房产中介答客问标准化.docx
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房产中介答客问标准化
答客问
一、项目基本情况
1.开发商是哪家?
开发资质?
答:
附:
开发商简介
江苏常发地产股份有限公司隶属于江苏常发集团。
江苏常发集团是多元化、多种经营的集团化公司,2009年被评为“中国制造业企业500强”。
集团涉及的行业有农业装备、动力机械、制冷器材、房地产开发、物业管理等领域。
农机装备主要生产农用机械,在国内已有响当当的名气,而且产品远销欧美、中东、东南亚等60多个国家。
09年初,温家宝总理来常州视查工作时还专门考查了我们集团,并对集团的发展作了专门的指示。
制冷业主要从事空调、冰箱的蒸发器与冰凝器的研制与生产,目前的市场占有份额在全球都是数一数二的,众多品牌空调、冰箱所使用的蒸发器与冰凝器都是我们常发配套提供的。
常发地产是一家专业从事房地产开发建设的企业,注册资本1.8亿元,房地产开发资质2级,现拥有江苏常发地产股份有限公司、常州常发城北置业有限公司、昆山市海发置业有限公司、苏州海发置业有限公司、苏州常发置业有限公司、无锡常发置业有限公司、无锡常大置业有限公司、镇江常发置业有限公司等在内的8家项目开发公司。
公司秉承“传承经典创新生活”的理念,立足长三角地区,在常州、苏州、镇江、昆山、无锡等地同时进行房地产项目开发。
公司主要以开发建设中、高档住宅为主,发展区域主要集中在常州、苏州、昆山、镇江、无锡等沪宁线一带,公司目前拥有2200余亩的储备土地,并以每年100万平方米建筑面积的开发量滚动运作。
目前所开发的楼盘主要有:
镇江区域,有近邻在建新行政中心的50万平方的“常发华都名城”;在常州城北区域,有近邻市政府的高端楼盘——“常发豪庭国际”(25万平米)以及您现在参观的“常发永宁雅苑”(15万平米);在湖塘,有近邻区政府的“常发大厦”(8.5万平米)及礼嘉的“嘉盛花园”(10万平米);在无锡,我们有“清扬御庭”(21万平米)以及07年以22个亿土地款拿下的“欧风新天地”(80万平米);在苏州区域,有近邻市政府的“金都名苑”及在相城区100万平方的“香城花园”,在昆山,有已交付使用的“常发香城名园”(13万平米)以及邻近上海的花桥区域所开发深受上海市民热捧的“常发香城湾”(32万平米)等多个楼盘;09年8月份,我们公司又在苏州园区以近8个亿的资金新拿了一块地,预计明年又将开工建设了。
2、施工单位是哪家公司?
答:
无锡华仁,浙江中天,南通四建
3、监理单位?
答:
建苑监理
4、规划设计单位是哪家?
答:
无锡城归设计有限公司
5、景观设计公司是哪家?
答:
香港明瑞国际
6、前期物业管理公司是哪家?
答:
常发物业
7、装修公司是哪家?
(项目有装修房销售)
答:
二、背景篇问题
1、本案所处位置?
答:
本案位于清扬路与金城路交叉口。
2、项目属于什么街道?
答:
清名桥街道办事处。
3、周边交通状况如何?
答:
周边有5、13、23、24、56、77、81、103、118等公交线路,且规划中的地铁一号线金城路站就在清扬路、金城路十字路口,交通便利。
4、项目周边有哪些配套设施?
(学区、菜场、商业、银行、医院等便民设施点)
答:
学区清扬幼儿园,花园小学(原清扬小学)、清名桥中学;沁扬市场;茂业百货、家乐福、好又多超市;交行、工行、建行、农行等;第一人民医院。
三、产品篇问题
1、项目基本参数:
占地面积:
占地9.3万平方
总建筑面积:
总建21万平方
绿地率:
30%
容积率:
2.2
建筑密度:
16.96%
2、小区地块原来是做什么用途?
答:
原水泵厂
3、项目的建筑风格?
答:
现代中式风格
4、景观设计理念和特点?
答:
天地宅人的理念
5、项目建筑类型?
栋楼?
层数?
答:
高层,二期为7栋24-32层的高层
6、小区的总规划户数?
答:
1737户
7、小区的出入口位置?
答:
南侧金城路有人行出入口,北侧为小区主入口,东侧为次入口
8、小区内的交通状况怎样?
答:
人车分流
9、项目是否分期开发?
分几期?
开发周期有几年?
答:
项目分两期开发
10、小区是否是整体交付?
怎么交?
