获嘉县房地产市场调研报告.docx

1、获嘉县房地产市场调研报告获嘉县房地产市场调研报告目录:第一部分:报告说明第二部分:获嘉概况第三部分:获嘉土地及房地产市场分析第四部分:获嘉房地产具体个案分析第五部分:总结第一部分:报告说明一、调查背景获嘉房地产朦胧、萌芽化发展;土地交易自由化,土地买卖市场火爆,土地价格飙升,好的地块的供应量不足;城市化进展按规划加速,购房潜在消费加大。二、调查目的此次调查的目的主要集中在6个方面,通过目标市场走访与楼盘调研:1、获嘉居民的消费习惯及住房习惯?2、市场需求量有多大?3、了解目标消费群在哪里?到底谁会先买我们的房?4、设计楼盘的整体概念,找出楼盘的卖点?三、技术手段本次使用了3种方法:1、案头调研

2、:包括二手资料的收集,网络资料的收集2、渠道调研:对国土资源管理局、建设局、计经委、招商局、税务局、电业局、工商局等相关部门做访谈3、深度访谈:消费者的深度访谈(消费者被访者均为目标人群,即是准备2年内购房、具备一定的经济实力及消费档次的人群,主要包括各局委公务员、一中教师、网通公司、商铺业主等四、调研结果1、如今获嘉房产市场的发展现状如何?地价为什么涨得如此之迅猛?获嘉整体规划对我们的项目有何影响?2、获嘉对新区的房产现状认知度如何?现在进入到底是不是一个机会?优劣势如何?3、就当前的房价来分析,真正买得起房的人在哪里?他们的购房目的是什么?他们会选择我们的房子吗?4、我们的进入在市场竞争中

3、面临什么样的威胁?竞争楼盘是哪些?第二部分:获嘉概况一、获嘉概况获嘉县城位于河南省北部,在新乡市域范围内。全境总面积473.15平方公里。全县辖8镇(城关镇、照镜镇、史庄镇、亢村镇、徐营镇、冯庄镇、黄堤镇6乡(位庄乡、大呈乡、丁村乡、太山乡、大新庄乡、张巨乡, 215个行政村,总人口38.8万。其中城关镇位于新乡市西20公里,总面积11.4平方公里,下辖11个行政村,总户数15993户,人口45869人。获嘉县的交通优势得天独厚。获嘉县距京珠高速公路20公里,距郑州机场80公里。铁路有京广、太石穿境而过。公路有新(乡郑(州、新(乡济(源、新(乡洛(阳、获(嘉辉(县四条省级公路。获嘉县的工业生产

4、已形成农机、化工、电器、建材、食品、棉纺等六大行业。中州铝厂新乡化工厂、新乡一拖、楼村实业公司、鑫源化工有限公司等企业集团已开发出“中原”牌拖拉机、富浪牌收割机、无水哌嗪、三乙烯二胺、甲醇等一批享誉全国的名优产品。二、获嘉国民经济情况:2003年获嘉县GDP预计完成27.1978亿元,地方财政收入预计完成7174万元,同比增长7.5%。综合经济实力在全省位居第45位,落后新乡县31个位次、辉县市24个位次、长垣县8个位次。新乡市2003年纳税地方留成100万元以上的县域重点工业企业中,新乡县有13个,辉县市有6个,卫辉市有4个,延津县有2个,而获嘉县仅仅只有1个。2004年上半年,获嘉县各项主

5、要经济指标在全市排位都比较靠后。截止2004年12月,全年累计完成财政收入7861.7万元,全县实际利用外资7.3亿元。截止2004年11月份,全县城市基础设施实际完成投资1.65亿元;限额以上工业企业累计完成工业总产值24.13亿元,同比增长29.8%;完成销售产值23.34亿元,同比增长29.6%。;全县限额以上工业企业完成增加值6.7亿元,增速达31%,在新乡市处于第4位,排在新乡县、辉县、长垣之后,工业生产快速增长,基本上实现在新乡市保四争三的位次。第三部分:获嘉土地及房地产市场分析一、获嘉房产地价飚升,置地大计热火朝天自2001年以后,获嘉县城里的土地价格持续上涨,特别是近两年,土地

