厦门房地产行业分析报告.docx

1、厦门房地产行业分析报告2018年厦门房地产行业分析报告2018年9月目 录一、调控持续加码，楼市步入调整通道 41、从限贷限购到限售，调控持续加码 42、调控立竿见影，市场量缩价调 53、库存持续攀升，去化周期处于高位 8二、首置首改为主流，市场集中度高企 91、首置首改为市场主流，二手房中小户型占比更高 92、市场集中度高，全国及本土房企平分秋色 10三、各区楼市普遍降温，供需比维持高位 121、岛外成交占比持续提升 122、市场整体趋冷，二手住宅价格普遍回落 133、整体供应充足，供需比维持高位 14四、土地市场：土拍降温，岛外仍是供地主力 151、土拍降温，前期高价地承压 152、土地成

2、交持续向岛外倾斜 17五、人口吸附能力较强，房价收入比处于高位 181、经济快速增长，旅游业持续繁荣 182、人口稳步净流入，房价收入比处于高位 19六、楼市回归理性，年内或量缩价稳 211、开发商及楼盘调研小结：楼市回归理性，年内或量缩价稳 212、部分楼盘调研情况 22（1）首开万科白鹭郡 22（2）万科金域缇香 22调控持续加码，楼市步入调整通道：受调控加码影响，2017年二季度来厦门楼市逐步降温。2018年上半年一手住宅成交58.7万平，同比下降30%；二手房成交萎缩更加明显，2018年上半年季均成交较2017年下降50.4%，与一手住宅比值由2017年的189%跌至121.5%。随着

3、成交萎缩，房价亦步入调整通道，厦门二手住宅房价连续16个月负增长，新房由于限价相对稳定。截止2018年6月，全市一手商品住宅未售库存238万平，去化月数达27.7个月，较2016年低点（5.2个月）大幅回升。在政策难以松动的背景下，预计短期楼市仍难有明显起色，但考虑二手房价已有所调整，预计后续房价将趋于平稳。各区楼市普遍降温，整体供应充足：岛内由于土地供应少新盘较少，近年来成交占比持续下滑。2018年上半年岛外四区总成交50.5万平，占全市总成交的85.9%，较2017年全年提升1.9个百分点，考虑到近年来厦门土地出让主要集中在岛外，预计未来岛外四区仍将是厦门新房成交主要集中地。从房价走势来看

4、，各区房价均呈现一定程度调整，其中思明、翔安、海沧区二手房价较2017年8月分别下跌11.6%、10.4%、8.6%，跌幅靠前。从供需比来看，集美、思明区2018上半年供销比达2.4、1.6，翔安区2017年供销比达2.1，整体供应相对充足。在供给稳定、需求缩量的背景下，预计后续开发商去化率仍将持续承压。土地市场降温，供应向岛外倾斜：楼市降温带动土地市场回落，2018年上半年厦门商住用地成交建面42.2万平，同比下降30%；平均楼面均价25309元/平，较2016年高点下降12%，开发商拿地趋于理性。从溢价率来看，2018年6月宅地成交溢价率2.4%，较2016年同期下降170.3个百分点，底

5、价成交已成为主流。在新房限价、市场降温环境下，2016年高价地盈利空间有限甚至面临亏损。分区域来看，岛内由于土地稀缺加上开发充分，近3年土地成交持续向岛外倾斜。2018年上半年岛外四区土地成交107.1万平，远高于岛内的19.3万平米。楼市回归理性，年内或量缩价稳：1）2017年来持续调整，二手房价格冲击更大。2）项目去化率较低，市场普遍信心不足。3）市场库存较高，地价有所回落。4）限购及观望情绪升温，外地客占比大幅下降。4）首套基准利率为主，2套利率上浮10%。5）限价限购执行较严。一、调控持续加码，楼市步入调整通道1、从限贷限购到限售，调控持续加码为了抑制投资性需求，厦门分别于2016年7

6、月、2016年9月重启限贷、限购，并于10月5日出台相关细则。经历四季度短暂休整，2017年初在全国楼市带动及“金砖峰会”预期下，市场再度升温，3月厦门调控再出重拳，出台包括新购住房2年限售、单身（含离异）限购1套等政策，成为全国首个限售城市。2017年4月至今，厦门楼市逐步回归理性。2、调控立竿见影，市场量缩价调受2016年调控影响，厦门2016Q4商品住宅成交环比降66.7%。尽管2017年初市场有所回温，但随着3月调控加码，成交量继续萎缩，2017年全年仅成交152.1万平，同比下降50.8%。2018年延续2017年楼市低迷走势，上半年住宅成交58.7万平，同比进一步下降30%。与一手

7、住宅走势一致，厦门二手房成交萎缩幅度更大。2017年厦门二手住宅季均成交71.9万平，同比降48.5%；2018年上半年季均成交35.7万平，较2017年季均成交降50.4%，与一手住宅比值由2017年的189%跌至121.5%。随着调控深入、成交持续萎缩，房价步入调整通道。根据国家统计局数据，厦门二手住宅房价2018年7月环比下降0.4%，连续16个月负增长。调研了解到2018年以来二手房价距离前期高点每平存在几千到一万左右回落。相比之下，由于限价影响，一手住宅房价波动相对较小，但自2017年以来已基本停止上涨。结合调研情况，我们判断房价出现调整原因主要为：1）严调控导致观望情绪浓厚，当前市

