XX项目成本控制管理指导书.docx

1、XX项目成本控制管理指导书成本管理指导书XXXX房地产有限公司按照XXXX房地产有限公司3年经营规划和利润计划，结合市场现状，经相关部门人员研究讨论，一致通过了XX项目成本管理指导书第一稿。现予发布，请相关部门遵照执行。签发人：发布日期：2000年 月 日责任部门负责人签字：销售部责任人： 项目开发部责任人： 财务部责任人： 项目经理部责任人： 目 录一、项目概况 3二、地价成本控制 31责任部门项目开发部 32现状 33控制要点 4三、营销费用控制 41责任部门销售经营部 42目标 43控制要点 44费用范围界定 5四、物业基金、利息、开发间接费用等成本控制财务部 5成本控制目标： 5五、建

2、安成本控制 61责任部门项目经理部 62目标成本及控制要点： 63具体控制指标 7六、其他相关事项 8七、建安目标成本详表.9八、部分材料设备造价控制表.13一、项目概况 总占地面积：20000.3M2 容积率：2.99 建筑覆盖率：23.5% 绿化率：36.8% 总建筑面积：78179.24M2 计入容积率的总建筑面积：59850M2 其中：可售住宅面积：59450 M2 不可售面积（会所）：400 M2 不计容积率面积18329.24其中：地下室16766.74 M2（含人防面积5698.25 M2） 架空层1562.5 M2 总套数：439套 总车位数：410个；其中，地下车位：347个

3、 入伙日期：2001年5月二、地价成本控制1责任部门项目开发部2现状 按照有关协议，总地价为万元，截止99年底已支付万元。按容积率内面积计算，楼面地价为元/平方米。 总地价中政府部分仅为万元，剩余三分之二的地价无法在计算土地增值费时从中扣除。 公司同出地方已在有关协议中明确该项目的土地增值费全部由公司承担。 根据测算，按照住宅均价元/平方米计算，预计需交纳约0万元土地增值费。 另，已支付地价款的正式税务发票对方一直未予提供。3控制要点 利用国土局收缴土地增值费力度弱的特点，采取“拖”的办法，争取不交或少交。 在2000年底解决已付款项的发票问题。 收回或抵扣应由出地方承担的“三通一平”的费用。

4、三、营销费用控制1责任部门销售经营部2目标根据项目特点，营销费用目标初步控制在销售总额的%以内，最终目标待营销计划批准通过后确定。3控制要点 在总额内由销售部提出使用项目和预算，经成本管理部审查同意后执行。 销售部可在总额内在各单项计划之间灵活掌握使用，但单项计划使用超出20%以上，不论营销费用总额有无结余，都应当书面报告成本管理部审查并报公司领导批准，详细说明理由和额度来源。 由设计或工程等其他部门具体操作的营销性质工程项目（如红线外道路绿化改造、样板间接待厅装修、围板装饰、广告牌等），费用目标由销售部和操作部门共同确定，具体实施控制由操作部门负责。 费用使用应与销售进度保持协调；分期（月、

5、阶段）使用计划应当报成本管理部备案。 示范单位家私、装饰用品、生活用品和现场销售设施、用具，最大程度回收组合利用； 样板房装修费按照不低于50%标准作价收回； 加强现场包装项目和广告牌架的制作安装的计划性，全面实行招投标； 灵活配备现场销售业务人员； 按月或按阶段向公司领导提供营销费用与销售业绩对比分析报告。4费用范围界定项 目内 容 列 举1、媒介广告费电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交车身广告、电子屏广告2、广告设施及发布费车站广告、路牌广告、指路牌3、现场包装费专为促销而实施的现场环境工程改造、彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆、喷绘等4、促销活动费场租、劳务费、活动场所布置、工作人员

6、餐费等5、宣传资料及礼品费售楼书、各种礼品、宣传资料、万客会专刊费用6、接待厅装修、装饰费设计、工程、装饰等7、现场销售器具费饮水机、家私、办公设备等8、样板间临时建造、设计、装修、家具、家私等永久设计、装修、家具、家私等，可收回部分从中扣除维护清洁、保安、维修费用等9、销售模型设计与制作费10、展销费展位费、布置费、制作费等11、中介费代理销售佣金、支付万客会会员免交的物业管理费12、现场销售用电费13、现场销售人工费含工资、津贴、着装费等14、其他其他与销售直接相关费用四、物业基金、利息、开发间接费用等成本控制财务部 成本控制目标： 负责核算及进行合理分配； 吃透政策，合理降低物业基金成本

7、； 督促销售部加快房款回笼，加强付款计划性，以减少利息支出； 通过公司范围内的目标费用管理，合理降低费用支出。五、建安成本控制1责任部门项目经理部 项目部总经理对项目建造成本的控制承担直接领导责任。 项目经理部关于成本控制的基本职责： 按照成本费用控制管理要点和目标，遵照目标成本管理通则及其相关规范和制度开展业务活动； 对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任； 配合并接受成本费用指导监控中心按章行使的指导监控职责； 主动报告业务活动情况，公布细节，提高透明度； 按照公司有关规范，组织业务招投标活动； 对除桩

8、基、主体土建及安装及其他重大工程外的工程合同造价进行预算或审定； 负责全部工程具体结算事项； 按月及按阶段动态分析成本执行变化情况。2目标成本及控制要点：建安成本项目目标成本（万元）控 制 要 点1 勘察及设计费基本确定。2 报建费基本确定。施工单位原因造成的墙改保证金不能退回的部分，由施工单位承担。3 临时设施大部分已确定。4 基础造价已完成5 结构造价 设计变更控制在3%； 区分设计变更和签证责任，收回应由设计或施工单位应当承担的款项； 将图纸设计或施工组织不合理现象消灭在施工之前，避免增加造价。6 建筑造价 施工难点、业主易投诉地方以及标准间，由乙方先报方案并做样板，经确认后再进行大面积

