XX小型住宅小区前期物业管理简要方案.docx

1、XX小型住宅小区前期物业管理简要方案一、玉兰小区前期物业管理总体思路1、管理目标玉兰小区前期物业管理以创建一个“安全、整洁、优美、舒适”的居住环境为目标，紧密配合开发商的战略规划，力争接管后短期内使小区物业管理各项工作步入正轨，成为荆州市经济适用住宅物业管理的一个典范项目，两年内达到并超过物业管理省优示范标准，同时让本小区成为利嘉物业“一站无忧式”小区管理服务的又一个成功典范。具体分项目标如下：序号目标名称国优指标玉兰小区目标具体措施 1 房屋完好率98%98%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施。 2 房屋零修、包修及时率98%98%接到维修通知15分钟

2、内到现场，及时完成并建立回访档案记录。 3 维修合格率100%100%分项检查，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要。 4 管理费收缴率98%95%按照规定收取，不擅自提高收费，使管理费取之于民，用之于民。 5 绿化成活率95%95%落实责任人养护，并由物业主管监督执行，以确保公共绿化绿地无破坏，无黄土裸露现象，发现问题立即修复。 6 保洁清洁率99%99%落实责任人进行日常保洁工作，并由物业主管监督执行，以确保小区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好。 7 道路完好及使用率90%95%落实责任人进行养护，并由管理中心监督执行，以确保道路完好、畅通。 8 雨水井、污水井完好率100%

3、落实责任人进行养护，并由管理中心监督执行，以确保沟、渠、井完好，并定期疏通、清理。 9 排水管、明暗沟完好率100%落实责任人进行养护，并由管理中心监督执行，以确保排水管理畅通无阻、无塌陷。 10 路灯完好率85%90%落实责任人进行养护，并由管理中心监督执行，确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁、养护 11 小区治安发生率1%以下1%以下保安员经培训考核后上岗，每周训练1次，每次2小时，落实保安岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度，以确保小区的安全。2、管理定位根据玉兰小区开发理念与物业公司发展规划，玉兰小区前期物业管理以创建优秀物业管理品牌、支持开发商项目销售为主要目的，定位为本地低档

4、收费标准、专业化管理、省级优秀示范物业管理品质，以人性化服务、高素质从业人员、积极与业主沟通、重视社区文化氛围等管理方式创造安全、整洁、优美、舒适的人居环境，帮助业主实现居住理想，并最终达到开发商、物业管理公司、业主三方共赢的良好效果。3、管理特色根据利嘉物业公司自身实际情况及项目开发理念，我们计划从提高服务水平的基础出发，围绕以下重点，让务实和努力成为我们的管理特色： 专业化管理：我们将力争短期内树立本项目专业物业管理服务形象。从项目介入开始至日常管理的实施，力求突出管理服务的专业化。从强调规范操作、大力推进程序化标准化操作到与业主接触中合理处理各种问题、使用计算机管理、CI标识运用等，务求

5、专业；通过树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能、提高服务质量、完善服务水准和加强团队学习，适应市场变化，满足并超越客户不断发展的要求和期望，使我们的物业管理服务处于领先地位，满足业主一流物业品牌体验。 高素质团队：我们将努力让客户以我们高素质的团队形象为荣。从业人员着装、用语、仪容仪表和礼仪规范整齐，工作效率高，并坚持不怠。介入项目初即在关键岗位全部聘用具有多年服务经验的人员，持续不断地进行员工培训，实施现代企业人力资源管理、强调和重视员工激励、推行员工职业生涯规划、以稍高于本地同行业薪酬水平吸引和留住人才，在条件允许后完善员工社保福利和薪酬体系，形成稳定的高素质的人才团队。 细微化服务：

6、我们将致力于让客户从我们服务细节中感受到自己的尊荣。相关经验告诉我们，物业管理的本质是服务，服务中重视每一个细节、坚持提供优质服务品质和多样化的贴心服务项目，是提高业主满意度的关键。只要业主有需要，我们都极力提供最好品质的服务。 家文化社区：我们将还业主一个真正的家的居所。通过分析和实际操作中的感受，我们知道业主需要的绝对不仅是住酒店的便利奢华和所谓管家式贵宾式物业管理服务的的尊贵，在小区里业主需要的是一个真正的可以毫无顾忌但又温馨备至的家的居所。我们将小区物业管理服务的每一个环节把业主当作家人来看待，刻意营造长幼有序、邻里守望的和谐家文化社区。主要的内容包括积极开展注重群体参与的社区文化活动

