金都国际市场调研报告.docx

1、金都国际市场调研报告金都国际项目营销执行案北京合晟尚圆房地产顾问有限公司2010-10-15两大部分市场部分 + 营销部分前 言本次调研主要针对“金都国际”项目营销推广进行市场摸底，本次调研的范围包括区域市场调研、经济结构调研、房地产市场总体状况调研、项目本身属性调研等，目的在于掌握项目所处地段房地产市场的供求状况、竞争状况以及周边消费群状况和项目基地状况，以期为项目市场定位及经济测算提供依据。对于IT人来说，到了西安你就必须得去雁塔路电子一条街逛逛。从这一点足以说明，雁塔路电子一条街在西安IT电子市场中的重要位置。这里聚集了众多的IT商家，IT销售从最初的街面小店发展到如今与北京的中关村、沈

2、阳的三好街、成都的磨子桥、广州的天河路等齐名全国著名IT商圈，无论是电脑产品的数量还是质量，雁塔路IT商圈都称得上“西部硅谷”。天时地利人和齐聚“西部硅谷”市场部分一、雁塔区宏观市场研究分析1、雁塔区概况分析1.1、雁塔区地处西安市城南板块，全区总面积152平方公里，人口112.27万，辖区8个街道办事处，89个城市社区，119个行政村。1.2、雁塔区科技教育资源丰富。有22所普通高等院校，千人以上民办高校12所，省级以上科研院所55家，各类专业技术人员13.8万人。1.3、2009年雁塔区生产总值完成410.37亿元，同比增长18.1%；全区经济综合实力位列全市第一名。2、雁塔路概况分析2.

3、1地理优势雁塔路地理位置极其优越，友谊路、南二环与之相交汇，拥有西安建筑科技大学、西安科技大学、长安大学三大高校。东新科贸、赛格电脑城现已成为27余条公交线路的停靠站，每日有6000余车次到达，优势的交通使商城客源得到保证。2.2西安IT商圈雁塔路IT商圈以雁塔南路为轴线，辐射范围1公里。雁塔路IT商圈共有3000余家电脑公司，仅电脑城就有8家之多，此外还有数以百计的专卖店。其中西安50的IT销量都在电子一条街“雁塔路商圈”所创造。这里已经成为西安规模最大、密集度最高、经营时间最长的一处电脑城集中地。2.3人口高度集中经过了十几年的发展，如今的日人流量可以达到20万，80%以上的IT公司聚集其

4、中，83.7%的IT创业者创业地点首选为雁塔路IT商圈。2.4成熟商圈 烧旺周边住宅租赁拥有天时、地利、人和的雁塔IT商圈，在商业繁荣发展的同时自然会聚集一群经营电脑生意的商家和从事IT行业的白领人士，其中多以外地人为主。他们的文化素质、经济能力和对居住的要求都远高于早期的外来人员，这一群人直接带动了圈内的住宅房地产市场发展。 金街的建设更加烘托成熟商圈氛围，为项目提升知名度、拓展客户资源提供有利的支持！2.5住宅租价直逼高新在商圈的带动下，鲁家村、建科大居住圈的住宅大部分为10年左右楼龄的家属区，但租赁都非常火爆，两房租金约1200-1600元/月，租客主要为电脑城的经商者和IT白领，此租价

5、已与高新商圈相当。该区域有两种住宅户型最受租客欢迎：一房单身公寓，该区域的一房供不应求，可租房源较少；二是周边规模较大的新商品房小区，由于商圈内写字楼项目较少，因此不少商家以这类户型作为办公点和仓库。投资回报率较高，长期投资收入可观。2.6房地产开发迎来契机雁塔路IT商圈内大批房地产开发用地涌入市场，区域将会进一步扩充整体规模与经营范围，商圈内的IT市场也将迎来更多新成员。雁塔路IT商圈辐射范围与对消费者的吸引力都将进一步增大。科贸结合、商气浓厚“买电脑”：有“东新科贸中心、赛格电脑商城、赛博数码广场、百脑汇西安店、颐高电脑城”五大IT龙头企业和众多的名店、品牌店、特色店；“购”：有西安秋林公

6、司、华润万家、万达广场“三大购物中心”；“学”：有西安科技大学、西安建筑科技大学、长安大学等知名学府；“住”：有天域凯莱等高档豪华酒店宾馆；“研”：有煤炭工业西安设计研究院、西北有色地质勘查局、总参测绘研究所、中机国际工程咨询设计总院等;“游”：有千年古塔大雁塔、大雁塔北广场、雄伟的古城墙和护城河二、雁塔路房地产市场调研项目名称总建面（）总户数容积率绿化率物业类型产品业态面积区间销售均价开盘时间现状元/美美公寓76001104.230%小高层酒店式公寓366072502010-08在售金色城市12000013006.336%高层纯住宅4313372502010-09在售嘉怡豪庭36000120

7、6.1830%高层纯住宅871358000未开盘乐府国际公寓460004607.920%高层酒店式公寓55126未开盘长安壹栋7000010006.837%高层住宅32847600未开盘新旅城2500002700635%高层商业、住宅411417000未开盘中贸广场6000003.9825%高层住宅、商铺、商住楼、公寓39132未开盘绿地九号官邸79200020004.9738%多层、高层小高层住宅、商铺4048812000未开盘华龙太乙城11000002000647%小高层纯住宅30156未开盘高层曼城国际1400001260538%高层住宅、商铺43200062002009-12尾盘1、区

