东方世纪城终稿2.docx

1、东方世纪城终稿2东方洛阳46#地项目市场分析报告深度传播机构2006年 6月 22日、洛阳房地产发展宏观环境研究洛阳之城市定位 ,洛阳之城市经济 ,洛阳之城市环境 ,、洛阳房地产市场分析洛阳房地产市场投放情况 ,洛阳房地产开工建设及竣工情况 ,洛阳房地产市场销售情况 ,洛阳市房地产市场 SWO分析，”，”三、洛南新区区域市场分析洛南新区市场概述 ，洛南新区住宅市场分析 ，洛南新区房地产市场特性分析 ，四、项目区域及其他板块竞争分析洛北住宅市场竞争分析 ，洛南住宅市场竞争分析 ，在售竞争项目总体分析 ，101013151820五、项目区域及其他竞争项目的销售需求分析竞争项目投放分析 ，21竞争项

2、目销售分析 ，24竞争项目购买群体分析 ，26六、项目地块SWO分析,28七、产品建议 ,31洛阳房地产发展宏观环境分析一）洛阳之城市定位城市性质 ：九五”中期，洛阳市委、市政府在认真分析市情的基础上，明确提出了符合洛阳实际的城市定位：经过若干年的努力，把洛阳建成科技教育比较发达的现代化工业城市和以历史文化名城为依托的优秀旅游城市。行政区划：洛阳市辖偃师、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳等一市八县和涧西、西工、老城、瀍河、吉利、洛龙六个城市区。产业结构对比年三产比例转为9.6 : 58.9 : 31.5城市发展方向、功能划分：在洛河以北，洛阳市大规模实施“创建文明城市，创建文明景

3、区”工程和“绿、亮、静、美、畅”五大形象工程，对老市区进行改造，城市建成区面貌焕然一新。在洛阳以南，一个山水园林相间、生态环境优美、功能设施齐全、浓郁的现代化气息与灿烂历史文化相辉映的新城区洛阳新区建设正如火如荼。洛阳整体发展方向为南部即洛阳新区，是洛阳市惟一可行的发展方向，地处地势平坦、水源充沛、生态环境优美的洛河南岸，要通过开发洛阳新区，把洛阳的城市布局形态由沿河北岸的带状演变成为“以洛河为轴线，两岸对称发展，以南北两个带形为主体的组团式布局形态”：新区以洛水为轴线，东起焦枝铁路和洛连高速公路，西至环城高速公路，南接洛宜铁路，北依洛河，总面积达71.3平方公里，规划人口 50万。洛阳新区由

4、六大功能分区组成，站在洛河以北建成区南望，依次为滨河公园区、隋唐城遗址区、关林大型商贸区、中心区、大学城和体育中心区、洛龙高新科技工业园区。与此同时，洛阳新区还将兴建高层次人才居住区。（二）洛阳市之城市经济1、城市GDP发展全市GDP总值人均GDP2004 年870亿元8000 元2005 年1111.5亿元17321 元2、该城市的支柱产业:大中型骨干工业企业集团，是洛阳的一大特色。现有 5000多家独立核算工业企业，拥有机械电子、石油化工、冶金、建材、食品等6大支柱产业和东方红拖拉机、洛阳浮法玻璃、大阳摩托、 HJD04程控交换机、白马棉纱、牡丹铜材等一大批国际国内名牌产品。3、影响经济发

5、展的重要因素:2005年9月以来，洛阳新区已掀起开发建设高潮。据有关部门介绍，洛阳新区征地及基础设施重点项目建设预计总投资 158 亿元。5 年内，新区将基础建成。 随着大规模的城市建设， 洛阳人居环境得到进一步优化，城市吸引力大大增强。近几年，到洛阳观光旅游和洽谈投资勺越来越多。 3 年来，洛阳勺旅游收入每年以 20%勺速度递政策面没有任何优惠条三）洛阳之政策环境目前，在原有勺传统城区进行房地产开发， 件。传统城区在建设方面，基本遵循只拆不建勺原则，并且即使有可供开发勺土地面积因为相当小且容积率较高。在洛阳新区（洛阳）勺开发方面，政府勺态度相当积极，同时出台了一 系列勺优惠政策：1）凡今年年

6、底以前以招标、 拍卖、挂牌方式获得土地使用权勺商业、金融、旅游、娱乐、房地产开发等经营性项目，土地出让金一次 性足额缴纳勺，可按比例得到返还。2）凡在洛阳新区购买统一开发勺商品房勺，购房人及直系亲属可申请办理洛阳市户口；3）2004年 12月 31日前在洛阳新区投资建设项目中涉及勺行政事业性收费按 30%收取。4）鼓励社会各界投资建设学校、医院、文化体育场馆、大型停车场等公共设施。5）鼓励社会投资经营燃气、热力、污水处理和垃圾处理等基础设施建设。(6)单位和个人可通过公开竞标的方式获得道路、桥涵、广场、园林绿化等基础设施的冠名权和广告空间使用权。、洛阳房地产市场分析(一)、市场投放概况2004

