东方世纪城终稿2.docx
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东方世纪城终稿2
东方・洛阳46#地项目
市场分析报告
深度传播机构
2006年6月22日
、洛阳房地产发展宏观环境研究
洛阳之城市定位,,,,,,,,
洛阳之城市经济,,,,,,,,
洛阳之城市环境,,,,,,,,
、洛阳房地产市场分析
洛阳房地产市场投放情况,,,,,,,
洛阳房地产开工建设及竣工情况,,,,,,
洛阳房地产市场销售情况,,,,,,,
洛阳市房地产市场SWO分析，””，””
三、洛南新区区域市场分析
洛南新区市场概述，，，，，，，，
洛南新区住宅市场分析，，，，，，，，
洛南新区房地产市场特性分析，，，，，，，
四、项目区域及其他板块竞争分析
洛北住宅市场竞争分析，，，，，，，，
洛南住宅市场竞争分析，，，，，，，，
在售竞争项目总体分析，，，，，，，，
10
10
13
15
18
20
五、项目区域及其他竞争项目的销售需求分析
竞争项目投放分析，，，，，，，，
21
竞争项目销售分析，，，，，，，，
24
竞争项目购买群体分析，，，，，，，，
26
六、项目地块SWO分析,,,,,,,,,
28
七、产品建议,,,,,,,,
31
洛阳房地产发展宏观环境分析
一）洛阳之城市定位
城市性质：
九五”中期，洛阳市委、市政府在认真分析市情的基础上，明确
提出了符合洛阳实际的城市定位：
经过若干年的努力，把洛阳建成
科技教育比较发达的现代化工业城市和以历史文化名城为依托的优
秀旅游城市。
行政区划：
洛阳市辖偃师、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝
阳等一市八县和涧西、西工、老城、瀍河、吉利、洛龙六个城市区。
产业结构对比
年三产比例转为9.6:
58.9:
31.5
城市发展方向、功能划分：
在洛河以北，洛阳市大规模实施“创建文明城市，创建文明景区”
工程和“绿、亮、静、美、畅”五大形象工程，对老市区进行改造，
城市建成区面貌焕然一新。
在洛阳以南，一个山水园林相间、生态环境优美、功能设施齐全、
浓郁的现代化气息与灿烂历史文化相辉映的新城区——洛阳新区建
设正如火如荼。
洛阳整体发展方向为南部即洛阳新区，是洛阳市惟
一可行的发展方向，地处地势平坦、水源充沛、生态环境优美的洛
河南岸，要通过开发洛阳新区，把洛阳的城市布局形态由沿河北岸
的带状演变成为“以洛河为轴线，两岸对称发展，以南北两个带形
为主体的组团式布局形态”：
新区以洛水为轴线，东起焦枝铁路和洛
连高速公路，西至环城高速公路，南接洛宜铁路，北依洛河，总面
积达71.3平方公里，规划人口50万。
洛阳新区由六大功能分区组
成，站在洛河以北建成区南望，依次为滨河公园区、隋唐城遗址区、
关林大型商贸区、中心区、大学城和体育中心区、洛龙高新科技工
业园区。
与此同时，洛阳新区还将兴建高层次人才居住区。
（二）洛阳市之城市经济
1、城市GDP发展
全市GDP总值
人均GDP
2004年
870亿元
8000元
2005年
1111.5亿元
17321元
2、该城市的支柱产业:
大中型骨干工业企业集团，是洛阳的一大特色。