8、域住宅项目展示2、新盘个案新旅城开发商陕西博胜投资物业地址城南建设西路中段65号售楼地址建设西路（323医院对面）销售电话87896888物业类别商业、住宅、办公建筑类型高层工程进度期房预售证号项目占地60000总建面积250000开盘时间2010-12交房时间2012总栋数5总户数2700容积率6绿化率35%目前均价7000元/面积区间41141主力户型79-110物业公司项目分析项目处于前期认购阶段，推出房源1700套，现认购1200套，认购数量已达到70%，开盘时间未定。现推出1、2、3号楼房源，其中1号楼一梯四户，2号楼分为三梯六户、两梯四户，三号楼三梯六户分布。2010年4月开始认购

9、，价格5700元/平米，本月价格7000元/平米。华龙太乙城开发商陕西华龙建工集团有限公司物业地址南二环与太乙路十字南北、售楼地址南二环与太乙路十字销售电话82216889物业类别纯住宅建筑类型小高层、高层工程进度期房预售证号项目占地164000总建面积1100000开盘时间2010-12交房时间2012总栋数总户数2000容积率6绿化率47%目前均价面积区间30156主力户型两室物业公司项目分析华龙太乙城是西安碑林区2009年重点项目，该项目建成后，汇集大型商业、休闲会所、居住、美食、娱乐、办公、酒店为一体。将建设现代化的高层综合商业设施。项目总投资17.76亿元，仅拆迁安置费用就达3.5亿

10、元，拆迁总面积32万平方米，为今年开工最大的一个城中村改造项目。按照规划，改造完成后，这里将成为南二环上又一个集购物、休闲、娱乐、酒店为一体的大型商业服务街区。三、西安写字楼市场调研1、写字楼项目展示项目名称总建面（）总户数容积率绿化率物业类型业态面积区间销售均价开盘时间现状尚品国际12000020005.635高层写字楼402502010-5-1在售财富中心2期188000公寓：10129.930高层精装住宅，写字间407068002008-9-1在售写字楼：184都市之门3000001841.653高层精装写字楼97002009-1-1在售海璟国际3200005.340高层住宅、写字间36

11、12260002009-11-29 在售橡树星座6480021925.9630高层写字楼30702009-8-30 售罄CLASS公馆67635高层写字楼6300售罄粤汉国际900004803.8430高层公寓办公63800售罄唐沣国际广场900004506.835高层13000售罄汇鑫IBC140000630高层写字楼1层8套,300起售8700-105002008-6-1 售罄2、个案分析四、区域房地产市场总结1、区域房地产特征1.1产品供应量：区域房地产市场供应量较小。现有楼盘9 个，在售楼盘3个，6个楼盘处于前期认购期间。1.2产品物业形态：主要以点式高层为主。只有较少楼盘有板式小高层

12、配比。高层住宅投放量与区域土地稀缺性、地价成本较高有较大关系。1.3户型配比：户型以一室、两室70-90投放量居多。舒适型三房房源相对较少。以低首付、低总价、投资回报率较高的小面积较为畅销。1.4 物业类型：纯住宅型楼盘推出较多，写字间及公寓项目较少。因位于集中商业区，写字间及公寓、酒店等需求较为旺盛，市场空间较大。2、区域房地产概括雁塔路做为城南商业热点区域，需求较为旺盛，区域房地产市场一直呈现供不应求局面。价格涨势迅猛，呈现中低价位楼盘热销的整体上升局面。做为成熟商业区，道路交通便利，紧邻城市中轴主干道，周边配套设施齐全，商业氛围浓厚，高校林立。在城市繁华商业地段，商务、商业、娱乐、休闲等

13、配套设施一应俱全，这是其他区域无法奢望及企及的优势。3、区域住宅市场预判 区域内配套完善、附加值较高的项目将更会受到市场热捧； 区域房价将会呈现逐步走高的态势； 需求依然以低首付、低总价的一室、两室较为畅销。4、西安核心地段写字楼价格参考项目名称珠江时代广场招商银行大厦华旗国际广场旺座国际城李家村万达广场会展国际销售均价元/1400013000130001200012000110005、写字楼市场总结1、新政后，住宅呈下滑趋势，商业类物业逆市上涨； 2、住宅类投资投机客户急剧下滑或遭遇封堵；3、写字楼供货量小，但投资回报收益高；4、写字楼和商铺将受到市场热捧；5、目前西安核心地段写字楼销售均价突破12000元/。在住宅市场不稳定的情况下，商业地产将会是很多投资者的新选择，因此商业地产将成为继住宅投资后又一受欢迎的地产投资渠道，西安商业地产将一直呈现销量及价格稳步上升态势。结 束 语关于日后营销细节方面，我司会在后期每一步销售环节中严格把控，目标只有一个，通过我们双方的共同努力：用最短的时间实现销售最大化，回款最大化，利润最大化。合晟尚圆有信心做好金都国际的销售！期望各位领导在日后多提宝贵意见并给予支持。 北京合晟尚圆房地产顾问有限公司 2010年10月15日