项目策划投资收益分析.docx

1、项目策划投资收益分析部分项目投资收益分析槐树片区综合改造投资分析 东到纬十二路，西、北至槐村街，南到经六路。该范围内棚户区占地404.67亩，规划建筑面积 67.06 万m，容积率2.55。改造可能拆迁费用为7.18亿元；上缴规费2.96亿元；建安成本9.65亿元。总投资21.84亿元。可能销售收入25.32亿元，回报率20.94%。中大槐树南区（规划全部为住宅）序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费170万元/亩*300亩=51000万元2有关规费a.土地出让金17.1万元/亩*300亩=5130万元三类住宅 17.1万元/亩 b.土地治理费0.08万元/亩*300亩=24万元治理费 0.08

2、万元/亩c.综合配套费246元/m *50万m=12300万元规划新建住宅和配套公建配套246元/ m ， d.人防配套费30元/ m* 50万m=1500万元人防配套费30元/ me.技术咨询服务费2.3元/ m* 50万m=115万元技术咨询服务费 2.3元/ mf. 图纸审查费4.58元/ m*50万m=100万元图纸审查费4.58元/ mg开工手续费3.343%*80000万元 =2744万元招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价治理费0.1%。规费合计31609万元3建安成本a.建安直接费1

3、600元/ m*50万m=80000（高层） 小高层按1600元/ m；b.水电工程费（外）70元/ m*50万m=3500万元水电工程费（外）按70元/ m；c.销售费用210000万元*0.5%=1050万元按销售额的0.5%；建安成本合计84550万元总 投 资：167159万元合计单方造价：3343.18元/ m可能销售收入：4200元/ m*50万m=210000万元 高层、小高层住宅4200元/ m税 金：210000万元*5.5%=11550万元可能盈利：210000万元-11550万元 -167159=31288万元回 报 率：18.72%容积率：2.5 建筑面积：50万平方米

4、中大槐树北区规划住宅部分序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费170万元/亩*44.80亩=7616万元拆迁单价为170万元/亩。 2有关规费a.土地出让金40万元/亩*44.80亩=1792万元土地出让金40万元/亩。b.土地治理费0.08万元/亩*44.80亩=3.58万元治理费按0.08万元/亩。c.综合配套费246元/m *7.47万m=1837.62万元配套费246元/ m。 d.人防配套费30元/ m*7.47万m=224.1万元人防配套费30元/ me.技术咨询服务费2.3元/ m*7.47万m=17.18万元技术咨询服务费按2.3元/ mf.图纸审查费2元/ m*7.47万m=1

5、4.94万元图纸审查费2元/ mg开工手续费3.343%*11952万元 =409.95万元招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价治理费0.1%。规费合计4721.58万元3建安成本a.建安直接费1600元/ m*7.47万m=11952万元高层按1600元/ mb.水电工程费（外）70元/ m*7.47万m=522.9万元水电工程费（外）按70元/ m；c.销售费用31374万元*0.5%=232.5万元按销售额的0.5%；建安成本合计14043.6万元总 投 资：26381.18万元合计单方造价：

6、3531.62元/ m可能销售收入：4200元/m2*7.47m2=31374万元高层按4200元/m2可能销售收入合计：31374万元税 金：31374万元*5.5% =1725.57万元预 计 盈 利：31374-1725.57-14043.18=3267.25万元回 报 率：12.38%容积率：2.5 建筑面积：6.065万平方米中大槐树北区规划市级公建部分序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费220万元/亩*59.87亩=13171.4万元拆迁单价为231.55万元/亩。 a.土地出让金36.9万元/亩*51.95亩=1916.96万元二类商业办公用地土地出让金36.9万元/亩。b.土地

7、治理费0.08万元/亩*51.95亩=4.16万元治理费 0.08万元/亩。c.综合配套费246元/m *10.995万m=2704.77万元配套费246元/ m。 有d.人防配套费30元/ m*10.995万m=329.85万元人防配套费30元/ m2关e.技术咨询服务费2.3元/ m*10.995万m=25.29万元技术咨询服务费按2.3元/ m规F. 图纸审查费4.58元/ m*10.995万m=50.36万元图纸审查费4.58元/ m费g开工手续费3.343%*21990万元 =735.13万元招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2