7、 2005年投放面积对比图2004-2005年度投放物业分类对比图04年上半年04年下半年H 05年上半年截至2005年11月底，洛阳市房地产开发完成30亿元投资，施工面积达600万平方米，分别比2004年同期增长20呀口 15%竣工面积为159万 平方米，与2004年同期基本持平。从上表所能反映的是洛阳市的投放面积 不断的上升，且上升幅度较大，其中05年上半年比04年上半年投放面积涨 幅为53%另外从各物业的投放情况看，住宅投放量上升幅度较大，可以说 明洛阳目前的房地产市场处于不断升温的阶段，住宅的发展前景非常良好;另外，非住宅的发展也日趋活跃，投放情况也在秩序增长。（二）开工建设及竣工情况

8、施工面积（万M2）新开工面积（万M2）竣工面积（万M2）05年新自2002年以来，全市房地产的各种类型的量体都在不断的上升，随着 城市房地产开发量的逐渐增大，其开工及竣工面积也随之上涨，其中我们 可以看到2005年洛阳市的开工面积出现了较高的涨幅，主要因为20%开发项目不断增加，给洛阳房地产带来了良好的发展形势。另外洛阳房地 产开发持续增长，在十一五期间，洛阳市房地产开发投资每年平均以 的速度增长，房地产开发投资完成124.82亿元，竣工各类商品房屋997.04万平方米，截止到2005年年底，洛阳市城镇居民人均住房建筑面积达到 24 平方米。（三）市场的销售情况2006年 1 4月份商品房价格

9、趋势图单位：元4000- -一 一 4 -一 =.200004 * 11月2月3月4月十住宅1234147416061614亠非住宅43584765449441332006年 1 4月份住宅类销售趋势图单位：万M215101 J50 一 =1月2月3月4月 多层9.7211.0818.2811.49咼层2.102.613.675.502006年上半年商品房销量增长强劲，一方面得益于洛阳市整体经济形势不断好转，房地产市场呈现良性发展，另一方面四月份春季房展会对楼 盘的销售也起到了较大的推动作用。其次，高层住宅的销量一路上涨，而多层在3月份销售出现高潮之后出现了回落，这主要是源于洛南新区在 06年

10、高层的投放项目逐渐增多，洛南新区逐渐完善的配套等一系列的生活设 施，使很多在06年以前拿到土地的开发商趁着洛南新区房地产在今年有了 大量增长的趋势下，把项目及时的推入市场。其次，住宅的销售价格在今年也逐渐有了上升的趋势， 3月、4月份的销售旺季更是把洛阳的商品房价格推向了 1600元/平方米以上。（四）洛阳房地产市场 SWOT分析优势分析：洛阳作为河南省的第二大城市，经济发展速度迅速，GDP及增长率列全省第二，城市整体规划水平较高，城市建设力度较大，人民生活水平较高有一定的消费能力，商业有活力；随着洛阳新区的开发，市委市政府迁往新区。新区建设（道路、交通、医院、学校、商业、绿化等）的力度的速度

11、进一步加大加快，同时为在洛阳投资开发的企业推出一系列优惠政策；洛阳地产发展前景较好，发展潜力较大，人民生活水平稳步提高，有相当大的投资价值。劣势分析：洛阳地区经济消费能力一般，对房产的价格有一定影响；洛阳的一些大型企业或者政府事业单位一直以来都建有自己的企业福利房，一定程度上 限制了当地的购买力。机会分析：政府开始逐步限制福利房的开发，鼓励商品房建设；洛阳新区的大力发展，对地产市场是个有力的契机；洛阳老城区的拆迁为地产市场制造了绝好的机会。威胁分析：众多地产商纷纷进驻洛阳，地产市场竞争加剧；政府新出“国六条”，对地产进行调控限制，形势不可估计。、洛阳新区区域市场分析一）洛阳新区区域市场概述洛阳

12、新区东起焦枝铁路和洛界高速公路，西至环城高速公路，南接洛宜铁路，北依洛河，总规划面积 70 平方公里，主要有经济技术开发区、行政办公中心区、高新技术工业园区、大学城和体育中心、隋唐城遗址保护区、高层次人才居住区及滨河公园等 7 个功能小区，规划总人口 50 万。目前新区累计完成建设投资近 200亿元，已建成道路 44条 83公里； 形成水域面积 1400 余亩；累计完成绿化面积 260万平方米，开工各类建筑约 400万平方米，竣工 61栋高层、 300余栋多层、 360 多万平方米，预计常住人口可达 12 万。洛河南岸的滨河区、 行政中心区、大学城和体育中心区将通过建筑物在空间布局上连成一体，

