第十一章 项目效益分析.docx
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第十一章项目效益分析
第九章投资估算
一期项目规划总用地为825616.44 ㎡，地上建筑面积430641㎡，二期商业住宅总用地660000㎡，容积率为2.39。
经测算，项目总投资为399403亿元（含400亩商业住宅），其中：
工程费用358210万元，其它费用34029万元，预备费7164万元。
项目投资估算表单位：
（万元）
工程项目或费用名称
建筑工程费
建设规模（㎡）
设备及安装工程费
其它费用
合计
一
工程费用
建筑工程
1
关公文化展示区
26957
9705
2
关帝度假区
85723
36004
3
武圣商业区
123640
51929
4
楚汉民俗街区
60534
27132
5
现代影视游乐区
52035
20814
6
水世界区
6900
2208
7
水岸休闲体验区
45516
15076
8
革命历史教育区
29336
8214
9
商业住宅（400亩）
660000
184800
合计
355882
交通道路及基础设施
1
道路工程
15000
1800
2
人行游步道
3000
240
3
标示、标牌
500
100
4
休憩设施
80
合计
2220
环卫工程
1
旅游厕所
70
2
垃圾中转站
20
3
垃圾箱
17.5
合计
107.5
工程费用合计
358210
二
其它费用
1
建设单位管理费
按工程费用的5％算
17910
2
勘察设计费
按工程费用的1.5％算
5373
3
监理费
按工程费用的3％算
10746
其它费用合计
34029
三
预备费
按工程费用的2％算
7164
项目投资合计
399403
2、估算依据及说明
（1）工程费用，根据2008年湖北省建筑安装工程费用定额估算，同时参照当阳市目前同类建筑单位工程造价。
①土建工程：
包括整个建筑物及其它构筑物等投资；
②给排水、供配电工程：
主要包括给水、排水、供水、配电、通讯等设备投资及安装费用；
③总图：
主要包括道路工程、绿地工程等投资。
（2）安装工程参照当阳市目前类似工程的造价指标进行估算。
（3）其他费用中包括各种规费、征地拆迁费、建设单位管理费、勘察设计费、监理费等。
（4）预备费：
主要是指因设计变更及施工中增减工程量引起的不可预见费部分，以及考虑价格变动带来的费用增加。
第十一章项目效益分析
一、经济效益分析
1、营业收入预测
（1）游客接待规模预测
预计2015年本项目建成后，年游客接待量为400万人次，每年游客量按25％递增，据此推算此后每年的游客规模为：
年份
2015
2016
2017
2018
2019
增长率
人数（万）
400
500
625
781
976
25％
（2）主要经营收入构成
1、门票收入：
其中，关公文化展示区门票定价为60元/人，现代影视游乐区门票定价为160元/人，水世界区门票定价为80元/人，收取对象为全部待游客（100%）；
2、餐饮收入：
基准消费60.00元/人，收取对象占游客总量的50%计；
3、休闲娱乐收入：
基准消费300.00元/人，收取对象占游客总量的30%计；
4、旅游商品收入：
基准消费200.00元/人，收取对象占游客总量的30%计；
5、住宿消费收入：
基准消费140.00元/人，收取对象占游客容量的40％计：
（3）营业收入及税金估算
1.营业收入：
本项目计算期为5年，计算期内年均营业收入为682620万元。
其中：
（1）景区门票年均收入65640万元；
（2）餐饮年均收入39384万元；
（3）娱乐休闲年均收入196920万元；
（4）旅游购物年均收入131280万元；
（5）住宿年均收入249396万人。
2.营业税金及附加
本项目的营业税金按销售收入的5%缴纳，城建税及教育附加费分别按营业税的7%和3%计算。
计算期内，年均营业税金及城建教育附加费为37544万元。
表11-1天下关公文化旅游综合体项目2015-2019年营业部分收入预测
单位：
万人次/万元
年份
游客接待量
门票收入
住宿收入
餐饮收入
娱乐收入
旅游商品收入
旅游综合收入
备注
2015
400
40000
56000
24000
120000
80000
320400
增长率15%
2016
500
50000
70000
30000
150000
100000
400500
增长率25%
2017
625
62500
87500
37500
187500
125000
500625
增长率20%
2018
781
78100
109340
46860
234300
156200
625581
增长率24%
2019
976
97600
136640
58560
292800
195200
781776
增长率25%
合计
3282
328200
1246980
196920
984600
656400
2628882
2.商铺及房产收入
对外出售的房产收入分为精品商铺和商品房，项目建成后，形成精品商铺、酒店共205504㎡，商品房共1637610㎡，共1307个停车位，其中地上车位800个，地下车位507个。
项目名称
关帝度假区
楚汉民俗街区
水岸观光体验区
武圣商业区
商业住宅区
占地面积（㎡）
85723
60534
45516
123640
660000
建筑基底面积（㎡）
28841
22727
10049
20174
建筑面积（㎡）
76393
60534
35157
113290
1577400
备注
商铺
商铺
商铺，酒店
商铺：
33420㎡
商品房：
79870㎡
商品房
营业收入测算：
（1）价格预测
根据建设单位提供的有关资料以及对项目周边地区范围内的商品住宅、写字楼、宾馆、商场及门面销售价格进行的抽样调查，本报告对项目地的商品住宅、精品商铺的价格预测如下：
商品住宅均价为3400元/m2，精品商铺均价为2400/㎡。
（2）营业收入及税费估算（商品房）
①营业收入
商品房销售收入：
163761×3400＝55678.74万元
商铺销售收入：
