月由于春节长假的影响，一向就是楼市的淡季，无论是新增还是供应情况，均不是很突出；3、4月份，节后成交逐渐恢复，特别是4月份，调控新政的重磅出击，使得抢在调控实施前的签约量暴增，尽管供应量也大幅提升，但依然赶不上成交的急剧集中。

　　5、6月份，市场在重磅调控的初步影响下，观望情绪浮现，新增供应情况明显减弱，成交情况更是陷入低谷，新增供销比升至1.0以上；商品住宅的成交滞销下，政策房的供应情况有较大增长，7月份新增量大幅提升，其中政策房占据不小比例；同时，部分刚需盘的试探性推盘热销，对开发商的推盘信心有所增强，导致7月底新增上市量的急剧上扬；8、9月份楼市再度升温，特别是9月份，惯常旺季的影响作用，再加上前期部分项目推盘的走好，以及二次调控前疯狂签约表现继4月份后再度重演，成交情况再度走高，新增供应同步提升。

　　10月份开始，苏州版“限购令”传言纷纷，尽管新增供应不如9月份的疯狂，但推盘情况有增无减，二次及以上置业人群购房情绪明显提升，使得10月份成交量再度保持强势发挥，成交均价也创造了历史新高，新增供应量表现不足。

　　年底的最后两个月，随着限购令的出台，苏州楼市成交情况有所回落，但整体还是保持了平稳的发挥，与新增供应情况基本持平。

　从成交同比来看，除了2010年3月份，年度市场整体成交情况与去年表现差异较大，楼市大环境的改变对成交影响明显，成交套数同比去年下滑了近40%左右；不过均价基本还是延续了去年的表现，一路上扬，也远远超过去年的发挥，整核涨幅达到33.90%。

　　从月度成交表现来看，1、2月份均为楼市的淡季，正常成交表现有限；不过09年春节期间由于政府启动的新春优惠购房的补贴支持作用，使得月度的发挥远远超过2010年的表现。

　　3、4月份成交情况逐步回升，延续了09年的火热，2010年的表现毫不逊色；但4月份之后，楼市调控新政的影响，2010年的成交开始了直线下滑，而去年同期各大购房节及相关购房优惠补贴作用正全面启动，楼市成交一片火热景象，同比之下，落差较大。

　　2010年下半年8、9月份开始，随着调控执行的淡化，部分新推项目的调价引导，成交情况逐步回升；同比去年差异有所减小；但年底限购令的影响，投资投机性购房逐渐减少，与去年同期年底之前抢搭优惠末班车的效应相比，成交差异重新拉大。

　　从价格同比来看，2010年的均价整体远高于2009年的表现，基于09年下半年一路上扬的房价走势，2010年开始后依然节节攀升；4月份之后，尽管有调控的影响导致成交下滑，但前期的热销使得开发企业资金运行良好，价格整体呈现依然相当坚挺；8、9月份之后楼市推盘的重新热销，房价上涨势头转土重来，涨势远远快于去年同期；年底的最后两月，尽管自住型购房的主导，成交结构的改变使得均价有所下滑，但普通住宅的价格表现相比去年已经不可同日而语，月度均价表现自然还是在去年之上。

　　整体来看，2010年楼市同比去年，呈现出量跌价升的局势。

政策环境的改变，库存和新增供应的变动，使得去年非理性的成交量表现逐渐恢复正常，但成交价格延续甚至超越了去年的上涨势头，在上涨—调控—政策淡化—上涨—调控的反复循环下，成交价格反而呈现出越调越涨的态势，年度涨幅高达百分之三十以上。

（注：

转载于苏州第一房产网）