房地产项目开发计划编制模板 1剖析.docx

1、房地产项目开发计划编制模板 1剖析一级节点二级节点三级节点四级节点完成标志实施部门审核部门开始时间结束时间完成情况及分析管理部门评审意见备注项目可行性研究报告通过董事会决议研究并确定融资方式项目招商阶段明确合作伙伴引资(商业计划书合作实施投方案标项目方案确定竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术投经济标确定土地上限拍卖挂牌签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益,契税,交易费公开招标中标通知书营销管理部项目视情况请代理签订合同策划合同营销管理部区域市场调研营销管理部商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向,竞争项目开发规模、定位种类、操作

2、方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息产品定位项目产品定位报告书营销管理部办理土地使用权证土地使用权证前期部 办理建设用地规划许可证建设用地规划许可证前期部详规前期部办理工商登记公司营业执照、企业组织机构代码证前期部办理税务登记税务登记证前期部资质审批资质证明前期部项目开发计划模板(草案寻找合作资金项目获取阶段项目公司设立策划公司确定确权投标、摘牌产品定位项目预立项报批相关批复前期部项目立项报批立项批复文件前期部环境影响评估报批相关批复前期部交通影响评估报批相关批复前期部地质灾害评估报批评估报告前期部水土保持方案报批相关批复前期部抗震、泥石流评估相关批复前期

3、部雨水、污水排放、接入许可证报批前期部电力、燃气、热气、自来水邮政电信相关部门报批前期部拆迁许可证办理拆迁许可证前期部适合涉及拆迁项目拆迁完成前期部迁坟覆绿前期部城区道路、河道占用(临用开设道路出地报批获取书面批复前期部建城区绿化临时(占用获取书面批复前期部地质测绘地质初勘相关批复前期部地质详勘前期部其他报批选址定点报批相关批复前期部物业顾问单位确定实施物业早期介入服务签订物业管理顾问服务合同项目公司/物业公司规划设计条件提供前期部规划设计单位确定中标通知书工程管理部规划设计任务书完成规划设计任务书工程管理部规划设计完成项目修建性详规设计工程管理部规划设计内审内审会议记要工程管理部规划设计报批

4、报批批复前期部总平图总平图确定工程管理部总平图报批批复前期部立项报批拆迁/临时占用评估类报批市政合同签订项目启动阶段规划设计及报批项目前期报批报建勘察测绘规划设计项目开发计划编制编制项目整体开发计划计划项目整体开发计划项目总经理建筑方案设计单位确定合同签订工程管理部建筑设计任务书完成建筑设计任务书工程管理部建筑方案设计完成建筑方案工程管理部项目估算项目投资估算书稽核管理部建筑方案内审内审会议记要工程管理部建筑方案报批报批批复前期部建筑初步(扩初设计单位确定合同签订工程管理部建筑初步(扩初设计完成建筑初步(扩初设计方案工程管理部项目概算项目投资概算书稽核管理部建筑初步(扩初设计方案内审内审会议记

5、要工程管理部建筑初步(扩初设计方案报批报批批复前期部建筑施工图设计单位确定合同签订工程管理部施工图设计任务书完成施工图设计任务书工程管理部建筑施工图设计完成项目施工图工程管理部建筑施工图内审内审会议记要工程管理部施工图预算项目投资预算书稽核管理部建筑施工图审查及备案图审批复前期部节点:施工图纸完成交付日期景观方案设计单位确定合同签订工程管理部景观设计任务书完成景观设计任务书工程管理部景观方案设计完成景观方案工程管理部景观方案内审内审会议记要工程管理部景观方案报批报批批复前期部视当地政府要求而定景观初步(扩初设计单位确定合同签订工程管理部景观初步(扩初设计完成建筑初步(扩初设计方案工程管理部景观

6、初步(扩初设计方案内审内审会议记要工程管理部景观初步(扩初设计方案报批报批批复前期部施工图设计单位确定合同签订工程管理部合同中可包含设计任务书内容施工图设计完成项目施工图工程管理部建筑设计建筑方案设计建筑初步(扩初设计建筑施工图设计视当地政府要求而定,可与方案或施工图设计阶段合并景观设计景观方案设计景观初步(扩初设计施工图内审内审会议记要工程管理部景观施工图预算景观施工图预算书稽核管理部施工图审查或备案审查或备案批复前期部视当地政府要求而定市政方案设计单位确定合同签订工程管理部市政设计任务书完成市政设计任务书工程管理部市政方案设计完成市政方案工程管理部市政方案内审内审记要工程管理部市政方案报批

