房产估价师《相关知识》精讲班课件讲义3032讲.docx

1、房产估价师相关知识精讲班课件讲义3032讲第十二章从历年考试情况看，本章内容非常重要，历年的考分分值比较很高，2005-2007年考分都超过5分，2009年甚至超过7分。本章共包括四节，包括：法的概说、民法、合同法、物权与债权其中第二、三、四节的内容考察频率比较高，需要特别注意。本章的一些重要知识点：1）有关法的概念、中国现行法律制度体系的构成框架及其内涵、法的制定主体、规范范围、相互关系等都需要熟悉。2）有关民法的内容比较重要，一是要掌握民事法律关系的主体、客体、内容；二是民事权利的分类，要掌握两种分类方法及其分类内涵、特点；三是要清楚自然人的分类；四是要掌握关于宣告失踪和宣告死亡和宣告部门

2、。3）掌握中华人民共和国合同法的内容，一是搞清合同的订立程序；二是要掌握合同的定金罚则。4）有关物权法的内容，掌握用益物权和担保物权的特点和分类。第一节法的概说一、法的概念，教材第355页二、中国的法律体系1.体系：宪法、法律、行政法规（国务院制定和公布）、地方性法规、行政规章（部门规章、政府规章）。注意：部门规章-是国务院各部、委、中国人民银行、审计署等直属机构制定的规章。政府规章-是有权制定地方性法规的地方的人民政府制定的法规性文件。地方性的，比地方法规低2.效力：大管小。新管旧。三、法的分类实体法-以规定主体的权利、义务关系或职权、职责关系为主要内容的法；民法通则程序法-以保证主体的权利

3、、义务得以实现或保证主体的职权、职责得以履行所需程序或手续为主第二节民法一、民法的概念和基本原则1.民法的概念：357页。婚姻法、合同法2.民法基本原则：357-358页二、民事法律关系人与人之间的关系的到确认、调整、保护（二）民事法律关系的构成：主体、客体、内容。主体享有民事权利、承担民事义务的“人”。自然人、法人。至少两个主体构成民事法律关系。客体民事主体间民事权利义务所共同指向的对象。标的包括：物-有形存在、人力可以支配、具有经济价值；行为-满足他人利益而进行的活动。提供咨询报告、市场分析、营销计划、投标报价等智力成果-脑力劳动。专利内容 民事主体享有的权利和应承担的义务。（三）民事权利

4、：（1）不违法的前提下，想怎样就怎样；（2）有权要求负有义务的一方承担义务；（3）受到伤害时，有权要求得到保护。概念民事主体受法律保护的、实现某项利益的权利。分类（1）按权利标的的不同性质分：财产权（物权、债权）、人身权（健康权、姓名权、肖像权）；区别：财产权一般不发生精神损害赔偿。（2）按权利的作用分：支配权、请求权、形成权、抗辩权；支配权-不受他人非法干涉；如：物权、知识产权、人身权等；请求权-权利主体请求他人作为或不作为。形成权-权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利；如：撤销权、解除权、追认权、选择权等。抗辩权-不同意他人的请求，而提出证据加以抗辩的权利。（3）

5、民事权利的保护：A.请求人民法院依法予以保护-公力救济；B.正当防卫-自力救济。（四）民事义务：1.概念：一定行为或不为一定行为的约束。违反民事义务，要承担民事责任。2.分类：积极义务、消极义务-是否具体作为来分；主要义务、附随义务；约定义务、法定义务；三、自然人、法人、合伙（一）自然人：1.民事权利能力：享有权力，承担义务的资格；一般权力能力（出生、死亡、人人平等）；特殊权力能力。2.民事行为能力：以自己的行为依法独立取得民事权利、承担民事义务的资格。分三种：A.完全民事行为能力人；18周岁以上公民，16周岁以上不满18周岁，有收入来源；B.限制民事行为能力人-10周岁以上未成年人的和不能完

6、全辨认自己行为的精神病人；C.无民事行为能力人-不满10周岁和不能辨认自己行为的精神病人。对自己的行为不负责任3.监护：是职责对无民事行为能力人、限制民事行为能力人的人身、财产、其他权力-保护、监督；法定、指定、遗嘱、自愿来确定。4.宣告失踪和死亡：宣告失踪-下落不明满2年的；宣告死亡-下落不明满4年的，因意外满2年的。（二）法人：机关、事业单位、企业、社团法人。 与自然人相对称的民事主体4个条件：（1）依法成立；（2）有必要的财产和经费；（3）有自己的名称、组织机构和场所；能独立承担民事责任。（三）合伙：法律特征：（1）具有团体性；（2）承担无限连带责任-债务。与法人的最大区别四、民事法律行