7、、倡导幸福美满的家庭文化和融洽的邻里关系、物业人员把每一个业主都当作自己的亲人来悉心关怀和照顾、在服务中重视温情和沟通而非强制和武断、结合节日氛围营造创造祥和文明的社区环境、团聚和推动小区 “家”文化等。4、管理措施针对玉兰小区项目精简务实的人力配备和物业管理服务需要密集人力的矛盾，在物业管理服务中，采取聚焦客户的方针，一切以客户为中心，并将重点推行以下几点保证措施： 首问负责制要求每一名员工在接到客户和业主投诉、询问、服务要求等信息后，能解决的按程序快速解决，自己不能解决的立即按流程找相关对口部门督促解决，并做到负责到底，跟进问题的最终解决和回访，争取客户满意更大化。 责任分工制以小区整体为

8、面、以业主服务要求为点，按楼栋范围将责任划分到各专业层面的每一个人，强调分工负责，实现对客户的聚焦。 全员联动制管理中心所有人员不分专业和岗位，强调除了做好自己的本职工作外，必须同时关注其他方面的所有问题，并予以负责。比如保洁员工在做好楼栋工作的同时，需要对安全和设备设施的状况予以关注，并将异常情况迅速及时的通报给相关对口责任人，通过这种方式在小区内组成一张密集的网。 快速反应制遵循“快速的满意好过缓慢的完美”的原则，强调全体人员在接到客户要求后用最快的速度和最高的效率进行反应，以速取胜。 二、玉兰小区前期物业管理服务内容与质量标准我们将按照优于荆州市物业管理服务等级标准中二级物业管理服务标准

9、提供服务，其中以下服务标准除部分限于硬件条件无法达到的以及在前期物业管理中应当由施工保修或其他专业单位提供维保义务服务的由物业公司进行监督达到外，其他内容与标准我们承诺将作为本小区物业管理服务标准： 物业共用部位的维修、养护和管理1、房屋外观完好、整洁；对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；2、空调安装、阳台封闭、防盗网安装统一 ；3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理1、建立设备设施台帐，记录齐全；2、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设

10、备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；3、 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通 ；设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象； 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通1、按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味 ；2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次；3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查

11、1次，每2清掏1次，发现异常及时清掏。5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 公共绿化的养护和管理1、有专业人员实施绿化养护管理；2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；5、定期喷洒药物，预防病虫害。 车辆停放管理1、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放；2、无另外专门约定不负责车辆保管及安全问题。 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理1、小区主出入口24小时值勤；2、对重点区域、重点部位每1小时巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控；

12、3、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理；4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 装饰装修管理服务1、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主临时公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；2、装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项； 3、每周巡查2次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告甲方和有关主管部门。 物业档案资料管理1、档案管理制度健全；2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养

13、等记录齐全；3、建立业主及物业使用人基本资料档案，做到一户一档，分类摆放整齐，查阅方便。 其他服务1、提供各种便民有偿特约服务；2、提供代收邮件、代交水电费等便民无偿服务。三、玉兰小区前期物业管理组织架构与人员编制1、管理处组织架构图 2、管理处岗位设置与人员编制安排说明表序号岗位编制职责说明一、管理处与客户服务中心31、主任1负责管理处全面运作管理2、前台接待兼出纳兼收费员1负责前台接待、费用收缴、出纳、仓管、人事行政。3、客户服务主管兼小区管理员1负责客户服务工作管理、小区客户关系维系二、安全班7其中一人兼班长1、安全员7分三班，白班2人、中班2人、夜班2人、轮休1人，三、保洁班5其中一人

14、兼班长1、保洁员526单元楼内2人、楼外2人，轮休1人四、维修队1由管理处主任负责管理1、万能维修员1负责小区装修巡查监管、业主报修处理与杂项维修。以上共16人四、 玉兰小区前期物业管理服务收费报价序号项目收费标准备 注物业管理费1普通住宅0.4元/月车辆泊位收费7露天机动车泊位费80元/辆月露天固定机动车泊位费100元/辆月8摩托车（助力车）泊位费15元/辆月9机动车临时停放1-12小时泊位费5元/辆1小时内免费；每超过12小时加收5元。机动车临时停放12-24小时泊位费10元/辆10摩托车（助力车）临时停放泊位费12小时内 1元/辆次每超过12小时加收1元。11自行车停放泊位费6元/辆月1