答:
一期与二期分批交付
11、二期的规划幢数?
户数?
答:
7栋,共计1099户
12、目前工程进度如何?
二期何时入住?
答:
建筑体。
一期8、9#交房日期2012.3.31日。
5、6、7#合同交房日期2012.10.31,15#交房时间2013.1.31,17#交房时间2013.1.31日,其他的未售楼栋暂时还没有确定
13、二期各幢朝向?
答:
南偏东5度
14、阳台(中空中花园)如何计算面积?
是否可以封闭?
若封,有何统一规定?
答:
算一半面积,可根据规定统一封闭。
15、是否是精装修?
答:
否(15#为精装修小户型,精装标准1500)
16、层高是多少?
净高多少?
答:
2.9米,净高约2.78米
17、墙体结构是怎样的?
答:
框架剪力墙
18、各幢的间距是多少?
答:
45-70米不等
19、外立面采用什么材质?
答:
基座:
深灰色干挂花岗岩。
二至顶层:
陶砂骨材涂料
20、窗户材质?
玻璃窗是双层中空玻璃吗?
玻璃厚度是多少?
答:
隔热型材中空玻璃,铝合金门窗;玻璃为双层中空玻璃,5+9+5
21、公共部分的窗户材质与玻璃呢?
答:
铝合金窗框、单层玻璃、二期为遮阳一体窗(现场有式样展示)
22、有无管道煤气(天燃气)?
是否另行收费。
答:
有,为管道天燃气,不需另行支付燃气开户费。
23、供水系统是怎样的?
答:
由变频泵加屋顶水箱供水。
24、自来水管道的材质?
答:
钢塑复合管
25、落水管采用何种材质?
答:
UPVC管材
26、外墙防水隔热层是怎样处理的?
答:
墙体-专用粉结剂-聚苯乙烯保温层-砂浆-网格布-砂浆-涂料
27、屋顶防水隔热层是怎样处理的?
答:
层面-911环保型聚氨酯涂膜隔层-塑板保温层-SBS改良型沥青防水卷材-石灰砂浆隔离层
28、屋顶能否提供太阳能热水装置的安装系统结构?
答:
否
29、入户门是什么门?
(防火还是防盗?
)采用什么材质?
答:
木饰面钢质品牌进户门(二期为现场有展示的德国霍曼品牌入户门),配爱迪尔指纹密码锁。
30、内门是否安装?
答:
否
31、厨房内是否设统一排烟道?
有何好处?
答:
设置统一排烟道,无油烟味。
32、空调机座是怎样处理的?
答:
单独16A空调专用扦座。
33、是否设有空调滴水管统一排水?
答:
设冷凝水管
34、楼板是预制还是现浇?
答:
现浇
35、楼板的厚度是多少?
答:
10cm
36、有无地下层?
几层?
答:
有,1-4号楼底下一层,8-12号楼底下两层。
37、该项目的车位配比如何、共有多少个车位?
是租或售?
答:
配比为1:
1.1;一共1919个车位,租售未定。
38、小区围墙采用什么材质?
答:
用砖砌
39、小区的道路宽度?
采用何种材质?
答:
主干道宽7m,组团道路宽4m,转弯半径6-12m
40、抗震性如何?
答:
抗震烈度6度。
41、每栋楼的邮箱在什么位置?
答:
位于每栋楼架空层内。
42、小区内的景观河(湖)水是否是死水?
怎么处理?
答:
雨水收集,净化后循环使用。
43、房屋内水、电、电话、网络等线路是怎么安排的?
答:
水、电、电话、网络均到位。
44、厨房、卫生间、阳台是否设防水?
有无地漏?
答:
设防水层,卫生间有地漏。
45、会所总共多大面积,内有哪些功能区域,泳池怎么收费?
答:
下层式两层会所,约1500㎡,游泳池、棋牌室、健身房。
46、楼体有无防雷装置?
答:
本小区按三类防雷建筑物设计防雷保护装置,屋面设避雷带防直击雷,九层楼面起每层设置均压环防侧击雷,九层楼面起金属门窗和阳台栏杆与防雷装置相连。
四、建筑智能化
1.入户电压是多少?
电表的容量是多少?
答:
入户电压:
220V;90平米以下8KW,90平米以上12KW。
2.小区电话是否是电信的?
每户最多可以接几路线进来?
答:
是电信的,住宅内设置2处电信终端。
3.小区内有无宽带?
是电信的吗?
小区内是否提供局域网?
无线上网?
答:
。
有电信宽带,不提供局域网和无线上网
4.有无卫星电视?
将来可以安装吗?