7、及外审报批批复前期部视当地政府要求而定市政初步(扩初设计单位确定合同签订工程管理部市政初步(扩初设计完成建筑初步(扩初设计方案工程管理部市政初步(扩初设计方案内审内审会议记要工程管理部市政初步(扩初设计方案报批报批批复前期部市政施工图设计单位确定合同签订工程管理部合同中可包含设计任务书内容市政施工图设计完成项目施工图工程管理部市政施工图内审内审会议记要工程管理部市政项目预算市政项目投资预算书稽核管理部市政施工图审查及报批报批批复前期部视当地政府要求而定弱电方案设计单位确定合同签订工程管理部弱电设计任务书完成弱电设计任务书工程管理部弱电方案设计完成弱电方案工程管理部弱电方案内审内审会议记要工程管

8、理部弱电方案报批及外审报批批复前期部视当地政府要求而定弱电初步(扩初设计完成弱电初步(扩初设计方案工程管理部弱电初步(扩初设计方案内审内审会议记要工程管理部弱电初步(扩初设计方案报批报批批复前期部弱电施工图设计单位确定合同签订工程管理部合同中可包含设计任务书内容弱电施工图设计完成项目施工图工程管理部弱电项目预算弱电项目投资预算书稽核管理部弱电施工图内审内审会议记要工程管理部项目设计阶段弱电初步(扩初设计景观施工图设计市政设计市政方案设计市政初步(扩初设计视当地政府要求而定,可与方案或施工图设计阶段合并市政施工图设计视当地政府要求而定,可与方案或施工图设计阶段合并弱电施工图设计弱电设计弱电方案设

9、计施工图报批或备案报批或备案批复前期部视当地政府要求而定装修方案设计单位确定合同签订工程管理部装修方案设计完成装修方案工程管理部装修方案内审内审会议记要工程管理部装修初步(扩初设计单位确定合同签订工程管理部装修初步(扩初设计完成装修初步(扩初设计方案工程管理部装修初步(扩初设计方案内审内审会议记要工程管理部装修施工图设计单位确定合同签订工程管理部装修施工图设计完成项目施工图工程管理部装修施工图内审内审会议记要工程管理部装修预算装修投资预算书稽核管理部装修施工图审查及报批报批批复前期部专业设计单位确定合同签订工程管理部/项目工程部专业设计图纸完成专业施工图纸工程管理部专业设计图纸内审内审记要工程

10、管理部专业设计图纸报批、外审或备案报批、外审或备案批复前期部通水前期部通电前期部道路前期部平整场地前期部主体施工单位确定合同签订采供部景观施工单位确定合同签订采供部综合管线施工单位确定合同签订采供部装修单位确定合同签订采供部监理单位确定合同签订采供部工程质监备案前期部其他专业设计装修设计装修方案设计装修设计包括样板房、大堂、会所以及酒店室内装修和住宅精装修等装修初步(扩初设计装修施工图设计上述未归结的设计,包括燃气、电信、有线、供水供电等需由当地部门设计和幕墙、网架、钢构等建筑施工图二次设计内容以及其他独立的专业设计等开工准备三通一平工程建设招投标其他专业设计安全生产条例备案前期部围墙砌筑工程

11、部施工用电和给排水敷设工程部临时设施搭建工程部施工图交底相关书面记录工程管理部施工许可证前期部开工令开工令工程部桩基先行报批报复前期部适合桩基施工先行项目施工放线组织施工单位进场、建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线(基线标桩,并在现场清楚标明墙、柱轴线位置,组织施工单位进行有效保护并接管项目前期规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线项目前期桩基施工试桩施工,根据施工图及有关施工规范制定桩基施工标准,审核桩基单位的施工组织设计,施工人员资质,进场材料是否合格等工程部委托桩基检测单位签订合同前期部进行桩基施工质量检测提供桩基检测报告前期部土方工程支护工程降水工程验槽工程部垫层、防水、底板

12、施工工程部地下室施工工程部基础验收备案前期部基础处理竣工结算前期部主体结构及屋面施工工程部无地下室的高层住宅完成二层楼楼板可申领预售许可证室内水电预埋预埋完成工程部施工阶段临设桩基施工桩基检测开槽(办理各种手续,组织协调环卫、市容等政府部门前期部/工程部适用于有地下室建筑类型主体结构基础施工结顶工程部中间结构验收验收报告工程部地面工程部防水工程部抹灰工程部饰面板(砖工程部门窗工程部栏杆工程部轻质隔墙工程部幕墙工程部涂饰工程部硬质铺装硬景施工完成验收合格报告工程部软景施工软景施工完成验收合格报告工程部根据设计深度要求,应在设计阶段明确该内容水景施工完成水体施工完成验收合格报告工程部雕塑小品雕塑小

