房产中介答客问标准化.docx

1、房产中介答客问标准化答 客 问一、 项目基本情况 1. 开发商是哪家？开发资质？答：附：开发商简介江苏常发地产股份有限公司隶属于江苏常发集团。江苏常发集团是多元化、多种经营的集团化公司，2009年被评为“中国制造业企业500强”。集团涉及的行业有农业装备、动力机械、制冷器材、房地产开发、物业管理等领域。农机装备主要生产农用机械，在国内已有响当当的名气，而且产品远销欧美、中东、东南亚等60多个国家。09年初，温家宝总理来常州视查工作时还专门考查了我们集团，并对集团的发展作了专门的指示。制冷业主要从事空调、冰箱的蒸发器与冰凝器的研制与生产，目前的市场占有份额在全球都是数一数二的，众多品牌空调、冰箱

2、所使用的蒸发器与冰凝器都是我们常发配套提供的。常发地产是一家专业从事房地产开发建设的企业，注册资本1.8亿元，房地产开发资质2级，现拥有江苏常发地产股份有限公司、常州常发城北置业有限公司、昆山市海发置业有限公司、苏州海发置业有限公司、苏州常发置业有限公司、无锡常发置业有限公司、无锡常大置业有限公司、镇江常发置业有限公司等在内的8家项目开发公司。公司秉承“传承经典 创新生活”的理念，立足长三角地区，在常州、苏州、镇江、昆山、无锡等地同时进行房地产项目开发。公司主要以开发建设中、高档住宅为主，发展区域主要集中在常州、苏州、昆山、镇江、无锡等沪宁线一带，公司目前拥有2200余亩的储备土地，并以每年1

3、00万平方米建筑面积的开发量滚动运作。目前所开发的楼盘主要有：镇江区域，有近邻在建新行政中心的50万平方的“常发华都名城”；在常州城北区域，有近邻市政府的高端楼盘“常发豪庭国际”（25万平米）以及您现在参观的“常发永宁雅苑”（15万平米）；在湖塘，有近邻区政府的“常发大厦”（8.5万平米）及礼嘉的“嘉盛花园”（10万平米）；在无锡，我们有“清扬御庭”（21万平米）以及07年以22个亿土地款拿下的“欧风新天地”（80万平米）；在苏州区域，有近邻市政府的“金都名苑”及在相城区100万平方的“香城花园”，在昆山，有已交付使用的“常发香城名园”（13万平米）以及邻近上海的花桥区域所开发深受上海市民热捧

4、的“常发香城湾”（32万平米）等多个楼盘；09年8月份，我们公司又在苏州园区以近8个亿的资金新拿了一块地，预计明年又将开工建设了。2、施工单位是哪家公司？答：无锡华仁，浙江中天，南通四建3、监理单位？答：建苑监理4、规划设计单位是哪家？答：无锡城归设计有限公司5、景观设计公司是哪家？答：香港明瑞国际6、前期物业管理公司是哪家？答：常发物业7、装修公司是哪家？（项目有装修房销售）答：二、背景篇问题1、本案所处位置？答：本案位于清扬路与金城路交叉口。2、项目属于什么街道？答：清名桥街道办事处。3、周边交通状况如何？答：周边有5、13、23、24、56、77、81、103、118等公交线路，且规划中

5、的地铁一号线金城路站就在清扬路、金城路十字路口，交通便利。4、项目周边有哪些配套设施？（学区、菜场、商业、银行、医院等便民设施点）答：学区清扬幼儿园，花园小学（原清扬小学）、清名桥中学；沁扬市场；茂业百货、家乐福、好又多超市；交行、工行、建行、农行等；第一人民医院。三、产品篇问题 1、项目基本参数：占地面积：占地9.3万平方总建筑面积：总建21万平方绿地率：30%容积率：2.2建筑密度：16.96%2、小区地块原来是做什么用途？答：原水泵厂3、项目的建筑风格？答：现代中式风格4、景观设计理念和特点？答：天地宅人的理念5、项目建筑类型？栋楼？层数？答：高层，二期为7栋24-32层的高层6、小区的

