益阳住房公积金管理中心.docx

1、益阳住房公积金管理中心 益阳市住房公积金管理中心 益阳房地产（住宅）及居民住房消费市场分析 住房公积金“一头连着经济，一头连着民生”，从政策定位和现实作用来看，它同时具有住房金融和住房保障两大功能。职工通过长期的资金积累和较低的融资成本，有效增强了住房消费能力；住房公积金管理机构通过贷款发放和资金提取，客观推动了当地房地产市场的发展。 本文试图通过具体数据分析2016年益阳房地产（住宅）及居民住房消费市场情况，来更加科学、全面地认识住房公积金制度。 一、我市房地产（商品住宅）市场基本情况 （一）住宅是我市房地产投资、销售的主阵地 住宅其中，亿元。108.20全市完成房地产开发投资年，2016完

2、成投资66.95亿元，投资占比为61.88%。 图1：全市房地产开发投资完成情况 41.25,住宅 38.12%非住宅66.95, 61.88% 。其中，住宅销售面324.50全市实现商品房屋销售面积万 ，销售面积占比为88.85%。积288.32万 图2：全市商品房屋销售面积情36.1811.15% 住非住宅288.32,88.85%亿元。其中，住宅销售金120.41全市实现商品房屋销售金额 。亿元，销售金额占比为77.68%额93.53 图3：全市商品房屋销售金额情况26.88,22.32% 住宅非住宅 93.53, 77.68% （二）通过住房公积金个贷实现的住宅消费比重较大2016年，

3、通过住房公积金个人住房贷款实现住宅销售面积110.58万，住宅销售面积占比为38.35%。 图4：全市住宅消费面积情况表 110.58,38.35% 通过住房公积金贷款实现通过自筹或银行贷款实现177.74, 61.65%通过住房公积金个人住房贷款实现住宅销售金额36.01亿元，住宅销售金额占比为38.50%。 图5：全市住宅消费金额情况36.01,38.50%通过住房公积金贷款实通过自筹或银行贷款实现57.5261.50% 亿元，19.99通过住房公积金个人住房贷款实现住房消费融资。住房公积金贷款成为我市49.39%占全市新发个贷市场的比例为 居民购房融资的重要途径。 图6：全市住宅消费融资

4、情况表19.99, 49.39% 通过住房公积金贷款实现20.48,通过自筹或银行贷款实现50.61% （三）房价收入比、房价租金比在合理区间 商品住宅销售价格是否合理，目前比较通用的考核指标是房价收入比（商品住宅总价与家庭年可支配总收入的比值）和房价租金比（商品住宅每平方米价格与每平方米月租金的比值）。2016年，我市城镇居民人均可支配收入为24745元，商品住宅均价3244元/m，家庭户均人数3.29人（2015年数据），商品住宅月均租金216.66元/。按2016年住房公积金个人住房贷款抵押房产户均120.10计算（商品住宅户均总价为389604.40元），我市房价收入比为4.79，房价

5、租金比为194.72。 1.房价收入比低，市场少泡沫。房价收入比低大致反映了家庭实现购房行为的难易。当某个区域商品住宅的房价收入比在4-6之间时，该区域的商品住宅销售价格即处于合理范围。我市商品住宅的房价收入比为4.79（去年同期为4.73），表明房价合理，家庭易实现购房行为，房地产市场没有出现大规模炒房现象，房地产经济泡沫少。 图7：房价收入比6.5 665.5峰值 54.79房价收入比4.5低值 443.53 房价租金比小，投资有空间。房价租金比大致反映了房屋以2.出租方式取得投资回报的大小。如果房价租金比超过300，说明该区域房产投资价值变小，房价高估；如果房价租金比低于200，说明该区

6、域房产投资潜力较大，房价泡沫不大。我市商品住宅的房价租金比为194.72（全年同期为178.33），表明房价处于正常水平，居民投资房地产市场能取得一定的回报。 图8：房价租金比 300300280 260房价租金比240风险参考线 投资参考线222020194.72180二、住房公积金在居民住房消费中的作用 （一）住房公积金贷款融资率 住房公积金贷款融资率=(住房公积金贷款金额家庭购房款总额)100%。该百分比越大，购房家庭自筹资金越少，住房公积金贷款对居民住房消费的支持作用越明显，居民越容易实现购房行为。 2016年，住房公积金个人住房贷款抵押房产户均120.10， 按市统计局统计数据（全市

