房地产项目开发计划编制模板 1剖析.docx

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房地产项目开发计划编制模板 1剖析.docx

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房地产项目开发计划编制模板1剖析

一级节点二级节点三级节点四级节点完成标志实施部门审核部门开始时间结束时间完成情况及分析管理部门评审意见

备注

项目可行性研究报告

通过

董事会决议

研究并确定融资方式

项目招商阶段

明确合作伙伴引资（商业计划书

合作实施

投方案标

项目方案确定

竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术

投经济标

确定土地上限

拍卖

挂牌

签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件

交纳政府净收益,契税,交易费

公开招标

中标通知书营销管理部项目视情况请代理

签订合同

策划合同

营销管理部

区域市场调研

营销管理部

商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向,竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息

产品定位

项目产品定位报告书

营销管理部办理土地使用权证

土地使用权证前期部办理建设用地规划许可证

建设用地规划许可证

前期部详规前期部

办理工商登记

《公司营业执照》、《企业组织机

构代码证》

前期部办理税务登记《税务登记证》前期部资质审批

《资质证明》

前期部

项目开发计划模板（草案

寻找合作资金

项目获取阶段

项目公司设立

策划公司确定

确权

投标、摘牌

产品定位

项目预立项报批

相关批复前期部项目立项报批立项批复文件前期部环境影响评估报批

相关批复前期部交通影响评估报批相关批复前期部地质灾害评估报批评估报告前期部水土保持方案报批

相关批复前期部抗震、泥石流评估

相关批复前期部

物业顾问单位确定实施物业早期介入服

务签订《物业管理顾问服务合同》项目公司/物业公司

规划设计条件提供

前期部

规划设计单位确定中标通知书工程管理部

规划设计任务书完成

《规划设计任务书》工程管理部规划设计完成

《项目修建性详规设计》

工程管理部规划设计内审内审会议记要工程管理部规划设计报批

报批批复前期部总平图总平图确定

工程管理部总平图报批批复

前期部

立项报批

拆迁/临时占用

评估类报批

市政合同签订

项目启动阶段

规划设计及报批

项目前期报批报建

勘察测绘

规划设计

项目开发计划编制编制《项目整体开发

计划计划》

项目整体开发计划项目总经理

建筑方案设计单位确定合同签订工程管理部

建筑设计任务书完成《建筑设计任务书》工程管理部

建筑方案设计完成建筑方案工程管理部

项目估算《项目投资估算书》稽核管理部

建筑方案内审内审会议记要工程管理部

建筑方案报批报批批复前期部

建筑初步（扩初设计单位确定合同签订工程管理部

建筑初步（扩初设计完成建筑初步（扩初设计方案工程管理部

项目概算《项目投资概算书》稽核管理部

建筑初步（扩初设计方案内审内审会议记要工程管理部

建筑初步（扩初设计方案报批报批批复前期部

建筑施工图设计单位确定合同签订工程管理部

施工图设计任务书完成《施工图设计任务书》工程管理部

建筑施工图设计完成项目施工图工程管理部

建筑施工图内审内审会议记要工程管理部

施工图预算《项目投资预算书》稽核管理部

建筑施工图审查及备案图审批复前期部节点:

