申银万国行业点评房地产开发殷姿江征雁竺劲一手涨跌互.docx

1、申银万国行业点评房地产开发殷姿江征雁竺劲一手涨跌互 本文由tsnyyb贡献 pdf文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 行 业 及 产 业 房地产 2010 年 11 月 30 日 行 业 研 究 行 业 点 评 房地产行业周报 （10/11/22-10/11/28） 一手涨跌互现，二手北强南弱 / 投资要点： ? 相关研究 房地产行业周报各期 一手涨跌互现，二手环比北强南弱。上周，申万八大城市交易指数 173, 同比下跌 31%，环比下跌 1.9%。全国各主要城市一手房成交量涨跌不一。 环渤海地区出现上涨，其中北京天津成交量分别环比上涨 84%和 2

2、2%；长 三角地区主要城市均出现温和上扬，其中上海环比上涨 10%；珠三角地区 楼市继续反弹，其中深圳环比上涨 13%；二手房销售方面，北京成都环比 上涨 14%和 15%，而深圳则环比萎缩 3%。 本周整体新增供给大于销售量，存量有所上升，深圳去化速度下降明显。 本周，京沪深三地新增供给大于成交量，销售楼盘存量呈现上升趋势，其 中北京新增供给为 55 万平方米，成交量为 31.7 万平方米；上海新增供给 为 34 万平方米，成交量为 43 万平方米；深圳新增供给为 9.4 万平方米， 成交量为 7.4 万平方米。本周三地去化速度涨跌不一。其中北京销售率为 2.4%， ，上海销售率为 8.28

3、%，较上周无明显变化，深圳销售率为 4.3%， 环比下降 10.4%。 持续跟踪楼盘中，北京上海新盘去化速度有小幅上升。本周，由于 新推盘量增加，导致新盘去化速度波动明显。北京近三个月内的新盘去化 速度由 7%上涨至 8%，上海近两个月内楼盘去化速度由上周的 11%上升为 12%。南京销售情况开始回落，新盘去化速度由上周 12%下降至 9%。 住宅土地市场相对 10 月同期量价齐升。11 月，9 大城市累计成交土地面 积为 884.7 万平方米， 土地成交金额为 496 亿， 分别占 10 月份 107%和 152%， 为今年 3 月高峰的 47%和 93%。年初至今，9 大城市累计成交土地面

4、积为 14297 万平方米， 土地金额为 4540 亿元， 分别占到 09 年的 87.5%和 99.6%， 成交楼面价格 4094 元，较去年上升 8%，平均溢价率较去年有所回落，达 到了 39.75%。 行业投资意见：本周地产股跑赢大盘 0.8 个点，表现好于整体水平。目前 影响股价的因素主要在于紧缩的预期，但由于房地产前期受政策调整所 累，股价反映预期相对充分。我们认为，目前股价在低位，未来如果紧缩 预期导致股价继续下跌， 整体下跌幅度在 10%左右， 9 月新低概率不大； 创 相对跌幅平于或弱于大盘平均水平。主要理由是： （1）前期低点地产隐含 的负面预期包括政策面的严厉以及基本面价格

5、调整的不确定性， 目前政策 负面和基本面下滑都在不断兑现之中，虽然未来存在紧缩的可能，但目前 来看，半年加息两次基本在可承受范围之内，明年交易量大幅低于预期的 概率不大； （2）目前地产相对大盘的 PB 水平在 0.83 左右。这一比值已经 达到 08 年中期和 2010 年中期历史最低水平。 分析师 殷姿A023* yinzi 江征雁A023* jiangzy 竺劲 zhujin 联系人 包斅文 (8621)232978187260 baoxw 地址：上海市南京东路 99 号 电话：(8621)23297818 上海申银万国证券研究所有限公司 本研究报告仅通过邮件提供给 第一创业证券有限责任

6、公司 第一创业证券有限责任公司(GR-SW) 使用。1 本公司或其关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的上市公司所发行的证券或投资标的，还可能为或争取为这些公司提供投资银行或财务顾问 服务。本公司在知晓范围内履行披露义务。客户可索取有关披露资料 compliance 。客户应全面理解本报告结尾处的“法律声明” 。 2010 年 11 月 房地产行业周报 1. 主要城市本周一、二手房成交情况 图 1： 北京本周一手商品住宅成交套数为 2992 套， 成交 面积为 31.7 万平方米，同比萎缩 27%，环比增长 84% 7000 6000 5000 4000 3000 2000 100

