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1、国家统一法律职业资格考试之司法考试四及答案202国家统一法律职业资格考试之司法考试(四)及答案202简析题2003年10月2日，某市市民张某与本市个体户李某签订了房屋租赁合同。合同规定：张某将其自有房屋3间租赁 给李某开办饭馆。租赁期限为1年，自2003年10月3日至2004年10月2日，每月由承租人李某向出租人张某交纳 租金450元，必须在每月1日至3日交纳。超过期限不交，张某有收回房屋使用权，在房屋租赁期间，房屋修缮 费用由承租人承担，所租房屋只准承租人使用，不允许转租；此合同自签订之日起生效。如果有一方违约，违 约方要付给对方1000元违约金。合同签订后，张某即将出租的3间房屋腾出交给承

2、租人李某，李某同时也向张 某交纳了第一个月的房租450元。2004年1月，张某通知李某准备将出租的房屋转让给王某，李某未表示异议。 5月，张某与王某办理了房产登记过户手续。6月，承租人李某由于在别处另开设一处发廊，遂将其承租的3间 房屋转租给他的一个朋友林某使用。林某每月向李某交房租500元。8月，王某得知后，与李某交涉，要求李某 解除其与新承租人林某的租赁关系，李某以其房屋是租自张某，与王某无关而置之不理。王某只好诉至法院， 要求收回房屋。 根据上述案情，回答下列问题：第1题：张某是否可以在租赁期间转卖其出租的房屋，其转让行为是否有效_参考答案：张某可以在租赁期内出卖出租房屋。且张某已将此事

3、通知了李某，房屋也办理了产权过户登记手续，因此，张某转让房屋行为有效。详细解答：出租人将房屋出租后，并不丧失对房屋的处分权，所以当然可以将房 屋出卖。但应注意，此时承租人有优先受让权。合同法第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出 卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。民通意见第118条也规定： 出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定 出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。本案中，张某出卖房屋时已经依法履行了通知 义务，李某听说后未表示异议，意味着李某放弃了优先购买权。所以张、王之间的买

4、卖合同是有效的。第2题：对李某的转租行为如何认定其效力_为什么_参考答案：李某转租行为无效。必须征得房主王某同意。详细解答：合同法第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物 造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 可见，承租人 转租需经出租人的事先同意，否则是无效的。本案中张某与李某的租赁合同中明确约定不得转租，李某后来在 转租时又未经张某同意，故转租行为无效。第3题：设林某居住期间，其悬挂于房屋外墙上用于支撑自家空调器的三角架突然掉下，砸伤邻居赵某。赵某应向谁要求

5、赔偿损失_为什么_参考答案：应向林某要求赔偿损失。因为林某是房屋的管理人，应对建筑物上的悬挂物坠落致人损害的责任负责。详细解答：民法通则第126条规定：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱 落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。这 就是关于建筑物致人损害的特别侵权责任的规定，采用了过错推定的归责原则。 对该条规定的所有人或者管 理人应如何理解?我们认为，在许多情形下，如房屋租赁场合下，所有人与管理人并非一人，究竟是由 所有人还是管理人承担责任，还要看对具体侵权行为的发生，谁负有看管、照顾的责任。在房屋租赁场合下， 承租

6、人往往在建筑物上放置搁置物，悬挂悬挂物，因而应对搁置物、悬挂物致人损害负责。但是对建筑物的倒 塌，尤其是由于建筑物建筑质量等原因而致的倒塌，应由房屋所有人而非租赁人承担致人损害的侵权责任。 正是基于以上分析，我们得出了第7、8问的答案。 至于致人死亡的赔偿责任范围，见于民法通则第119条 的规定。第119条规定：侵害公民身体造成伤害的，应当赔偿医疗费、因误工减少的收入、残废者生活补助费 等费用；造成死亡的，并应当支付丧葬费、死者生前扶养的人必要的生活费等费用。本题题干中交待鲁当场 死亡，所以，只需要赔偿后两项费用即可。第4题：设林某居住期间，其中的一间房突然倒塌，当场砸死过路行人鲁某。经查，房