施工图纸完成交付日期

景观方案设计单位确定合同签订工程管理部

景观设计任务书完成《景观设计任务书》工程管理部

景观方案设计完成景观方案工程管理部

景观方案内审内审会议记要工程管理部

景观方案报批报批批复前期部视当地政府要求而定景观初步（扩初设计单位确定合同签订工程管理部

景观初步（扩初设计完成建筑初步（扩初设计方案工程管理部

景观初步（扩初设计方案内审内审会议记要工程管理部

景观初步（扩初设计方案报批报批批复前期部

施工图设计单位确定合同签订工程管理部合同中可包含设计任务书内容施工图设计完成项目施工图工程管理部

建筑设计

建筑方案设计

建筑初步（扩初设计

建筑施工图设计

视当地政府要求而定,可与方

案或施工图设计阶段合并

景观设计

景观方案设计

景观初步（扩初设计

施工图内审内审会议记要工程管理部景观施工图预算《景观施工图预算书》

稽核管理部施工图审查或备案审查或备案批复

前期部视当地政府要求而定

市政方案设计单位确定

合同签订工程管理部市政设计任务书完成《市政设计任务书》

工程管理部市政方案设计完成市政方案工程管理部市政方案内审内审记要工程管理部市政方案报批及外审报批批复前期部视当地政府要求而定

市政初步（扩初设计单位确定合同签订

工程管理部市政初步（扩初设计完成

建筑初步（扩初设计方案

工程管理部市政初步（扩初设计方案内审内审会议记要工程管理部市政初步（扩初设计方案报批报批批复前期部市政施工图设计单位确定合同签订工程管理部合同中可包含设计任务书内容

市政施工图设计完成

项目施工图工程管理部市政施工图内审内审会议记要工程管理部市政项目预算《市政项目投资预算书》

稽核管理部市政施工图审查及报批报批批复前期部视当地政府要求而定

弱电方案设计单位确定合同签订工程管理部弱电设计任务书完成

《弱电设计任务书》

工程管理部弱电方案设计完成弱电方案工程管理部弱电方案内审内审会议记要工程管理部弱电方案报批及外审报批批复

前期部视当地政府要求而定

弱电初步（扩初设计完成

弱电初步（扩初设计方案

工程管理部弱电初步（扩初设计方案内审内审会议记要工程管理部弱电初步（扩初设计方案报批报批批复前期部弱电施工图设计单位确定合同签订工程管理部合同中可包含设计任务书内容