现有5000多家
独立核算工业企业，拥有机械电子、石油化工、冶金、建材、食品
等6大支柱产业和东方红拖拉机、洛阳浮法玻璃、大阳摩托、HJD04
程控交换机、白马棉纱、牡丹铜材等一大批国际国内名牌产品。
3、影响经济发展的重要因素:
2005年9月以来，洛阳新区已掀起开发建设高潮。
据有关部门
介绍，洛阳新区征地及基础设施重点项目建设预计总投资158亿元。
5年内，新区将基础建成。
随着大规模的城市建设，洛阳人居环境得
到进一步优化，城市吸引力大大增强。
近几年，到洛阳观光旅游和
洽谈投资勺越来越多。
3年来，洛阳勺旅游收入每年以20%勺速度递
政策面没有任何优惠条
三）洛阳之政策环境
目前，在原有勺传统城区进行房地产开发，件。
传统城区在建设方面，基本遵循只拆不建勺原则，并且即使有可供
开发勺土地面积因为相当小且容积率较高。
在洛阳新区（洛阳）勺开发方面，政府勺态度相当积极，同时出台了一系列勺优惠政策：
1）凡今年年底以前以招标、拍卖、挂牌方式获得土地使用权勺商业、
金融、旅游、娱乐、房地产开发等经营性项目，土地出让金一次性足额缴纳勺，可按比例得到返还。
2）凡在洛阳新区购买统一开发勺商品房勺，购房人及直系亲属可申
请办理洛阳市户口；
3）2004年12月31日前在洛阳新区投资建设项目中涉及勺行政事业
性收费按30%收取。
4）鼓励社会各界投资建设学校、医院、文化体育场馆、大型停车场
等公共设施。
5）鼓励社会投资经营燃气、热力、污水处理和垃圾处理等基础设施
建设。
（6）单位和个人可通过公开竞标的方式获得道路、桥涵、广场、园林
绿化等基础设施的冠名权和广告空间使用权。
、洛阳房地产市场分析
（一）、市场投放概况
2004—2005年投放面积对比图
2004-2005年度投放物业分类对比图
□
04年上半年
□04年下半年
H05年上半年
截至2005年11月底，洛阳市房地产开发完成30亿元投资，施工面积
达600万平方米，分别比2004年同期增长20呀口15%竣工面积为159万平方米，与2004年同期基本持平。
从上表所能反映的是洛阳市的投放面积不断的上升，且上升幅度较大，其中05年上半年比04年上半年投放面积涨幅为53%另外从各物业的投放情况看，住宅投放量上升幅度较大，可以说明洛阳目前的房地产市场处于不断升温的阶段，住宅的发展前景非常良好;
另外，非住宅的发展也日趋活跃，投放情况也在秩序增长。
（二）开工建设及竣工情况
施工面积（万M2）
新开工面积（万M2）
竣工面积（万M2）
05年新
自2002年以来，全市房地产的各种类型的量体都在不断的上升，随着城市房地产开发量的逐渐增大，其开工及竣工面积也随之上涨，其中我们可以看到2005年洛阳市的开工面积出现了较高的涨幅，主要因为
20%
开发项目不断增加，给洛阳房地产带来了良好的发展形势。
另外洛阳房地产开发持续增长，在十一五期间，洛阳市房地产开发投资每年平均以的速度增长，房地产开发投资完成124.82亿元，竣工各类商品房屋997.04
万平方米，截止到2005年年底，洛阳市城镇居民人均住房建筑面积达到24平方米。
（三）市场的销售情况
2006年1—4月份商品房价格趋势图
单位：
元
4000
-———-
一一4-一=.