205504×2400=49320.96万元
合计：
104999.7万元。
②销售税费
税（费）种
计税依据
税（费）率
营业税
销售收入
5%
土地增值税
销售收入
3%
城市维护建设税
营业税
7%
教育费附加
营业税
4.5%
根据上述税费规定估算经营期间销售税费额：
营业税：
104999.7×5%＝5250万元
土地增值税：
104999.7×3%＝3150万元
城市维护建设税：
5250×7%＝367.5万元
教育费附加：
5250×4.5%＝236.25万元
合计：
90045万元。
2、成本费用估算
（1）各子项经营成本估算
按行业一般水平，计算期内，
1.餐饮子项经营成本按营业收入的35%估算，年均餐饮子项经营成本为13784万元。
2.娱乐休闲子项经营成本按营业收入的25%估算，年均文娱休闲子项经营成本为49230万元。
3.旅游购物子项经营成本按营业收入的35%估算，年均旅游购物子项经营成本为45948万元。
4.住宿子项经营成本按营业收入的20%估算，年均住宿子项目经营成本为49879万元。
合计158841万元。
（3）营业费用
营业费用主要包括广告费、销售人员的工资及福利费等，按销售收入的2%估算：
营业费用：
787619.7×2%＝15752万元
（4）管理费用
管理费用主要包括办公费用、水电费、招待费、管理人员的工资及福利费等，按销售收入的1.5%估算：
管理费用：
787619.7×1.5%＝11814万元
（5）项目总成本费用
上述各项与项目开发成本之和即为项目总成本费用。
经测算，其总成本为313996万元。
注：
销售收入为营业收入（食住娱购）+房产销售收入
（6）主要经济指标
1、年均营业收入787619万元
2、年均总成本313996万元
3、年均营业利润473623万元
4、年均营业税及城建教育附加费为127589万元
5、年均所得税根据国家有关规定按利润总额的33%计征156296万元
6、年均税后利润189738万元
7、总投资为399403万元
8、投资利润率47.5％
二、旅游地产收入经济效益分析
对外出售的房产收入分为精品商铺和商品房，项目建成后，形成精品商铺、酒店共205504㎡，商品房共79870㎡。
表11-2
项目名称
关帝度假区
楚汉民俗街区
水岸观光体验区
武圣商业区
占地面积（㎡）
85723
60534
45516
123640
建筑基底面积（㎡）
28841
22727
10049
20174
建筑面积（㎡）
76393
60534
35157
113290
备注
商铺
商铺
商铺，酒店
商铺：
33420㎡
商品房：
79870㎡
营业收入测算：
（1）价格预测
根据建设单位提供的有关资料以及对项目周边地区范围内的商品住宅、写字楼、宾馆、商场及门面销售价格进行的抽样调查，本报告对项目地的商品住宅、精品商铺的价格预测如下：
商品住宅均价为5300元/m2，精品商铺均价为25000/㎡。
（2）营业收入及税费估算
①营业收入
商品房销售收入：
79870×5300＝42331万元
商铺销售收入：
205504×25000=513760万元
合计：
556091万元。
②销售税费
税（费）种
计税依据
税（费）率
营业税
销售收入
5%
土地增值税
销售收入
3%
城市维护建设税
营业税
7%
教育费附加
营业税
4.5%
根据上述税费规定估算经营期间销售税费额：
营业税：
556091×5%＝27805万元
土地增值税：
556091×3%＝16683万元
城市维护建设税：
27805×7%＝1946万元
教育费附加：
27805×4.5%＝1251万元
合计：
47685万元。
2、成本费用估算
（3）营业费用
营业费用主要包括广告费、销售人员的工资及福利费等，按销售收入的2%估算：
营业费用：
556091×2%＝11122万元
（4）管理费用
管理费用主要包括办公费用、水电费、招待费、管理人员的工资及福利费等，按销售收入的1.5%估算：
管理费用：
556091×1.5%＝8341万元
（5）项目总成本费用
上述各项与项目开发成本之和即为项目总成本费用。
经测算，其总成本为197289万元。
（6）主要经济指标
1、营业收入556091万元
2、总成本197289万元
3、营业利润358802万元
4、所得税根据国家有关规定按利润总额的25%计征89700万元
5、税后利润269102万元
6、投资利润率136％
三、400亩地产经济效益分析
商品住宅区占地约400亩，项目建成后共形成商品房面积约660000㎡。
1、营业收入测算：
（1）价格预测
根据建设单位提供的有关资料以及对项目周边地区范围内的商品住宅、写字楼、宾馆价格进行的抽样调查，本报告对项目地的商品住宅的价格预测如下：
商品住宅均价为5300元/m2。
（2）营业收入及税费估算（商品房）
①营业收入
商品房销售收入：
660000×5300＝349800万元
②销售税费
税（费）种
计税依据
税（费）率
营业税
销售收入
5%
城市维护建设税
营业税
7%
教育费附加
营业税
4.5%
根据上述税费规定估算经营期间销售税费额：
营业税：
349800×5%＝17490万元
城市维护建设税：
17490×7%＝1224万元
教育费附加：
5250×4.5%＝787万元
合计：
19501万元。
2、成本费用估算
（3）营业费用
营业费用主要包括广告费、销售人员的工资及福利费等，按销售收入的2%估算：
营业费用：
349800×2%＝6996万元
（4）管理费用
管理费用主要包括办公费用、水电费、招待费、管理人员的工资及福利费等，按销售收入的1.5%估算：
管理费用：
349800×1.5%＝5247万元
（5）项目总成本费用
上述各项与项目开发成本之和即为项目总成本费用。
经测算，其总成本为190047万元。
（6）主要经济指标
1、营业收入349800万元
2、总成本190047万元
3、营业利润159753万元
4、所得税根据国家有关规定按利润总额的25%计征39938万元
5、税后利润119815万元
6、投资利润率63％
升级会员 