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厦门房地产行业分析报告

2018年厦门房地产行业分析报告

2018年9月

目录

一、调控持续加码，楼市步入调整通道4

1、从限贷限购到限售，调控持续加码4

2、调控立竿见影，市场量缩价调5

3、库存持续攀升，去化周期处于高位8

二、首置首改为主流，市场集中度高企9

1、首置首改为市场主流，二手房中小户型占比更高9

2、市场集中度高，全国及本土房企平分秋色10

三、各区楼市普遍降温，供需比维持高位12

1、岛外成交占比持续提升12

2、市场整体趋冷，二手住宅价格普遍回落13

3、整体供应充足，供需比维持高位14

四、土地市场：

土拍降温，岛外仍是供地主力15

1、土拍降温，前期高价地承压15

2、土地成交持续向岛外倾斜17

五、人口吸附能力较强，房价收入比处于高位18

1、经济快速增长，旅游业持续繁荣18

2、人口稳步净流入，房价收入比处于高位19

六、楼市回归理性，年内或量缩价稳21

1、开发商及楼盘调研小结：

楼市回归理性，年内或量缩价稳21

2、部分楼盘调研情况22

（1）首开·万科白鹭郡22

（2）万科金域缇香22

调控持续加码，楼市步入调整通道：

受调控加码影响，2017年二季度来厦门楼市逐步降温。

2018年上半年一手住宅成交58.7万平，同比下降30%；二手房成交萎缩更加明显，2018年上半年季均成交较2017年下降50.4%，与一手住宅比值由2017年的189%跌至121.5%。

随着成交萎缩，房价亦步入调整通道，厦门二手住宅房价连续16个月负增长，新房由于限价相对稳定。

截止2018年6月，全市一手商品住宅未售库存238万平，去化月数达27.7个月，较2016年低点（5.2个月）大幅回升。

在政策难以松动的背景下，预计短期楼市仍难有明显起色，但考虑二手房价已有所调整，预计后续房价将趋于平稳。

各区楼市普遍降温，整体供应充足：

岛内由于土地供应少新盘较少，近年来成交占比持续下滑。

2018年上半年岛外四区总成交50.5万平，占全市总成交的85.9%，较2017年全年提升1.9个百分点，考虑到近年来厦门土地出让主要集中在岛外，预计未来岛外四区仍将是厦门新房成交主要集中地。

从房价走势来看，各区房价均呈现一定程度调整，其中思明、翔安、海沧区二手房价较2017年8月分别下跌11.6%、10.4%、8.6%，跌幅靠前。

从供需比来看，集美、思明区2018上半年供销比达2.4、1.6，翔安区2017年供销比达2.1，整体供应相对充足。

在供给稳定、需求缩量的背景下，预计后续开发商去化率仍将持续承压。

土地市场降温，供应向岛外倾斜：

楼市降温带动土地市场回落，2018年上半年厦门商住用地成交建面42.2万平，同比下降30%；平均楼面均价25309元/平，较2016年高点下降12%，开发商拿地趋于理性。

从溢价率来看，2018年6月宅地成交溢价率2.4%，较2016年同期下降170.3个百分点，底价成交已成为主流。

在新房限价、市场降温环境下，2016年高价地盈利空间有限甚至面临亏损。

分区域来看，岛内由于土地稀缺加上开发充分，近3年土地成交持续向岛外倾斜。

2018年上半年岛外四区土地成交107.1万平，远高于岛内的19.3万平米。

楼市回归理性，年内或量缩价稳：

1）2017年来持续调整，二手房价格冲击更大。

2）项目去化率较低，市场普遍信心不足。

3）市场库存较高，地价有所回落。

4）限购及观望情绪升温，外地客占比大幅下降。

4）首套基准利率为主，2套利率上浮10%。

5）限价限购执行较严。

一、调控持续加码，楼市步入调整通道

1、从限贷限购到限售，调控持续加码

为了抑制投资性需求，厦门分别于2016年7月、2016年9月重启限贷、限购，并于10月5日出台相关细则。

经历四季度短暂休整，2017年初在全国楼市带动及“金砖峰会”预期下，市场再度升温，3月厦门调控再出重拳，出台包括新购住房2年限售、单身（含离异）限购1套等政策，成为全国首个限售城市。