7、屋倒塌的原因是房屋结构不合理所致。谁应向鲁某承担责任_为什么_承担什么责任_参考答案：应由王某对鲁某承担赔偿责任。因为王某作为房屋的所有人，应对房屋的倒塌致人损害承担赔偿责任，赔偿的范围包括丧葬费、死者生前抚养人必要的生活费等费用。详细解答：民法通则第126条规定：建 筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管 理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。这就是关于建筑物致人损害的特别侵权责任的规 定，采用了过错推定的归责原则。 对该条规定的所有人或者管理人应如何理解.我们认为，在许多情 形下，如房屋租赁场合下，所有人与管理人并非一

8、人，究竟是由所有人还是管理人承担责任，还要看对具体侵 权行为的发生，谁负有看管、照顾的责任。在房屋租赁场合下，承租人往往在建筑物上放置搁置物，悬挂悬挂 物，因而应对搁置物、悬挂物致人损害负责。但是对建筑物的倒塌，尤其是由于建筑物建筑质量等原因而致的 倒塌，应由房屋所有人而非租赁人承担致人损害的侵权责任。正是基于以上分析，我们得出了第7、8问的 答案。 至于致人死亡的赔偿责任范围，见于民法通则第119条的规定。第119条规定：侵害公民身体造成 伤害的，应当赔偿医疗费、因误工减少的收入、残废者生活补助费等费用；造成死亡的，并应当支付丧葬费、 死者生前扶养的人必要的生活费等费用。本题题干中交待鲁当场

9、死亡，所以，只需要赔偿后两项费用即可。第5题：王某是否有权要求李某向其承担违约责任_为什么_参考答案：有权。因王买得房屋后，林与张的房屋租赁合同对王继续有效，王享有出租人的一切权利。 解析合同法第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。此即所谓的买卖 不破租赁规则。现王某为新的房屋主人，故亦应为原房屋租赁合同的出租人，这是合同权利义务发生法定移 转的结果。既然为租赁合同一方当事人，王某自然有权要求李某承担违约责任。详细解答：第6题：张、李签订的合同规定由承租人承担房屋修缮费用的约定是否有效_为什么_参考答案：有效。该约定系当事人订立合同自由的表现，并不违反法律、行

10、政法规的强制性规定。详细解答：合同法第220条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。该规定典型体现出合 同法条款的任意性特征，即当事人若特别约定，维修义务原则上应由出租人承担，但允许当事人作出特别约 定。当事人作出特别约定的，从约定，而不再适用该条规定。所以，本合同的约定并不违法。第7题：李某获得3个月的房租差价，应归谁所有_为什么_参考答案：150元的差价应归王某所有。因为李某转租行为无效，150元的差价属不当得利，应归房主所有。详细解答：如前引合同法第224条之规定，若转租行为合法有效，我国法并不禁止承租人通过转租而牟取租金差 价。但是，如果转租行为本身无效，那么承

11、租人所获取的差价即为不当得利，应交付给出租人所有。第8题：设林某居住期间，对房屋进行了改造，王某要求林某赔偿损失，于法有无根据_参考答案：于法有据。林某对王某负有侵权责任，应恢复原状，赔偿损失。详细解答：合同法第223条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或 者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 参照该规定，本案中林某擅自改造他人房 屋，属侵权行为，侵犯了王某的房屋所有权。王某得以物上请求权请求林某停止侵害、恢复原状、赔偿损失。 值得注意的是，这里我们并不能直接适用第223条的规定，因为林某不是王某的承租人，王