弱电施工图设计完成

项目施工图

工程管理部弱电项目预算《弱电项目投资预算书》

稽核管理部弱电施工图内审

内审会议记要

工程管理部

项目设计阶段

弱电初步（扩初设计

景观施工图设计

市政设计

市政方案设计

市政初步（扩初设计

视当地政府要求而定,可与方案或施工图设计阶段合并

市政施工图设计

视当地政府要求而定,可与方案或施工图设计阶段合并

弱电施工图设计

弱电设计

弱电方案设计

施工图报批或备案报批或备案批复

前期部视当地政府要求而定

装修方案设计单位确定

合同签订工程管理部装修方案设计完成装修方案工程管理部装修方案内审

内审会议记要工程管理部装修初步（扩初设计单位确定

合同签订

工程管理部装修初步（扩初设计完成装修初步（扩初设计方案

工程管理部装修初步（扩初设计方案内审内审会议记要工程管理部装修施工图设计单位确定合同签订工程管理部装修施工图设计完成

项目施工图工程管理部装修施工图内审

内审会议记要工程管理部装修预算

《装修投资预算书》

稽核管理部装修施工图审查及报批

报批批复

前期部

专业设计单位确定合同签订

工程管理部/项目工

程部

专业设计图纸完成专业施工图纸工程管理部专业设计图纸内审

内审记要

工程管理部专业设计图纸报批、外审或备案

报批、外审或备案批复

前期部通水前期部通电

前期部

道路前期部平整场地前期部主体施工单位确定合同签订采供部景观施工单位确定

合同签订采供部综合管线施工单位确定

合同签订采供部装修单位确定

合同签订采供部监理单位确定

合同签订

采供部工程质监备案

前期部

其他专业设计装修设计

装修方案设计装修设计包括样板房、大堂、会所以及酒店室内装修和住宅

精装修等

装修初步（扩初设计

装修施工图设计上述未归结的设计,包括燃气、电信、有线、供水供电等需由当地部门设计和幕墙、网架、钢构等建筑施工图二次设计内容以及其他独立的专业设计

等

开工准备

三通一平

工程建设招投标

其他专业设计

安全生产条例备案前期部

围墙砌筑工程部

施工用电和给排水敷设工程部

临时设施搭建工程部施工图交底相关书面记录工程管理部施工许可证前期部开工令开工令工程部

桩基先行报批报复前期部适合桩基施工先行项目

施工放线组织施工单位进场、建立平面和高

程控制系统。

建立控制主轴线（基

线标桩,并在现场清楚标明墙、

柱轴线位置,组织施工单位进行有

效保护并接管

项目前期

规划验线监理单位组织工程部、设计、规划

局验线

项目前期

桩基施工

试桩施工,根据施工图及有关施工

规范制定桩基施工标准,审核桩基

单位的施工组织设计,施工人员资

质,进场材料是否合格等

工程部

委托桩基检测单位签订合同前期部

进行桩基施工质量检测提供桩基检测报告前期部

土方工程

支护工程

降水工程

验槽工程部

垫层、防水、底板施工工程部

地下室施工工程部

基础验收备案前期部

基础处理竣工结算前期部

主体结构及屋面施工工程部

无地下室的高层住宅完成二层

楼楼板可申领预售许可证室内水电预埋预埋完成工程部

施工阶段

临设

桩基施工

桩基检测

开槽（办理各种手续,组织协调环卫、

市容等政府部门

前期部/工程部

适用于有地下室建筑类型主体结构

基础施工

结顶工程部中间结构验收

《验收报告》

工程部地面工程部防水工程部抹灰工程部饰面板（砖

工程部门窗工程部栏杆工程部轻质隔墙工程部幕墙工程部涂饰

工程部硬质铺装硬景施工完成《验收合格报告》工程部软景施工软景施工完成《验收合格报告》工程部根据设计深度要求,应在设计

阶段明确该内容

水景施工完成水体施工完成《验收合格报告》工程部雕塑小品

雕塑小品完成《验收合格报告》工程部路牌设计

营销部路牌招标采购采供部路牌安装

工程部进行管线埋设工程部灯具招标采购

采供部灯具安装工程部通电试验工程部验收

《验收合格报告》工程部泳池\球场等娱乐工程

工程部本项为路牌列入甲供材料时节

点游乐设施安装施工设施招标采购工程部提出电梯的相关技术指标

工程部电梯采购采供部电梯井道设备安装

工程部

主体工程

装饰施工

景观施工

路牌/标识安装

灯饰安装

附属设施

机房设备安装工程部

运行调试工程部

电梯预验收工程部

使用证申领工程部

消防管线预埋工程部

消防设备安装工程部

消防联动试验工程部/前期

消防初验工程部/前期

消防复验工程部/前期

取得消防验收报告前期部

人防工程工程部

人防验收工程部/前期部

供电审批前期部

高压电揽沟及设备基础放线工程部

电缆沟沟体及设备基础土建及预埋\接

地实施

工程部

电力电缆敷设工程部

小区变电站/高压开关站工程部

配电间工程部

电器设备安装工程部包括电表箱,分户电表安装通电试验工程部

高压设备安装验收工程部

电气预埋管线在模板上放线工程部

通信网络系统工程部通信系统,卫星及有线电视系统,公共广播系统

办公自动化系统工程部计算机网络系统,信息平台及办公自化应用软件,网络安全系统

建筑设备监控系统工程部空调与通风系统,变配电系统,照明系统,给排水系统,热源和热交换系统,冷冻和冷却系统,电梯和自动扶梯系统,中央管理工作站与操作分站,子系统通信接口

火灾报警及消防联动系统工程部火灾和可燃气体探测系统,火灾报警控制系统,消防联动系统

电梯安装工程多层住宅可省略本节点消防安装工程

人防工程

电气安装工程

安全防范系统工程部电视监控系,入侵报警系统,巡更系统,出入口控制（门禁系统,停车管理系统

综合布线系统工程部缆线敷设和终接,机柜、机架、配线架的安装,信息插座和光缆芯线终端的安装

智能化集成系统工程部集成系统网络,实时数据库,信息安全,功能接口

电源与接地工程部智能建筑电源,防雷及接地

环境工程部空间环境,室内空调环境,视觉照明环境,电磁环境

住宅（小区智能化系统工程部火灾自动报警及消防动系统,安全防范系统（含电视　临近系统,入侵报警系统,巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统,物业管理系统（多表现场计量及与远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统,智能家庭信息平台