7、0 0 第1周 第6周 第11周 第16周 第21周 第26周 第31周 第36周 第41周 第46周 第51周 套 图 2：北京二手商品房成交 4550 套，成交面积 43.8 万 平方米，同比萎缩 51%，环比增长 14% 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 第6周 第11周 第16周 第21周 第26周 第31周 第36周 第41周 第46周 第51周 第1周 套 2008 年 2009年 2010 年 2008 年 2009 年 2010年 资料来源：北京国土资源管理局，申万研究(剔出保障房) 资料来源：天津国土资源和房屋管理局 图 3：天津一手商品住宅

8、成交 2645 套，成交面积 28.4 万平方米，同比萎缩 31%，环比增长 22% 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 第1周 第6周 第11周 第16周 第21周 第26周 第31周 第36周 第41周 第46周 第51周 套 图 4：天津二手商品住宅成交套 1485 套，面积为 11.7 万平米，同比萎缩 49%，环比萎缩 4% 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 第1周 第6周 第11周 第16周 第21周 第26周 第31周 第36周 第41周 第46周 第45周 套 20

9、08年 2009年 2010 年 2008年 2009 年 2010年 资料来源：网上房地产，搜房网，申万研究 资料来源：南京网上房地产，申万研究 图 5：深圳一手商品房成交 758 套，成交面积为 7.4 万 平方米，同比萎缩 32%，环比增长 13% 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 第6周 第11周 第16周 第21周 第26周 第31周 第36周 第41周 第46周 第51周 第1周 套 图 6：深圳二手商品房成交 2026 套，成交面积为 16.9 万平方米，同比萎缩 38%，环比萎缩 3% 8000 7000 6000 50

10、00 4000 3000 2000 1000 0 第1周 第5周 第9周 第13周 第17周 第21周 第25周 第29周 第33周 第37周 第41周 第49周 套 2008年 2009年 2010年 2008年 2009年 2010年 资料来源：搜房网，申万研究 资料来源：搜房网，申万研究 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 本研究报告仅通过邮件提供给 第一创业证券有限责任公司 第一创业证券有限责任公司(GR-SW) 使用。2 1 申万研究拓展您的价值 第51周 2010 年 11 月 房地产行业周报 续前表： 图 7：成都一手商品住宅成交 1776 套，成交面积为 15.1 万平方米，同

11、比萎缩 52%，环比萎缩 32% 套 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 图 8：成都二手商品房成交 1469 套，成交面积为 12.7 万平方米，同比萎缩 15%，环比增长 15% 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 第1周 第5周 第9周 第13周 第17周 第21周 第25周 第29周 第33周 第37周 第41周 第45周 第46周 第41周 第45周 套 第11周 第16周 第21周 第26周 第31周 第36周 第41周 第46周 第51周 2008年 2009年 2010 年 2009年 2010

12、年 资料来源：搜房网，申万研究 资料来源：搜房网，申万研究 图 9：上海一手商品房成交 4075 套，成交面积为 43 万平 方米，同比萎缩 10%，环比增长 10% 套 7500 6000 4500 3000 1500 0 第1周 第6周 第11周 第16周 第21周 第26周 第31周 第36周 第41周 第46周 第51周 图 10：南京一手住宅成交套 1501 套，面积为 15.4 万平 米，同比萎缩 6%，环比增长 2% 5000 4000 3000 2000 1000 0 第1周 第6周 第11周 第16周 第21周 第26周 第31周 第36周 第41周 第51周 第49周 套

13、2008 年 2009 年 2010年 2008年 2009年 2010年 资料来源：搜房网，申万研究 资料来源：搜房网，申万研究 图 11：武汉一手商品房成交 2875 套，成交面积为 28.4 万平方米，同比萎缩 26%，环比增长 10% 套 5000 4000 3000 2000 1000 0 第1周 第6周 第11周 第16周 第21周 第26周 第31周 第36周 第41周 第46周 第51周 图 12：苏州一手商品住宅房成交 968 套，成交面积为 11.1 万平方米，同比萎缩 37%，环比增长 2% 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 第1周

14、第5周 第9周 第13周 第17周 第21周 第25周 第29周 第33周 第37周 套 2008 年 2009年 2010年 2008年 2009年 2010 年 资料来源：搜房网，申万研究 资料来源：搜房网，申万研究 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 本研究报告仅通过邮件提供给 第一创业证券有限责任公司 第一创业证券有限责任公司(GR-SW) 使用。3 2 申万研究拓展您的价值 第49周 第1周 第6周 2010 年 11 月 房地产行业周报 2. 京沪深三地库存和销售率 （近 12 周平均销售 量/可售量）变化 图 1：北京住宅销售率为 2.4%，截至 11 月 28 日可售住宅总量达