13、品完成验收合格报告工程部路牌设计营销部路牌招标采购采供部路牌安装工程部进行管线埋设工程部灯具招标采购采供部灯具安装工程部通电试验工程部验收验收合格报告工程部泳池球场等娱乐工程工程部本项为路牌列入甲供材料时节点游乐设施安装施工设施招标采购工程部提出电梯的相关技术指标工程部电梯采购采供部电梯井道设备安装工程部主体工程装饰施工景观施工路牌/标识安装灯饰安装附属设施机房设备安装工程部运行调试工程部电梯预验收工程部使用证申领工程部消防管线预埋工程部消防设备安装工程部消防联动试验工程部/前期消防初验工程部/前期消防复验工程部/前期取得消防验收报告前期部人防工程工程部人防验收工程部/前期部供电审批前期部高压

14、电揽沟及设备基础放线工程部电缆沟沟体及设备基础土建及预埋接地实施工程部电力电缆敷设工程部小区变电站/高压开关站工程部配电间工程部电器设备安装工程部包括电表箱,分户电表安装通电试验工程部高压设备安装验收工程部电气预埋管线在模板上放线工程部通信网络系统工程部通信系统,卫星及有线电视系统,公共广播系统办公自动化系统工程部计算机网络系统,信息平台及办公自化应用软件,网络安全系统建筑设备监控系统工程部空调与通风系统,变配电系统,照明系统,给排水系统,热源和热交换系统,冷冻和冷却系统,电梯和自动扶梯系统,中央管理工作站与操作分站,子系统通信接口火灾报警及消防联动系统工程部火灾和可燃气体探测系统,火灾报警控

15、制系统,消防联动系统电梯安装工程多层住宅可省略本节点消防安装工程人防工程电气安装工程安全防范系统工程部电视监控系,入侵报警系统,巡更系统,出入口控制(门禁系统,停车管理系统综合布线系统工程部缆线敷设和终接,机柜、机架、配线架的安装,信息插座和光缆芯线终端的安装智能化集成系统工程部集成系统网络,实时数据库,信息安全,功能接口电源与接地工程部智能建筑电源,防雷及接地环境工程部空间环境,室内空调环境,视觉照明环境,电磁环境住宅(小区智能化系统工程部火灾自动报警及消防动系统,安全防范系统(含电视临近系统,入侵报警系统,巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统,物业管理系统(多表现场计量及与远程传

16、输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统,智能家庭信息平台走管施工工程部开关插座等招标采购/签证确认采供部穿线工程部插座等安装工程部通电检查工程部验收工程部送排风系统工程部风管与配件制作,部件制作,风管系统安装,空气处理设备安装,消声设备制作与安装,风管与设备防腐,风机安装,系统调试防排烟系统工程部风管与配件制作,部件制作,风管系统安装,防排烟风口、常闭正压风口与设备安装,风管与设备防腐同,风机安装,系统调试除尘系统工程部风管与配件制作,部件制作,风管系统安装,除尘器与排污设备安装,风管与设备防腐,风机安装,系统调试空调风系统工程部风管与配件制作,部件制

17、作,风管系统安装,空气处理设备安装,消声设备制作与安装,风管与设备防腐,风机安装,风管与设备绝热,系统调试配套工程弱电智能化工程净化空调系统工程部风管与配件制作,部件制作,风管系统安装,空气处理设备安装,消声设备制作与安装,风管与设备防腐,风机安装,风管与设备绝热,高效过滤器安装,系统调试制冷设备系统工程部制冷组安装,制冷剂管道及配件安装,制冷附属设备安装,管道及设备的防腐与绝热,系统调试确认风量等技术参数工程部根据设计深度要求,应在设计阶段明确该内容设备招标采购采供部安装施工工程部安装试运行工程部安装工程验收工程部雨污水排放接入许可证申领前期部确定各种雨污各接如点的排水标高工程部预埋套管安装

18、工程部砼浇注工程部通水试验工程部热力环卫审批工程部垃圾集中处理站工程部供水审批工程部自来水验收和接通工程部园林用水、换热站用水工程部中水工程部视讯工程部场站点位置工程部供气审批工程部煤气调压站工程部室内煤气表安装工程部通风空调工程排水工程垃圾处理工程自来水工程煤气工程分户煤气表安装工程部煤气验收和接通工程部通邮手续办理工程部信报/奶箱招标采购采供部信报/奶箱安装工程部装修单位进场开工工程部装修完成装修验收报告工程部对外开放工程部装修单位进场开工工程部装修完成装修验收报告工程部对外开放工程部精装修标准确定工程部需在销售价格制订前确定标准精装修施工单位确认工程部精装修样板施工工程部受主体施工进度影

