获嘉县房地产市场调研报告.docx
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获嘉县房地产市场调研报告
∙获嘉县房地产市场调研报告
∙目录:
第一部分:
报告说明
第二部分:
获嘉概况
第三部分:
获嘉土地及房地产市场分析
第四部分:
获嘉房地产具体个案分析
第五部分:
总结
第一部分:
报告说明
一、调查背景
获嘉房地产朦胧、萌芽化发展;土地交易自由化,土地买卖市场火爆,土地价格飙升,好的地块的供应量不足;城市化进展按规划加速,购房潜在消费加大。
二、调查目的
此次调查的目的主要集中在6个方面,通过目标市场走访与楼盘调研:
1、获嘉居民的消费习惯及住房习惯?
2、市场需求量有多大?
3、了解目标消费群在哪里?
到底谁会先买我们的房?
4、设计楼盘的整体概念,找出楼盘的卖点?
三、技术手段
本次使用了3种方法:
1、案头调研:
包括二手资料的收集,网络资料的收集
2、渠道调研:
对国土资源管理局、建设局、计经委、招商局、税务局、电业局、工商局等相关部门做访谈
3、深度访谈:
消费者的深度访谈（消费者被访者均为目标人群,即是准备2年内购房、具备一定的经济实力及消费档次的人群,主要包括各局委公务员、一中教师、网通公司、商铺业主等
四、调研结果
1、如今获嘉房产市场的发展现状如何?
地价为什么涨得如此之迅猛?
获嘉整体规划对我们的项目有何影响?
2、获嘉对新区的房产现状认知度如何?
现在进入到底是不是一个机会?
优劣势如何?
3、就当前的房价来分析,真正买得起房的人在哪里?
他们的购房目的是什么?
他们会选择我们的房子吗?
4、我们的进入在市场竞争中面临什么样的威胁?
竞争楼盘是哪些?
第二部分:
获嘉概况
一、获嘉概况
获嘉县城位于河南省北部,在新乡市域范围内。
全境总面积473.15平方公里。
全县辖8镇（城关镇、照镜镇、史庄镇、亢村镇、徐营镇、冯庄镇、黄堤镇6乡（位庄乡、大呈乡、丁村乡、太山乡、大新庄乡、张巨乡,215个行政村,总人口38.8万。
其中城关镇位于新乡市西20公里,总面积11.4平方公里,下辖11个行政村,总户数15993户,
人口45869人。
获嘉县的交通优势得天独厚。
获嘉县距京珠高速公路20公里,距郑州机场80公里。
铁路有京广、太石穿境而过。
公路有新（乡郑（州、新（乡济（源、新（乡洛（阳、获（嘉辉（县四条省级公路。
获嘉县的工业生产已形成农机、化工、电器、建材、食品、棉纺等六大行业。
中州铝厂新乡化工厂、新乡一拖、楼村实业公司、鑫源化工有限公司等企业集团已开发出“中原”牌拖拉机、富浪牌收割机、无水哌嗪、三乙烯二胺、甲醇等一批享誉全国的名优产品。
二、获嘉国民经济情况:
2003年获嘉县GDP预计完成27.1978亿元,地方财政收入预计完成7174万元,同比增长7.5%。
综合经济实力在全省位居第45位,落后新乡县31个位次、辉县市24个位次、长垣县8个位次。
新乡市2003年纳税地方留成100万元以上的县域重点工业企业中,新乡县有13个,辉县市有6个,卫辉市有4个,延津县有2个,而获嘉县仅仅只有1个。
2004年上半年,获嘉县各项主要经济指标在全市排位都比较靠后。
截止2004年12月,全年累计完成财政收入7861.7万元,全县实际利用外资7.3亿元。
截止2004年11月份,全县城市基础设施实际完成投资1.65亿元;限额以上工业企业累计完成工业总产值24.13亿元,同比增长29.8%;完成销售产值23.34亿元,同比增长29.6%。
;全县限额以上工业企业完成增加值6.7亿元,增速达31%,在新乡市处于第4
位,排在新乡县、辉县、长垣之后,工业生产快速增长,基本上实现在新乡市保四争三的位次。