答:
没有,安装卫星电视必须先省报省委相关部门审核通过
5.电视信号是广电的还是?
有线电视的接口有几个?
答:
广电,每户2个电视扦座
6.电梯是什么牌子?
电梯的载重和梯速是多少?
答:
上海三菱
7.室内是否提供安防系统?
是怎样工作的?
答:
首层住户加装窗红外,每户设2个报警按钮
8.车管系统简介
答:
刷卡进入,底下双层机械车库
9.小区安防系统简介
答:
主要有监控,彩色可视对讲,周界报警,逆向分流组成
五、销售篇问题
1.项目有五证吗?
答:
有,五证不齐的话是无法销售的
2.一期入住是否受到后期工程影响?
为什么?
答:
有稍微影响,会采取措施将影响降到最低。
3.项目整体完工要多长时间?
答:
约至2012年。
4.项目何时给办理产权证?
答:
办理完交房手续后半年内。
5.本案的土地使用年限?
到期后怎样处理?
答:
土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当在届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该地的,应当予以批准。
经批准予以续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金;若土地使用权出让合同约定使用年限届满,土地使用者未申请续期或虽申请续期,但依照规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。
6.绿化什么时候完成?
答:
交房之前
7.本项目的得房率是多少?
答:
78%左右
8.能有几种付款方式?
答:
一次性付款,银行按揭和公积金贷款三种。
9、可以看工地吗?
答:
一期实景可看。
10、你们的绿化率现在说这么高,但是不知道真正将会之后到底质量如何,是不是都是些廉价草皮之类的?
答:
目前一期已交付使用,绿化已经完整展现,二期只会说比一期更加锦上添花。
11、你们沙盘上的规划设计、景观设计在房子将会之后会不会有改动?
答:
基本上不会有什么大变动。
12、对于项目周边道路今后是如何规划的?
(小区周边如有规划道路)
答:
通扬路双向四车道。
14、项目目前交通体系还不完善,是否会有公交线路在小区门口?
答:
临近小区最近的沁园新村公交站点有5、13、23、24、56、77、81、103、118等公交线路,且规划中的地铁一号线金城路站就在清扬路、金城路十字路口,交通便利。
15、你们的楼层差价、朝向差价会有多少?
答:
具体房子都是一房一价的。
16、得房率有点低的?
答:
高层得房率一般都在这个范围
17、你们这儿的商铺是卖还是租?
什么价位?
将来怎么管理和安排的?
答:
目前商铺暂不出售。
18、车位是否每月还需交物管费?
什么标准?
答:
。
未定
19、你们建筑设计单位怎么听都没听过?
答:
此单位为设计院下属公司,经验还是比较丰富的
20、地下车库的排水道怎么设计的,是否会进水?
答:
集中采用集水坑,自动浅水泵排水,不会。
21、顶层露台是个什么概念?
答:
无顶层露台
22、飘窗到底是怎样的做法?
答:
飘窗不算面积,是赠送的;飘窗离地高1米,外飘60-70公分。
23、你们外墙防水、保温怎么做的?
答:
墙体-专用粉结剂-聚苯乙烯保温层-砂浆-网格布-砂浆-涂料
六、物业管理
1、物业公司是哪家?
答:
常发物业
2、物业管理费用是多少?
可提供哪些服务项目?
答:
物业费1.3元/平米,0.4元/平米电梯运行费,预售0.2/元公共设备运行费用。
服务项目:
●物业共用部位的维修、养护和管理。
●物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。
●物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通。
●公共绿地的养护和管理。
●车辆的停放管理。
●公共秩序维护,安全防范事项的协议管理。
●装饰装修管理服务。
●物业档案资料管理。
3、电梯运行时间?
电梯费怎么算?
答:
0.4元/平米/月
4、交付后若不进来住是否要交物管费?
答:
根据政府文件规定,交付后若不入住是需要收物业管理费用的,因为此时物业公司已经根据前期物业管理合同中的标准,在为各位业主提供安全防范、维修、绿化维护、保洁等服务了。
5、入住时要办理什么手续?
答:
交纳正常进户费后,验收入住。
6、进户费用有哪些?
答:
(1)维修基金:
90元/平米
(2)契税:
建筑面积144M2以下:
1%
建筑面积144M2以上:
2%
商铺:
4%
车库:
无
(3)装修垃圾清运费:
90平米以下的:
200元/户
90-130平米的:
250元/户
130平米以上的:
300元/户
(4)装修押金:
1000元
(5)其他不确定款项:
按政府有关规定收费
以上收费标准最终以政府部门规定的标准为准