7、为民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。成立三个条件：363页五、代理（一）概念：替他人去作为，产生的后果由他人负责。“他人”-被代理人；“第三人”-相对人。（二）分类：1.根据代理权发生的依据不同分为：委托代理、法定代理（来自法律的规定）、指定代理（法院或单位）；2.本代理和复代理：被委托人-委托人-再次委托他人；事先经同意，或事后及时告诉；本代理 复代理3.单独代理和共同代理：代理权授予一人还是两人以上。4.民法上的代理、诉讼法人的代理：代理的内容不同。委托签合同-民法；打官司-诉讼法（三）代理关系：被代理、代理人、第三人之间的关系；（1）代理人与被代理之间的关系，为内部关

8、系；（2）代理人与第三人之间的关系，为外部关系；（3）被代理与第三人之间的关系，为外部关系。（四）代理权、代理行为：代理权的取得三种方式：365页代理人在行使代理权时应遵守两个原则：A.最大利益；B.不得滥用权利。六、诉讼时效1.概念：在法定期限内不行使权利，失去保护其权力的权利。2.诉讼时效期间：法定期间。普通诉讼时效期间：请求保护民事权利，2年；特殊诉讼时效期间：1年；身体、商品质量、租金、寄存财物；3年；环境污染损害赔偿。最长、长期诉讼时效期间：20年。从知道或应该知道权利被侵害时起计算。3.诉讼时间的中止、中断、延长：中止-暂停计算诉讼时效、已过时间有效；中断-已过时间无效，时间重新计

9、算；（1）权利人提起诉讼；（2）当事人一方向义务人提出请求履行义务的要求；（3）当事一方同意履行义务。延长-法院判定。七、民事责任 -违反义务、承担责任、对后果负责主动承担：10种；不主动承担-制裁（实行惩罚或强制）。第三节合同法一、合同法概述（一）合同的概念和特征：概念：双方对权利义务-表示一致的协议。特征：（1）平等；（2）两个及以上的合同主体，一致的意思；（3）特定的权利义务-实现经济目的；具有法律效力。（二）合同法的概念和特征概念：调整平等主体之间的交易关系的法律。特征：（1）以任意性规范为主（合同中有约定，按合同内容处理；没有约定，按法律）；（2）以平等协商，等价有偿为原则。（三）合

10、同的分类1.典型合同：法律设有规范，并赋予一定名称的合同，买卖、借款等；非典型合同：法律尚未特别规定，也未赋予一定名称的合同；2.双务合同：双方当事人享有权利、承担义务的合同，买卖、租赁等；单务合同：一方当事人承担义务的合同-不存在同时履行抗辩权（赠与、借用）。3.有偿合同、无偿合同：是否得到利益；4.诺成合同：不要物，当事人双方意思表示一致即可成立；实践合同：当事人双方意思表示一致即可成立后，实际交付标的物；5.要式合同：根据法律规定必须采用特定形式；金融机构的借款合同（合同法197条）、租赁期六个月以上的租赁合同（215条）、融资租赁合同（238条）、建筑工程合同（270条）、委托监理合同

11、（276条）、技术开发合同（330条）、技术转让合同（342条）。不要式合同：除法律有特别规定的外，不需要采用特定形式。6.主、从：是否以其他合同的存在为前提而存在的。主-不以其他合同的存在为前提；借款合同从-不能单独存在，以其他合同的存在为前提的。抵押合同，因为借款合同才产生抵押二、合同订立（三）合同的订立程序要约-希望与他人订立合同的意思。（1）意思内容具体明确；（2）经承诺，按意思办，受该意思约束。承诺-同意接受要约条件。必须由受要约人向要约人做出。承诺必须在规定的期限内到达到达要约人，到达才能生效。要约与要约邀请的区别：要约邀请-希望他人向自己发出邀约的意思。价目表、拍卖公告、招标公告

12、-要约邀请。三、合同的效力1.生效应具备下列条件：（1）具有民事行为能力；限制行为能力人只能签订与其年龄、智力相适应的合同；除了：奖励、赠与、报酬。（2）真实；（3）不违反法律和社会公共利益。2.生效：具有法律效力。四、合同的履行，教材第372页五、合同的变更、转让和终止，第373页六、违约责任（二）违约承担方式：（1）继续履行；（2）赔偿损失；（3）给付违约金：事先约定；低于损失的，可请求增加；过分高于损失的，可请求适当减少。（4）定金罚则：违约时，给付方无权要求返还定金；收受方应双倍返还；标的20%。超过部分无效。预付款与定金的区别：预付款是工程价款的一部分；合同不履行时返还；不存在丧失或