第三部分:
获嘉土地及房地产市场分析
一、获嘉房产地价飚升,置地大计热火朝天
自2001年以后,获嘉县城里的土地价格持续上涨,特别是近两年,土地价格涨势更是迅猛。
如东环小区的土地在2003年时,每块（大概0.3亩左右住宅用地价格为3.5万元,包括修路及区内管网等配套,现在土地价涨到到5万元以上,且不包含道路及管网费用。
新城区临民主路地块在2003年时,价格大概在5万元/亩,而现在价格已经涨到近15万元/亩以上,涨幅高达200%。
老城区内的土地在2003年初基本保持在40万元/亩以下,现在涨到近100万元以上。
近两年,获嘉的地价上涨迅猛,主要是由于其市场不规范,供应无序,住宅开发过度造成的。
其中购地自建住宅是最常见的开发形式。
购地自建有个人因素,也有单位因素,买一块地自己建房,费用一般为自有资金,小部分人群有借款建房现象。
单位的家属院开发,一般也是单位统一购买一块地以后,先修区内道路,再根据道路及地块进行分割,分销给单位内的职工自建住宅。
二、土地供应加大,市场趋于规范,从长远来看,整体房价上涨速度会放慢
供应需求决定房价。
按照世界银行设定的标准,及国内其他各发达城市
房地产发展惯例,房价保持在居民年收入的3-6倍为合理范围。
但统计资料显示,获嘉购买一套住宅或购地自建住宅的平均支出为13万元,而获嘉人家庭年收入为1.9万元（两口中等收入家庭,按此计算,房价收入比接近7:
1,表明现有房价已明显偏高,再大幅度的上涨已经不太现实。
其次,前期地价上涨已经透支了相当一部分的潜在消费群,新生消费群体尚未完成原始积累,购买力有限。
再次,如今高挺的价格也限制普通老百姓的购房需求。
市场需求的降低,将阻碍房地产价格的快速上涨。
由以上几点来看,获嘉的房价短期内仍会上涨,但上涨的速度将会明显放慢。
三、道路的修建带动获嘉城镇化发展,目前局部城区处于无地可卖的真空阶段
城市框架随着道路和修建迅速拉大,路未修,地先卖,路刚通,楼已建,路的修建带动私人房地产的发展,但是一种畸形发展,造成目前通路地段无地可卖的真空阶段。
包括民主路、凯旋路、振兴路等主要路段,都已无地可卖,预示着将来的房地产开发,会出现供不应求的局面。
在获嘉,没有明显的老城区和新城区的分割线,而是自然过度。
由于道路修建,城市框架扩展迅速,已有近16个村庄被包围在建成区或连成一片,随着城区框架的进一步拉大,将再有6个村庄成为“城中村”。
四、我们的房子卖给谁
获嘉住宅区西迁,大势已定,由此给我们带来了两个问题:
1、将来在新区工作的人,有多少人会买房?
新区的土地审批主要以商品房开发为主,停止自建土地供应,可以预见将来在新区工作或生活的人群,都有购房的可能。
根据获嘉县城2010年近期城区规划,新城区在2010年将达到4万人的居住规模,按户均3口计算,将有超过1.3万户家庭入住新城区,年均需求量超过2000套。
自建住宅的停止供应,短期内新城区没有二手房市场,这些西迁人群获取住宅的唯一途径就是购买商品房。
2、县区西迁的用户是什么样的一群人?
根据获嘉城市规划,将来的县城将形成“两片（城西新区,城东老区、两轴（友谊大道民主路、南干道凯旋路的经济发展轴,新焦铁路生态绿化景观轴、两园（城东机械工业园、城南精细化工园、四中心（城西行政中心、城东文化中心、城中商业中心、城南工业中心”结构。
城西新区将初步形成以行政、金融、居住和文化体育为主的城西行政中心,以带动新区的发展并提升城市的功能和形象。
迁到这里工作或生活的人,将主要以公务员、金融、文化、体育等智力型人才和现代服务从业人员为主的获嘉“三高（高智商、商学历、高收入”群体。
3、主题定位将对消费群来源造成多大的变化?