8、场信心不足；2）限购政策及观望情绪延缓外来投资者入市步伐，部分前期投资客逐步获利了结；3）厦门居民收入中等，仅靠内生需求难以支撑当前高房价。在政策短期难以松动的背景下，预计楼市仍难有明显起色，但考虑二手房价已有所调整，预计后续房价将趋于平稳。3、库存持续攀升，去化周期处于高位2018年上半年厦门住宅供应54万平，略低于成交（58.7万平）。厦门住宅供应自2016年来基本维持稳定，但随着成交缩量，供销比逐步攀升。截止2018年6月，厦门商品住宅未售库存238万平，去化月数达27.7个月，较2016年低点（5.2个月）大幅回升。注：供销比=批准预售面积/销售面积二、首置首改为主流，市场集中度高企1

9、、首置首改为市场主流，二手房中小户型占比更高从成交户型结构来看，120平米以下首置首改为市场主流，2017年以来占厦门新房成交的60%以上。2018年上半年120-144平户型成交占比提升至32.8%，较2017年前明显提升。我们判断造成这种差异主要因，2018年上半年市场成交大幅萎缩，推盘户型变化导致成交户型结构较此前波动较大。相比一手房，二手房市场由于交易限制更少、流动性更高，更能反映市场真实消费倾向。2018年上半年，厦门二手住宅90平以下成交套数占比50.9%，远高于一手房，低总价刚需盘仍是市场主流。2、市场集中度高，全国及本土房企平分秋色2018年上半年厦门销量五强分别为世茂、金昇阳

10、、龙湖、恒禾及万科，合计实现销售额87.1亿元，总市占率31.4%，其中世贸以7.5%的市占率排名第一；市场总体集中度较高，前十强全国及本土房企各占五席，总计销售额137亿，市占率合计达49.4%。从单个项目销售排名来看，2018年上半年厦门商品住宅销售额前十项目共计成交70.2亿元，成交面积17.7万平。厦门六区均有项目入围，其中集美区成交金额16.9亿元、成交面积4.6万平，居于首位。从房价表现来看，除恒禾七尚由于产品类型变化，其余项目价格呈现小幅波动，部分项目出现微幅下跌。三、各区楼市普遍降温，供需比维持高位1、岛外成交占比持续提升岛外成交占比持续提升。岛内由于土地供应少新盘较少，近年来

11、成交占比持续下滑。2018年上半年岛外四区总成交50.5万平，占全市总成交的85.9%，较2017年全年提升1.9个百分点。具体来看，翔安区成交面积最高，上半年达27.2万平，占全市成交的46.3%。岛外成交占比高一方面由于过去几年岛外土地供给多，新盘供应量大，另一方面也反映出随着岛内岛外一体化建设，购房者对岛外居住环境的认可度正逐步提高。考虑到近年来厦门土地出让主要集中在岛外，预计未来岛外四区仍将为厦门新房成交主要集中地。2、市场整体趋冷，二手住宅价格普遍回落正如前文分析，二手房市场由于不受限价、开发商推盘策略影响，更能反映市场真实情况。从各区二手房价来看，厦门六区中思明区、湖里区由于发展较

12、早、各方面配套完善，房价明显高于岛外四区。链家数据显示，2018年7月思明、湖里区二手住宅均价分别为47399元/平和47053元/平，而岛外均价普遍3万/平左右。从房价变动来看，2017年以来各区二手住宅均价均存在一定程度回调，其中思明、翔安、海沧区2018年7月分别较上年8月下跌11.6%、10.4%、8.6%，跌幅较大。3、整体供应充足，供需比维持高位从2017年、2018上半年情况来看，各区住宅供应面积基本匹配销售，其中集美区、思明区2018上半年供销比达到2.4、1.6，翔安区2017年供销比达到2.1，整体供应相对充足。在供给稳定、需求缩量的背景下，商品住宅整体供销比明显提升，预计

13、后续开发商去化率仍将持续承压。四、土地市场：土拍降温，岛外仍是供地主力1、土拍降温，前期高价地承压2017年以来随着楼市降温，厦门土地成交量明显回落。2018年上半年厦门土地成交总建面126.5万平，同比下降8.8%，其中商住用地土地成交建面42.2万平，同比下降30%。楼市降温同时，成交楼面地价亦回落，上半年商住用地楼面均价25309元/平，较2017年全年下跌1.1%，远低于2016地王年28769元/平的水平。从溢价率来看，2018年6月住宅类用地成交溢价率2.4%，较2016年同期下降170.3个百分点，底价成交已成为主流。限价叠加楼市降温，2016年高价地承压。2016年楼市火爆带动