15、 1290 万平米 2500 2000 1500 1000 500 0 08-08 08-10 08-12 09-02 09-03 09-05 09-07 09-09 09-11 10-01 10-02 10-04 10-06 10-08 10-10 万 5% 4% 3% 2% 1% 0% 住宅可售面积 销售率 资料来源：北京国土资源管理局，申万研究 注：可售住宅是在网上摘录每周周末的一个数据，存在滞后性，且批准预售数据未包括经济适 用房，所以会出现销售率大于 1，但是可售量上升的情况。 图 2：上海住宅销售率为 8.28%，截止 11 月 28 日可售住宅总量达 625 万平米 900 80

16、0 700 600 500 400 300 200 100 08-08 800 700 600 500 400 300 200 100 08-08 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 本研究报告仅通过邮件提供给 第一创业证券有限责任公司 第一创业证券有限责任公司(GR-SW) 使用。4 万 13% 11% 9% 7% 5% 3% 1% -1% 资料来源：网上房地产，申万研究 图 3：深圳住宅销售率为 4.3%，截止 11 月 28 日可售商品房面积为 360 万平米 万 资料来源：深圳国土资源管理局，申万研究 3 申万研究拓展您的价值 08-10 08-10 08-11 08-12 09-01

17、 09-02 09-03 09-03 09-05 09-05 住宅可售面积 09-07 09-07 09-09 09-09 住宅可售面积 09-11 09-11 09-12 10-01 10-02 10-02 销售率 10-04 10-04 10-06 10-06 销售率 10-08 10-08 10-10 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 10-10 2010 年 11 月 房地产行业周报 3. 新推楼盘销售跟踪 2010-11-28 本次 最新推盘时 城市 楼盘名称 开发商 类 型 间 套数 推盘 售套数 米） 率 本周销 （元/平 销售 成交均价 累积 保利茉莉雅苑 东湖湾

18、名苑 保利花园小区 北京 北京保利兴房地产开发有限公司 北京市东湖房地产有限公司 保利（北京）房地产开发有限公司 北京华贸奥苑房地产开发有限公司 汇豪实业投资有限公司 北京将台房地产开发有限公司 鼎太房地产开发（深圳）有限公司 深圳市万科南城房地产有限公司 深圳市田厦实业股份有限公司 万裕南京房地产开发有限公司 金地集团南京置业发展有限公司 南京星河广场置业有限公司 上海盈旺房地产开发有限公司 上海格林风范房地产发展有限公司 上海嘉逸房地产开发有限公司 上海绿地澜湾置业有限公司 杭州蔚城置业有限公司 杭州金地自在城房地产发展有限公司 杭州万家星城房地产开发有限公司 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅

19、 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 2010-09-23 2010-09-23 2010-09-23 2010-09-29 2010-09-29 2010-09-29 2010-08-30 2010-09-02 2010-09-08 2010-09-30 2010-10-01 2010-10-04 2010-09-28 2010-09-28 2010-09-28 2010-09-28 2010-10-18 2010-10-18 2010-10-23 1105 316 125 374 528 639 233 116 123 115 337 148

20、 82 512 327 289 87 340 448 0 7 1 7 6 0 3 2 2 2 7 10 1 15 6 24 1 5 1 18,204 35,000 8,218 25,965 10,663 7,359 28,000 23,000 27,000 4,865 8,454 7,825 23,654 14,257 13,139 25,345 17,565 18,408 11,442 100% 67% 100% 45% 49% 95% 12% 100% 97% 82% 93% 84% 73% 96% 94% 70% 46% 53% 58% 华贸奥苑 山水汇豪苑 腾龙源城 鼎太风华社区 深圳

21、 第五园（六期） 田厦翡翠明珠花园 龙庭水岸家园 南京 金地自在城 幕府西路 11 号 印象欧洲城 上海 金地格林风范城 中信泰富又一城 绿地岛语树雅苑 多立方公寓 杭州 金地自在城鹭影轩 万家星城 注：由于有的楼盘分批取得预售证，可能会出现本周销售套数大于本次推盘套数的情况。累计销售率根据楼盘累计预售套数计算。 资料来源：北京国土资源管局、网上房地产、阳光家缘、透明销售网、申万研究（登记时间略有滞后） 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 本研究报告仅通过邮件提供给 第一创业证券有限责任公司 第一创业证券有限责任公司(GR-SW) 使用。5 4 申万研究拓展您的价值 2010 年 11 月 房