15、2自行车临时停放12小时内 0.5元/辆次每超过12小时加收0.5元。13残疾人车辆凭证免费装修管理收费14装修保证金业主交纳500元/户竣工验收后无息退还15装修施工押金施工单位交纳500元/户竣工验收后无息退还16装修垃圾清运费100以下（含）150元/户装修垃圾清运费100-150（含）200元/户装修垃圾清运费150-200（含）300元/户装修垃圾清运费200以上400元/户商业店铺垃圾清运费200元/自然间17临时出入证工本费5元、押金5元/证退证还押金18公共设施及楼道修复粉刷费2元/按房屋面积收取1、前期物业管理服务收费标准表以下为暂设标准，其中物业管理费及停车费等项目将以荆州

16、市物价局正式批文为准：2、前期物业管理有偿服务收费标准-维修服务序号项 目收费标准备注01维修门窗插销滑轮5元/个不含材料费02维修门窗合页挂钩5元/个不含材料费03安装球型锁10元/个不含材料费04安装防盗门锁30元/个不含材料费05安装卫生间排风扇30元/个不含材料费06换排风扇10元/个不含材料费07换5MM玻璃20元/不含材料费08安装防盗门按纽5元/个不含材料费09安装新对讲门话机20元/个不含材料费10安装旧对讲门话机10元/个不含材料费11安装信箱、抽屉锁5元/个不含材料费12安装窗帘10元/个不含材料费13室内对讲机检修20元/个不含材料费14玻璃开孔10元/个/15安装抽油烟

17、机20元/台不含材料费16安装热水器20元/台不含材料费17安装日光灯10元/套不含材料费18安装吊灯30元/套不含材料费19查线、换线50元/处不含材料费20安装壁挂式空调100元/台不含材料费21换普通白炽灯泡1元/个不含材料费22换灯泡2元/个不含材料费23换射灯泡5元/个不含材料费24换普通直管日光灯灯管5元/根不含材料费25换格栅日光灯灯管8元/根不含材料费26换环型日光灯灯管10元/根不含材料费27换普通启辉器1元/个不含材料费28换格栅日光灯启辉器2元/个不含材料费29换环型日光灯启辉器3元/个不含材料费30换普通灯头2元/个不含材料费31换吸顶灯灯头3元/个不含材料费32换射灯

18、灯座5元/个不含材料费33换日光灯镇流器10元/个不含材料费34换普通日光灯灯脚5元/对不含材料费35换电子日光灯灯脚5元/对不含材料费36换环型日光灯灯脚5元/对不含材料费37换照明开关5元/个不含材料费38换电源插座8元/个不含材料费39换主线空气开关10元/组不含材料费40换空气开关5元/组不含材料费41更换、安装电线15元/米不含材料费42换阀门15元/个不含材料费43换水龙头8元/个不含材料费44换给水软管5元/根不含材料费45换存水弯5元/根不含材料费46换地漏盖5元/个不含材料费47皮揣子疏通下水管道10元/次不含材料费48电动疏通机疏通下水管道30元/次不含材料费49安装拆换马

19、桶100元/次不含材料费50零散工时20元/小时不含材料费51安装音响及家用电器10-50元/部不含材料费52安装窗帘、挂帘、毛巾架、晾衣绳10元/次/53修理家具配件5-50元/次不含材料费54挂画、挂镜框10元/次/3、前期物业管理有偿服务收费标准-保洁服务序号项 目收费标准备注01打扫房间/吸尘05元/ 02清洗地毯（干洗）25元/03清洗地毯（水洗）2元/04地板打蜡/大理石打蜡4元/05玻璃清洗1.00元/按清洗面积计算06家具打蜡保养4元/07装修开荒2.5元/08家庭钟点保洁20元/小时09清洗排风扇20-50元/次10清洗抽油烟机50-100元/次11清洗空调过滤网5元/次12

20、擦灯具（组合式）10-40元/次 五、玉兰小区前期物业管理收入测算玉兰小区前期物业管理收入测算表单位：元/月序号项目计算式合计备注1、普通住宅物业管理费收入300000.4元/月12000.00共计312户合计12000.00说明：1、因考虑到销售率、装修期等影响实际入住率的因素，车位费收入一年内不予收取，也不予计算入物业公司收入。 2、不收取装修管理费用，楼道修复金完全用于修复因装修损坏的楼道设施与公共设施，帐目公开，因此无装修管理费用收入。 3、垃圾清运费按照政府指导价格收取，垃圾清运费用按保持收支平衡计算。 4、考虑到销售率及实际入住情况，物业公司多项经营收入在接管一年内忽略不计 5、物

