第十一章 项目效益分析.docx

1、第十一章 项目效益分析第九章 投资估算一期项目规划总用地为825616.44，地上建筑面积430641，二期商业住宅总用地660000，容积率为2.39。经测算，项目总投资为399403亿元（含400亩商业住宅），其中：工程费用358210万元，其它费用34029万元，预备费7164万元。项目投资估算表 单位：（万元）工程项目或费用名称建筑工程费建设规模（）设备及安装工程费其它费用合计一工程费用建筑工程1关公文化展示区2695797052关帝度假区85723360043武圣商业区123640519294楚汉民俗街区60534271325现代影视游乐区52035208146水世界区6900220

2、87水岸休闲体验区45516150768革命历史教育区2933682149商业住宅（400亩）660000184800合计355882交通道路及基础设施1道路工程1500018002人行游步道30002403标示、标牌5001004休憩设施80合计2220环卫工程1旅游厕所702垃圾中转站203垃圾箱17.5合计107.5工程费用合计358210二其它费用1建设单位管理费按工程费用的5算179102勘察设计费按工程费用的1.5算53733监理费按工程费用的3算10746其它费用合计34029三预备费按工程费用的2算7164项目投资合计3994032、估算依据及说明（1）工程费用，根据2008年

3、湖北省建筑安装工程费用定额估算，同时参照当阳市目前同类建筑单位工程造价。土建工程：包括整个建筑物及其它构筑物等投资；给排水、供配电工程：主要包括给水、排水、供水、配电、通讯等设备投资及安装费用；总图：主要包括道路工程、绿地工程等投资。（2）安装工程参照当阳市目前类似工程的造价指标进行估算。（3）其他费用中包括各种规费、征地拆迁费、建设单位管理费、勘察设计费、监理费等。（4）预备费：主要是指因设计变更及施工中增减工程量引起的不可预见费部分，以及考虑价格变动带来的费用增加。第十一章 项目效益分析 一、经济效益分析1、营业收入预测（1）游客接待规模预测 预计2015年本项目建成后，年游客接待量为40

4、0万人次，每年游客量按25递增，据此推算此后每年的游客规模为：年份20152016201720182019增长率人数（万）40050062578197625（2）主要经营收入构成 1、门票收入：其中，关公文化展示区门票定价为60元/人，现代影视游乐区门票定价为160元/人，水世界区门票定价为80元/人， 收取对象为全部待游客（100%）； 2、餐饮收入：基准消费60.00元/人，收取对象占游客总量的50%计； 3、休闲娱乐收入：基准消费300.00元/人，收取对象占游客总量的30%计； 4、旅游商品收入：基准消费200.00元/人，收取对象占游客总量的30%计； 5、住宿消费收入：基准消费14

5、0.00元/人，收取对象占游客容量的40计：（3）营业收入及税金估算1.营业收入：本项目计算期为5年，计算期内年均营业收入为682620万元。其中：（1）景区门票年均收入65640万元；（2）餐饮年均收入39384万元；（3）娱乐休闲年均收入196920万元；（4）旅游购物年均收入131280万元；（5）住宿年均收入249396万人。 2.营业税金及附加本项目的营业税金按销售收入的5%缴纳，城建税及教育附加费分别按营业税的7%和3%计算。计算期内，年均营业税金及城建教育附加费为37544万元。表11-1 天下关公文化旅游综合体项目2015-2019年营业部分收入预测 单位：万人次/万元 年份游

6、客接待量门票收入住宿收入餐饮收入娱乐收入旅游商品收入旅游综合收入备注201540040000560002400012000080000320400增长率15%2016500500007000030000150000100000400500增长率25%2017625625008750037500187500125000500625增长率20%20187817810010934046860234300156200625581增长率24%20199769760013664058560292800195200781776增长率25%合 计32823282001246980196920984600656

7、40026288822.商铺及房产收入对外出售的房产收入分为精品商铺和商品房，项目建成后，形成精品商铺、酒店共205504，商品房共1637610，共1307个停车位，其中地上车位800个，地下车位507个。项目名称关帝度假区楚汉民俗街区水岸观光体验区武圣商业区商业住宅区占地面积（）857236053445516123640660000建筑基底面积（）28841227271004920174建筑面积（）7639360534351571132901577400备注商铺商铺商铺，酒店商铺：33420商品房：79870商品房营业收入测算：（1）价格预测根据建设单位提供的有关资料以及对项目周边地区范围

8、内的商品住宅、写字楼、宾馆、商场及门面销售价格进行的抽样调查，本报告对项目地的商品住宅、精品商铺的价格预测如下：商品住宅均价为3400元/ m2，精品商铺均价为2400/。（2）营业收入及税费估算（商品房）营业收入商品房销售收入：163761340055678.74万元商铺销售收入：2055042400=49320.96万元合计：104999.7万元。 销售税费税（费）种计税依据税（费）率营业税销售收入5%土地增值税销售收入 3%城市维护建设税营业税 7%教育费附加营业税 4.5%根据上述税费规定估算经营期间销售税费额：营业税：104999.75%5250万元土地增值税：104999.73%3