13、形成规模，并与洛河北岸的建成区遥相呼应。在新开发的 15 平方公里内，现代化的城市轮廓基本显现。一个滨河区为角、大学城为口、体育中心为眼、中心区为颈的龙头状的新城区将在伊洛河之间拔地而起。二）区域住宅市场分析1、区域用地规划情况洛阳新区规划总人口为 50 万人，从关林大道向北、洛河以南、奥林匹克花园及体育中心以东、厚载门街以西的区域总用地面积约为 7200 亩地，其中住宅规划用地面积约为 2400 亩（含道路用地），行政、绿地、商业规划用地面积约为 2800 亩（含道路用地），奥林匹克花园及体育中心总用地约为 2000 亩，上述区域内住宅规划用地 已基本出让或划拨完毕。新区建设自 2003年

14、9月正式启动以来，已开工各类工程项目 658项，累计完成投资 171亿元。目前新区已开工市政道路 48 条，累计长度 75 公里，太康路、大学路等 35 条道路已竣工通车，道路总长度达 58 公里，并通步完成通讯、供电、供水、热力、煤气管线敷设及绿化、道路照明等公用基础设施建设。2005 年是新区建设成规模、聚人气、出形象的一年，全年投资规模在亿元以上。通过一年的努力，使新区内个村庄的广大居民全部迁入新型社区；新区龙门大道以西、开元大道以北、瀛洲路以东约平方公里区域基本建成并通过王城大桥、西苑桥与洛河以北的建成区基本连成一片。2005 年牡丹大道、展览路等 10 条道路，自来水加压站、污水处理

15、厂、供热管网等 13 项公用设施计划年内建成投用。龙泉大厦、信息大厦、商行综合楼等 60 余栋高层建筑也在年内全部落成投用。 8个村民安置小区在年底前全部建成，新区 4 万 3 千名村民已部分迁入新型社区。目前洛阳新区 90%的在建项目都是高层， 洛阳新区高层开发量高达 70.4 万平米，其中不乏象公务员小区这样配套齐全、价格低廉的住宅对外销售，可以预见，这些集资房必然分流我们的部分客户，同时我们也应该看到，这些集资房的品质和我们项目有一定的差距，在对高端客户的吸引能力上，我们的产品具有更强的竞争力。2、新区地产投放情况2 0 0 3年，中泰公司率先进驻新区，截至目前，已有10多家来自洛阳本土

16、及外地的开发商在新区投资开发，火热的新区开发驱动新区房产车轮滚滚向前。目前，新区开发运作的楼盘已近20个，新区在建的楼盘有多层住宅、小高层和高层住宅、独栋别墅、叠加式别墅、写字楼、商务楼、大型专业商场等多种物业形态。2 0 0 4年，新区累计以出让、划拨方式供地9 4 4 0亩，其中以招标、拍卖、挂牌的方式出让土地2300亩；2 0 0 5年，新区先后完成4 8 6 7亩建设用地上报工作，国务院又批准了3个批次的建设用地6 2 2 2亩，使新区获批建设用地总量达到2 8 8 5 0亩;2 0 0 6年，新区规划上报新增建设用地6 0 0 0亩，已报国务院批准的土地计划供应2000亩。2004-

17、2005年度市场投放分区对比图3、洛南新区销售情况2005年1 - 3季度洛南新区销售情况表格住宅套数非住宅套数住宅面积非住宅面积住宅均价非住宅均价金额（亿）住宅非住宅上半年4193247.171.92209043231.50.83第三季度1412522.41.21243257760.580.7合计5605769.573.13217348882.081.53从上表分析看：洛南新区 房地产销售价格在不断增长，平均均价在 05年第三季度已经达到2432元/平方米左右，涨幅较大；其次非住宅的销售量与 05年下半年已经开始超过住宅的销售量，这由于洛南新区在 05年上半年大批 的开发商逐渐投入新区内建设

18、，使新区的人气愈加旺盛，住宅业的快速发 展必将会带动非住宅的销售，因此新区内随着大型住宅项目的建设，其他 的办公、商业等一系列商业形式的住宅发展将呈现无限的升值空间。三）洛南新区房地产市场特性洛阳新区作为洛阳勺城市发展方向， 随着洛阳市市委、 市政府勺搬迁，未来三年洛阳新区大量住宅项目的竣工，洛阳新区将汇聚大量的人流，对 新区以后的发展起了极大的促进作用；其次新区良好的发展前景，必将吸 引大批有远见的投资客；但是根据洛南新区上述的市场表现，将会出现今 年新区勺楼市以大规模勺高档住宅区为主，楼盘售价将会持续上涨，但是因为新区内供应量勺不断扩大，将会呈现竞争白热化勺状态。三、项目区域及其他板块竞争