21、业管理服务费实际收取标准定为0.4元/月，无任何折扣，并按预计收费率达到100%计算。六、玉兰小区前期物业管理成本测算一、 测算总表单位：元/月序号项目计算式合计备注1、管理与服务人员薪酬福利成本109902、公共设施设备运行维护成本20003、日常服务其他支出成本7004、日常管理办公费用成本8005、税收5.5%1.2万6606、公司管理成本均摊暂不计算折旧与工商资质年检等15150二、 测算明细1、管理与服务人员工资福利单位：元/月序号项目计算公式合计（一）管理、服务人员工资1-5之和96501、办公室（客服中心）共3人2700（1）管理处主任110011500（2）客户服务主管兼管理员

22、90011100（3）前台接待兼收费员70019002、安全班共7人3800（1）安全班长8001800（2）门岗安全员75021500（3）巡逻安全员750215003、保洁班共5人2350（1）保洁班长兼顶岗轮休5501550（2）楼内保洁员4502900（3）楼外公共区域保洁员45029004、维修班共1人800（1）维修员8001800（二）按规定提取福利费1-3之和01、福利基金14%暂不提2、工会经费2%暂不提3、教育经费1.5%暂不提（三）劳动保险费1-5之和 1、养老保险（社会保险）23% 均以包含在工资中暂不提 2、医疗保险（社会保险）7%均以包含在工资中暂不提3、失业保险（

23、社会保险）2%均以包含在工资中暂不提 4、工伤保险（社会保险）1%均以包含在工资中暂不提5、劳动意外保险（商业保险）3%均以包含在工资中暂不提（四）加班费与奖金1-2之和13401、法定假日加班费9650301012200%5362、年终双薪奖金9650100%12804合计（一）至（四）之和10990备注：以上测算未包含任何政府强制保险及福利支出，仅为基本支出项目，所有标准均按照实际必须支出的标准计算。2、设备设施运行维护成本单位：元/月序号项目计算式合计备注1、小区照明电费估算12002、其他能耗电费估算3003、设施设备维护估算3004、绿化保洁办公用水估算200合计20003、日常服务

24、其他支出成本单位：元/月序号项目标准计算式合计备注1、保洁低值工具经验值100.00低值耗品如拖把等3、生活垃圾清运费估算500.004、安全器械维护费经验值100.00合计700004、日常管理办公费用成本单位：元/月序号项目标准计算式合计备注1、客户服务固定电话2部估算200.002、办公用品费用估算100.003、公共关系维护费估算300.004、其他杂项费用估算200.00饮用水等合计800.00七、玉兰小区前期物业管理开办费用预算玉兰小区前期物业管理开办费用预算总表单位：人民币（元）序号项 目计算公式合计1、行政办公开办费用15100.002、人员招聘培训费用暂不计3、客户服务中心及

25、其他开办费用10700.004、保安开办费用1180.005、保洁开办费用3280.006、工程维修开办费用2830.007、物业管理人员服装配置费用15130.00合计48220.00各项目明细附后。1、行政办公开办费用单位：人民币（元）序号项 目计算公式合计备注1、办公室装修0办公室装修等由开发商提供 2、客服中心软装修1000仅包括物业CI及前期宣传物品 3、形象接待台1套500元500 4、办公桌/椅5套380元1900 5、客户接待台/椅1套300元300 6、电话（开户）2部免费7、传真机暂不购8、考勤卡钟暂不购9、留言白板2张150元30010、员工更衣柜暂不购11、电风扇3台200元60012、取暖器暂不购13、文件柜4组500元200014、电脑1台4000元400015、复印机暂不购016、物业管理软件暂不购0 17、对讲机4部800元3200客服1部、安全2部、维修1部 18、备勤宿舍热水器暂不计 19、备勤宿舍钢架床暂不计 20、宿舍其他配套等暂不计 21、总仓货架1组300元300 22、其他用品估算1000工号牌、办公用品采购等总计15100.002、人员招聘培训费用(暂不计)序号项 目计算公式合计 2、