三亚国际免税城经营分析报告.docx

1、三亚国际免税城经营分析报告 三亚国际免税城经营分析报告2020年11月一、三亚国际免税城：历时六年品牌数量与质量齐升2014 年 9 月 1 日，海棠湾免税购物中心开业，这家集免税购物、有税购物、餐饮娱乐、文化展示于一身的旅游零售商业综合体经营面积达 7 万余平方米。2015 年8 月更名三亚国际免税城。开业 6 年来，三亚国际免税城积极与全球知名品牌合作，持续引进新品牌进驻，品牌的数量、质量不断提升。2014 年开业初，三亚免税店香化、箱包服饰、腕表首饰类品牌数量分别为 39、39、22 个，截至目前，已分别提升至 91、52、41 个。图 1、2014 年与 2020 年三亚免税城品牌数量

2、对比（个）1009190807060505241393940302010022香化箱包服饰腕表饰品2014 2020资料来源：三亚国际免税城官网，门店楼层导览图，市场研究部整理表 1、三亚免税城品牌进驻历程资料来源：三亚国际免税城公众号，市场研究部整理- 3 - 1.1、以 3 家顶级百货、3 家韩国市内免税店作为对标对象韩国免税市场规模全球领先，我们选取其中销售额排名前三的市内免税店作为三亚海棠湾免税店的参考对象：乐天明洞店、新罗首尔店、新世界明洞店，三家市内免税店 2018 年销售额分别达 251、172、119 亿元，由此探究三亚免税店品牌入驻情况以及未来的发展方向。图 2、2017 年

3、韩国各免税门店收入（百万美元）图 3、300250200150100502018 年韩国三家市内免税店销售额3,0002,5002,0001,5001,000500250.8171.6118.800销售额（亿元）资料来源：穆迪报告，市场研究部整理为了更加全面的分析，我们另外选取了北京、上海、香港三家顶级百货商场作为参考对象：北京 SKP 自从 2011 年以来，销售额冠绝内地；上海国金中心坐落于陆家嘴，定位高端；香港海港城历史悠久，兼具旅游零售的特征。三家商场的单体销售额分别为 153、85、240 亿元，放眼全球亦是十分优质的百货商场。图 4、2019 年三家顶级百货销售额300240250

4、20015315085100500香港海港城北京SKP上海国金中心销售额（亿元）资料来源：公司公告，商业荟，联商网，市场研究部整理备注：海港城销售额为商场剔除餐饮后的销售额- 4 - 1.2、各品类品牌数量：免税重香化，有税重精品从六家购物中心自身情况来看，三家韩国免税店香化品牌数量分别达 187、266、316 个；三家有税商场除了保持一定的香化品牌外，在包括首饰腕表、服装、箱包在内的精品品类上布局品牌众多。图 5、乐天明洞免税店各品类品牌数量（个）图 6、新罗首尔免税店各品类品牌数量（个）其他, 15酒类, 6香烟, 6食品, 22食品, 13酒类/香烟, 30纪念品, 4电子产品, 5纪

5、念品, 3太阳镜, 50太阳镜, 49香化, 187腕表/珠宝,香化, 26660名表/饰品,80时装/配饰,33包类/钱夹,28高级成衣,55香化高级成衣名表/饰品香化包类/钱夹太阳镜时装/配饰电子产品纪念品太阳镜香烟纪念品酒类食品其他腕表/珠宝食品酒类/香烟资料来源：各公司官网，各门店楼层导览图，市场研究部整理备注：不同品类可能出现同一品牌的情况图 7、新世界明洞免税店各品类品牌数量图 8、香港海港城各品类品牌数量（个）香烟, 9 幼儿/儿童,电子产品, 24太阳镜, 59食品, 7电子产品, 7眼镜, 10运动用品, 275美容/个人护理, 192手表/珠宝/饰品, 207手表/珠宝首饰

6、, 73香化, 316服装/配饰,42包/钱包, 30时尚精品,香化包/钱包太阳镜香烟服装/配饰201手表/珠宝首饰电子产品美容/个人护理 时尚精品眼镜 电子产品手表/珠宝/饰品运动用品食品幼儿/儿童资料来源：各公司官网，各门店楼层导览图，市场研究部整理备注：不同品类可能出现同一品牌的情况- 5 - 图 9、北京 SKP 各品类品牌数量（个）图 10、上海国金中心各品类品牌数量（个）数码产品,化妆品/香水, 4614美容/个人护理, 32腕表/饰品,珠宝/钟表/饰物, 4045奢侈品/箱包, 55服装/鞋,150时尚服饰,化妆品/香水腕表/饰品奢侈品/箱包服装/鞋94数码产品美容/个人护理时尚