12、某无法依租赁合同 要求林某承担违约责任，王某是以物上请求权要求林某承担侵权责任的。公民王某的户籍所在地为内蒙古宝昌县，李某系王某的妻子，王某与李某有3个儿子(分别为王甲、王乙和王 丁)和1个女儿王丙。王甲、王乙和王丙都已成年，王丁只有 15岁，1996年5月王某与李某办理离婚手续后，王 丁跟其母亲共同生活在河北省沽源县。王某与其妻李某离婚后一直与其长子王甲生活在一起，王甲的住所地是 北京市大兴县。 1998年2月王某在北京市海淀区被居住在朝阳区的贺某驾驶的汽车撞成重伤，流血不止，后抢 救无效死在北京市海淀区医院。王甲为治疗其父的伤势花去医疗费12000元，王某死后王甲又花去丧葬费3000 多元

13、。王某死后在宝昌县遗有房屋10间，价值约10万元。在内蒙古白旗(县级建制)银行遗存款 10万元，在内 蒙古锡林浩特市(县级市)还有某有限责任公司的股份10万元。现在王甲以自己对其父生前尽了主要赡养义务， 并且为其父支付了医疗费和丧葬费为由要求独自继承其父的遗产，并且要向人民法院起诉贺某要求损害赔偿。 而王某的次子王乙则要向人民法院起诉王甲要求继承遗产。问：第9题：若王乙向人民法院起诉要求继承遗产，则对此案有管辖权的法院是哪一个法院_参考答案：内蒙古宝昌县法院、北京市大兴县法院、内蒙古白旗法院、内蒙古锡林浩特市法院都有管辖权。详细解答：依民事诉讼法第34条第 3.项规定，因继承遗产纠纷提起的诉讼

14、管辖属专属管辖，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。本案中王某死亡时住所地在北京市大兴县，而内蒙古宝昌县、 白旗及锡林浩特市均可视为王某主要遗产所在地。故以上四家法院均有管辖权。第10题：若王乙向人民法院起诉，则王丙和王丁应当如何对待_参考答案：应当追加为共同原告。详细解答：依民事诉讼意见第54条规定，在继承遗产的诉讼中，部分继承人起诉的，人民法院应通知其他继承人作为共同原告参加诉讼，被通知的继承人不愿参加诉讼又未明确放弃实体权利的，人民法院仍应将其列为 共同原告。 因此，在第2、3问情形下，王丙、王丁为共同原告。第11题：若王丙和王丁既不愿放弃继承权，又不想参加诉讼，则人民

15、法院应如何对待王丙和王丁_参考答案：仍然应当追加为共同原告。详细解答：依民事诉讼意见第54条规定，在继承遗产的诉讼中，部分继承人起诉的，人民法院应通知其他继承人作为共同原告参加诉讼，被通知的继承人不愿参加诉讼又未明确放弃实体权利的，人民法院仍应将其列为 共同原告。 因此，在第2、3问情形下，王丙、王丁为共同原告。第12题：王某的前妻李某是否应当参加诉讼_其法律地位如何_参考答案：应当参加诉讼，并在诉讼中作为法定代理人。详细解答：依民事诉讼法第57条规定，李某作为王丁(限制民事行为能力人)的法定代理人参加诉讼。第13题：若王甲起诉贺某，则对此案有管辖权的法院是哪个_参考答案：北京市海淀区法院及贺

16、某住所地北京市朝阳区法院有管辖权。详细解答：依民事诉讼法第29条规定，因侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖。因此，在第5问情形下海淀区与朝阳区法院均有管辖权。案情：王超(女)与刘东(已去世)于1982年结婚，二人均属再婚。王超有一子，5岁，后取名王虎；刘东有二 女，分别为8岁、6岁，取名刘玉、刘月。王超自老伴于8年前去世后，一直独自住在市河东区。2001年3月，王 超分别打电话，要求刘玉、刘月、王虎每人付给她赡养费85元。但刘玉、刘月对其继母的要求置之不理。王虎 有心支付，但惧怕其妻刘晓琴，因此也未作答复。 2002年1月，王超老人在伤心无奈的情况下，将三个子女告 上法

