申银万国行业点评房地产开发殷姿江征雁竺劲一手涨跌互.docx
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申银万国行业点评房地产开发殷姿江征雁竺劲一手涨跌互
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行业及产业
房地产
2010年11月30日行业研究行业点评
房地产行业周报（10/11/22-10/11/28）
——一手涨跌互现，二手北强南弱
/投资要点：
?
相关研究
《房地产行业周报》各期
一手涨跌互现，二手环比北强南弱。
上周，申万八大城市交易指数173,同比下跌31%，环比下跌1.9%。
全国各主要城市一手房成交量涨跌不一。
环渤海地区出现上涨，其中北京天津成交量分别环比上涨84%和22%；长三角地区主要城市均出现温和上扬，其中上海环比上涨10%；珠三角地区楼市继续反弹，其中深圳环比上涨13%；二手房销售方面，北京成都环比上涨14%和15%，而深圳则环比萎缩3%。
本周整体新增供给大于销售量，存量有所上升，深圳去化速度下降明显。
本周，京沪深三地新增供给大于成交量，销售楼盘存量呈现上升趋势，其中北京新增供给为55万平方米，成交量为31.7万平方米；上海新增供给为34万平方米，成交量为43万平方米；深圳新增供给为9.4万平方米，成交量为7.4万平方米。
本周三地去化速度涨跌不一。
其中北京销售率为2.4%，，上海销售率为8.28%，较上周无明显变化，深圳销售率为4.3%，环比下降10.4%。
持续跟踪楼盘中，北京上海新盘去化速度有小幅上升。
本周，由于新推盘量增加，导致新盘去化速度波动明显。
北京近三个月内的新盘去化速度由7%上涨至8%，上海近两个月内楼盘去化速度由上周的11%上升为12%。
南京销售情况开始回落，新盘去化速度由上周12%下降至9%。
住宅土地市场相对10月同期量价齐升。
11月，9大城市累计成交土地面积为884.7万平方米，土地成交金额为496亿，分别占10月份107%和152%，为今年3月高峰的47%和93%。
年初至今，9大城市累计成交土地面积为14297万平方米，土地金额为4540亿元，分别占到09年的87.5%和99.6%，成交楼面价格4094元，较去年上升8%，平均溢价率较去年有所回落，达到了39.75%。
行业投资意见：
本周地产股跑赢大盘0.8个点，表现好于整体水平。
目前影响股价的因素主要在于紧缩的预期，但由于房地产前期受政策调整所累，股价反映预期相对充分。
我们认为，目前股价在低位，未来如果紧缩预期导致股价继续下跌，整体下跌幅度在10%左右，9月新低概率不大；创相对跌幅平于或弱于大盘平均水平。
主要理由是：
（1）前期低点地产隐含的负面预期包括政策面的严厉以及基本面价格调整的不确定性，目前政策负面和基本面下滑都在不断兑现之中，虽然未来存在紧缩的可能，但目前来看，半年加息两次基本在可承受范围之内，明年交易量大幅低于预期的概率不大；
（2）目前地产相对大盘的PB水平在0.83左右。
这一比值已经达到08年中期和2010年中期历史最低水平。
分析师殷姿A023*********
yinzi@
江征雁A023*********
jiangzy@竺劲zhujin@
联系人包斅文
（8621）23297818×7260baoxw@
地址：
上海市南京东路99号电话：
（8621）23297818上海申银万国证券研究所有限公司
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2010年11月
房地产行业周报
1.主要城市本周一、二手房成交情况
图1：
北京本周一手商品住宅成交套数为2992套，成交面积为31.7万平方米，同比萎缩27%，环比增长84%
70006000500040003000200010000第1周第6周第11周第16周第21周第26周第31周第36周第41周第46周第51周套
图2：
北京二手商品房成交4550套，成交面积43.8万平方米，同比萎缩51%，环比增长14%
120001000080006000400020000第6周第11周第16周第21周第26周第31周第36周第41周第46周第51周第1周套
2008年
2009年
2010年
2008年
2009年
2010年
资料来源：
北京国土资源管理局，申万研究（剔出保障房）
资料来源：
天津国土资源和房屋管理局
图3：
天津一手商品住宅成交2645套，成交面积28.4万平方米，同比萎缩31%，环比增长22%
450040003500300025002000150010005000第1周第6周第11周第16周第21周第26周第31周第36周第41周第46周第51周套
图4：
天津二手商品住宅成交套1485套，面积为11.7万平米，同比萎缩49%，环比萎缩4%
450040003500300025002000150010005000第1周第6周第11周第16周第21周第26周第31周第36周第41周第46周
第45周
套
2008年
2009年
2010年
2008年
2009年
2010年
资料来源：
网上房地产，搜房网，申万研究
资料来源：
南京网上房地产，申万研究
图5：
深圳一手商品房成交758套，成交面积为7.4万平方米，同比萎缩32%，环比增长13%
450040003500300025002000150010005000第6周第11周第16周第21周第26周第31周第36周第41周第46周第51周第1周套
图6：
深圳二手商品房成交2026套，成交面积为16.9万平方米，同比萎缩38%，环比萎缩3%
800070006000500040003000200010000第1周第5周第9周第13周第17周第21周第25周第29周第33周第37周第41周第49周套
2008年
2009年
2010年
2008年
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2010年
资料来源：
搜房网，申万研究
资料来源：
搜房网，申万研究
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申万研究·拓展您的价值
第51周
2010年11月
房地产行业周报
续前表：
图7：
成都一手商品住宅成交1776套，成交面积为15.1万平方米，同比萎缩52%，环比萎缩32%