7、服饰珠宝/钟表/饰物资料来源：大众点评，楼层导览图，市场研究部整理备注：不同品类可能出现同一品牌的情况1.3、顶级百货大面积追求服务品质，免税店小空间高坪效从经营面积来看，优质百货的面积普遍超过 10 万平米，香港海港城更是高达 22万平米，主要由于有税渠道的品牌单店面积更大，更注重客户服务，彰显品牌形象；而韩国三家免税店则店铺分布密集，面积仅在 1 万平米左右；三亚海棠湾免税店面积达 7.2 万平米，另有 2 万多平米奢华免税店在建，单店面积可观，利于高端品牌树立形象，此外，新品牌入驻的空间也较大。图 11、经营面积对比（万平米）252220151211107.251.611.50.720资

8、料来源：公司公告，联商网，XX百科，穆迪报告，市场研究部整理备注：浅蓝色为有税渠道，深蓝色为免税渠道- 6 - 从坪效来看，2018 年韩国市内免税店的坪效高达 79-238 万元/平米，2019 年有税渠道坪效约 8-13 万元/平米，由于韩国免税店以高周转的香化品牌为主要的收入来源，且香化品牌的单店所需面积远低于精品品牌，因此坪效具备天然优势。三亚海棠湾免税店的坪效高于三家有税商场，且销售额高速增长，未来坪效的成长空间还十分广阔。表 2、7 家购物中心坪效对比新罗首尔免税店乐天明洞免税店新世界明洞免税店上海国金中心三亚海棠湾北京 SKP香港海港城经营面积0.721.61250.81561.

9、5118.8797.2101.74141215313222401111858（万平方米）销售额（亿元）坪效171.6238（万元/平方米）资料来源：公司公告，公司官网，穆迪报告，联商网，商业荟，XX百科，市场研究部整理备注：乐天明洞店、新罗首尔店、新世界明洞店销售额为 2018 年数据；海港城销售额为剔除餐饮后的销售额；汇率：1 港元=0.88 人民币二、香化类：三亚借力日上弥补差距，主流品牌布局较完善2.1、香化品牌数量：韩国免税店香化品类优势显著，且本土品牌众多从香化品牌数量来看，三家韩国市内免税店及香港海港城遥遥领先，日上、三亚免税店香化品牌数量分别为 100、91 家，北京 SKP 和

10、上海国金中心仅 46、32 个香化品牌入驻。考虑到韩国本土香化品牌众多，我们将覆盖三个渠道以下的韩国品牌剔除后，差距显著缩小。图 12、三亚免税城与 7 家购物中心品牌数量对比 图 13、剔除韩国小众品牌后各购物中心品牌数量350300250200150100502502001501005031621026618618019218711110086100914646323200香化品牌数量（个）剔除韩国小众品牌后的香化品牌数量（个）资料来源：各公司官网，各门店楼层导览图，市场研究部整理2.2、主流香化品牌：三亚日上品牌布局已较为完善我们以同时覆盖 4 个以上渠道的香化品牌作为主流品牌的标准，共

11、计 95 个，从主- 7 - 流品牌覆盖率来看，新罗、新世界超 90%，日上、三亚、乐天、海港城在 80%左右，内地有税渠道覆盖率较低。整体来看，虽然香化是韩国免税企业的传统强项品类，但三亚和日上的布局已较为完善。图 14、各渠道主流香化品牌覆盖率对比100% 94.74%90.53%90%81.05% 81.05%80.00%78.95%80%70%60%50%40%30%20%10%0%41.05%25.26%新世界新罗日上乐天三亚海港城 北京SKP国金主流品牌覆盖率资料来源：各公司官网，各门店楼层导览图，市场研究部整理表 3、三亚免税城与 7 家购物中心主流香化品牌对比品牌总计（个）：9

12、5日上三亚乐天新罗新世界SKP39国金海港城77767786902475LOccitaneShiseidoSulwhasooLa MerShu uemuraLa PrairieTom FordGuerlainFreshEstee LauderKiehlsLancomeSK-IISisleyRefaYSLMakeUpForEverNarsWhooForeoBobbi BrownGiorgio ArmaniClairns8 个购物中心覆盖品牌7 个购物中心覆盖品牌IpsaCledePeauBeauteBiothermCliniqueGivenchyJo MaloneHelena Rubinstei

13、n- 8 - DiptyqueChanelAtelier CologneDiorOriginsM.A.CLoreal ParisMiu MiuLab SeriesVersaceHermesAnna SuiBenefitBurberryFilorgaBvlgari6 个购物中心覆盖品牌InnisfreeChloeDarphinEve LomElizabeth ArdenMoschinoSU:M37LanvinVichyTiffanySekkiseiMustelaLa Roche PosayGucciJurliqueIssey MiyakeCoachGlam GlowDecorteCaudalie