17、庭，要求三个子女支付赡养费。现刘玉住在河西区，刘月住在河南区，而王虎则随其妻在外地工作多年， 刚借调至河北区某机关工作一年，但户口尚未到本地。 问题：第14题：王超可以向哪个法院起诉_为什么_参考答案：可以向河东区、河西区、河南区、河北区人民法院起诉。依照民事诉讼地域管辖的一般规则，对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管 辖。同一诉讼的几个被告住所地、经常居住地在两个以上人民法院辖区的，各该人民法院都有管辖权。因此， 本案中，市河西区人民法院、河南区人民法院以及王虎经常住所地的河北区人民法院均有管辖权。但这几个法 院对年迈老人来说

18、，打官司极为不便。依据有关规定，追索赡养费案件的几个被告住所地不在同一辖区的，可 以由原告住所地人民法院管辖。据此，河东区人民法院也有管辖权。因此，王超可以向河东区、河西区、河南 区、河北区人民法院起诉。详细解答：第15题：设由于王虎生活条件不如刘玉、刘月，而且王虎是其亲生子女，故王超能否只向刘玉、刘月追索赡养费_为什么_参考答案：不能。王超与刘玉、刘月形成了有抚养关系的继子女关系。因此，刘玉、刘月与王虎有同等的赡养义务。此时，王超变更其诉讼请求，只向刘玉、刘月要求支付赡养费，是将负担的1/3又转嫁给了刘玉、刘月， 从而使刘玉、刘月负担了不该自己承担的义务，损害了刘玉、刘月的合法权益，为法律所

19、不许。因此，王超不 能只向其义务人之中的某个人或某两个人追索赡养费。详细解答：第16题：诉讼过程中，王超一时想不开。得了脑中风，导致偏瘫，又无力支付医疗费，请问该费用怎么处理_为什么_参考答案：法院可以裁定先予执行。民事诉讼法第97条规定：人民法院对下列案件，根据当事人的申请，可以裁定先予执行：(一)追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的；(二)追索劳动报酬的；(三)因情 况紧急需要先予执行的。 第98条规定：人民法院裁定先予执行的，应当符合下列条件：(一)当事人之间权利 义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的；(二)被申请人有履行能力。人民法院可 以责令申请人提

20、供担保，申请人不提供担保的，驳回申请。申请人败诉的，应当赔偿被申请人因先予执行遭受 的财产损失。 王超的情况完全符合上述情况，因此，根据原告的申请，人民法院应当裁定先予执行，要求三 被告先付原告医疗费用。详细解答：第17题：判决之后，刘玉、刘月、王虎在三个月内均未向王超支付赡养费，王超于是向法院提出了强制执行申请。法院正在积极进行执行工作，然而5天后的一个晚上，王超想喝水从床上够放在桌上的暖瓶时一头栽至地上， 导致脑出血死亡。请问法院如何处理其执行程序_为什么_参考答案：裁定终结执行。民事诉讼法第235条规定：有下列情形之一的，人民法院裁定终结执行：(一)申请人撤销申请的；(二)据以执行的法律

21、文书被撤销的；(三)作为被执行人的公民死亡，无遗产可供执行，又无义 务承担人的；(四)追索赡养费、扶养费、抚育费案件的权利人死亡的；(五)作为被执行人的公民因生活困难无 力偿还借款，无收入来源，又丧失劳动能力的；(六)人民法院认为应当终结执行的其他情形。 本案中，权利 人王超死亡，执行赡养费已无任何意义，因此，法院应当终结执行。详细解答：2003年2月，张一出资5000元委托其弟张三在所受让的国有土地上建房五间。同年5月，房屋建好后，本案原告 李四、李三夫妇见无人居住，愿以 5万元高价买下这五间房屋。张三见有利可图，便背着其姐，私下同李四、 李三夫妇签订了房屋买卖合同，合同约定：此五间房屋以5

