房产估价师《相关知识》精讲班课件讲义3032讲.docx

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房产估价师《相关知识》精讲班课件讲义3032讲

第十二章

从历年考试情况看，本章内容非常重要，历年的考分分值比较很高，2005-2007年考分都超过5分，2009年甚至超过7分。

本章共包括四节，包括：

法的概说、民法、合同法、物权与债权

其中第二、三、四节的内容考察频率比较高，需要特别注意。

本章的一些重要知识点：

1）有关法的概念、中国现行法律制度体系的构成框架及其内涵、法的制定主体、规范范围、相互关系等都需要熟悉。

2）有关民法的内容比较重要，一是要掌握民事法律关系的主体、客体、内容；二是民事权利的分类，要掌握两种分类方法及其分类内涵、特点；三是要清楚自然人的分类；四是要掌握关于宣告失踪和宣告死亡和宣告部门。

3）掌握《中华人民共和国合同法》的内容，一是搞清合同的订立程序；二是要掌握合同的定金罚则。

4）有关物权法的内容，掌握用益物权和担保物权的特点和分类。

第一节　法的概说

一、法的概念，教材第355页

二、中国的法律体系

1.体系：

宪法、法律、行政法规（国务院制定和公布）、地方性法规、行政规章（部门规章、政府规章）。

注意：

部门规章----是国务院各部、委、中国人民银行、审计署等直属机构制定的规章。

政府规章----是有权制定地方性法规的地方的人民政府制定的法规性文件。

地方性的，比地方法规低

2.效力：

大管小。

新管旧。

三、法的分类

[实体法]----以规定主体的权利、义务关系或职权、职责关系为主要内容的法；《民法通则》

[程序法]----以保证主体的权利、义务得以实现或保证主体的职权、职责得以履行所需程序或手续为主

第二节　民法

一、民法的概念和基本原则

1.民法的概念：

357页。

婚姻法、合同法

2.民法基本原则：

357-358页

二、民事法律关系

人与人之间的关系的到确认、调整、保护

（二）民事法律关系的构成：

主体、客体、内容。

[主体]享有民事权利、承担民事义务的“人”。

自然人、法人。

至少两个主体构成民事法律关系。

[客体]民事主体间民事权利义务所共同指向的对象。

标的包括：

物----有形存在、人力可以支配、具有经济价值；

行为----满足他人利益而进行的活动。

提供咨询报告、市场分析、营销计划、投标报价等

智力成果----脑力劳动。

专利

[内容]民事主体享有的权利和应承担的义务。

（三）民事权利：

（1）不违法的前提下，想怎样就怎样；

（2）有权要求负有义务的一方承担义务；

（3）受到伤害时，有权要求得到保护。

[概念]民事主体受法律保护的、实现某项利益的权利。

[分类]