2000
0
4—
*
1
1月
2月
3月
4月
十住宅
1234
1474
1606
1614
亠非住宅
4358
4765
4494
4133
2006年1—4月份住宅类销售趋势图
单位：
万M2
15
10
1\J
5
■
—
0
■—
一——■
=■
1月
2月
3月
4月
♦多层
9.72
11.08
18.28
11.49
—■—咼层
2.10
2.61
3.67
5.50
2006年上半年商品房销量增长强劲，一方面得益于洛阳市整体经济形
势不断好转，房地产市场呈现良性发展，另一方面四月份春季房展会对楼盘的销售也起到了较大的推动作用。
其次，高层住宅的销量一路上涨，而
多层在3月份销售出现高潮之后出现了回落，这主要是源于洛南新区在06
年高层的投放项目逐渐增多，洛南新区逐渐完善的配套等一系列的生活设施，使很多在06年以前拿到土地的开发商趁着洛南新区房地产在今年有了大量增长的趋势下，把项目及时的推入市场。
其次，住宅的销售价格在今年也逐渐有了上升的趋势，3月、4月份的
销售旺季更是把洛阳的商品房价格推向了1600元/平方米以上。
（四）洛阳房地产市场SWOT分析
优势分析：
洛阳作为河南省的第二大城市，经济发展速度迅速，GDP及增长率列全
省第二，城市整体规划水平较高，城市建设力度较大，人民生活水平
较高有一定的消费能力，商业有活力；
随着洛阳新区的开发，市委市政府迁往新区。
新区建设（道路、交通、
医院、学校、商业、绿化等）的力度的速度进一步加大加快，同时为
在洛阳投资开发的企业推出一系列优惠政策；
洛阳地产发展前景较好，发展潜力较大，人民生活水平稳步提高，有
相当大的投资价值。
劣势分析：
洛阳地区经济消费能力一般，对房产的价格有一定影响；
洛阳的一些大型企业或者政府事业单位一直以来都建有自己的企业福
利房，一定程度上限制了当地的购买力。
机会分析：
政府开始逐步限制福利房的开发，鼓励商品房建设；
洛阳新区的大力发展，对地产市场是个有力的契机；
洛阳老城区的拆迁为地产市场制造了绝好的机会。
威胁分析：
众多地产商纷纷进驻洛阳，地产市场竞争加剧；
政府新出“国六条”，对地产进行调控限制，形势不可估计。
、洛阳新区区域市场分析
一）洛阳新区区域市场概述
洛阳新区东起焦枝铁路和洛界高速公路，西至环城高速公路，南接
洛宜铁路，北依洛河，总规划面积70平方公里，主要有经济技术开
发区、行政办公中心区、高新技术工业园区、大学城和体育中心、
隋唐城遗址保护区、高层次人才居住区及滨河公园等7个功能小区，
规划总人口50万。
目前新区累计完成建设投资近200亿元，已建成道路44条83公里；形成水域面积1400余亩；累计完成绿化面积260万平方米，开工各
类建筑约400万平方米，竣工61栋高层、300余栋多层、360多万
平方米，预计常住人口可达12万。
洛河南岸的滨河区、行政中心区、
大学城和体育中心区将通过建筑物在空间布局上连成一体，形成规
模，并与洛河北岸的建成区遥相呼应。
在新开发的15平方公里内，
现代化的城市轮廓基本显现。
一个滨河区为角、大学城为口、体育
中心为眼、中心区为颈的龙头状的新城区将在伊洛河之间拔地而起。
二）区域住宅市场分析
1、区域用地规划情况
洛阳新区规划总人口为50万人，从关林大道向北、洛河以南、
奥林匹克花园及体育中心以东、厚载门街以西的区域总用地面积约
为7200亩地，其中住宅规划用地面积约为2400亩（含道路用地），
行政、绿地、商业规划用地面积约为2800亩（含道路用地），奥林
匹克花园及体育中心总用地约为2000亩，上述区域内住宅规划用地已基本出让或划拨完毕。
新区建设自2003年9月正式启动以来，已开工各类工程项目658
项，累计完成投资171亿元。
目前新区已开工市政道路48条，累计
长度75公里，太康路、大学路等35条道路已竣工通车，道路总长
度达58公里，并通步完成通讯、供电、供水、热力、煤气管线敷设
及绿化、道路照明等公用基础设施建设。
2005年是新区建设成规模、聚人气、出形象的一年，全年投资
规模在亿元以上。
通过一年的努力，使新区内个村庄的广大居民全
部迁入新型社区；新区龙门大道以西、开元大道以北、瀛洲路以东
约平方公里区域基本建成并通过王城大桥、西苑桥与洛河以北的建
成区基本连成一片。
2005年牡丹大道、展览路等10条道路，自来水加压站、污水处
理厂、供热管网等13项公用设施计划年内建成投用。