13、双倍返还；违约金、定金不能同时并用，选其一；由守约方选择。定金责任不同于赔偿损失：二者分别执行；二者之和超过标的物价值总和时，酌情减少定金的数额。第四节物权与债权一、物的种类1.不动产：不能移动或移动后严重损毁其经济价值，不动产物权的变动则需要经过登记；土地、房屋、林木等土地定着物，以登记为公示方法动产：可以移动并且不损毁其经济价值，动产物权经交付而变动；2.流通物、限制流通物：限制-权利的转移要遵守法律规定的程序，经有关部门批准。3.主物和从物：从物-要件有3个；除非有特别约定，否则主物的处分应附带从物一起。4.原物和孽息：A.天然孽息：自然属性获得的收益-小动物生了小动物；B.法定孽息：依

14、法获得-银行利息、租金。5.特定物和不特定物：指定的物；对特定物所有权转移的时间，当事人可以自由约定。6.替代物和不可替代物：两种物灭失的法律意义不同。二、物权概述（一）概念：对特定物享有直接支配和排他的权利。同一物不能有内容不相容的两种以上的物权并存。（二）分类：（1）自物权和他物权：自物权-对自己的物享有的权利。如，所有权。他物权-在他人的物上设立的权利。如，土地使用权。（2）动产物权和不动产物权：质权-动产物权；抵押权-不动产物权；（3）主物权和从物权：主物权本身就独立存在；从物权必须依附于其他权利而存在的物权，如，抵押权依附于债权而存在。（4）所有权和限制物权：可以在自己的所有物上为他

15、人设立权利，从而限制了所有权的效用。如，用益物权、担保物权。（三）物权的效力：（1）排他效力；（2）优先效力：物权优先于债权；特例是“买卖不破租”。性质相容物权，先成立的优先于后成立的。所有权与他物权并存时，他物权优先于所有权。如，抵押物权与所有权并存，抵押权人优先受偿。（3）追及效力：不管到哪里、到谁手里都有权追回。（四）物权的特征：（1）物权法定原则：种类和内容由法律来定；排他性；（2）物权公示原则：物权变动、取得必须公开；不动产采取登记；（3）物权优先原则：物权优先于一般债权；如，取得担保物权后即可对抗第三人的一般债权。三、所有权1.原理：所有权包括：占有、使用、收益、处分，4项权能；2

16、.共有： 区别：按份共有份额事先确定；共同共有不确定，只要共同共有关系在，就不能分。4.建筑物区分所有权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；共有部分享有共有和共同管理的权利，一并转让。四、用益物权1.概念：对他人所有的动产、不动产依法享有占有、使用、收益的权利。特点：（1）标的-动产、不动产；（2）他物权；（3）占有、使用、收益-取得使用价值。2.分类：五、担保物权（一）担保物权概述1.概述：确保债务履行为目的。2.特征：（1）履行债务；（2）在债务人或第三人的财产上设定的权利；（3）以担保物的交换价值为债务履行提供担保；（4）具有从属性和不可分性。（二）分类1.抵押权：以

17、不动产作为抵押物。不转移占有，抵押登记。2.质权：以动产或权利凭证为质押物。银行券、提单、仓单、商标、专利特征：是一种担保物权；标的物只能是动产或财产权利；须转移质物的占有；质权就是质物优先受偿的权利。3.留置权：按照合同约定占有债务人的财产，不能履行债务时，有留置该财产并就该财产优先受偿的权利。特征：以动产为标的物的一种担保物权；区别于质押权-动产和权利是债权人留置债务人的动产的权利；一种法定担保物权。区别于质权-双方意愿六、物权与债权的区别 -反映经济生活中最基本的财产关系物权-静止的、支配权、公开的、优先的、追及性；债权-运动的、请求权、不公开的、平等的。1.物权的权力主体是特定的，义务主体是不确定的。物权必须要公示，债权不公开；2.物权优先、债权平等；担保物权比普通债权优先；先设的比后设的优先。3.物权可追及第三人；债权只能向当事人请求，不能向第三人追及；4.物权按法定设立，债权可以自己设立；5.物权受专法保护，债权受合同法保护。