某城市新区项目可行性研究报告完美版.docx

1、某城市新区项目可行性研究报告完美版(此文档为word格式，可任意修改编辑！）一、总论1、项目建设背景 根据某某的城市总体规划发展以及新区枫桥镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个某某重要的住宅区。本公司经过对某某全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据某某目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足某某市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。 该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。2、项目概况该地块位于某某新区何山路和塔园路交叉口。紧接某某科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有何山

2、大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。 本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。二、某某市介绍某某位于长江三角洲中部、江苏省东南部，东经l1955-12120，北纬3047-3202之间。东邻上海，西傍无锡，南接吴江，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方

3、公里。所属六县市面积为：常熟市1094平方公里，张家港市772.4平方公里，太仓市620平方公里，昆山市864.9平方公里，吴县市1257.42平方公里，吴江市1092.9平方公里。2001年，某某市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在长江三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。三、某某市住宅市场分析1、2002年以前某某市住宅

4、市场分析在这之前，某某市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而新区住宅价格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点：1）、土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。 2）、整个某某的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。 3）、居民居住观念没有改变。大多数某某人认为，过了苏杭大运河就觉得离开了城市，到了郊区。

5、而且也一直认为某某新区是一个工业区，不适宜居住。同时，枫桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。 4）、消费观念也限制了整个某某市的房价。许多某某居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。 5）、这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施），但一直没能使某某房地产更上一个台阶。2、2002年以来某某市住宅市场分析2002年是某某房价飞涨的一年。2001年10月份，某某市土地全面实行招投标。这对于某某整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的维一途径就是市场招投标，土地市场更趋于

6、公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。 1）、某某强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，2002年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。 2）、规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。 3）、在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。4）、加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。3、某某新区住宅市场具体分析某某

7、去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据某某市建设局市场调查统计：某某市今年房价总体上涨了14.8%。现介绍一下某某新区最新房价：序号楼盘名称住宅类型价格（元/ m2）1运盛美之苑小高层（复式）360038002名城多层公寓3200（均价）3格林花园多层公寓3000（均价）4阳光水岸小高层3500（均价）5丽景苑高层4500（均价）综上；新区的住宅均价公寓在3000元/ m2 ，小高层在3500元/ m2 ，复式楼中楼在3600元/ m2 。4、本项目的发展前景某某镇改造被某某新区“十五”规划列为重大项目，估计将投资7亿元。同时，随着新区二期建设进行

8、，该区块将成为连接古城和新区的中心。上半年，杭州开发商159万元/亩的价格竞得了新区自来水地块，楼板价约为1000元/ m2 ，在地价上面我们有一定的优势。整个新区还没有出现很高品质和这么大规模的住宅。所以，根据现有市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在3300元/ m2 。四、项目建设指标序号项目单位数量1总用地面积亩1262总建筑面积平方米1600002.1住宅面积平方米1520002.2商铺面积平方米80003容积率2.04物业经营管理用房平方米11205可售住宅面积平方米150880四、项目投资估算及盈利分析1、编制依据1）、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；2）

9、、各种费率依据国家相关文件。2、投资估算投资估算表序号项目单价数量金额（万元）1土地费用120126150002前期费用10016000016002.1勘测设计费201600003202.2各类规费8016000012803工程费用1200160000192003.1建安工程费1100160000176003.2室外工程501600008003.3机电工程501600008004销售费用按销售收入的2%提计11005管理费用按销售收入的3%提计17006资金成本19007总投资405003、销售收入根据工程所处位置、周围环境和某某房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素

10、，本区住宅均价定位为3300元/ m2 ，低层商铺均价定位为4500元/ m2 。销售收入见下表：序号项目单位数量价格金额（万元）1住宅元/ m21508803500528082低层商铺元/ m28000500040003合计568084、营业税及附加本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。5、盈利能力分析财务现金流量表序号项目合计1现金流入568081.1销售收入568081.2其它收入02现金流出439082.1成本投资405002.2营业税及附加34083税前利润额129004项目税前利润率29.4%五、结论与建议1、 用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力；2、 做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。