金都国际市场调研报告.docx
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金都国际市场调研报告
金都国际项目营销执行案
北京合晟尚圆房地产顾问有限公司
2010-10-15
两大部分
市场部分+营销部分
前言
本次调研主要针对“金都国际”项目营销推广进行市场摸底，本次调研的范围包括区域市场调研、经济结构调研、房地产市场总体状况调研、项目本身属性调研等，目的在于掌握项目所处地段房地产市场的供求状况、竞争状况以及周边消费群状况和项目基地状况，以期为项目市场定位及经济测算提供依据。
对于IT人来说，到了西安你就必须得去雁塔路电子一条街逛逛。
从这一点足以说明，雁塔路电子一条街在西安IT电子市场中的重要位置。
这里聚集了众多的IT商家，IT销售从最初的街面小店发展到如今与北京的中关村、沈阳的三好街、成都的磨子桥、广州的天河路等齐名全国著名IT商圈，无论是电脑产品的数量还是质量，雁塔路IT商圈都称得上“西部硅谷”。
天时地利人和齐聚 —“西部硅谷”
市场部分
一、雁塔区宏观市场研究分析
1、雁塔区概况分析
1.1、雁塔区地处西安市城南板块，全区总面积152平方公里，人口112.27万，辖区8个街道办事处，89个城市社区，119个行政村。
1.2、雁塔区科技教育资源丰富。
有22所普通高等院校，千人以上民办高校12所，省级以上科研院所55家，各类专业技术人员13.8万人。
1.3、2009年雁塔区生产总值完成410.37亿元，同比增长18.1%；全区经济综合实力位列全市第一名。
2、雁塔路概况分析
2.1地理优势
雁塔路地理位置极其优越，友谊路、南二环与之相交汇，拥有西安建筑科技大学、西安科技大学、长安大学三大高校。
东新科贸、赛格电脑城现已成为27余条公交线路的停靠站，每日有6000余车次到达，优势的交通使商城客源得到保证。
2.2西安IT商圈
雁塔路IT商圈以雁塔南路为轴线，辐射范围1公里。
雁塔路IT商圈共有3000余家电脑公司，仅电脑城就有8家之多，此外还有数以百计的专卖店。
其中西安50％的IT销量都在电子一条街“雁塔路商圈”所创造。
这里已经成为西安规模最大、密集度最高、经营时间最长的一处电脑城集中地。
2.3人口高度集中
经过了十几年的发展，如今的日人流量可以达到20万，80%以上的IT公司聚集其中，83.7%的IT创业者创业地点首选为雁塔路IT商圈。
2.4成熟商圈烧旺周边住宅租赁
拥有天时、地利、人和的雁塔IT商圈，在商业繁荣发展的同时自然会聚集一群经营电脑生意的商家和从事IT行业的白领人士，其中多以外地人为主。
他们的文化素质、经济能力和对居住的要求都远高于早期的外来人员，这一群人直接带动了圈内的住宅房地产市场发展。
金街的建设更加烘托成熟商圈氛围，为项目提升知名度、拓展客户资源提供有利的支持！
2.5住宅租价直逼高新
在商圈的带动下，鲁家村、建科大居住圈的住宅大部分为10年左右楼龄的家属区，但租赁都非常火爆，两房租金约1200-1600元/月，租客主要为电脑城的经商者和IT白领，此租价已与高新商圈相当。
该区域有两种住宅户型最受租客欢迎：
一房单身公寓，该区域的一房供不应求，可租房源较少；二是周边规模较大的新商品房小区，由于商圈内写字楼项目较少，因此不少商家以这类户型作为办公点和仓库。
投资回报率较高，长期投资收入可观。
2.6房地产开发迎来契机
雁塔路IT商圈内大批房地产开发用地涌入市场，区域将会进一步扩充整体规模与经营范围，商圈内的IT市场也将迎来更多新成员。
雁塔路IT商圈辐射范围与对消费者的吸引力都将进一步增大。
科贸结合、商气浓厚
“买电脑”：
有“东新科贸中心、赛格电脑商城、赛博数码广场、百脑汇西安店、颐高电脑城”五大IT龙头企业和众多的名店、品牌店、特色店；