龙泉大厦、信
息大厦、商行综合楼等60余栋高层建筑也在年内全部落成投用。
8
个村民安置小区在年底前全部建成，新区4万3千名村民已部分迁
入新型社区。
目前洛阳新区90%的在建项目都是高层，洛阳新区高层开发量高
达70.4万平米，其中不乏象公务员小区这样配套齐全、价格低廉的
住宅对外销售，可以预见，这些集资房必然分流我们的部分客户，
同时我们也应该看到，这些集资房的品质和我们项目有一定的差距，
在对高端客户的吸引能力上，我们的产品具有更强的竞争力。
2、新区地产投放情况
2003年，中泰公司率先进驻新区，截至目前，已有10多
家来自洛阳本土及外地的开发商在新区投资开发，火热的新区开发
驱动新区房产车轮滚滚向前。
目前，新区开发运作的楼盘已近20个，新区在建的楼盘有多
层住宅、小高层和高层住宅、独栋别墅、叠加式别墅、写字楼、商
务楼、大型专业商场等多种物业形态。
2004年，新区累计以出让、划拨方式供地9440亩，其
中以招标、拍卖、挂牌的方式出让土地2300亩；
2005年，新区先后完成4867亩建设用地上报工作，国
务院又批准了3个批次的建设用地6222亩，使新区获批建设用
地总量达到28850亩;
2006年，新区规划上报新增建设用地6000亩，已报国
务院批准的土地计划供应2000亩。
2004-2005年度市场投放分区对比图
3、洛南新区销售情况
2005年1-3季度洛南新区销售情况表格
住宅
套数
非住宅
套数
住宅
面积
非住宅
面积
住宅
均价
非住宅
均价
金额（亿）
住宅
非住宅
上半年
419
324
7.17
1.92
2090
4323
1.5
0.83
第三季度
141
252
2.4
1.21
2432
5776
0.58
0.7
合计
560
576
9.57
3.13
2173
4888
2.08
1.53
从上表分析看：
洛南新区房地产销售价格在不断增长，平均均价在05年第三
季度已经达到2432元/平方米左右，涨幅较大；其次非住宅的销售量与05
年下半年已经开始超过住宅的销售量，这由于洛南新区在05年上半年大批的开发商逐渐投入新区内建设，使新区的人气愈加旺盛，住宅业的快速发展必将会带动非住宅的销售，因此新区内随着大型住宅项目的建设，其他的办公、商业等一系列商业形式的住宅发展将呈现无限的升值空间。
三）洛南新区房地产市场特性
洛阳新区作为洛阳勺城市发展方向，随着洛阳市市委、市政府勺搬迁，
未来三年洛阳新区大量住宅项目的竣工，洛阳新区将汇聚大量的人流，对新区以后的发展起了极大的促进作用；其次新区良好的发展前景，必将吸引大批有远见的投资客；但是根据洛南新区上述的市场表现，将会出现今年新区勺楼市以大规模勺高档住宅区为主，楼盘售价将会持续上涨，但是
因为新区内供应量勺不断扩大，将会呈现竞争白热化勺状态。
三、项目区域及其他板块竞争分析
根据后附的市场动态图我们以了解到目前整体市场的商品房的销售
均价为2500元/山2,其中高层（小高层）价格在2200-3200之间；另据
调查所知，总价25-30万元之间、面积为120-130m泊勺三房，在市场上
最受购买者欢迎。
目前居民心理认为环境好、交通方便、物业管理好的
社区是他们首选对象，但是对于洛南新区勺投资，多数人很有信心但思
想过于保守，认为新区内勺政府规划以及一些生活基础设施勺完善环需
要较长时间，故很多意向客户仍旧保持对新区勺观望态度，这样给新区
勺住宅市场勺发展造成了一定勺压力，因此洛南新区勺在售项目主要以
规划、环境、区内配套以及企业勺品牌优势来吸引消费者。
另外，洛南新区勺住宅价格并没有与老城区形成明显勺差异，洛河
以北沿岸勺项目平均价格基本上与新区勺价格相同。
说明：
此次调查勺竞争项目共有22个，下图因为表格优先不包括水
榭王城和mycity美城，这两个项目勺售价都为2300元平方米。
案名
王城御俯
类型
高层
均价
2600
案名
凯瑞君临华俯
类型
高层
均价
2780
案名
壹品瀚景
类型
高层
均价
2600
…I七
案名
洛浦御博城
类型
高层
均价
2500
案名
盛世唐庄
类型
多层
均价
2300
案名
隆安星河国际
类型
小高层
均价
2350
案名
万国银座
类型
小高层
均价
2600
案名
金源国际公寓
类型
小高层
均价
2500
案名
山水华庭
类型
小高层、高层
均价
2200
宜;-
-•一./
\、-
rt.*
4k
5*曲—宀
U:
.