（1）按权利标的的不同性质分：

财产权（物权、债权）、人身权（健康权、姓名权、肖像权）；

区别：

财产权一般不发生精神损害赔偿。

（2）按权利的作用分：

支配权、请求权、形成权、抗辩权；

支配权----不受他人非法干涉；如：

物权、知识产权、人身权等；

请求权----权利主体请求他人作为或不作为。

形成权----权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利；如：

撤销权、解除权、追认权、选择权等。

抗辩权----不同意他人的请求，而提出证据加以抗辩的权利。

（3）民事权利的保护：

A.请求人民法院依法予以保护----公力救济；

B.正当防卫----自力救济。

（四）民事义务：

1.概念：

一定行为或不为一定行为的约束。

违反民事义务，要承担民事责任。

2.分类：

积极义务、消极义务----是否具体作为来分；

主要义务、附随义务；

约定义务、法定义务；

三、自然人、法人、合伙

（一）自然人：

1.民事权利能力：

享有权力，承担义务的资格；

一般权力能力（出生、死亡、人人平等）；

特殊权力能力。

2.民事行为能力：

以自己的行为依法独立取得民事权利、承担民事义务的资格。

分三种：

A.完全民事行为能力人；18周岁以上公民，16周岁以上不满18周岁，有收入来源；

B.限制民事行为能力人----10周岁以上未成年人的和不能完全辨认自己行为的精神病人；

C.无民事行为能力人----不满10周岁和不能辨认自己行为的精神病人。

对自己的行为不负责任

3.监护：

是职责

对无民事行为能力人、限制民事行为能力人的人身、财产、其他权力----保护、监督；

法定、指定、遗嘱、自愿来确定。

4.宣告失踪和死亡：

宣告失踪----下落不明满2年的；

宣告死亡----下落不明满4年的，因意外满2年的。

（二）法人：

机关、事业单位、企业、社团法人。

与自然人相对称的民事主体

4个条件：

（1）依法成立；

（2）有必要的财产和经费；（3）有自己的名称、组织机构和场所；⑷能独立承担民事责任。

（三）合伙：

法律特征：

（1）具有团体性；

（2）承担无限连带责任----债务。

与法人的最大区别

四、民事法律行为

民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。

成立三个条件：

363页

五、代理

（一）概念：

替他人去作为，产生的后果由他人负责。

“他人”----被代理人；“第三人”----相对人。

（二）分类：

1.根据代理权发生的依据不同分为：

委托代理、法定代理（来自法律的规定）、指定代理（法院或单位）；

2.本代理和复代理：

被委托人----委托人----再次委托他人；事先经同意，或事后及时告诉；

本代理复代理

3.单独代理和共同代理：

代理权授予一人还是两人以上。

4.民法上的代理、诉讼法人的代理：

代理的内容不同。

委托签合同----民法；打官司----诉讼法

（三）代理关系：

被代理、代理人、第三人之间的关系；

（1）代理人与被代理之间的关系，为内部关系；

（2）代理人与第三人之间的关系，为外部关系；

（3）被代理与第三人之间的关系，为外部关系。

（四）代理权、代理行为：

代理权的取得三种方式：

365页

代理人在行使代理权时应遵守两个原则：

A.最大利益；

B.不得滥用权利。

六、诉讼时效

1.概念：

在法定期限内不行使权利，失去保护其权力的权利。

2.诉讼时效期间：

法定期间。

普通诉讼时效期间：

请求保护民事权利，2年；

特殊诉讼时效期间：

1年；身体、商品质量、租金、寄存财物；

3年；环境污染损害赔偿。

最长、长期诉讼时效期间：

20年。

从知道或应该知道权利被侵害时起计算。

3.诉讼时间的中止、中断、延长：

中止----暂停计算诉讼时效、已过时间有效；

中断----已过时间无效，时间重新计算；

（1）权利人提起诉讼；

（2）当事人一方向义务人提出请求履行义务的要求；

（3）当事一方同意履行义务。

延长----法院判定。

七、民事责任----违反义务、承担责任、对后果负责

主动承担：

10种；不主动承担----制裁（实行惩罚或强制）。

第三节　合同法

一、合同法概述

（一）合同的概念和特征：

概念：

双方对权利义务----表示一致的协议。

特征：

（1）平等；

（2）两个及以上的合同主体，一致的意思；（3）特定的权利义务----实现经济目的；⑷具有法律效力。

（二）合同法的概念和特征

概念：

调整平等主体之间的交易关系的法律。

特征：

（1）以任意性规范为主（合同中有约定，按合同内容处理；没有约定，按法律）；

（2）以平等协商，等价有偿为原则。

（三）合同的分类

1.典型合同：

法律设有规范，并赋予一定名称的合同，买卖、借款等；

非典型合同：

法律尚未特别规定，也未赋予一定名称的合同；

2.双务合同：

双方当事人享有权利、承担义务的合同，买卖、租赁等；

单务合同：

一方当事人承担义务的合同----不存在同时履行抗辩权（赠与、借用）。

3.有偿合同、无偿合同：

是否得到利益；

4.诺成合同：

不要物，当事人双方意思表示一致即可成立；

实践合同：

当事人双方意思表示一致即可成立后，实际交付标的物；

5.要式合同：

根据法律规定必须采用特定形式；金融机构的借款合同（合同法197条）、租赁期六个月以上的租赁合同（215条）、融资租赁合同（238条）、建筑工程合同（270条）、委托监理合同（276条）、技术开发合同（330条）、技术转让合同（342条）。