19、分析根据后附的市场动态图我们以了解到目前整体市场的商品房的销售均价为2500元/山2,其中高层（小高层）价格在 2200-3200之间；另据调查所知，总价25-30万元之间、面积为120-130 m泊勺三房，在市场上最受购买者欢迎。目前居民心理认为环境好、交通方便、物业管理好的社区是他们首选对象，但是对于洛南新区勺投资，多数人很有信心但思想过于保守，认为新区内勺政府规划以及一些生活基础设施勺完善环需要较长时间，故很多意向客户仍旧保持对新区勺观望态度，这样给新区勺住宅市场勺发展造成了一定勺压力，因此洛南新区勺在售项目主要以规划、环境、区内配套以及企业勺品牌优势来吸引消费者。另外，洛南新区勺住宅价

20、格并没有与老城区形成明显勺差异，洛河以北沿岸勺项目平均价格基本上与新区勺价格相同。说明：此次调查勺竞争项目共有 22 个，下图因为表格优先不包括水榭王城和 mycity 美城，这两个项目勺售价都为 2300 元平方米。案名王城御俯类型高层均价2600案名凯瑞君临华俯类型高层均价2780案名壹品瀚景类型高层均价2600I七案名洛浦御博城类型高层均价2500案名盛世唐庄类型多层均价2300案名隆安星河国际类型小高层均价2350案名万国银座类型小高层均价2600案名金源国际公寓类型小高层均价2500案名山水华庭类型小高层、高层均价2200宜;- 一./、-rt. *4k5 *曲宀U :.1.5； =

21、丨.E； F ，畀. .C _ .X-F，eg2 T4起.=._ _ -0 -i ,雪、J * I a哦焙-案名顺驰城类型小高层、高层均价2700案名翠堤湾类型高层均价3200/4 r MjtfA -n 叫二 /r 乙 命案名创展水岸贵都类型高层均价2200案名奥体花城类型3期高层均价未定7-h 空i * 話 亠”芬厂-二 * 占輩二 R,-ET-* V &;.?十二仝” i j” :壬ai案名九鼎中和湾类型高层均价2700案名中泰华庭类型高层均价2500案名建业森林半岛类型3期高层均价2700案名世俯名邸类型小高层均价2500案名云华国际类型高层均价2300案名中弘湖滨花园类型多层/电梯洋房

22、均价2300案名天兀在水一方类型高层均价2200一）洛北住宅市场竞争分析通过下述分析表再结合调查情况，洛北住宅开发市场的特征主要表现在以下三点：1、 洛北区投放主要集中在三室两厅的户型较多，这与当地的生活水平 有着密切的结合，因为能力有限，年轻人购房多数需要家庭支持，故多 数年轻人依然是与老人一起居住为多，因此在房屋的结构上会选择比较 适合的三房为主，既不拥挤、也不浪费。2、 区域各户型销售较好的是四房两厅以及一房。在各种条件已经完善 的旧城区居住需求目前已经呈现出不均匀状态，年轻人因为经济能力不 足因此在购买时要售很大限制，首要的考虑因素就是总价要低，因此小 户型的投放会成为这些经济能力有限

23、而且又崇尚自由的年轻人；另外， 为了改善居住条件而又不愿意离开现住区域的客户，受目前市场上投放 的产品局限性较大，能选择的机会较小，而四室又是唯一能与目前居住 条件有差异化的产品，因此备受青睐。3、 整体住宅建筑形式的居住舒适度较低。洛阳现在的在售项目大部分 为点式高层或者短板小高层等居住密度较大的建筑形式；由于人口密度 较大、开发面积较小等诸多开发不利因素，居住者的实际居住生活体验 / 感觉会有所欠缺。因此这直接制约了大量项目的销售速度，直接原因是 大量的二次置业者的改善型居住要求难以在现有住宅项目中得到满足。大量的改善型消费者会出现持币观望的购买态度。因此大多数在售项目 一直在争夺一次置业

24、人群，而只有少数在售项目中的高密度中高档住宅在瓜分高端客户市场。附：洛河北区域住宅市场分析表洛河北区域住宅市场分析表洛河北区域住宅市场分析表总价范围投放与去化1室或1-12-23-24-230304040505060607070合计80809090100100110110120120合计100100110110120120130130140140150150160160170170180180 合计150以下150160160170170180180190190合计10万以下投放22去化1510-15 万投放12672去化1135415-20 万投放142212去化7151020-25 万投放36106去化293825-30 万投放3235282972去化241895975430-35 万投放54201806620去化4015113401235-40 万投放106113325368336去化798614332502740-45 万投放383274444去化32246363