某城市新区项目可行性研究报告完美版.docx
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某城市新区项目可行性研究报告完美版
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一、总论
1、项目建设背景
根据某某的城市总体规划发展以及新区枫桥镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个某某重要的住宅区。
本公司经过对某某全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据某某目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足某某市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。
该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。
2、项目概况
该地块位于某某新区何山路和塔园路交叉口。
紧接某某科技学院，有良好的文化气氛。
道路宽敞交通便捷，有何山大桥与古城区相连。
项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。
容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。
具有一定的开发规模，并能品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。
本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。
二、某某市介绍
某某位于长江三角洲中部、江苏省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。
东邻上海，西傍无锡，南接吴江，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。
市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。
所属六县市面积为：
常熟市1094平方公里，张家港市772.4平方公里，太仓市620平方公里，昆山市864.9平方公里，吴县市1257.42平方公里，吴江市1092.9平方公里。
2001年，某某市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在长江三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。
整个市的人口580.53万，城区人口为80万。
新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。
正在启动二期开发。
三、某某市住宅市场分析
1、2002年以前某某市住宅市场分析
在这之前，某某市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/m2，而新区住宅价格也一直在2000元/m2左右徘徊。
究其原因不外乎以下几点：
1）、土地价格是一个首要的因素。
土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。
开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。
这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。
2）、整个某某的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。
使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。
3）、居民居住观念没有改变。
大多数某某人认为，过了苏杭大运河就觉得离开了城市，到了郊区。
而且也一直认为某某新区是一个工业区，不适宜居住。
同时，枫桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。
4）、消费观念也限制了整个某某市的房价。
许多某某居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。
5）、这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施），但一直没能使某某房地产更上一个台阶。
2、2002年以来某某市住宅市场分析
2002年是某某房价飞涨的一年。
2001年10月份，某某市土地全面实行招投标。
这对于某某整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的维一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。
与此同时，政府出台了一系列的相关政策。
1）、某某强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，2002年全市经济继续走强。
同时，改变全市居民的消费观念。
2）、规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。
把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。
3）、在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。
同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。
4）、加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。
3、某某新区住宅市场具体分析
某某去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。
据某某市建设局市场调查统计：
某某市今年房价总体上涨了14.8%。
现介绍一下某某新区最新房价：
序号
楼盘名称
住宅类型
价格（元/m2）
1
运盛美之苑
小高层（复式）
3600~3800
2
名城
多层公寓
3200（均价）
3
格林花园
多层公寓
3000（均价）
4
阳光水岸
小高层
3500（均价）
5
丽景苑
高层
4500（均价）
综上；新区的住宅均价公寓在3000元/m2，小高层在3500元/m2，复式楼中楼在3600元/m2。
4、本项目的发展前景
某某镇改造被某某新区“十五”规划列为重大项目，估计将投资7亿元。
同时，随着新区二期建设进行，该区块将成为连接古城和新区的中心。
上半年，杭州开发商159万元/亩的价格竞得了新区自来水地块，楼板价约为1000元/m2，在地价上面我们有一定的优势。
整个新区还没有出现很高品质和这么大规模的住宅。
所以，根据现有市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在3300元/m2。
四、项目建设指标
序号
项目
单位
数量
1
总用地面积
亩
126
2
总建筑面积
平方米
160000
2.1
住宅面积
平方米
152000
2.2
商铺面积
平方米
8000
3
容积率
2.0
4
物业经营管理用房
平方米
1120
5
可售住宅面积
平方米
150880
四、项目投资估算及盈利分析
1、编制依据
1）、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；
2）、各种费率依据国家相关文件。
2、投资估算
投资估算表
序号
项目
单价
数量
金额（万元）
1
土地费用
120
126
15000
2
前期费用
100
160000
1600
2.1
勘测设计费
20
160000
320
2.2
各类规费
80
160000
1280
3
工程费用
1200
160000
19200
3.1
建安工程费
1100
160000
17600
3.2
室外工程
50
160000
800
3.3
机电工程
50
160000
800
4
销售费用
按销售收入的2%提计
1100
5
管理费用
按销售收入的3%提计
1700
6
资金成本
1900
7
总投资
40500
3、销售收入
根据工程所处位置、周围环境和某某房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为3300元/m2，低层商铺均价定位为4500元/m2。
销售收入见下表：
序号
项目
单位
数量
价格
金额（万元）
1
住宅
元/m2
150880
3500
52808
2
低层商铺
元/m2
8000
5000
4000
3
合计
56808
4、营业税及附加
本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。
5、盈利能力分析
财务现金流量表
序号
项目
合计
1
现金流入
56808
1.1
销售收入
56808
1.2
其它收入
0
2
现金流出
43908
2.1
成本投资
40500
2.2
营业税及附加
3408
3
税前利润额
12900
4
项目税前利润率
29.4%
五、结论与建议
1、用分期开发的方法进行本项目的开发。
一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力；
2、做好方案规划。
项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。
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