22、地产行业周报 4. 主要城市住宅土地成交情况 图 1：北京 2010 年至今成交面积为 958.3 万平方米，成 交金额为 767.6 亿，土地溢价率 77.45% 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2007 面积 2008 成交金额 2009 溢价率 2010 楼面价 面积 图 2： 上海 2010 年至今成交面积为 1302.7 万平方米， 成 交金额为 872.9 亿，土地溢价率 88.45% 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2007 2008 成交金额 2009 溢价率 2010 楼面价 140% 1

23、20% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%资料来源：中房指数，申万研究 资料来源：中房指数，申万研究 图 3：天津 2010 年至今成交面积为 3676 万平方米，成 交金额为 695.1 亿，土地溢价率 13.21% 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2007 面积 2008 成交金额 2009 溢价率 2010 楼面价 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 图 4：重庆 2010 年至今成交面积为 1725 万平方米，成 交金

24、额为 269.7 亿，土地溢价率 20.88% 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2007 面积 2008 成交金额 2009 溢价率 2010 楼面价 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 资料来源：中房指数，申万研究 资料来源：中房指数，申万研究 图 5：深圳 2010 年至今成交面积为 105.2 万平方米，成 交金额为 29.7 亿，土地溢价率 11.80% 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2007 面积 2008 成

25、交金额 2009 溢价率 2010 楼面价 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 图 6：广州 2010 年至今成交面积为 475.8 万平方米，成 交金额为 231.6 亿，土地溢价率 66.74% 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2007 面积 2008 成交金额 2009 溢价率 2010 楼面价 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 资料来源：中房指数，申万研究 资料来源：中房指数，申万研究 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 本研究报告仅通过邮件提供给 第一创业证券有限责任公司 第一创业证券有限责任公

26、司(GR-SW) 使用。6 5 申万研究拓展您的价值 2010 年 11 月 房地产行业周报 续前表： 图 7：杭州 2010 年至今成交面积为 766.4 万平方米，成 交金额为 498.8 亿，土地溢价率 49.36% 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2007 面积 2008 成交金额 2009 溢价率 2010 楼面价 面积 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 图 8： 南京 2010 年至今成交面积为 806.4 万平方米， 成 交金额为 430.4 亿，土地溢价

27、率 34.69% 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2007 2008 成交金额 2009 溢价率 2010 楼面价 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 资料来源：中房指数，申万研究 资料来源：中房指数，申万研究 图 9：武汉 2010 年至今成交面积为 2577.3 万平方米， 成交金额为 406.5 亿，土地溢价率 2.79% 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2007 面积 2008 成交金额 2009 溢价率 2010 楼面价 45% 40% 35% 30

28、% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 图 10：成都 2010 年至今成交面积为 2009.4 万平方米， 成交金额为 337.7 亿，土地溢价率 32.16% 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2007 面积 2008 成交金额 2009 溢价率 2010 楼面价 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 资料来源：中房指数，申万研究 资料来源：中房指数，申万研究 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 本研究报告仅通过邮件提供给 第一创业证券有限责任公司 第一创业证券有限责任公司(GR-SW) 使用。7 6 申万研究拓展

29、您的价值 2010 年 11 月 房地产行业周报 5. 板块走势情况 图 1： 07 年以来房地产板块与沪深 300 走势比较 自 图 2： 2007 年 10 月 16 号高点回落至今房地产板块 自 跑输大盘 0.6 个点 20% 0% 10-10 10-08 10-06 10-04 10-02 09-12 09-10 09-08 09-06 09-04 09-02 08-12 08-10 08-08 08-06 08-04 08-02 07-12 07-10 -20% -40% -60% 10-10 10-07 10-04 10-01 09-10 09-07 09-04 09-01 08-

30、10 08-07 08-04 08-01 07-10 07-07 07-04 07-01 沪深300 房地产(申万) 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -80% 沪深300 房地产(申万) 资料来源：CEIC，申万研究 资料来源：CEIC，申万研究 图 3：近 3 个月，房地产板块累计下跌 1%，大盘上 涨 11.8% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% 图 4：最近 1 个月，房地产板块累计下跌 6.9%，大盘 下跌 5.5% 10% 5% 0% 11-28 11-26 11-24 11-22 11-20 11-18 11-16 11-14 11-12 11-10 11-08 11-06 11-04 11-02 10-31 10-29 -5% -10% 沪深300 房地产(申万) 资料来源：CEIC，申万研究 图 5：本周，房地产板块累计上涨 0.1%，大盘下跌 0.7% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 11-22 11-24 11-26 11-28 -1.0% -2.0% -3.0% 沪深300 房地产(申万) 资料来源：CEIC，申万研究 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 本研究报告仅通过邮件提供给 第一创业证券有限责任公司 第一创业证券有限责任公司(GR-SW) 使用。8 08-29 09