6、总规划户数？答：1737户7、小区的出入口位置？答：南侧金城路有人行出入口，北侧为小区主入口，东侧为次入口8、小区内的交通状况怎样？答：人车分流9、项目是否分期开发？分几期？开发周期有几年？答：项目分两期开发10、小区是否是整体交付？怎么交？答：一期与二期分批交付11、二期的规划幢数？户数？答：7栋，共计1099户12、目前工程进度如何？二期何时入住？答：建筑体。一期8、9#交房日期2012.3.31日。5、6、7#合同交房日期2012.10.31，15#交房时间2013.1.31，17#交房时间2013.1.31日，其他的未售楼栋暂时还没有确定13、二期各幢朝向？答：南偏东5度14、阳台（中

7、空中花园）如何计算面积？是否可以封闭？若封，有何统一规定？答：算一半面积，可根据规定统一封闭。15、是否是精装修？答：否（15#为精装修小户型，精装标准1500）16、层高是多少？净高多少？答：2.9米，净高约2.78米17、墙体结构是怎样的？答： 框架剪力墙18、各幢的间距是多少？答：45-70米不等19、外立面采用什么材质？答：基座：深灰色干挂花岗岩。二至顶层：陶砂骨材涂料20、窗户材质？玻璃窗是双层中空玻璃吗？玻璃厚度是多少？答：隔热型材中空玻璃，铝合金门窗；玻璃为双层中空玻璃，5+9+5 21、公共部分的窗户材质与玻璃呢？ 答：铝合金窗框、单层玻璃、二期为遮阳一体窗（现场有式样展示）2

8、2、有无管道煤气（天燃气）？是否另行收费。答： 有，为管道天燃气，不需另行支付燃气开户费。23、供水系统是怎样的？答：由变频泵加屋顶水箱供水。24、自来水管道的材质？答： 钢塑复合管25、落水管采用何种材质？答：UPVC管材26、外墙防水隔热层是怎样处理的？答：墙体-专用粉结剂-聚苯乙烯保温层-砂浆-网格布-砂浆-涂料27、屋顶防水隔热层是怎样处理的？答：层面-911环保型聚氨酯涂膜隔层-塑板保温层-SBS改良型沥青防水卷材-石灰砂浆隔离层28、屋顶能否提供太阳能热水装置的安装系统结构？答：否29、入户门是什么门？（防火还是防盗？）采用什么材质？答：木饰面钢质品牌进户门（二期为现场有展示的德国

9、霍曼品牌入户门），配爱迪尔指纹密码锁。30、内门是否安装？答：否31、厨房内是否设统一排烟道？有何好处？答：设置统一排烟道，无油烟味。32、空调机座是怎样处理的？答：单独16A空调专用扦座。33、是否设有空调滴水管统一排水？答：设冷凝水管34、楼板是预制还是现浇？答：现浇35、楼板的厚度是多少？答：10cm36、有无地下层？几层？答：有，1-4号楼底下一层，8-12号楼底下两层。37、该项目的车位配比如何、共有多少个车位？是租或售？答：配比为1：1.1；一共1919个车位，租售未定。38、小区围墙采用什么材质？答：用砖砌39、小区的道路宽度？采用何种材质？答：主干道宽7m，组团道路宽4m，转弯

10、半径6-12m40、抗震性如何？ 答：抗震烈度6度。41、每栋楼的邮箱在什么位置？答：位于每栋楼架空层内。42、小区内的景观河（湖）水是否是死水？怎么处理？答：雨水收集，净化后循环使用。43、房屋内水、电、电话、网络等线路是怎么安排的？答：水、电、电话、网络均到位。44、厨房、卫生间、阳台是否设防水？有无地漏？答：设防水层，卫生间有地漏。45、会所总共多大面积，内有哪些功能区域，泳池怎么收费？答：下层式两层会所，约1500，游泳池、棋牌室、健身房。46、楼体有无防雷装置？答：本小区按三类防雷建筑物设计防雷保护装置，屋面设避雷带防直击雷，九层楼面起每层设置均压环防侧击雷，九层楼面起金属门窗和阳台

11、栏杆与防雷装置相连。四、建筑智能化 1. 入户电压是多少？电表的容量是多少？答：入户电压：220V；90平米以下8KW，90平米以上12KW。2. 小区电话是否是电信的？每户最多可以接几路线进来？答： 是电信的，住宅内设置2处电信终端。3. 小区内有无宽带？是电信的吗？小区内是否提供局域网？无线上网？答：。有电信宽带，不提供局域网和无线上网4. 有无卫星电视？将来可以安装吗？答： 没有，安装卫星电视必须先省报省委相关部门审核通过5. 电视信号是广电的还是？有线电视的接口有几个？答：广电，每户2个电视扦座6. 电梯是什么牌子？电梯的载重和梯速是多少？答：上海三菱7. 室内是否提供安防系统？是怎样