“购”：
有西安秋林公司、华润万家、万达广场“三大购物中心”；
“学”：
有西安科技大学、西安建筑科技大学、长安大学等知名学府；
“住”：
有天域凯莱等高档豪华酒店宾馆；
“研”：
有煤炭工业西安设计研究院、西北有色地质勘查局、总参测绘研究所、中机国际工程咨询设计总院等;
“游”：
有千年古塔大雁塔、大雁塔北广场、雄伟的古城墙和护城河……
二、雁塔路房地产市场调研
项目名称
总建面（㎡）
总户数
容积率
绿化率
物业类型
产品业态
面积区间
销售均价
开盘时间
现状
元/㎡
美美公寓
7600
110
4.2
30%
小高层
酒店式公寓
36
60
7250
2010-08
在售
金色城市
120000
1300
6.3
36%
高层
纯住宅
43
133
7250
2010-09
在售
嘉怡豪庭
36000
120
6.18
30%
高层
纯住宅
87
135
8000
未开盘
乐府国际公寓
46000
460
7.9
20%
高层
酒店式公寓
55
126
未开盘
长安壹栋
70000
1000
6.8
37%
高层
住宅
32
84
7600
未开盘
新旅城
250000
2700
6
35%
高层
商业、住宅
41
141
7000
未开盘
中贸广场
600000
3.98
25%
高层
住宅、商铺、商住楼、公寓
39
132
未开盘
绿地九号官邸
792000
2000
4.97
38%
多层、高层小高层
住宅、商铺
40
488
12000
未开盘
华龙太乙城
1100000
2000
6
47%
小高层
纯住宅
30
156
未开盘
高层
曼城国际
140000
1260
5
38%
高层
住宅、商铺
43
2000
6200
2009-12
尾盘
1、区域住宅项目展示
2、新盘个案
新旅城
开发商
陕西博胜投资
物业地址
城南建设西路中段65号
售楼地址
建设西路（323医院对面）
销售电话
87896888
物业类别
商业、住宅、办公
建筑类型
高层
工程进度
期房
预售证号
项目占地
60000㎡
总建面积
250000㎡
开盘时间
2010-12
交房时间
2012
总栋数
5
总户数
2700
容积率
6
绿化率
35%
目前均价
7000元/㎡
面积区间
41—141㎡
主力户型
79-110㎡
物业公司
项目分析
项目处于前期认购阶段，推出房源1700套，现认购1200套，认购数量已达到70%，开盘时间未定。
现推出1、2、3号楼房源，其中1号楼一梯四户，2号楼分为三梯六户、两梯四户，三号楼三梯六户分布。
2010年4月开始认购，价格5700元/平米，本月价格7000元/平米。
华龙太乙城
开发商
陕西华龙建工集团有限公司
物业地址
南二环与太乙路十字南北、
售楼地址
南二环与太乙路十字
销售电话
82216889
物业类别
纯住宅
建筑类型
小高层、高层
工程进度
期房
预售证号
项目占地
164000㎡
总建面积
1100000㎡
开盘时间
2010-12
交房时间
2012
总栋数
总户数
2000
容积率
6
绿化率
47%
目前均价
面积区间
30—156㎡
主力户型
两室
物业公司
项目分析
华龙太乙城是西安碑林区2009年重点项目，该项目建成后，汇集大型商业、休闲会所、居住、美食、娱乐、办公、酒店为一体。
将建设现代化的高层综合商业设施。
项目总投资17.76亿元，仅拆迁安置费用就达3.5亿元，拆迁总面积32万平方米，为今年开工最大的一个城中村改造项目。
按照规划，改造完成后，这里将成为南二环上又一个集购物、休闲、娱乐、酒店为一体的大型商业服务街区。
三、西安写字楼市场调研
1、写字楼项目展示
项目名称
总建面（㎡）
总户数