19、响装修消防报批前期部精装修施工完成验收报告工程部分户验收分户验收合格证明前期部单体验收单体竣工验收合格证明前期部规划验收规划验收合格证前期部防雷验收前期部住宅质量保证书文本完成物管公司住宅使用说明书文本完成物管公司提供验收和交付使用消防验收验收报告前期部人防验收验收报告前期部绿化验收验收报告前期部燃气验收验收报告前期部气象验收验收报告前期部环保验收验收报告前期部建设工程竣工验收备工程部样板房装修根据营销推盘进度和主体工程进展安排,计划编制时根据各区域位置分别编制会所装修施工样板房装修根据营销推盘进度和主体工程进展安排,计划编制时根据各区域位置分别编制通邮工程精装修工程竣工验收及报批两书编制专项

20、工程验收样板房装修施工精装修施工电梯使用许可证前期部是否就是验收,以及前提条件是什么卫生防疫许可手续前期部室内空气检测前期部维修基金归集前期部住宅交付使用许可证办理前期部白蚁预防合同前期部房屋权属登记报批前期部预售证前期部销售证前期部装修完成工程部包括软装和绿化工作专项物业服务合同签定房产/物管公司正式开放投入使用营销部楼书设计与制作营销部宣传单页营销部VI设计与确认营销部户外广告设施报批营销部户外广告发布时选用广告发布营销部确定制作单位营销部可在设计完成前先行选定模型制作单位确认图纸(蓝图营销部总平图和单体建筑图完成后确认制作到位投入使用营销部参照合同周期并预留机动时间,与销售展示中心开放基

21、本同步销售员招聘到位营销部扩初完成时到位为宜服装制作到位营销部销售佣金政策确认营销部销售培训营销部建筑知识,楼盘背景,项目卖点综述,竞争对手比较,付款方式,法律手续,销售技巧等方面的综合系统培训。价格体系确认营销部价格策略销售价格审批审批同意营销部商品房价格备案报批备案表前期部推广销售阶段销售准备营销推广销售模型制作销售许可证售楼展示中心开放价格体系建立人员准备营销资料制作广告推广其他产证手续办理物业管理单位确认中标通知书物业服务合同、销售合同物管公司/项目公司收费标准确认物价部门批文前期部物管费价格审批前期部按揭准备按揭银行确定财务部销讲资料编制营销部销售合同准备合同文本营销部销售合同工商审

22、批备案备案表前期部物业临时公约准备公约文本物业公司合同附件销售方案确认营销部具体销售方案确认销售方案营销部开盘开盘营销部受预售证办理节点限制工商备案前期部邀请招标中标通知书营销管理部与产品策划同步签订合同顾问合同营销管理部招商手册设计与制作营销部宣传单页营销部商业业态规划商业业态确定招商方案确定具体招商方案确定(包括租赁价格制定营销部租赁合同准备合同评审通过营销部招商工作开展租赁合同签定营销部本节点对销售有直接影响,时间安排以开盘销售前完成为宜公共区域验收物业公司/工程部分户验收物业公司/工程部整改复验物业公司/工程部档案接管物业公司/工程部公共区域接管物业公司/工程部自用区域接管钥匙移交物业

23、公司/工程部交付计划编制交付计划物业管理处确认交付形式,批次,接待流程设计规范核查符合性工程部宣传广告和实物一致性营销部销售招商运营商业顾问公司确定招商资料制作招商执行验收报告销售文件准备物业方案及收费标准确认钥匙移交与交接单开盘销售物业接管移交物业交付条件核查物业验收合同与实物一致性营销部合同面积差异核查需完成面积实测后完成,根据实测面积填写销售合同的项目可省略确认寄发地址寄发名单营销部交付通知书准备交付通知书营销部交付通知书发出邮寄挂号单据营销部住户手册的设计确定物业公司/营销部住户手册印刷到位物业公司完成面积实测前期部/工程部填写面积补差协议营销部物业管理费价格备案、审批前期部业主交房时

24、应收款项的计算对核对工作营销部已收款项的落实财务部不动产销售发票财务部结算清单营销部交付模拟演练物业公司交付保洁物业公司办理物业交付交房清单物业公司竣工图纸档案备案备案表前期部建设许可证副本换正本建设许可证正本前期部雨水证副本换正本雨水证正本前期部污水排放证副本换正本污水排放证正本前期部房产证办理前期部根据合同约定办理契证办理前期部土地权证办理前期部营业执照办理前期部商业项目在开业前需办理完毕营业执照审核接受决算报告项目决算接收函稽核部不确认决算资料是否完整有效时仅签收并注明内容有待确认决算审核项目决算书、项目档案稽核部部门经理根据合同约定决算时限安排决算审核计划项目总结项目总结项目开发总结报告总经理成本后评估编制项目成本后评估报告稽核管理部工程后评估编制项目工程后评估报告工程管理部项目总结阶段物业交付各项权属办理副本换正本后续报批工程决算交付通知结算清单面积补差协议住户手册营销后评估编制项目营销后评估报告营销管理部