2017年4月至今，厦门楼市逐步回归理性。

2、调控立竿见影，市场量缩价调

受2016年调控影响，厦门2016Q4商品住宅成交环比降66.7%。

尽管2017年初市场有所回温，但随着3月调控加码，成交量继续萎缩，2017年全年仅成交152.1万平，同比下降50.8%。

2018年延续2017年楼市低迷走势，上半年住宅成交58.7万平，同比进一步下降30%。

与一手住宅走势一致，厦门二手房成交萎缩幅度更大。

2017年厦门二手住宅季均成交71.9万平，同比降48.5%；2018年上半年季均成交35.7万平，较2017年季均成交降50.4%，与一手住宅比值由2017年的189%跌至121.5%。

随着调控深入、成交持续萎缩，房价步入调整通道。

根据国家统计局数据，厦门二手住宅房价2018年7月环比下降0.4%，连续16个月负增长。

调研了解到2018年以来二手房价距离前期高点每平存在几千到一万左右回落。

相比之下，由于限价影响，一手住宅房价波动相对较小，但自2017年以来已基本停止上涨。

结合调研情况，我们判断房价出现调整原因主要为：

1）严调控导致观望情绪浓厚，当前市场信心不足；2）限购政策及观望情绪延缓外来投资者入市步伐，部分前期投资客逐步获利了结；3）厦门居民收入中等，仅靠内生需求难以支撑当前高房价。

在政策短期难以松动的背景下，预计楼市仍难有明显起色，但考虑二手房价已有所调整，预计后续房价将趋于平稳。

3、库存持续攀升，去化周期处于高位

2018年上半年厦门住宅供应54万平，略低于成交（58.7万平）。

厦门住宅供应自2016年来基本维持稳定，但随着成交缩量，供销比逐步攀升。

截止2018年6月，厦门商品住宅未售库存238万平，去化月数达27.7个月，较2016年低点（5.2个月）大幅回升。

注：

供销比=批准预售面积/销售面积

二、首置首改为主流，市场集中度高企

1、首置首改为市场主流，二手房中小户型占比更高

从成交户型结构来看，120平米以下首置首改为市场主流，2017年以来占厦门新房成交的60%以上。

2018年上半年120-144平户型成交占比提升至32.8%，较2017年前明显提升。

我们判断造成这种差异主要因，2018年上半年市场成交大幅萎缩，推盘户型变化导致成交户型结构较此前波动较大。

相比一手房，二手房市场由于交易限制更少、流动性更高，更能反映市场真实消费倾向。

2018年上半年，厦门二手住宅90平以下成交套数占比50.9%，远高于一手房，低总价刚需盘仍是市场主流。

2、市场集中度高，全国及本土房企平分秋色

2018年上半年厦门销量五强分别为世茂、金昇阳、龙湖、恒禾及万科，合计实现销售额87.1亿元，总市占率31.4%，其中世贸以7.5%的市占率排名第一；市场总体集中度较高，前十强全国及本土房企各占五席，总计销售额137亿，市占率合计达49.4%。