获嘉住宅以自建为主,各户之间无差异化,现代新型住宅社区,主题概念的塑造成为本项目市场的突破点。
从目前的居住状况看,主力房型面积在170平方米以上二、三层独家小院。
从周围的配套设施,交通教育环境来看,存在共享的特点。
总体来说,现阶段获嘉还没有真正意义上的高档商品房住宅小区,对于我们项
目而言,主题概念的突出是需要特别注意的重点。
同时,主题定位的不同,对于现阶段消费群来源也将会有相当大的影响。
根据获嘉自建独家小院与商品房小区的差异性,如与农村生活无差别,没有规划,没有小区景观绿地,没有安防配套系统,没有物业管理等。
我们的项目主题概念一定要突出、现代、时尚,充满城市生活气息,突出享受现代人文社区的优越性,打出产品的差异化,树立形象,扩显品质,提升价值。
4、我们的客户是谁?
●身份职业划分:
西迁各局委机关公务员30%以上、新一中及其他各校教师35%左右、医生10%左右、在金融、电信等高利润行业工作的企业中高层领导,占25%左右。
●置业状态划分
①已建房人群:
又分两类,一是比较安于现状的不做分析;另一类是投资意识较强的,虽然拥有自建住宅,但仍有较强的购买力置业购房。
②想建房未定:
这是值得我们争取的客户群之一,有购买力但考虑其他因素尚未建房,处于犹豫不决时期,但如果我们的产品有足够的吸引力,他们最终将成为我们的业主。
③建不起房:
短期内没有足够的购买力,支付不起高额的土地款和建筑款,我们的产品推出按揭贷款的付款方式,对他们的购买力将有催化提前释放作用。
●各工程分期的客户群是谁
一期业主主要以公务员、乡村干部、教师中有较强投资意识,喜欢接受
新鲜事物的人群为主,能认识到房地产巨大的投资、增值及保值功能。
以个体或私营老板,有资金实力,但没有一定社会关系或政治背景的人群为辅,对住宅的需求较为急迫,但缺乏购地自建住宅的有利条件。
二期业主主要有公务员、教师、在金融、电信等高利润行业工作的企业中高层领导和部分个体及私营老板。
这部分业主,有足够的购买力,在一期销售时处于观望及犹豫状态,由于感受到小区一期的规划、环境、物业管理、生活舒适度、品味的提升等优势,崇尚一种新的生活方式和生活理念,购买力最为强劲。
后期开发产品的业主较为宽泛,但仍然以公务员、乡村干部、教师、金融机关人员、电信从业人员、个体私营企业主等为主力消费群体。
但由于有前期销售的业主进行人际传播,现实生活品味的影响及吸引等因素,纯粹用于投资、增值、保值的投资人群相对会增加。
五、获嘉县居住形态趋势预测
1、从封闭的自建独家小院向规范化开发的商品房住宅小区发展,消费者置业观念更加成熟、开放,市场需要一个代表获嘉最高人居档次的标志性社区。
2、对城市生活的向往使城市居住模式日益受欢迎。
城市居住模式主要表现以下几点:
规划设计先进,有良好的人居环境,户型设计功能开放。
私密性与群居性结合。
智能化趋势明显。
开放式的社交型社区。
有较强的升值潜力。
社区有完善的配套及先进的物业管理服务。
3、自建房对商品房住宅小区的冲击依然存在。
六、市场上没有竞争威胁,但土地交易自由化会分流我们的购房群
根据土地款及建房成本等因素,我们要推广按揭付款方式,培养消费者按揭购房意识,以弱化购地自建对我项目的客户分流影响。
第四部分:
获嘉房地产具体个案分析
1、温泉花园:
为拖厂家属院,位于县城西区拖厂附近。
主要以单位统一购地,分割自建房为主,独家小院前后有绿化,小区内道路较宽,有简单绿化。
套均价格在30万元左右。
居住业主主要是拖厂中高层以上领导干部,是获嘉最富裕阶层人士,为目前县城豪宅区。