套800070006000500040003000200010000
图8：
成都二手商品房成交1469套，成交面积为12.7万平方米，同比萎缩15%，环比增长15%
3500300025002000150010005000第1周第5周第9周第13周第17周第21周第25周第29周第33周第37周第41周第45周第46周第41周第45周套
第11周
第16周
第21周
第26周
第31周
第36周
第41周
第46周
第51周
2008年
2009年
2010年
2009年
2010年
资料来源：
搜房网，申万研究
资料来源：
搜房网，申万研究
图9：
上海一手商品房成交4075套，成交面积为43万平方米，同比萎缩10%，环比增长10%
套750060004500300015000第1周第6周第11周第16周第21周第26周第31周第36周第41周第46周第51周
图10：
南京一手住宅成交套1501套，面积为15.4万平米，同比萎缩6%，环比增长2%
500040003000200010000第1周第6周第11周第16周第21周第26周第31周第36周第41周第51周第49周套
2008年
2009年
2010年
2008年
2009年
2010年
资料来源：
搜房网，申万研究
资料来源：
搜房网，申万研究
图11：
武汉一手商品房成交2875套，成交面积为28.4万平方米，同比萎缩26%，环比增长10%
套500040003000200010000第1周第6周第11周第16周第21周第26周第31周第36周第41周第46周第51周
图12：
苏州一手商品住宅房成交968套，成交面积为11.1万平方米，同比萎缩37%，环比增长2%
3500300025002000150010005000第1周第5周第9周第13周第17周第21周第25周第29周第33周第37周套
2008年
2009年
2010年
2008年
2009年
2010年
资料来源：
搜房网，申万研究
资料来源：
搜房网，申万研究
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申万研究·拓展您的价值
第49周
第1周
第6周
2010年11月
房地产行业周报
2.京沪深三地库存和销售率（近12周平均销售量/可售量）变化
图1：
北京住宅销售率为2.4%，截至11月28日可售住宅总量达1290万平米
2500200015001000500008-0808-1008-1209-0209-0309-0509-0709-0909-1110-0110-0210-0410-0610-0810-10
万
5%4%3%2%1%0%
住宅可售面积
销售率
资料来源：
北京国土资源管理局，申万研究注：
可售住宅是在网上摘录每周周末的一个数据，存在滞后性，且批准预售数据未包括经济适用房，所以会出现销售率大于1，但是可售量上升的情况。
图2：
上海住宅销售率为8.28%，截止11月28日可售住宅总量达625万平米
90080070060050040030020010008-0880070060050040030020010008-08
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万
13%11%9%7%5%3%1%-1%
资料来源：
网上房地产，申万研究
图3：
深圳住宅销售率为4.3%，截止11月28日可售商品房面积为360万平米
万
资料来源：
深圳国土资源管理局，申万研究3
申万研究·拓展您的价值
08-1008-10
08-1108-12
09-0109-02
09-0309-03
09-0509-05
住宅可售面积
09-0709-07
09-0909-09
住宅可售面积
09-1109-11
09-1210-01
10-0210-02
销售率
10-0410-04
10-0610-06
销售率
10-0810-08
10-107%6%5%4%3%2%1%0%10-10
2010年11月
房地产行业周报
3.新推楼盘销售跟踪
2010-11-28本次最新推盘时城市楼盘名称开发商类型间套数推盘售套数米）率本周销（元/平销售成交均价累积
保利茉莉雅苑东湖湾名苑保利花园小区
北京
北京保利兴房地产开发有限公司北京市东湖房地产有限公司保利（北京）房地产开发有限公司北京华贸奥苑房地产开发有限公司汇豪实业投资有限公司北京将台房地产开发有限公司鼎太房地产开发（深圳）有限公司深圳市万科南城房地产有限公司深圳市田厦实业股份有限公司万裕南京房地产开发有限公司金地集团南京置业发展有限公司南京星河广场置业有限公司上海盈旺房地产开发有限公司上海格林风范房地产发展有限公司上海嘉逸房地产开发有限公司上海绿地澜湾置业有限公司杭州蔚城置业有限公司杭州金地自在城房地产发展有限公司杭州万家星城房地产开发有限公司
住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅
2010-09-232010-09-232010-09-232010-09-292010-09-292010-09-292010-08-302010-09-022010-09-082010-09-302010-10-012010-10-042010-09-282010-09-282010-09-282010-09-282010-10-182010-10-182010-10-23
11053161253745286392331161231153371488251232728987340448
0717603222710115624151
18,20435,0008,21825,96510,6637,35928,00023,00027,0004,8658,4547,82523,65414,25713,13925,34517,56518,40811,442
100%67%100%45%49%95%12%100%97%82%93%84%73%96%94%70%46%53%58%
华贸奥苑山水汇豪苑腾龙源城鼎太风华社区
深圳
第五园（六期）田厦翡翠明珠花园龙庭水岸家园
南京
金地自在城幕府西路11号印象欧洲城
上海
金地格林风范城中信泰富又一城绿地岛语树雅苑多立方公寓
杭州
金地自在城鹭影轩万家星城
注：
由于有的楼盘分批取得预售证，可能会出现本周销售套数大于本次推盘套数的情况。
累计销售率根据楼盘累计预售套数计算。
资料来源：