9、150万元城市维护建设税：52507%367.5万元教育费附加：52504.5%236.25万元合计：90045万元。 2、成本费用估算 （1）各子项经营成本估算按行业一般水平，计算期内，1.餐饮子项经营成本按营业收入的35%估算，年均餐饮子项经营成本为13784万元。2.娱乐休闲子项经营成本按营业收入的25%估算，年均文娱休闲子项经营成本为49230万元。3.旅游购物子项经营成本按营业收入的35%估算，年均旅游购物子项经营成本为45948万元。4.住宿子项经营成本按营业收入的20%估算，年均住宿子项目经营成本为49879万元。合计158841万元。 （3）营业费用营业费用主要包括广告费、销售

10、人员的工资及福利费等，按销售收入的2%估算：营业费用：787619.72%15752万元（4）管理费用管理费用主要包括办公费用、水电费、招待费、管理人员的工资及福利费等，按销售收入的1.5%估算：管理费用：787619.71.5%11814万元（5）项目总成本费用上述各项与项目开发成本之和即为项目总成本费用。经测算，其总成本为313996万元。 注：销售收入为营业收入（食住娱购）+房产销售收入（6）主要经济指标1、年均营业收入787619万元2、年均总成本 313996万元3、年均营业利润473623万元4、年均营业税及城建教育附加费为 127589万元5、年均所得税根据国家有关规定按利润总额

11、的33%计征156296万元6、年均税后利润189738万元7、总投资为399403万元8、投资利润率47.5二、旅游地产收入经济效益分析对外出售的房产收入分为精品商铺和商品房，项目建成后，形成精品商铺、酒店共205504，商品房共79870。 表11-2项目名称关帝度假区楚汉民俗街区水岸观光体验区武圣商业区占地面积（）857236053445516123640建筑基底面积（）28841227271004920174建筑面积（）763936053435157113290备注商铺商铺商铺，酒店商铺：33420商品房：79870营业收入测算：（1）价格预测根据建设单位提供的有关资料以及对项目周边地

12、区范围内的商品住宅、写字楼、宾馆、商场及门面销售价格进行的抽样调查，本报告对项目地的商品住宅、精品商铺的价格预测如下：商品住宅均价为5300元/ m2，精品商铺均价为25000/。（2）营业收入及税费估算营业收入商品房销售收入：79870530042331万元商铺销售收入：20550425000=513760万元合计：556091万元。 销售税费税（费）种计税依据税（费）率营业税销售收入5%土地增值税销售收入 3%城市维护建设税营业税 7%教育费附加营业税 4.5%根据上述税费规定估算经营期间销售税费额：营业税：5560915%27805万元土地增值税：5560913%16683万元城市维护建

13、设税：278057%1946万元教育费附加：278054.5%1251万元合计：47685万元。 2、成本费用估算 （3）营业费用营业费用主要包括广告费、销售人员的工资及福利费等，按销售收入的2%估算：营业费用：5560912%11122万元（4）管理费用管理费用主要包括办公费用、水电费、招待费、管理人员的工资及福利费等，按销售收入的1.5%估算：管理费用：5560911.5%8341万元（5）项目总成本费用上述各项与项目开发成本之和即为项目总成本费用。经测算，其总成本为197289万元。（6）主要经济指标1、营业收入556091万元2、总成本 197289万元3、营业利润358802万元4、

14、所得税根据国家有关规定按利润总额的25%计征89700万元5、税后利润269102万元6、投资利润率136三、400亩地产经济效益分析商品住宅区占地约400亩，项目建成后共形成商品房面积约660000。 1、营业收入测算：（1）价格预测根据建设单位提供的有关资料以及对项目周边地区范围内的商品住宅、写字楼、宾馆价格进行的抽样调查，本报告对项目地的商品住宅的价格预测如下：商品住宅均价为5300元/ m2。（2）营业收入及税费估算（商品房）营业收入商品房销售收入：6600005300349800万元 销售税费税（费）种计税依据税（费）率营业税销售收入5%城市维护建设税营业税 7%教育费附加营业税 4

15、.5%根据上述税费规定估算经营期间销售税费额：营业税：3498005%17490万元城市维护建设税：174907%1224万元教育费附加：52504.5%787万元合计：19501万元。 2、成本费用估算 （3）营业费用营业费用主要包括广告费、销售人员的工资及福利费等，按销售收入的2%估算：营业费用：3498002%6996万元（4）管理费用管理费用主要包括办公费用、水电费、招待费、管理人员的工资及福利费等，按销售收入的1.5%估算：管理费用：3498001.5%5247万元（5）项目总成本费用上述各项与项目开发成本之和即为项目总成本费用。经测算，其总成本为190047万元。（6）主要经济指标1、营业收入349800万元2、总成本 190047万元3、营业利润159753万元4、所得税根据国家有关规定按利润总额的25%计征39938万元5、税后利润119815万元6、投资利润率63