房地产项目成本测算、投资分析(超级详细、Excel各个联接表自动生成).xls

1、地 块 规 划 指 标净用地面积5400m2建筑用地面积5,400.00m2总建筑面积25,300m2建筑物占地面积 1620.00m2建 筑 密 度30%绿 地 率31%计容积率面积20250m2容 积 率3.75围墙长度660m道路用地合计沥青路面车行道砼路面车行道硬质铺装车行道 硬质铺装广场硬质铺装人行道21063301776.00绿化用地合计重要公共绿地组团宅间绿化底层私家花园体育(游乐)设施占地水景占地面积16741674.00产品构成占地面积容积率建筑面积可售面积产品比例平均每户面积单元数户数住宅16层住宅1620.0020,00020,0001083186类型2类型3类型4类型5

2、小计1620.0020,00020,0001083186公共配套建筑商业1,3001,300成本核算说明需分摊所有八大类费用幼儿园分摊本身主体建造成本会所成本全部摊入可售部分，不单独保留成本物业用房成本全部摊入可售部分，不单独保留成本市政公用成本全部摊入可售部分，不单独保留成本学校成本全部摊入可售部分，不单独保留成本其它车位数建筑面积可售面积停车地下车位894,0004,000只分摊主体建安成本，或保留定额成本架空层根据是否可售及收入配比原则自行确定地面车库根据是否可售及收入配比原则自行确定第 1 页，共 40 页地面露天不单独留成本小计合计25,30025,300第 2 页，共 40 页地块

3、成本汇总表序号成本项目可售面积单位成本总成本（万元）16层住宅 类型2类型3商业地下停车场 平均16层住宅 类型2类型3商业地下停车场 合计建筑面积*20000.00 0.000.001300.004000.0021300.00可售面积*20000.00 0.000.001300.004000.0021300.00一土地获得价款1569.041569.041569.043138.080.000.00203.983342.061政府地价及相关费用1569.041569.041569.043138.080.000.00203.983342.062合作款项0.000.000.000.000.000.

4、000.000.003红线外市政设施0.000.000.000.000.000.000.000.004拆迁补偿费0.000.000.000.000.000.000.000.00二开发前期准备费240.17240.17240.17480.340.000.0031.22511.571勘察设计费76.0676.0676.06152.110.000.009.89162.002报批报建增容费137.85137.85137.85275.700.000.0017.92293.633三通一平费23.4723.4723.4746.950.000.003.0550.004临时设施费2.792.792.795.58

5、0.000.000.365.94三主体建筑工程费1314.561999.83750.001497.232629.110.000.00259.98300.003189.091基础工程19.65153.0827.8039.310.000.0019.9059.212结构及粗装修842.75982.75750.00992.141685.500.000.00127.76300.002113.263门窗工程124.45260.00132.72248.900.000.0033.80282.704公共部位装修197.29604.00222.12394.590.000.0078.52473.115室内装修130

6、.410.00122.45260.820.000.000.00260.82四主体安装工程费268.47162.16150.00290.15536.940.000.0021.0860.00618.021室内水暖气电128.50128.50150.00156.67257.000.000.0016.7160.00333.712设备及安装费117.0030.00111.69234.000.000.003.90237.903弱电系统22.973.6621.7945.940.000.000.4846.42五社区管网工程费77.6877.6877.68155.370.000.0010.10165.471室外

7、给排水系统13.4413.4413.4426.870.000.001.7528.622室外采暖系统0.000.000.000.000.000.000.000.003室外燃气系统0.000.000.000.000.000.000.000.004室外高低压线路56.9856.9856.98113.970.000.007.41121.385室外智能化系统7.267.267.2614.530.000.000.9415.47第 3 页，共 40 页6其他0.000.000.000.000.000.000.000.00六园林环境费56.1556.1556.15112.310.000.007.30119.6

8、11绿化建设费7.867.867.8615.720.000.001.0216.742建筑小品0.000.000.000.000.000.000.000.003道路广场建造费26.1426.1426.1452.270.000.003.4055.674围墙建造费12.3912.3912.3924.790.000.001.6126.405室外照明5.075.075.0710.140.000.000.6610.806室外零星工程4.694.694.699.390.000.000.6110.007其他0.000.000.000.000.000.000.000.00七配套设施费112.68112.6811

9、2.68225.350.000.0014.65240.001游泳池0.000.000.000.000.000.000.000.001会所0.000.000.000.000.000.000.000.002幼儿园0.000.000.000.000.000.000.000.003学校0.000.000.000.000.000.000.000.005球场0.000.000.000.000.000.000.000.006地下停车场112.68112.68112.68225.350.000.0014.65240.007车站建造费0.000.000.000.008其他0.000.000.000.000.00