22、万元价格卖给李四、李三夫妇，买卖成立后，不得 反悔，如果出了问题，由张三负责。同年8月，原告夫妇搬人此房居住，安装了水管，建了厕所，一间房搞了 棚楼，安了两副门扇。房屋出卖后，被告始终未告知第三人。 2004年2月，张一回原籍探亲时，发现自己的房 屋被弟弟卖掉，很生气，责令其赶快追回。张三找原告夫妇协商多次未果，张三便找了几个人将东院墙拆毁。 原告以房屋买卖契约为凭，诉至人民法院，要求依法保护所有权。法院受理后，通知第三人张一参加诉讼。第 三人认为原告、被告之间的买卖行为是违法的，侵犯了她的所有权，要求宣告买卖行为无效，尽快追回房屋。第18题：被告张三与原告李四、李三夫妇之间的房屋 买卖合同是

23、否成立_参考答案：双方之间的合同成立。因为双方的意思表示已经达成一致，并签订了书面合同。详细解答：对于第一、二、三个问题，被告张三没有法律上的根据，也未经所有人授权允许，擅自将房屋出售给李四、李三夫妇，属于非所有人非法处分他人财产的侵权行为。原告李四、李三夫妇在购买该房时并不知被告 没有所有权，是善意的，但原、被告之间签订合同后，并没有到当地土地管理部门办理房产产权转移登记手 续，应当认定原告、被告之间的房屋买卖合同虽然成立，但屑效力待定，并未产生转移房屋产权的法律效果。 民法通则第72条规定：财产所有权的取得，不得违反法律的规定。按照合同或者其他合法方式取得财产 的，财产所有权从财产交付时起

24、转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，房屋买卖合同本 身已属于无权处分合同，未得到权利人的事后追认，也未发生无权处分人事后取得所有权或处分权之情形，故 属效力待定合同。而未办理房产过户登记手续的后果，是房屋所有权未发生转移，故李四、李三夫妇无所有权。第19题：该房屋买卖合同是否有效_为什么_参考答案：该合同效力待定。因为其属于无权处分的合同，依法属于效力待定。详细解答：对于第一、二、三个问题，被告张三没有法律上的根据，也未经所有人授权允许，擅自将房屋出售给李四、李三夫妇，属于非所有人非法处分他人财产的侵权行为。原告李四、李三夫妇在购买该房时并不知被告 没有所有权，是善意的，但原、

25、被告之间签订合同后，并没有到当地土地管理部门办理房产产权转移登记手 续，应当认定原告、被告之间的房屋买卖合同虽然成立，但屑效力待定，并未产生转移房屋产权的法律效果。 民法通则第72条规定：财产所有权的取得，不得违反法律的规定。按照合同或者其他合法方式取得财产 的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，房屋买卖合同本 身已属于无权处分合同，未得到权利人的事后追认，也未发生无权处分人事后取得所有权或处分权之情形，故 属效力待定合同。而未办理房产过户登记手续的后果，是房屋所有权未发生转移，故李四、李三夫妇无所有 权。第20题：设张一回原籍探亲时追认了张三的行为，

26、本案应如何处理_参考答案：如果张一追认，该买卖合同转为有效，双方只要补办了房屋产权变更登记手续，房屋即归李四、李三夫妇所有。张三应将房款交付给张一。详细解答：对于第六、七个问题，既然原、被告之间的房屋买卖合同不生效，而责任方又是被告张三，张三就应承担退款还息及赔偿原告损失的义务，而房屋则应退还给其权利人张一。值得注意的是，如果张一追认了该房 屋买卖合同，则应适用合同法第51条之规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权 的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。张一的追认行为使房屋买卖合同有效后，李四、李三夫妇并不 自动取得房屋所有权，仍需办理了房屋产权变更登记手续后，始取得所有权