7、住宅均价3244元/）计算，每套住房总价约为38.96万元。2016年，我市住房公积金个人住房（组合）贷款平均额度为28.64万元，住房公积金贷款融资率为73.51%，职工家庭只需首付10.32万元。 图9：住房公积金贷款融资率10.32, 26.49%自筹住房公积金贷款融资28.64,73.51% （二）住房公积金缴存还贷率 住房公积金缴存还贷率=（住房公积金月缴存额住房公积金贷款还款额）100%。该百分比越大，住房公积金缴存对居民住房消费的支持作用越明显。 2016年，我市住房公积金人均月缴存额为946元，人均月还款额1148元。住房公积金在单职工缴存家庭的缴存还贷率为82.40%，借款家

8、庭只需补充还贷202元/月；在双职工缴存家庭的缴存还贷率为164.80%，借款家庭通过按月缴存和对冲即可实现轻松还贷。 图10：住房公积金缴存还贷率（单职工缴存家庭）202, 17.60% 自筹资金还贷住房公积金对冲还贷 946, 82.40%（三）家庭月收入还贷率 家庭月收入还贷率=（住房公积金贷款还款额-住房公积金月缴存额）家庭月收入100%。该百分比越小，住房公积金对居 民住房消费的支持作用越明显。2016年，我市城镇居民人均可支配收入24745元，以夫妻双方收入计算家庭月收入为4124元。根据住房公积金缴存还贷率的测算数据，单职工缴存家庭每月需补充还贷202元，家庭月收入还贷率为4.9

9、0%，双职工缴存家庭月收入还贷率为0%。 图11：家庭月收入还贷率（单职工缴存家庭）202, 4.90% 月用于还贷收入月实际可支配收入 （四）住房公积金贷款利息节省率3922,95.10住房公积金贷款利息节省（与住房公积金等额的商业贷款利息额-住房公积金贷款利息额）等额商业贷款利息额100%。该百分比越大，住房公积金贷款对居民住房消费的支持作用越明显。 按2016年住房公积金贷款平均额度28.64万元，平均借款年限16.02年计算，商业银行个人住房贷款利息总额（利率4.90%）12.75万元，住房公积金个人住房贷款（利率3.25%）利息总额8.14万元。住房公积金贷款利息节省率为36.16%

10、。 图12：住房公积金贷款与商业贷款利息总额对照情况（以28.64万元，16.02年计算） 127522.06150000 81376.76100000住房公积金贷款利息总额 商业贷款利息总额50000 0（五）住房公积金提取首付支付率 购房提取总额（家庭购房款=住房公积金提取首付支付率总额-住房公积金贷款金额）100%。该百分比越大，住房公积金对居民住房消费的支持作用越明显。 2016年，全市购建房提取平均每笔5.38万元。根据贷款贡献度的分析，职工家庭只需首付10.32万元。若单职工缴存家庭购房，住房公积金提取首付支付率为52.13%，实际支付首付4.94万元；若双职工缴存家庭购房，住房公

11、积金提取首付支付率为100%（同一套商品住房的提取加贷款金额不能超过房屋总价），实际支付首付0万元。 图13：住房公积金提取首付支付率（单职工缴存家庭）5.38提取住房公积金支付首付4.9452.13自筹资金支付首47.87% 从以上分析，我们可以看到住房公积金制度，不仅能有效保障住房销售、刺激直接投资、带动产业发展；还能显著降低职工的购房 融资成本，减小贷款还款压力，提高住房消费能力，制度优势明显。 年益阳房地产市2016市房管局年政府工作报告数据来源：益阳市人民政府2016，场主要指标情况，市统计局益阳市2016年国民经济和社会发展统计公报，市公积金中心益阳市2016年住房公积金年度报告及相关网站公开数