2、东环小区:
位于东环路东,分A、B两部分区域。
前期主要由县里统一规划,修建道路铺设管网等。
2003年每块住宅地价格在3.5万元（约0.3亩左右,现在价格在5-7万元每块,建筑及装修成本约5-8万元。
自建房较为统一,主要是两层半或三层小楼,一楼层高在3.8米,二楼层高在3.6米,各家都有小院,与邻里之间有高墙分隔,沟通较少。
区内道路无绿化,小区西临路处有一绿地。
住户主要是县城内具有一定职务的公务员、个体及私营企业主、在外经营返乡自建住宅户为主。
3、康居花园:
位于行政路与南干道交叉地下道处。
由港资企业新乡豫呈房地产开发公司开发。
占地4.41HA,居住用地2.62HA,总建面积54441平方米。
公
建面积7195平方米,住宅建筑面积47246平方米。
共466户,可居住1631人。
容积率1.23,绿化率38.4%。
工商税免2减1政策。
集中供暖采暖系统。
配套有电视、电话、宽带、水、电、物业管理、幼儿园。
天然气初装费2500元。
其他无初装费用。
暖气使用费0.1元/天/平方。
物业管理费0.1元/月/平方。
一期11栋楼五一交房。
交房标准是室内地面水泥光地,墙面胶漆,塑钢窗,防盗门。
价格:
4F:
760元3F:
1050元,复式950元2F:
1200元1F:
1200元,复式1250元。
一次性优惠2%。
可按揭贷款:
县工行30%首付30年按揭。
目前销售率在30%左右。
户型:
190-210平方复式。
75-85平方二房。
90-110平方三房。
140平方四房。
优势:
位置好,居老城中心位置,临县委县政府,临广场县政府休闲广场,周边生活配套全。
劣势:
临铁路,临地下道。
价格制定不合理。
层高过低。
宣传推广失败。
户型设计较差。
口碑效应较差。
总结:
●如今获嘉购地自建房产发展迅速,市场也趋于规范化,2001年获嘉人均GDP超过5500元,比当期原阳的人均GDP高出2000元,经济的持续发展,必然形成旺盛的购买力,同时也能撑起获嘉房价的上扬,虽然土地放量有较大增长,房价上涨受到一定的限制,但整体来说,依然是
前途一片光明。
●新城区的建设蓄势待发，商品房的开发还没有波及新区，这个空白点也是我们介入市场的最好时机，如果能在现在的情况下抢先进入，就能取得包括新区在内的整个获嘉市场的最大空间。
●120-140平方米的面积，3房2厅的房型成为消费者选择的重点，从楼型来看，目标客户群渴望社区式住宅生活模式，对多层充满了渴求，从今后的发展来看，多层也将成为主导地位。
整个获嘉县城很难见到多层住宅，大多是自建的二三层独家小院，即使是家属院也是如此，整个县城缺乏真正意义上的现代化居住小区。
●价格因素除外，获嘉的消费者对小区的规划，小区内绿化环境等较为看重。
●主题概念成为获嘉楼盘差异化的重点，确定主题概念对销售将会有极强的拉动作用。
根据获嘉县自建独家小院较为普遍，独家小院的生活环境分析，及调研结果可知，42%的消费者对目前居住条件和居住环境并不满意，他们非常迫切需要有一高档住宅小区，为他们提供一处足以令他们惊喜的居住空间。
我们确定城市化、现代化的主题概念，及全新的生活理念和崭新的居住模式，对销售将会有极强的拉动作用。
●由于开发商介入获嘉的房地产市场，房价有所提升。
但获嘉现有的楼盘对我们暂时还构不成威胁，倒是土地交易的自由化，购房者将会被分流一些出去。
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