走管施工工程部开关插座等招标采购/签证确认采供部穿线工程部插座等安装工程部

通电检查工程部验收工程部

送排风系统工程部风管与配件制作,部件制作,风管系统安装,空气处理设备安装,消声设备制作与安装,风管与设备防腐,风机安装,系统调试

防排烟系统工程部风管与配件制作,部件制作,风管系统安装,防排烟风口、常闭正压风口与设备安装,风管与设备防腐同,风机安装,系统调试

除尘系统工程部风管与配件制作,部件制作,风管系统安装,除尘器与排污设备安装,风管与设备防腐,风机安装,系统调试

空调风系统工程部风管与配件制作,部件制作,风管系统安装,空气处理设备安装,消声设备制作与安装,风管与设备防腐,风机安装,风管与设备绝热,系统调试

配套工程

弱电智能化工程

净化空调系统

工程部

风管与配件制作,部件制作,风管系统安装,空气处理设备安装,消声设备制作与安装,风管与设备防腐,风机安装,风管与设备绝热,高效过滤器安装,系统调试

制冷设备系统工程部

制冷组安装,制冷剂管道及配件安装,制冷附属设备安装,管道及设备的防腐与绝热,系统调试

确认风量等技术参数工程部

根据设计深度要求,应在设计

阶段明确该内容

设备招标采购采供部安装施工工程部安装试运行工程部安装工程验收

工程部雨污水排放\接入许可证申领前期部确定各种雨污各接如点的排水标高

工程部预埋套管安装

工程部砼浇注工程部通水试验

工程部

热力

环卫审批

工程部垃圾集中处理站

工程部供水审批

工程部自来水验收和接通

工程部园林用水、换热站用

水

工程部中水工程部视讯工程部场站点位置

工程部供气审批工程部煤气调压站

工程部室内煤气表安装

工程部

通风空调工程

排水工程

垃圾处理工程

自来水工程

煤气工程

分户煤气表安装工程部煤气验收和接通工程部通邮手续办理

工程部信报/奶箱招标采购采供部信报/奶箱安装工程部

装修单位进场

开工

工程部装修完成《装修验收报告》

工程部对外开放工程部

装修单位进场

开工

工程部装修完成《装修验收报告》

工程部对外开放工程部精装修标准确定工程部需在销售价格制订前确定标准精装修施工单位确认

工程部精装修样板施工工程部受主体施工进度影响装修消防报批前期部

精装修施工完成

验收报告工程部分户验收分户验收合格证明前期部单体验收单体竣工验收合格证明前期部规划验收《规划验收合格证》

前期部防雷验收

前期部

住宅质量保证书

文本完成物管公司住宅使用说明书

文本完成物管公司提供验收和交付使用

消防验收《验收报告》前期部人防验收《验收报告》前期部绿化验收

《验收报告》前期部燃气验收

《验收报告》前期部气象验收《验收报告》前期部环保验收

《验收报告》

前期部建设工程竣工验收备

工程部

样板房装修根据营销推盘进度和主体工程进展安排,计划编制时根据各区域位置分别编制

会所装修施工

样板房装修根据营销推盘进度和主体工程进展安排,计划编制时根据各区域位置分别编制

通邮工程精装修工程竣工验收及报批

两书编制

专项工程验收

样板房装修施工精装修施工

电梯使用许可证前期部是否就是验收,以及前提条件

是什么

卫生防疫许可手续前期部室内空气检测

前期部维修基金归集前期部住宅交付使用许可证办理

前期部白蚁预防合同前期部房屋权属登记报批

前期部预售证

前期部销售证前期部装修完成

工程部包括软装和绿化工作

专项物业服务合同签定

房产/物管公司

正式开放投入使用

营销部楼书设计与制作

营销部

宣传单页营销部VI设计与确认

营销部户外广告设施报批

营销部户外广告发布时选用

广告发布营销部确定制作单位

营销部可在设计完成前先行选定模型

制作单位确认图纸（蓝图

营销部总平图和单体建筑图完成后确

认制作到位投入使用

营销部参照合同周期并预留机动时间,与销售展示中心开放基本同步