从单个项目销售排名来看，2018年上半年厦门商品住宅销售额前十项目共计成交70.2亿元，成交面积17.7万平。

厦门六区均有项目入围，其中集美区成交金额16.9亿元、成交面积4.6万平，居于首位。

从房价表现来看，除恒禾七尚由于产品类型变化，其余项目价格呈现小幅波动，部分项目出现微幅下跌。

三、各区楼市普遍降温，供需比维持高位

1、岛外成交占比持续提升

岛外成交占比持续提升。

岛内由于土地供应少新盘较少，近年来成交占比持续下滑。

2018年上半年岛外四区总成交50.5万平，占全市总成交的85.9%，较2017年全年提升1.9个百分点。

具体来看，翔安区成交面积最高，上半年达27.2万平，占全市成交的46.3%。

岛外成交占比高一方面由于过去几年岛外土地供给多，新盘供应量大，另一方面也反映出随着岛内岛外一体化建设，购房者对岛外居住环境的认可度正逐步提高。

考虑到近年来厦门土地出让主要集中在岛外，预计未来岛外四区仍将为厦门新房成交主要集中地。

2、市场整体趋冷，二手住宅价格普遍回落

正如前文分析，二手房市场由于不受限价、开发商推盘策略影响，更能反映市场真实情况。

从各区二手房价来看，厦门六区中思明区、湖里区由于发展较早、各方面配套完善，房价明显高于岛外四区。

链家数据显示，2018年7月思明、湖里区二手住宅均价分别为47399元/平和47053元/平，而岛外均价普遍3万/平左右。

从房价变动来看，2017年以来各区二手住宅均价均存在一定程度回调，其中思明、翔安、海沧区2018年7月分别较上年8月下跌11.6%、10.4%、8.6%，跌幅较大。

3、整体供应充足，供需比维持高位

从2017年、2018上半年情况来看，各区住宅供应面积基本匹配销售，其中集美区、思明区2018上半年供销比达到2.4、1.6，翔安区2017年供销比达到2.1，整体供应相对充足。

在供给稳定、需求缩量的背景下，商品住宅整体供销比明显提升，预计后续开发商去化率仍将持续承压。

四、土地市场：

土拍降温，岛外仍是供地主力

1、土拍降温，前期高价地承压

2017年以来随着楼市降温，厦门土地成交量明显回落。

2018年上半年厦门土地成交总建面126.5万平，同比下降8.8%，其中商住用地土地成交建面42.2万平，同比下降30%。

楼市降温同时，成交楼面地价亦回落，上半年商住用地楼面均价25309元/平，较2017年全年下跌1.1%，远低于2016地王年28769元/平的水平。

从溢价率来看，2018年6月住宅类用地成交溢价率2.4%，较2016年同期下降170.3个百分点，底价成交已成为主流。

限价叠加楼市降温，2016年高价地承压。

2016年楼市火爆带动地价攀升，部分高价地楼面地价超过3万/平米，目前仅融创东南府、泰禾世茂·汀溪院子入市。

融创东南府在售超高层均价3.6万/平米，已低于楼面地价（3.75万/平）。

搜房网数据显示，大部分2016年地王成交楼面价已超该地区二手住宅均价，考虑到调控趋严、房企资金面偏紧的情况，预计其后续推盘利润空间相对有限。

注：

融侨铂樾府主推高层和叠加别墅；融创东南府2018年4月1日开盘推54套建面116-155平米别墅，均价52000元/平，2018年7月28日推95平超高层，均价36000元/平