6、价格涨势更是迅猛。如东环小区的土地在2003年时,每块(大概0.3亩左右住宅用地价格为3.5万元,包括修路及区内管网等配套,现在土地价涨到到5万元以上,且不包含道路及管网费用。新城区临民主路地块在2003年时,价格大概在5万元/亩,而现在价格已经涨到近15万元/亩以上,涨幅高达200%。老城区内的土地在2003年初基本保持在40万元/亩以下,现在涨到近100万元以上。近两年,获嘉的地价上涨迅猛,主要是由于其市场不规范,供应无序,住宅开发过度造成的。其中购地自建住宅是最常见的开发形式。购地自建有个人因素,也有单位因素,买一块地自己建房,费用一般为自有资金,小部分人群有借款建房现象。单位的家属院开

7、发,一般也是单位统一购买一块地以后,先修区内道路,再根据道路及地块进行分割,分销给单位内的职工自建住宅。二、土地供应加大,市场趋于规范,从长远来看,整体房价上涨速度会放慢供应需求决定房价。按照世界银行设定的标准,及国内其他各发达城市房地产发展惯例,房价保持在居民年收入的3-6倍为合理范围。但统计资料显示,获嘉购买一套住宅或购地自建住宅的平均支出为13万元,而获嘉人家庭年收入为1.9万元(两口中等收入家庭,按此计算,房价收入比接近7:1,表明现有房价已明显偏高,再大幅度的上涨已经不太现实。其次,前期地价上涨已经透支了相当一部分的潜在消费群,新生消费群体尚未完成原始积累,购买力有限。再次,如今高挺

8、的价格也限制普通老百姓的购房需求。市场需求的降低,将阻碍房地产价格的快速上涨。由以上几点来看,获嘉的房价短期内仍会上涨,但上涨的速度将会明显放慢。三、道路的修建带动获嘉城镇化发展,目前局部城区处于无地可卖的真空阶段城市框架随着道路和修建迅速拉大,路未修,地先卖,路刚通,楼已建,路的修建带动私人房地产的发展,但是一种畸形发展,造成目前通路地段无地可卖的真空阶段。包括民主路、凯旋路、振兴路等主要路段,都已无地可卖,预示着将来的房地产开发,会出现供不应求的局面。在获嘉,没有明显的老城区和新城区的分割线,而是自然过度。由于道路修建,城市框架扩展迅速,已有近16个村庄被包围在建成区或连成一片,随着城区框

9、架的进一步拉大,将再有6个村庄成为“城中村”。四、我们的房子卖给谁获嘉住宅区西迁,大势已定,由此给我们带来了两个问题:1、将来在新区工作的人,有多少人会买房?新区的土地审批主要以商品房开发为主,停止自建土地供应,可以预见将来在新区工作或生活的人群,都有购房的可能。根据获嘉县城2010年近期城区规划,新城区在2010年将达到4万人的居住规模,按户均3口计算,将有超过1.3万户家庭入住新城区,年均需求量超过2000套。自建住宅的停止供应,短期内新城区没有二手房市场,这些西迁人群获取住宅的唯一途径就是购买商品房。2、县区西迁的用户是什么样的一群人?根据获嘉城市规划,将来的县城将形成“两片(城西新区,