销售员招聘到位营销部扩初完成时到位为宜服装制作到位

营销部销售佣金政策确认

营销部

销售培训营销部

建筑知识,楼盘背景,项目卖点综述,竞争对手比较,付款方式,法律手续,销售技巧等方面的综合系统培训。

价格体系确认营销部

价格策略

销售价格审批

审批同意营销部商品房价格备案报批

备案表

前期部

推广销售阶段

销售准备

营销推广

销售模型制作

销售许可证

售楼展示中心开放

价格体系建立

人员准备

营销资料制作

广告推广

其他产证手续办理

物业管理单位确认

《中标通知书》《物业服务合同、

销售合同

物管公司/项目公司

收费标准确认物价部门批文

前期部物管费价格审批

前期部按揭准备按揭银行确定财务部销讲资料编制营销部

销售合同准备

合同文本营销部销售合同工商审批备案备案表前期部《物业临时公约》准备

公约文本

物业公司合同附件

销售方案确认

营销部

具体销售方案确认

销售方案

营销部

开盘

营销部受预售证办理节点限制

工商备案

前期部

邀请招标

中标通知书

营销管理部与产品策划同步

签订合同顾问合同营销管理部

招商手册设计与制作

营销部

宣传单页

营销部

商业业态规划商业业态确定

招商方案确定

具体招商方案确定（包括租赁价格制

定

营销部租赁合同准备

合同评审通过

营销部

招商工作开展租赁合同签定

营销部本节点对销售有直接影响,时间安排以开盘销售前完成为宜

公共区域验收

物业公司/工程部分户验收物业公司/工程部整改复验

物业公司/工程部

档案接管

物业公司/工程部

公共区域接管物业公司/工程部自用区域接管

钥匙移交物业公司/工程部交付计划编制

交付计划

物业管理处确认交付形式,批次,接待流

程

设计规范核查符合性

工程部宣传广告和实物一致性

营销部

销售

招商运营

商业顾问公司确定

招商资料制作

招商执行

验收报告销售文件准备

物业方案及收费标准

确认

钥匙移交与交接单

开盘销售

物业接管

移交物业

交付条件核查

物业验收

合同与实物一致性营销部

合同面积差异核查需完成面积实测后完成,根据实测面积填写销售合同的项目可省略

确认寄发地址

寄发名单营销部交付通知书准备《交付通知书》营销部交付通知书发出邮寄挂号单据

营销部住户手册的设计确定

物业公司/营销部

住户手册印刷到位

物业公司完成面积实测

前期部/工程部

填写面积补差协议营销部物业管理费价格备案、审批前期部业主交房时应收款项的计算对核对工作

营销部已收款项的落实财务部不动产销售发票

财务部结算清单

营销部交付模拟演练物业公司交付保洁物业公司

办理物业交付《交房清单》

物业公司竣工图纸档案备案

备案表前期部建设许可证副本换正本

建设许可证正本前期部雨水证副本换正本雨水证正本前期部污水排放证副本换正本

污水排放证正本

前期部

房产证办理前期部根据合同约定办理

契证办理

前期部

土地权证办理前期部营业执照办理

前期部商业项目在开业前需办理完毕

营业执照审核接受决算报告

《项目决算接收函》

稽核部

不确认决算资料是否完整有效时仅签收并注明内容有待确认决算审核

《项目决算书》、《项目档案》

稽核部部门经理

根据合同约定决算时限安排决

算审核计划

项目总结

项目总结《项目开发总结报告》总经理成本后评估编制

《项目成本后评估报告》稽核管理部工程后评估编制

《项目工程后评估报告》

工程管理部

项目总结阶段

物业交付

各项权属办理

副本换正本

后续报批

工程决算

交付通知结算清单

面积补差协议

住户手册

营销后评估编制《项目营销后评估报告》营销管理部

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