12、工作的？答：首层住户加装窗红外，每户设2个报警按钮8. 车管系统简介答：刷卡进入，底下双层机械车库9. 小区安防系统简介答：主要有监控，彩色可视对讲，周界报警，逆向分流组成五、销售篇问题 1. 项目有五证吗？答： 有，五证不齐的话是无法销售的2. 一期入住是否受到后期工程影响？为什么？答：有稍微影响，会采取措施将影响降到最低。3. 项目整体完工要多长时间？答：约至2012年。4. 项目何时给办理产权证？答：办理完交房手续后半年内。5. 本案的土地使用年限？到期后怎样处理？答：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当在届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回

13、该地的，应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金；若土地使用权出让合同约定使用年限届满，土地使用者未申请续期或虽申请续期，但依照规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。6. 绿化什么时候完成？答：交房之前7. 本项目的得房率是多少？答： 78%左右8. 能有几种付款方式？ 答： 一次性付款，银行按揭和公积金贷款三种。9、可以看工地吗？答： 一期实景可看。10、你们的绿化率现在说这么高，但是不知道真正将会之后到底质量如何，是不是都是些廉价草皮之类的？答： 目前一期已交付使用，绿化已经完整展现，二期只会说比一期更加锦上添花。11、你们沙盘上的规

14、划设计、景观设计在房子将会之后会不会有改动？答： 基本上不会有什么大变动。12、对于项目周边道路今后是如何规划的？（小区周边如有规划道路）答：通扬路双向四车道。14、项目目前交通体系还不完善，是否会有公交线路在小区门口？答：临近小区最近的沁园新村公交站点有5、13、23、24、56、77、81、103、118等公交线路，且规划中的地铁一号线金城路站就在清扬路、金城路十字路口，交通便利。15、你们的楼层差价、朝向差价会有多少？答：具体房子都是一房一价的。16、得房率有点低的？答： 高层得房率一般都在这个范围17、你们这儿的商铺是卖还是租？什么价位？将来怎么管理和安排的？答： 目前商铺暂不出售。1

15、8、车位是否每月还需交物管费？什么标准？答：。未定19、你们建筑设计单位怎么听都没听过？答：此单位为设计院下属公司，经验还是比较丰富的20、地下车库的排水道怎么设计的，是否会进水？答：集中采用集水坑，自动浅水泵排水，不会。21、顶层露台是个什么概念？答： 无顶层露台22、飘窗到底是怎样的做法？答：飘窗不算面积，是赠送的；飘窗离地高1米，外飘60-70公分。23、你们外墙防水、保温怎么做的？答：墙体-专用粉结剂-聚苯乙烯保温层-砂浆-网格布-砂浆-涂料六、物业管理 1、物业公司是哪家？ 答：常发物业 2、物业管理费用是多少？可提供哪些服务项目？答：物业费1.3元/平米，0.4元/平米电梯运行费，

16、预售0.2/元公共设备运行费用。服务项目： 物业共用部位的维修、养护和管理。 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通。 公共绿地的养护和管理。 车辆的停放管理。 公共秩序维护，安全防范事项的协议管理。 装饰装修管理服务。 物业档案资料管理。3、电梯运行时间？电梯费怎么算？答： 0.4元/平米/月4、交付后若不进来住是否要交物管费？答：根据政府文件规定，交付后若不入住是需要收物业管理费用的，因为此时物业公司已经根据前期物业管理合同中的标准，在为各位业主提供安全防范、维修、绿化维护、保洁等服务了。5、入住时要办理什么手续？答：交纳正常进户费后，验收入住。6、进户费用有哪些？答：（1）维修基金：90元/平米 （2）契税：建筑面积144M2以下：1%建筑面积144M2以上：2%商铺：4%车库：无（3）装修垃圾清运费：90平米以下的：200元/户90130平米的：250元/户130平米以上的：300元/户（4）装修押金：1000元（5）其他不确定款项：按政府有关规定收费以上收费标准最终以政府部门规定的标准为准