14、ElixirKenzoSNPValentinoThannMedihealNarciso5 个购物中心覆盖品牌OribePhilosophyMarc JacobsKoseMontblancUrbam DecayLoewe4 个购物中心覆盖品牌Skin CeuticalsLaneigeRMKSerge LutenAcqua Di ParmaIopeHeraErno LaszloDr.CiLaboBelifAvedaByredoCalvin Klein- 9 - AveneFerragamo资料来源：各公司官网，各门店楼层导览图，市场研究部整理2.3、三亚或可借助日上进一步丰富香化品牌矩阵从具体主流

15、品牌来看，已覆盖 5-7 个渠道而三亚目前所欠缺的香化品牌有：Makeup forever、爱马仕、Moschino、Gucci、Tiffany、三宅一生、EVE LOM，日上上海均已覆盖，三亚有望借助日上的采购渠道引入。此外，还有包括华伦天奴在内的12 个已覆盖四个渠道而三亚尚未布局的品牌，但相对畅销程度较低。图 15、三亚免税城欠缺的主流香化品牌资料来源：各公司官网，各门店楼层导览图，市场研究部整理三、箱包服饰：三亚品牌数量直逼韩国市内店，顶奢尚待引入3.1、箱包服饰品牌数量：三亚已逼近乐天新世界，距有税还有差距从箱包服饰品牌数量来看，北京 SKP、香港海港城经营面积大且包含大量服装品牌，

16、因此品牌数量远高于免税渠道。四家市内免税店来看，三亚的箱包服饰品牌数量已接近乐天明洞店、新世界明洞店，超越新罗首尔店，引进品牌效果显著，经营面积的优势也有所体现。- 10 - 图 16、三亚免税城与 6 家购物中心箱包品牌数量对比2502072052001501005094665552340海港城北京SKP国金新世界乐天三亚新罗箱包服饰品牌数量（个）资料来源：各公司官网，各门店楼层导览图，市场研究部整理3.2、热门箱包服饰品牌：三亚热门覆盖率较高，顶级品牌有所欠缺我们以同时覆盖 3 个渠道的品牌作为热门箱包服饰品牌的衡量标准，共计 78 个：从热门品牌覆盖率来看，有税渠道显著高于免税渠道，三亚

17、的热门品牌覆盖率与韩国顶尖市内免税店相差不大。图 17、三亚免税城与 6 家购物中心热门箱包服饰品牌覆盖率对比90%83.33%79.49%80%66.67%70%60%50%40%30%20%10%0%53.85%51.28%46.15%37.18%北京SKP海港城国金乐天新世界三亚新罗热门品牌覆盖率资料来源：各公司官网，各门店楼层导览图，市场研究部整理表 4、三亚免税城与 6 家购物中心热门箱包服饰品牌对比品牌总计（个）：78Saint Laurent三亚乐天新罗新世界北京 SKP国金海港城35422940655262- 11 - BurberryGucciBottega VenetaFe

18、ndiLouis VuittonFerragamoCelineGivenchyChanel7 家购物中心覆盖品牌6 个购物中心覆盖品牌LoeweChloeMonclerCoachDiorKenzoAlexander McQueenMCMStuart WeitzmanBalenciagaMiu MiuEvisu5 个购物中心覆盖品牌PradaHermesTory BurchLongchampJimmy ChooValentinoBvlgariMoschinoFilaTODSBallyMontblancMax MaraPinko4 个购物中心覆盖品牌CartierCalvin KleinMicha

19、el KorsTumiMLBVersaceBoy LondonMax&CoWeekend Max MaraTheory00Ralph laurenIROFurlaZegnaEtroBalmainSandroMaje3 个购物中心覆盖品牌Christian LouboutinMarc JacobsGiuseppe ZanottiClaudie PierlotHugo BossClub MonacoBa&ShBerlutiRoger VivierDolce & Gabbana- 12 - ADLVMiss SixtyThom BrowneBonpointCanaliDr.MartensUnder ArmourDunhill0000CilocalaEd hardyY-3Emporio ArmaniOffwhiteAigle资料来源：各公司官网，各门店楼层导览图，市场研究部整理3.3、三亚可进一步引入顶奢&潮牌，LV、爱马仕中免已有布局从具体热门箱包品牌来看，几大顶级奢侈品：爱马仕、LV、香奈儿、迪奥等，仍是三亚的短板，其中爱马仕和 LV 是中免其他渠道已引进的品牌，且从未来规划来看，成功引入的可能性很大。此外，诸如 Evisu、MLB 等年轻人较为关注的潮牌也成为当下热门的品牌，三亚未来亦可在此领域发力，进一步完善品牌矩阵，扩大目标客户群