10、城东老区、两轴(友谊大道民主路、南干道凯旋路的经济发展轴,新焦铁路生态绿化景观轴、两园(城东机械工业园、城南精细化工园、四中心(城西行政中心、城东文化中心、城中商业中心、城南工业中心”结构。城西新区将初步形成以行政、金融、居住和文化体育为主的城西行政中心,以带动新区的发展并提升城市的功能和形象。迁到这里工作或生活的人,将主要以公务员、金融、文化、体育等智力型人才和现代服务从业人员为主的获嘉“三高(高智商、商学历、高收入”群体。3、主题定位将对消费群来源造成多大的变化?获嘉住宅以自建为主,各户之间无差异化,现代新型住宅社区,主题概念的塑造成为本项目市场的突破点。从目前的居住状况看,主力房型面积在

11、170平方米以上二、三层独家小院。从周围的配套设施,交通教育环境来看,存在共享的特点。总体来说,现阶段获嘉还没有真正意义上的高档商品房住宅小区,对于我们项目而言,主题概念的突出是需要特别注意的重点。同时,主题定位的不同,对于现阶段消费群来源也将会有相当大的影响。根据获嘉自建独家小院与商品房小区的差异性,如与农村生活无差别,没有规划,没有小区景观绿地,没有安防配套系统,没有物业管理等。我们的项目主题概念一定要突出、现代、时尚,充满城市生活气息,突出享受现代人文社区的优越性,打出产品的差异化,树立形象,扩显品质,提升价值。4、我们的客户是谁?身份职业划分:西迁各局委机关公务员30%以上、新一中及其

12、他各校教师35%左右、医生10%左右、在金融、电信等高利润行业工作的企业中高层领导,占25%左右。置业状态划分已建房人群:又分两类,一是比较安于现状的不做分析;另一类是投资意识较强的,虽然拥有自建住宅,但仍有较强的购买力置业购房。想建房未定:这是值得我们争取的客户群之一,有购买力但考虑其他因素尚未建房,处于犹豫不决时期,但如果我们的产品有足够的吸引力,他们最终将成为我们的业主。建不起房:短期内没有足够的购买力,支付不起高额的土地款和建筑款,我们的产品推出按揭贷款的付款方式,对他们的购买力将有催化提前释放作用。各工程分期的客户群是谁一期业主主要以公务员、乡村干部、教师中有较强投资意识,喜欢接受新

13、鲜事物的人群为主,能认识到房地产巨大的投资、增值及保值功能。以个体或私营老板,有资金实力,但没有一定社会关系或政治背景的人群为辅,对住宅的需求较为急迫,但缺乏购地自建住宅的有利条件。二期业主主要有公务员、教师、在金融、电信等高利润行业工作的企业中高层领导和部分个体及私营老板。这部分业主,有足够的购买力,在一期销售时处于观望及犹豫状态,由于感受到小区一期的规划、环境、物业管理、生活舒适度、品味的提升等优势,崇尚一种新的生活方式和生活理念,购买力最为强劲。后期开发产品的业主较为宽泛,但仍然以公务员、乡村干部、教师、金融机关人员、电信从业人员、个体私营企业主等为主力消费群体。但由于有前期销售的业主进

14、行人际传播,现实生活品味的影响及吸引等因素,纯粹用于投资、增值、保值的投资人群相对会增加。五、获嘉县居住形态趋势预测1、从封闭的自建独家小院向规范化开发的商品房住宅小区发展,消费者置业观念更加成熟、开放,市场需要一个代表获嘉最高人居档次的标志性社区。2、对城市生活的向往使城市居住模式日益受欢迎。城市居住模式主要表现以下几点:规划设计先进,有良好的人居环境,户型设计功能开放。私密性与群居性结合。智能化趋势明显。开放式的社交型社区。有较强的升值潜力。社区有完善的配套及先进的物业管理服务。3、自建房对商品房住宅小区的冲击依然存在。六、市场上没有竞争威胁,但土地交易自由化会分流我们的购房群根据土地款及