2、土地成交持续向岛外倾斜

分区域来看，岛内由于土地稀缺加上开发充分，近3年土地成交持续处于较低水平，岛外四区已成为土地成交的集中地。

2018年上半年岛外四区土地成交107.1万平，远高于岛内的19.3万平米。

其中同安、集美、海沧土地成交量较大，分别达到56.4、22.8、22.6万平。

岛外土地成交规模高企，除岛内土地稀缺外，亦反映出促进岛外开发建设、加快岛内外一体化的发展趋势。

五、人口吸附能力较强，房价收入比处于高位

1、经济快速增长，旅游业持续繁荣

厦门为改革开放首批设立的经济特区，东临台湾，背靠漳州、泉州，拥有多个港区，已跻身国内大型一类港，为海西重要的经济中心和对外贸易口岸。

2018年上半年厦门经济生产增值同比增长8%，高于全国增速1.2个百分点，其中第三产业占比达40.1%。

厦门亦是著名的旅游城市，每年吸引大量游客赴厦观光旅游。

2017年厦门共接待国内外游客近8000万人次，创造旅游总收入1168.5亿元，同比分别增长15.7%及20.7%。

2、人口稳步净流入，房价收入比处于高位

人口稳步净流入，限购后购房主力切换。

作为闽南中心及旅游城市，厦门无论对周边闽南还是对全国均有较强的人口吸附能力。

2017年厦门全市常住人口401万，同比增长2.3%；由于限购政策影响，户籍人口上升很快，同比增长4.8%至231万，保持人口稳步净流入趋势。

由于厦门优越的宜居环境，以及有限的住宅供应，吸引了大量的外地人赴厦购房（投资或自住），2016年年初外地购房客占比一度接近60%。

随着2016年下半年开启限购后，本地客群占购房者比例持续攀升。

2018年上半年厦门本地客群成交46.3万平，占比同比增6个百分点至79%；外地客群成交12.4万平，占比跌至21%。

房价收入比较高，内生需求难以支撑高房价。

2017年厦门人均可支配收入4.66万元，克而瑞数据显示，2016年厦门房价收入比19.4，仅次于深圳（26.6）、三亚（23.6）。

随着限购政策，外来投资客占比逐步下降，仅靠内生需求难以延续楼市前期火爆态势。

注：

房价收入比=（城市人均住房面积*户均人数*商品住宅成交金额/商品住宅成交面积）/（城镇居民人均可支配收入*户均人数）；数据区间为2016年

六、楼市回归理性，年内或量缩价稳

1、开发商及楼盘调研小结：

楼市回归理性，年内或量缩价稳

近期厦门房价下跌传言频出，我们第一时间走访当地研究机构及代表性楼盘，主要结论如下：

（1）2017年来持续调整，二手房价格冲击更大。

调研来看，二手房价受冲击较大，其中老破小相比于高品质次新房回落幅度更大；新房由于限价，价格整体平稳。

（2）楼市相对低迷，市场普遍信心不足。

项目案场上访量普遍偏低，无论当地研究机构、案场经理还是购房者对后市信心均相对不足，调研的某项目4个月去化率不足50%。

（3）市场库存较高，地价有所回落。

市场整体库存超过20个月，由于限价及楼市降温，地价亦有所回落，个别区域地价回落幅度在20%以上。

（4）首套大多实行基准利率，2套利率上浮10%。

（5）限价限购执行较严。

2、部分楼盘调研情况

（1）首开·万科白鹭郡

简介：

首开·万科白鹭郡总占地面积8.6万平米，总建面9.5万平米，容积率1.5。

项目采用中式庭院风设计，地处翔安新圩，周边马塘山山体公园、4A级旅游景点北辰山等众多旅游景区环抱，坐拥60亩私家山体公园，形成绿肺环绕，天然氧吧。

在售95-108平精工复式四房，总价约268万起；89-110平院墅，总价450万起。

去化整体一般。

2018年4月推出复式约80套、别墅约160套。

由于项目主打新中式高品质社区，受到限购及楼市降温影响，至8月复式成交量少、别墅去化率不到50%，整体去化率偏

（2）万科金域缇香

简介：

万科金域缇香总占地面积8260平米，总建面16.3万平米，容积率1.97。

项目地处翔安经济心脏地带，双通道快速入岛，坐拥未来都会商圈与宜居生态。

主推68平三房、88平四房，小高层（最高18层），2梯4户、1梯2户，均价33000元/平。

区位优势明显，项目性价比高。

1期项目6月开盘，共100余套，由于项目处翔安经济心脏地带、至岛内距离较近，且68平可做三房、88平可做四房，至8月去化率已达80%以上。

周边一手竞品均价30000元/平以上，整体性价比较高，购房者以自住为主。