北京国土资源管局、网上房地产、阳光家缘、透明销售网、申万研究（登记时间略有滞后）
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2010年11月
房地产行业周报
4.主要城市住宅土地成交情况
图1：
北京2010年至今成交面积为958.3万平方米，成交金额为767.6亿，土地溢价率77.45%
14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002007面积2008成交金额2009溢价率2010楼面价
面积
图2：
上海2010年至今成交面积为1302.7万平方米，成交金额为872.9亿，土地溢价率88.45%
20,00015,00010,0005,000020072008成交金额2009溢价率2010楼面价140%120%100%80%60%40%20%0%
140%120%100%80%60%40%20%0%资料来源：
中房指数，申万研究
资料来源：
中房指数，申万研究
图3：
天津2010年至今成交面积为3676万平方米，成交金额为695.1亿，土地溢价率13.21%
8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00002007面积2008成交金额2009溢价率2010楼面价120%100%80%60%40%20%0%
图4：
重庆2010年至今成交面积为1725万平方米，成交金额为269.7亿，土地溢价率20.88%
4,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,00050002007面积2008成交金额2009溢价率2010楼面价90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%
资料来源：
中房指数，申万研究
资料来源：
中房指数，申万研究
图5：
深圳2010年至今成交面积为105.2万平方米，成交金额为29.7亿，土地溢价率11.80%
7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00002007面积2008成交金额2009溢价率2010楼面价60%50%40%30%20%10%0%
图6：
广州2010年至今成交面积为475.8万平方米，成交金额为231.6亿，土地溢价率66.74%
12,00010,0008,0006,0004,0002,00002007面积2008成交金额2009溢价率2010楼面价120%100%80%60%40%20%0%
资料来源：
中房指数，申万研究
资料来源：
中房指数，申万研究
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2010年11月
房地产行业周报
续前表：
图7：
杭州2010年至今成交面积为766.4万平方米，成交金额为498.8亿，土地溢价率49.36%
18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002007面积2008成交金额2009溢价率2010楼面价面积80%70%60%50%40%30%20%10%0%
图8：
南京2010年至今成交面积为806.4万平方米，成交金额为430.4亿，土地溢价率34.69%
12,00010,0008,0006,0004,0002,000020072008成交金额2009溢价率2010楼面价80%70%60%50%40%30%20%10%0%
资料来源：
中房指数，申万研究
资料来源：
中房指数，申万研究
图9：
武汉2010年至今成交面积为2577.3万平方米，成交金额为406.5亿，土地溢价率2.79%
30,00025,00020,00015,00010,0005,00002007面积2008成交金额2009溢价率2010楼面价45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%
图10：
成都2010年至今成交面积为2009.4万平方米，成交金额为337.7亿，土地溢价率32.16%
25,00020,00015,00010,0005,00002007面积2008成交金额2009溢价率2010楼面价140%120%100%80%60%40%20%0%
资料来源：
中房指数，申万研究
资料来源：
中房指数，申万研究
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房地产行业周报
5.板块走势情况
图1：
07年以来房地产板块与沪深300走势比较自图2：
2007年10月16号高点回落至今房地产板块自跑输大盘0.6个点
20%0%10-1010-0810-0610-0410-0209-1209-1009-0809-0609-0409-0208-1208-1008-0808-0608-0408-0207-1207-10-20%-40%-60%
10-1010-0710-0410-0109-1009-0709-0409-0108-1008-0708-0408-0107-1007-0707-0407-01沪深300房地产（申万）
250%200%150%100%50%0%-50%
-80%沪深300房地产（申万）
资料来源：
CEIC，申万研究
资料来源：
CEIC，申万研究
图3：
近3个月，房地产板块累计下跌1%，大盘上涨11.8%
30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%
图4：
最近1个月，房地产板块累计下跌6.9%，大盘下跌5.5%
10%5%0%11-2811-2611-2411-2211-2011-1811-1611-1411-1211-1011-0811-0611-0411-0210-3110-29-5%-10%沪深300房地产（申万）
资料来源：
CEIC，申万研究
图5：
本周，房地产板块累计上涨0.1%，大盘下跌0.7%
3.0%2.0%1.0%0.0%11-2211-2411-2611-28-1.0%-2.0%-3.0%沪深300房地产（申万）
资料来源：
CEIC，申万研究
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