1.5；'=丨.
E；F，畀.'
■.C_.
X
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F，e»g
2T"
4起.
—=
.__-0-
■i,雪、
J*Ia
哦焙-
案名
顺驰城
类型
小高层、高层
均价
2700
案名
翠堤湾
类型
高层
均价
3200
/
4rMjtfA—
-n\叫二/「r\乙\{命
案名
创展水岸贵都
类型
高层
均价
2200
案名
奥体花城
类型
3期高层
均价
未定
>7
-
h空i*話亠”芬…厂
-二*■
占輩二■R
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-・汕|「，=■
mu一U>T--
*V■>'
&;■
.?
"十』二仝”ij”…■■:
壬
a»i・
案名
九鼎中和湾
类型
高层
均价
2700
案名
中泰华庭
类型
高层
均价
2500
案名
建业森林半岛
类型
3期高层
均价
2700
案名
世俯名邸
类型
小高层
均价
2500
案名
云华国际
类型
高层
均价
2300
案名
中弘湖滨花园
类型
多层/电梯洋房
均价
2300
案名
天兀在水一方
类型
高层
均价
2200
一）洛北住宅市场竞争分析
通过下述分析表再结合调查情况，洛北住宅开发市场的特征主要
表现在以下三点：
1、洛北区投放主要集中在三室两厅的户型较多，这与当地的生活水平有着密切的结合，因为能力有限，年轻人购房多数需要家庭支持，故多数年轻人依然是与老人一起居住为多，因此在房屋的结构上会选择比较适合的三房为主，既不拥挤、也不浪费。
2、区域各户型销售较好的是四房两厅以及一房。
在各种条件已经完善的旧城区居住需求目前已经呈现出不均匀状态，年轻人因为经济能力不足因此在购买时要售很大限制，首要的考虑因素就是总价要低，因此小户型的投放会成为这些经济能力有限而且又崇尚自由的年轻人；另外，为了改善居住条件而又不愿意离开现住区域的客户，受目前市场上投放的产品局限性较大，能选择的机会较小，而四室又是唯一能与目前居住条件有差异化的产品，因此备受青睐。
3、整体住宅建筑形式的居住舒适度较低。
洛阳现在的在售项目大部分为点式高层或者短板小高层等居住密度较大的建筑形式；由于人口密度较大、开发面积较小等诸多开发不利因素，居住者的实际居住生活体验/感觉会有所欠缺。
因此这直接制约了大量项目的销售速度，直接原因是大量的二次置业者的改善型居住要求难以在现有住宅项目中得到满足。
大量的改善型消费者会出现持币观望的购买态度。
因此大多数在售项目一直在争夺一次置业人群，而只有少数在售项目中的高密度中高档住宅
在瓜分高端客户市场。
附：
洛河北区域住宅市场分析表
洛河北区域住宅市场分析表
洛河北区域住宅市场分析表
总价范围
投放与去
化
1室或1-1
2-2
3-2
4-2
〈30
30
40
40
50
50
60
60
70
70〉
合
计
〈80
80
90
90
100
100
110
110
120
120>
合
计
〈100
100
110
110
120
120
130
130
140
140
150
150
160
160
170
170
180
180>
合计
150
以下
150
160
160
170
170
180
180
190
190>
合计
10万以下
投放
22
去化
15
10-15万
投放
126
72
去化
113
54
15-20万
投放
14
22
12
去化
7
15
10
20-25万
投放
36
106
去化
29
38
25-30万
投放
32
352
82
9
72
去化
24
189
59
7
54
30-35万
投放
54
20
180
66
20
去化
40
15
113
40
12
35-40万
投放
106
113
325
36
83
36
去化
79
86
143
32
50
27
40-45万
投放
38
327
44
44
去化
32
246
36
3
升级会员 