10、0.000.000.00八开发间接费138.33138.33138.33276.650.000.0017.98294.641工程管理费17.1117.1117.1134.230.000.002.2236.452资本化利息19.0119.0119.0138.030.000.002.4740.503营销设施建造费46.5846.5846.5893.170.000.006.0699.234物业完善费36.6036.6036.6073.200.000.004.7677.965不可预见费19.0119.0119.0138.030.000.002.4740.50开发成本单价3777.084356.0590

11、0.003981.437554.160.000.00566.29360.008480.45销售单价（元/m2）4,5006,0001,8004,930销售面积（m2)20000.001300.004000.0021300.00地块成本汇总表序号成本项目可售面积单位成本总成本（万元）16层住宅 类型2类型3商业地下停车场 平均16层住宅 类型2类型3商业地下停车场 合计第 4 页，共 40 页营业收入（万元）9,00078072010,5009,951 营业税及附加5%（元/m2)450003936525560 开发成本单价（元/m2）3,7774,3569003,981开发成本（万元）7,55

12、45663608,4807,910项目利润(万元）9961753241,4951,481期间费用（万元）3002060304320 其中：管理费用（万元）300002060304 销售费用 财务费用 税前利润（万元）6961552641,1911,161所得税（33%）（万元）230005187393778税后利润（万元）466104177798单位毛利(元/m2)4981,344810702单位净利(元/m2)233800442374销售毛利率%11.1%22.4%45.0%14.2%销售净利率%5.2%13.3%24.6%7.6%注：1、本测算考虑土地费用400万元/亩。2、本测算考虑公司

13、期间费用（税金、管理费、销售费用）按照150元/m2。3、本测算按照常规项目进行测算。4、本测算未进行待征地绿化费用。5、本测算考虑不可预见费用20元/m2。地块成本汇总表序号成本项目可售面积单位成本总成本（万元）16层住宅 类型2类型3商业地下停车场 平均16层住宅 类型2类型3商业地下停车场 合计第 5 页，共 40 页分摊标准说明表中公式把地价按可售面积进行分摊。若按占地面积分摊地价，请修改公式。若地价不是在所有产品类型中分摊亦请修改公式表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式按产品类型实发生额计算按产品类型实发生额计算表中公式把该项成本按可

14、售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式第 6 页，共 40 页表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式分摊标准说明第 7 页，共 40 页分摊标准说明第 8 页，共 40 页 六类公摊费用及期间费序号 成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价一土地成本20,2503 1865,4003,3421,5691政府地价及相关费用3,34

15、21,569土地出让金54006,000.003,2401,521土地使用费32400.039746市政配套费0政府收益金54009.0052应交契税0其 他02合作款项03红线外市政设施费04拆迁补偿费0二开发前期准备费5122401勘察设计费建筑面积202508016276勘察丈量费0 测绘占地面积0 文物古迹勘探占地面积0 初勘占地面积0 详勘栋数0 施工放线栋数0 竣工测量费栋数0规划设计费0 概念设计建筑面积0 规划设计建筑面积0 施工图设计建筑面积0 环境设计环境面积0 其它（立面设计等）0第 9 页，共 40 页建筑研究用房02报批报建费建筑面积20250145294138报批报

16、建费0 政府综合报建费建筑面积0 人防易地建设费建筑面积0 白蚁防治费建筑面积0 图纸审查费建筑面积0 消防审查费建筑面积0 教育基金建筑面积0 新墙体材料保证金建筑面积0 散装水泥保证金建筑面积0 卫生防疫审查费建筑面积0 工程招投标管理费主体建安费0 招投标代理服务费主体建安费0 合同鉴证管理费主体建安费0 项目环境影响评测费项0 标底编制审查费主体建安费0 规划执照费概算成本0 劳保统筹费主体建安费0 城市生活垃圾服务费建筑面积0 污水处理费建筑面积0 增容费0 供电贴费建筑面积0 水增容费建筑面积0 煤气增容费户数0 六类公摊费用及期间费序号 成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价第 10 页，共 40 页3三通一平费5023临时道路0临时用电临时电KVA1200,000.00209临时用水1100,000.00105场地平整占地面积1200,000.002094临时设施费63临时围墙0临时办公室0临时场地占用费0临时围板66090.0063五社区管网工程费165781室外给排水系统2913室外给水系统157 变频给水设备占地面积54005.0031