27、。换言之，房屋产权登记是取得房 屋所有权的必要要件，而与房屋买卖合同本身的效力并无关系。第21题：原告李四、李三夫妇能否取得房屋所有权_为什么_参考答案：原告李四、李三夫妇不能取得房屋所有权。因为虽然房屋买卖合同已告成立，但双方当事人并未办理房屋产权转让登记手续，因而该合同并不产生物权效力，李四、李三夫妇并未取得房屋所有权。详细解答：对于第一、二、三个问题，被告张三没有法律上的根据，也未经所有人授权允许，擅自将房屋出售给李四、李三夫妇，属于非所有人非法处分他人财产的侵权行为。原告李四、李三夫妇在购买该房时并不知被告 没有所有权，是善意的，但原、被告之间签订合同后，并没有到当地土地管理部门办理房

28、产产权转移登记手 续，应当认定原告、被告之间的房屋买卖合同虽然成立，但屑效力待定，并未产生转移房屋产权的法律效果。 民法通则第72条规定：财产所有权的取得，不得违反法律的规定。按照合同或者其他合法方式取得财产 的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，房屋买卖合同本 身已属于无权处分合同，未得到权利人的事后追认，也未发生无权处分人事后取得所有权或处分权之情形，故 属效力待定合同。而未办理房产过户登记手续的后果，是房屋所有权未发生转移，故李四、李三夫妇无所有 权。第22题：李四、李三夫妇安装水管，建厕所等行为在民法上属于何种性质的行为_参考答案：属于添附行为

29、。因为房屋并不属于李四、李三夫妇所有，其在他人所有的房屋之上进行的附合、加工行为，在民法上统称为添附。该添附行为是善意的。详细解答：对于第四个问题，所谓添附，是指附合、混合、加工三种行为的统称。因添附丧失权利受到损害的人，得依不当得利之规定，请求取得添附物所有权的人支付补偿金。本案中李四、李三夫妇并未取得房屋所有 权，其安装水管等行为系在他人所有物之上进行的增添价值的行为。如果房屋所有权归李四、李三夫妇，则无 所谓添附行为。第23题：张三拆毁东院墙的行为属于何种性质的行为_参考答案：属于侵权行为。详细解答：属于侵权行为。第24题：法院应如何处理该项房屋买卖纠纷_参考答案：原、被告之间的房屋买卖

30、行为不生效，房屋应退还给第三人即所有人，被告退还房款及利息给原告；被告赔偿原告占有、使用期间因进行添附行为所发生的费用；第三人对原告添附行为增加的房屋价值予以适当 补偿。详细解答：对于第六、七个问题，既然原、被告之间的房屋买卖合同不生效，而责任方又是被告张三，张三就应承担退款还息及赔偿原告损失的义务，而房屋则应退还给其权利人张一。值得注意的是，如果张一追认了该房 屋买卖合同，则应适用合同法第51条之规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权 的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。张一的追认行为使房屋买卖合同有效后，李四、李三夫妇并不 自动取得房屋所有权，仍需办理了房屋产权变更登

31、记手续后，始取得所有权。换言之，房屋产权登记是取得房 屋所有权的必要要件，而与房屋买卖合同本身的效力并无关系。2004年4月21日，甲公司与乙公司签订了份购买果脯5000箱的合同，总价款为50万元人民币，于5月20日之前以 代办托运公路、铁路联运方式交付给买方。合同签订后，甲公司即积极筹备货款，银行同意向其提供贷款，但 要求其提供担保。甲公司即以两部汽车向银行作了抵押，办理了抵押登记手续。但这两部汽车只值20万元，应 甲公司的请求，丙公司、丁公司及戊公司共同为该笔贷款提供了保证担保，没有约定各自的保证份额。甲公司 于4月28日取得50万元贷款后，即将该款以电汇的方式支付给了乙公司。乙公司于4月30日收到50万元贷款，即 抓紧组织货源，并于5月8日与汽车运输公司，签订运输合同并将货物交汽车运输公司再转由铁路局快车发运。 由于汽车运输公司工作人员的疏忽，5月 8日只发运了3500箱，剩下的1500箱直到5月18 日才发运。甲公司于5 月1