8、.6%，交易信息咨询费0.098%，造价治理费0.1%。规费合计5692.56万元3建安成本a.建安直接费10.995万m*2000元/ m=24463.87万元高层按2000元/ mb.水电工程费（外）70元/ m*10.995万m=769.65万元水电工程费（外）按70元/ m；c.销售费用54975万元*1%=549.75万元按总销售额的1%；建安成本合计23309.4万元总 投 资：42173.36万元合计单方造价：3835.68元/ m可能销售收入：5000元/ m*10.995万m=54975万元公建5000元/ m税 金：54975*5.5%=3023.63万元预 计 盈 利：5

9、4975 3023.63-42173.36=9778.01万元回 报 率：23.19%容积率：3.3 建筑面积：10.995万平方米省立医院周边片区投资分析 东与市中区搭界、南至经七路、西至纬十二路、北至经二路，旧城改造涉及振兴街、青年公园、五里沟三个办事处。棚户区零星散布，合计占地60亩，规划建筑面积8万m，容积率2.0。可能拆迁费用1.2亿元；上缴规费0.41亿元；建安成本1.05亿元。总投资2.65亿元。可能销售收入3.2亿元，回报率13.96%。省立医院片区序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费200万元/亩*60亩=12000万元拆迁单价为200万/亩。 2a.土地出让金 24.45万

10、元/亩*60亩=2168.72万元 二类住宅 24.45万元/亩b.土地治理费0.08万元/亩*60亩=4.8 万元治理费按0.08万元/亩。c.综合配套费246元/m *8.0万m=1968万元配套费246元/ m。 有d.人防配套费30元/ m*8.0万m=240万元人防配套费30元/ m关e.技术咨询服务费2.3元/ m*8.0万m=18.4万元技术咨询服务费按2.3元/ m规f. 图纸审查费4.58元/m*8.0万m=61.05万元图纸审查费4.58元/ m费g开工手续费3.343%*9600万元 =320.93万元招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费

11、0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价治理费0.1%。规费合计4055.77万元3建安成本a.建安直接费1200元/ m*8.0万m=9600万元造价按1200元/ m。b.水电工程费（外）70元/ m*8.0万m=560万元水电工程费（外）按70元/ m；c.销售费用32000万元*1%=320万元按销售额的1%；建安成本合计10480万元 总 投 资：26535.77万元合计单方造价：3316.97元/ m可能销售收入： 4000元/ m*8.0万m=32000万元住宅 4000元/ m税 金：32000*5.5%=1760万元预 计 盈 利：32000-1760-

12、26535.77=3704.23万元回 报 率：13.96%容积率：2.0 建筑面积：8.0万平方米五里沟片区综合改造投资分析 东起纬五路、西到发祥巷、南起经二路、北到经一路，在五里沟办事处辖区内，该片区棚户区总占地100亩，规划建筑面积 13.33 万m，容积率2.0。拆迁投资2.00亿元；上缴规费0.69亿元；建安成本1.75亿元。总投资4.44亿元。可能销售5.54亿元，回报率17.85%。 五里沟片区序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费200万元/亩*100.亩=20000万元拆迁单价为200万/亩。 2有关规费a.土地出让金（2585.69万元）24.45万元/亩*88.7亩=216

13、8.72万元36.9万元/亩*11.3亩=416.97万元二类住宅 24.45万元/亩二类公建36.9万元/亩。b.土地治理费0.08万元/亩*100亩=8 万元治理费按0.08万元/亩。c.综合配套费246元/m *13.33万m=3279.18万元配套费246元/ m。 d.人防配套费30元/ m*13.33万m=399.9万元人防配套费30元/ me.技术咨询服务费2.3元/ m*13.33万m=30.66万元技术咨询服务费按2.3元/ mf. 图纸审查费4.58元/m*13.33万m=61.05万元图纸审查费4.58元/ mg开工手续费3.343%*15996万元 =230.03万元招

14、标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价治理费0.1%。规费合计6899.23万元3建安成本a.建安直接费1200元/ m*13.33万m=15996万元造价按1200元/ m。b.水电工程费（外）70元/ m*13.33万m=933.1万元水电工程费（外）按70元/ m；c.销售费用55350万元*1%=553.5万元按销售额的1%；建安成本合计17482.6万元总 投 资：44381.83万元合计单方造价：3329.47元/ m可能销售收入：（55350万元）4000元/ m*11.3万m=45200万元住宅 4000元/ m5000元/ m*2.03万m=10150万元公建5000元/ m税 金：55350*5.5%=3044.25万元预 计 盈 利：55350-3044.25-44381.83=7923.92万元回 报 率：17.85%容积率：2.0 建筑面积：13.33万平方米