14、地价攀升，部分高价地楼面地价超过3万/平米，目前仅融创东南府、泰禾世茂汀溪院子入市。融创东南府在售超高层均价3.6万/平米，已低于楼面地价（3.75万/平）。搜房网数据显示，大部分2016年地王成交楼面价已超该地区二手住宅均价，考虑到调控趋严、房企资金面偏紧的情况，预计其后续推盘利润空间相对有限。注：融侨铂樾府主推高层和叠加别墅；融创东南府2018年4月1日开盘推54套建面116-155平米别墅，均价52000元/平，2018年7月28日推95平超高层，均价36000元/平2、土地成交持续向岛外倾斜分区域来看，岛内由于土地稀缺加上开发充分，近3年土地成交持续处于较低水平，岛外四区已成为土地成交

15、的集中地。2018年上半年岛外四区土地成交107.1万平，远高于岛内的19.3万平米。其中同安、集美、海沧土地成交量较大，分别达到56.4、22.8、22.6万平。岛外土地成交规模高企，除岛内土地稀缺外，亦反映出促进岛外开发建设、加快岛内外一体化的发展趋势。五、人口吸附能力较强，房价收入比处于高位1、经济快速增长，旅游业持续繁荣厦门为改革开放首批设立的经济特区，东临台湾，背靠漳州、泉州，拥有多个港区，已跻身国内大型一类港，为海西重要的经济中心和对外贸易口岸。2018年上半年厦门经济生产增值同比增长8%，高于全国增速1.2个百分点，其中第三产业占比达40.1%。厦门亦是著名的旅游城市，每年吸引大

16、量游客赴厦观光旅游。2017年厦门共接待国内外游客近8000万人次，创造旅游总收入1168.5亿元，同比分别增长15.7%及20.7%。2、人口稳步净流入，房价收入比处于高位人口稳步净流入，限购后购房主力切换。作为闽南中心及旅游城市，厦门无论对周边闽南还是对全国均有较强的人口吸附能力。2017年厦门全市常住人口401万，同比增长2.3%；由于限购政策影响，户籍人口上升很快，同比增长4.8%至231万，保持人口稳步净流入趋势。由于厦门优越的宜居环境，以及有限的住宅供应，吸引了大量的外地人赴厦购房（投资或自住），2016年年初外地购房客占比一度接近60%。随着2016年下半年开启限购后，本地客群占

17、购房者比例持续攀升。2018年上半年厦门本地客群成交46.3万平，占比同比增6个百分点至79%；外地客群成交12.4万平，占比跌至21%。房价收入比较高，内生需求难以支撑高房价。2017年厦门人均可支配收入4.66万元，克而瑞数据显示，2016年厦门房价收入比19.4，仅次于深圳（26.6）、三亚（23.6）。随着限购政策，外来投资客占比逐步下降，仅靠内生需求难以延续楼市前期火爆态势。注：房价收入比=（城市人均住房面积*户均人数*商品住宅成交金额/商品住宅成交面积）/(城镇居民人均可支配收入*户均人数）；数据区间为2016年六、楼市回归理性，年内或量缩价稳1、开发商及楼盘调研小结：楼市回归理性

18、，年内或量缩价稳近期厦门房价下跌传言频出，我们第一时间走访当地研究机构及代表性楼盘，主要结论如下：（1）2017年来持续调整，二手房价格冲击更大。调研来看，二手房价受冲击较大，其中老破小相比于高品质次新房回落幅度更大；新房由于限价，价格整体平稳。（2）楼市相对低迷，市场普遍信心不足。项目案场上访量普遍偏低，无论当地研究机构、案场经理还是购房者对后市信心均相对不足，调研的某项目4个月去化率不足50%。（3）市场库存较高，地价有所回落。市场整体库存超过20个月，由于限价及楼市降温，地价亦有所回落，个别区域地价回落幅度在20%以上。（4）首套大多实行基准利率，2套利率上浮10%。（5）限价限购执行较

19、严。2、部分楼盘调研情况（1）首开万科白鹭郡简介：首开万科白鹭郡总占地面积8.6万平米，总建面9.5万平米，容积率1.5。项目采用中式庭院风设计，地处翔安新圩，周边马塘山山体公园、4A级旅游景点北辰山等众多旅游景区环抱，坐拥60亩私家山体公园，形成绿肺环绕，天然氧吧。在售95-108平精工复式四房，总价约268万起；89-110平院墅，总价450万起。去化整体一般。2018年4月推出复式约80套、别墅约160套。由于项目主打新中式高品质社区，受到限购及楼市降温影响，至8月复式成交量少、别墅去化率不到50%，整体去化率偏（2）万科金域缇香简介：万科金域缇香总占地面积8260平米，总建面16.3万平米，容积率1.97。项目地处翔安经济心脏地带，双通道快速入岛，坐拥未来都会商圈与宜居生态。主推68平三房、88平四房，小高层（最高18层），2梯4户、1梯2户，均价33000元/平。区位优势明显，项目性价比高。1期项目6月开盘，共100余套，由于项目处翔安经济心脏地带、至岛内距离较近，且68平可做三房、88平可做四房，至8月去化率已达80%以上。周边一手竞品均价30000元/平以上，整体性价比较高，购房者以自住为主。