不要式合同：

除法律有特别规定的外，不需要采用特定形式。

6.主、从：

是否以其他合同的存在为前提而存在的。

主----不以其他合同的存在为前提；借款合同

从----不能单独存在，以其他合同的存在为前提的。

抵押合同，因为借款合同才产生抵押

二、合同订立

（三）合同的订立程序

要约----希望与他人订立合同的意思。

（1）意思内容具体明确；

（2）经承诺，按意思办，受该意思约束。

承诺----同意接受要约条件。

必须由受要约人向要约人做出。

承诺必须在规定的期限内到达到达要约人，到达才能生效。

要约与要约邀请的区别：

要约邀请----希望他人向自己发出邀约的意思。

价目表、拍卖公告、招标公告----要约邀请。

三、合同的效力

1.生效应具备下列条件：

（1）具有民事行为能力；限制行为能力人只能签订与其年龄、智力相适应的合同；

除了：

奖励、赠与、报酬。

（2）真实；

（3）不违反法律和社会公共利益。

2.生效：

具有法律效力。

四、合同的履行，教材第372页

五、合同的变更、转让和终止，第373页

六、违约责任

（二）违约承担方式：

（1）继续履行；

（2）赔偿损失；

（3）给付违约金：

事先约定；低于损失的，可请求增加；过分高于损失的，可请求适当减少。

（4）定金罚则：

违约时，给付方无权要求返还定金；收受方应双倍返还；标的20%。

超过部分无效。

预付款与定金的区别：

预付款是工程价款的一部分；合同不履行时返还；不存在丧失或双倍返还；

违约金、定金不能同时并用，选其一；由守约方选择。

定金责任不同于赔偿损失：

二者分别执行；二者之和超过标的物价值总和时，酌情减少定金的数额。

第四节　物权与债权

一、物的种类

1.不动产：

不能移动或移动后严重损毁其经济价值，不动产物权的变动则需要经过登记；土地、房屋、林木等土地定着物，以登记为公示方法

动产：

可以移动并且不损毁其经济价值，动产物权经交付而变动；

2.流通物、限制流通物：

限制----权利的转移要遵守法律规定的程序，经有关部门批准。

3.主物和从物：

从物----要件有3个；

除非有特别约定，否则主物的处分应附带从物一起。

4.原物和孽息：

A.天然孽息：

自然属性获得的收益----小动物生了小动物；

B.法定孽息：

依法获得----银行利息、租金。

5.特定物和不特定物：

指定的物；对特定物所有权转移的时间，当事人可以自由约定。

6.替代物和不可替代物：

两种物灭失的法律意义不同。

二、物权概述

（一）概念：

对特定物享有直接支配和排他的权利。

同一物不能有内容不相容的两种以上的物权并存。

（二）分类：

（1）自物权和他物权：

自物权----对自己的物享有的权利。

如，所有权。

他物权----在他人的物上设立的权利。

如，土地使用权。

（2）动产物权和不动产物权：

质权----动产物权；抵押权----不动产物权；

（3）主物权和从物权：

主物权本身就独立存在；从物权必须依附于其他权利而存在的物权，如，抵押权依附于债权而存在。

（4）所有权和限制物权：

可以在自己的所有物上为他人设立权利，从而限制了所有权的效用。

如，用益物权、担保物权。

（三）物权的效力：

（1）排他效力；

（2）优先效力：

物权优先于债权；特例是“买卖不破租”。

性质相容物权，先成立的优先于后成立的。

所有权与他物权并存时，他物权优先于所有权。

如，抵押物权与所有权并存，抵押权人优先受偿。

（3）追及效力：

不管到哪里、到谁手里都有权追回。

（四）物权的特征：

（1）物权法定原则：

种类和内容由法律来定；排他性；

（2）物权公示原则：

物权变动、取得必须公开；不动产采取登记；

（3）物权优先原则：

物权优先于一般债权；如，取得担保物权后即可对抗第三人的一般债权。

三、所有权

1.原理：

所有权包括：

占有、使用、收益、处分，4项权能；

2.共有：

区别：

按份共有份额事先确定；共同共有不确定，只要共同共有关系在，就不能分。

4.建筑物区分所有权：

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；

共有部分享有共有和共同管理的权利，一并转让。

四、用益物权

1.概念：

对他人所有的动产、不动产依法享有占有、使用、收益的权利。

特点：

（1）标的----动产、不动产；

（2）他物权；（3）占有、使用、收益----取得使用价值。

2.分类：

五、担保物权

（一）担保物权概述

1.概述：

确保债务履行为目的。

2.特征：

（1）履行债务；

（2）在债务人或第三人的财产上设定的权利；

（3）以担保物的交换价值为债务履行提供担保；

（4）具有从属性和不可分性。

（二）分类

1.抵押权：

以不动产作为抵押物。

不转移占有，抵押登记。

2.质权：

以动产或权利凭证为质押物。

银行券、提单、仓单、商标、专利

特征：

①是一种担保物权；

②标的物只能是动产或财产权利；

③须转移质物的占有；

④质权就是质物优先受偿的权利。

3.留置权：

按照合同约定占有债务人的财产，不能履行债务时，有留置该财产并就该财产优先受偿的权利。

特征：

①以动产为标的物的一种担保物权；区别于质押权----动产和权利

②是债权人留置债务人的动产的权利；

③一种法定担保物权。

区别于质权----双方意愿

六、物权与债权的区别----反映经济生活中最基本的财产关系

物权----静止的、支配权、公开的、优先的、追及性；

债权----运动的、请求权、不公开的、平等的。

1.物权的权力主体是特定的，义务主体是不确定的。

物权必须要公示，债权不公开；

2.物权优先、债权平等；担保物权比普通债权优先；先设的比后设的优先。

3.物权可追及第三人；债权只能向当事人请求，不能向第三人追及；

4.物权按法定设立，债权可以自己设立；

5.物权受专法保护，债权受合同法保护。