15、建房成本等因素,我们要推广按揭付款方式,培养消费者按揭购房意识,以弱化购地自建对我项目的客户分流影响。第四部分:获嘉房地产具体个案分析1、温泉花园:为拖厂家属院,位于县城西区拖厂附近。主要以单位统一购地,分割自建房为主,独家小院前后有绿化,小区内道路较宽,有简单绿化。套均价格在30万元左右。居住业主主要是拖厂中高层以上领导干部,是获嘉最富裕阶层人士,为目前县城豪宅区。2、东环小区:位于东环路东,分A、B两部分区域。前期主要由县里统一规划,修建道路铺设管网等。2003年每块住宅地价格在3.5万元(约0.3亩左右,现在价格在5-7万元每块,建筑及装修成本约5-8万元。自建房较为统一,主要是两层半或

16、三层小楼,一楼层高在3.8米,二楼层高在3.6米,各家都有小院,与邻里之间有高墙分隔,沟通较少。区内道路无绿化,小区西临路处有一绿地。住户主要是县城内具有一定职务的公务员、个体及私营企业主、在外经营返乡自建住宅户为主。3、康居花园:位于行政路与南干道交叉地下道处。由港资企业新乡豫呈房地产开发公司开发。占地4.41HA,居住用地2.62HA,总建面积54441平方米。公建面积7195平方米,住宅建筑面积47246平方米。共466户,可居住1631人。容积率1.23,绿化率38.4%。工商税免2减1政策。集中供暖采暖系统。配套有电视、电话、宽带、水、电、物业管理、幼儿园。天然气初装费2500元。其

17、他无初装费用。暖气使用费0.1元/天/平方。物业管理费0.1元/月/平方。一期11栋楼五一交房。交房标准是室内地面水泥光地,墙面胶漆,塑钢窗,防盗门。价格:4F:760元 3F:1050元,复式950元 2F:1200元 1F:1200元,复式1250元。一次性优惠2%。可按揭贷款:县工行30%首付30年按揭。目前销售率在30%左右。户型:190-210平方复式。75-85平方二房。90-110平方三房。140平方四房。优势:位置好,居老城中心位置,临县委县政府,临广场县政府休闲广场,周边生活配套全。劣势:临铁路,临地下道。价格制定不合理。层高过低。宣传推广失败。户型设计较差。口碑效应较差。总

18、结:如今获嘉购地自建房产发展迅速,市场也趋于规范化,2001年获嘉人均GDP超过5500元,比当期原阳的人均GDP高出2000元,经济的持续发展,必然形成旺盛的购买力,同时也能撑起获嘉房价的上扬,虽然土地放量有较大增长,房价上涨受到一定的限制,但整体来说,依然是前途一片光明。 新城区的建设蓄势待发，商品房的开发还没有波及新区，这个空白 点也是我们介入市场的最好时机，如果能在现在的情况下抢先进入，就 能取得包括新区在内的整个获嘉市场的最大空间。 120-140 平方米的面积，3 房 2 厅的房型成为消费者选择的重点，从 楼型来看，目标客户群渴望社区式住宅生活模式，对多层充满了渴求， 从今后的发展

19、来看，多层也将成为主导地位。整个获嘉县城很难见到多 层住宅，大多是自建的二三层独家小院，即使是家属院也是如此，整个 县城缺乏真正意义上的现代化居住小区。 价格因素除外，获嘉的消费者对小区的规划，小区内绿化环境等较 为看重。 主题概念成为获嘉楼盘差异化的重点，确定主题概念对销售将会有 极强的拉动作用。根据获嘉县自建独家小院较为普遍，独家小院的生活 环境分析，及调研结果可知，42%的消费者对目前居住条件和居住环境 并不满意，他们非常迫切需要有一高档住宅小区，为他们提供一处足以 令他们惊喜的居住空间。我们确定城市化、现代化的主题概念，及全新 的生活理念和崭新的居住模式，对销售将会有极强的拉动作用。 由于开发商介入获嘉的房地产市场，房价有所提升。但获嘉现有的 楼盘对我们暂时还构不成威胁，倒是土地交易的自由化，购房者将会被 分流一些出去。