容积率
绿化率
物业类型
业态
面积区间
销售均价
开盘时间
现状
尚品国际
120000
2000
5.6
35
高层
写字楼
40
250
2010-5-1
在售
财富中心2期
188000
公寓：
1012
9.9
30
高层精装
住宅，写字间
40
70
6800
2008-9-1
在售
写字楼：
184
都市之门
300000
184
1.6
53
高层
精装写字楼
9700
2009-1-1
在售
海璟国际
320000
5.3
40
高层
住宅、写字间
36
122
6000
2009-11-29
在售
橡树星座
64800
2192
5.96
30
高层
写字楼
30
70
2009-8-30
售罄
CLASS公馆
67635
高层
写字楼
6300
售罄
粤汉国际
90000
480
3.84
30
高层
公寓办公
63
800
售罄
唐沣国际广场
90000
450
6.8
35
高层
13000
售罄
汇鑫IBC
140000
6
30
高层
写字楼
1层8套,300㎡起售
8700-10500
2008-6-1
售罄
2、个案分析
四、区域房地产市场总结
1、区域房地产特征
1.1产品供应量：
区域房地产市场供应量较小。
现有楼盘9个，在售楼盘3个，6个楼盘处于前期认购期间。
1.2产品物业形态：
主要以点式高层为主。
只有较少楼盘有板式小高层配比。
高层住宅投放量与区域土地稀缺性、地价成本较高有较大关系。
1.3户型配比：
户型以一室、两室70-90㎡投放量居多。
舒适型三房房源相对较少。
以低首付、低总价、投资回报率较高的小面积较为畅销。
1.4物业类型：
纯住宅型楼盘推出较多，写字间及公寓项目较少。
因位于集中商业区，写字间及公寓、酒店等需求较为旺盛，市场空间较大。
2、区域房地产概括
雁塔路做为城南商业热点区域，需求较为旺盛，区域房地产市场一直呈现供不应求局面。
价格涨势迅猛，呈现中低价位楼盘热销的整体上升局面。
做为成熟商业区，道路交通便利，紧邻城市中轴主干道，周边配套设施齐全，商业氛围浓厚，高校林立。
在城市繁华商业地段，商务、商业、娱乐、休闲等配套设施一应俱全，这是其他区域无法奢望及企及的优势。
3、区域住宅市场预判
◆区域内配套完善、附加值较高的项目将更会受到市场热捧；
◆区域房价将会呈现逐步走高的态势；
◆需求依然以低首付、低总价的一室、两室较为畅销。
4、西安核心地段写字楼价格参考
项目名称
珠江时代广场
招商银行大厦
华旗国际广场
旺座国际城
李家村万达广场
会展国际
销售均价
元/㎡
14000
13000
13000
12000
12000
11000
5、写字楼市场总结
1、新政后，住宅呈下滑趋势，商业类物业逆市上涨；
2、住宅类投资投机客户急剧下滑或遭遇封堵；
3、写字楼供货量小，但投资回报收益高；
4、写字楼和商铺将受到市场热捧；
5、目前西安核心地段写字楼销售均价突破12000元/㎡。
在住宅市场不稳定的情况下，商业地产将会是很多投资者的新选择，因此商业地产将成为继住宅投资后又一受欢迎的地产投资渠道，西安商业地产将一直呈现销量及价格稳步上升态势。
结束语
关于日后营销细节方面，我司会在后期每一步销售环节中严格把控，目标只有一个，通过我们双方的共同努力：
用最短的时间实现销售最大化，回款最大化，利润最大化。
合晟尚圆有信心做好金都国际的销售！
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！
期望各位领导在日后多提宝贵意见并给予支持。
北京合晟尚圆房地产顾问有限公司
2010年10月15日
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