9、施工； 严格施工单位签证单限时（5天内）申报制度； 严格审核签证，杜绝违反合同约定及与事实不符的签证现象； 除特殊情况外，不得将总包范围内工程分包，以免因分包取费高于总包合同取费而引起工程成本增加； 支付总包单位的2%分包配合费概由分包单位承担； 消灭或减少政府垄断工程成本不合理成分； 调整材料设备须经严格审批程序通过 严格按招投标方式采购甲供材料和甲供设备 总包单位必须办理施工保险7 水电管线安装费8 公共管网设施费9 设备及安装费10 室外环境费 项目部负责在目标总额内控制使用，事前向成本管理部报告使用计划；超计划造价需陈述详细理由，经成本管理部审查报公司领导批准； 全面执行招投标11 公

10、共配套 会所装修标准要与公司决定的经营方式保持协调。12 工程管理费（不含现场人工及办公费用） 监理费用和监理质量挂钩，加强监理公司的成本控制作用。13 总 计3具体控制指标见附表：六、其他相关事项1 营销费用、环境工程费用具体计划由相关部门另行编报；2 有关目标成本执行情况的考核办法另行制订；3 招投标、工程预结算、成本变化信息的跟踪等相关事项，按公司统一规范执行。（完）项目三期直接成本控制明细表序号项目名称总价(万元)建筑面积单位成本（元/M2）责任部门一开发前期准备费18272421勘察设计费764101勘察费131.7工程管理部测绘费101工程管理部沉降观测152工程管理部设计费711

11、94设计部晒图模型制作及其他152设计部2报批报建费60680小配套费52169项目发展部工程图纸审查费14.61.9项目发展部招投标服务费14.772工程管理部招标代理费70.9工程管理部代理公司担保费11.51.5工程管理部合同审查费70.9工程管理部 项目环境影响评测费 3 0.4项目发展部室内环境检测60.8工程管理部散装水泥保证金70.9工程管理部公告费20.3项目发展部产权测量费10.51.4项目发展部3三通一平费28952临时道路152项目部临时用电466项目部临时用水203项目部场地平整30841项目部4临时设施费679临时围墙91.3项目部临时办公室20.3项目部临时围板55

12、7.3项目部二建安工程1153815311基础（含桩）1009134工程管理部2结构及粗装修工程7426985工程管理部3门窗工程1020135设计部4材料及分包1252166设计部5楼内水暖电821109工程管理部6设备101设计部三区内管网28593801室外给排水系统50567项目部自来水系统19125项目部雨污水系统15320项目部中水12917项目部IC卡水表334项目部2室外采暖系统580113项目部换热站土建405项目部区外热源及管网58878项目部热力入口装置314项目部区内管线19125项目部3室外燃气系统40153项目部管道系统20627项目部IC卡表426项目部气源发展基

13、金15320项目部4室外高低压系统815108项目部区内外电力工程收费70994项目部变电站669项目部IC卡电表405项目部5室外智能化系统23932项目部电视电话网络385项目部闭路电视监控系统112项目部楼宇联网可视对讲系统101项目部对讲设备甲供材364.8项目部门禁管理系统112项目部小区停车管理系统132项目部背景音乐广播系统2.30.3项目部电子巡更管理系统1.60.2项目部电子公告栏系统1.80.2项目部家居安防系统618项目部区内施工土建费用526.9项目部6管网设计费496工程管理部四园林环境费1322175设计部1环境设计费334设计部2绿化建设费899119设计部3项目

14、标志81设计部4道路广场建造费19926设计部5围墙建造费7910设计部6室外照明659设计部7室外零星工程395设计部五配套设施费19882641会所64485设计部2售楼处7310设计部3市政配套设施537设计部4地下车库1197159设计部6游泳池182设计部7网球场41设计部六开发间接费1工程管理费1002133工程监理费10714工程管理部预结算编审费314成本管理部行政费用42857项目部工程质量监督费81工程管理部资本化利息36148财务管理部2销售费用21128营销中心3物业维修基金41855三期甲供、甲方分包材料限价表 单位:元材料名称方式限制单价备注屋面瓦甲供45元/M2实

15、际消耗面积外墙面砖甲供63.8元/M2实际消耗面积涂料甲供10元/M2（平涂）34.7元/M2 （喷点）42元/M2 （拉花）实际消耗面积窗甲分包575元/M2实际消耗面积、含纱窗钢制入户门甲分包公寓1000元/樘；情景1280元/樘； 实际消耗面积室外入口石材甲供45元/M2（15MM厚）65元/M2（25MM厚）实际消耗面积楼梯间地面砖甲供45元/M2实际消耗量公共部位墙面乳胶漆甲供4元/M2实际消耗量铁艺室外栏杆甲分包240元/M实际消耗量空调百页甲分包238元/M2实际消耗展开面积楼梯栏杆甲分包150元/M实际消耗量PVC雨水管（方）甲供2.4元/M2建筑面积电器开关面板甲供4.5元/M2建筑面积电表箱、开关箱甲供7.5元/M2建筑面积PPR给水管甲供10元/M2建筑面积UPVC排水管甲供5.8元/M2建筑面积PVC电线管甲供6.7元/M2建筑面积铝合金散热器片甲供15元/M2建筑面积温控阀甲供115元/个实际消耗数量首层小院门甲分包400元/M2实际消耗面积院墙灯甲供150元/个实际消耗数量入户门灯甲供150元/个实际消耗数量成品信报箱甲供110元/个实际消耗数量热表甲供1450元/个实际消耗数量对讲设备甲供5元/M2建筑面积