度假酒店经营战略规划样本.docx

1、度假酒店经营战略规划样本 九天帝乡度假酒店经营管理规 划第一章 战略发展计划 （3）第二章 经营管理模式分析 （9）第三章 营业板块经营管理 （14）第四章 财务指标分析 （18）第五章 经营风险和风险防范 （33）第一章 战略发展计划1.1 市场定位1.1.1市场定位九天帝乡度假酒店作为五星级豪华型度假酒店，不仅应该成为武陵源酒店业龙头,也应该成为张家界酒店业龙头老大之一。在经营方面，本酒店要走一条高调进入市场，最大份额争夺高端客源市场路子。本酒店经营策略有较强排她性。1.1.2 经营有利条件九天帝乡度假酒店在经营上有很多有利条件：（1）交通便利作为酒店经营最关键原因，九天帝乡度假酒店地理优

2、势十分显著，其中画卷路是进入武陵源各风景区必经之路。酒店距张家界市荷花机场及火车站仅30分钟车程，交通很便利，再考虑未来长张高速在武陵源开口，九天帝乡度假酒店可进入性在张家界地域是很好。（2）环境优美酒店依山而建，门前视野很开阔，对面百丈峡清楚可见，背后山坡植被情况良好，这是无法再造自然优势。在武陵源可资酒店开发地块已经不多情况下，九天帝乡度假酒店环境优势很突出，是不可再造资源。（3）设计优异酒店投资商在经营意识方面有较强前瞻性，前后聘用有实力设计企业和顾问企业对酒店进行设计，使酒店在风格、美观和实用方面全部愈加合理。1.1.3 经营宗旨酒店经营宗旨就是最大程度地利用和整合上述优良资源，为消费

3、者和消费中介所广泛了解，在市场竞争中处于强势地位。1.2 经营策略1.2.1 新奇性新奇性是吸引消费者和消费中介第一要素。本项目标新奇性包含：（1）独特建筑外形设计和全新环境营造；（2）设备设施舒适度和新奇性；（3）适度土家文化要素；（4）优化客房服务；（5）优化餐饮服务；（6）差异化，有别于片面依靠色情康乐服务；上述新奇元素假如强势推向市场，必将在短期内即取得市场竞争优势地位，快速地占领关键收入市场和利润市场。1.2.2 规模效应在一定程度上来说，规模就是效益，据国家旅游局依据国家旅游局中国星级酒店统计公报分析，酒店（含度假村）规模越大，住房率越高。，客房数在500间以上酒店平均客房住房率为

4、68.05；客房数在300499间酒店平均客房住房率为63.99；客房数在200299间酒店平均客房住房率为62.49；客房数在100199间酒店平均客房住房率为59.61；客房数在100间以下酒店平均客房住房率为56.52。可见，规模越大酒店，其住房率越高。九天帝乡度假酒店规模效应表现在以下多个方面：（1）有很高信誉度，避免张家界常常发生“踢团”现象；（2）投入较高管理成本，以确保很好管理质量和服务质量；（3）发生价格战时游刃有余。1.2.3 引领市场九天帝乡度假酒店投入使用后，因产品新奇、规模大，将快速确立自己市场领导地位，同时也自然成了市场游戏规则制订者。酒店不管从环境营造、产品新奇性、

5、接待规模、文化融合等方面全部将超越张家界国际酒店、湘电国际酒店、凯天酒店、天子酒店等现有高星级酒店，有极强差异化优势，很轻易就成为张家界地域酒店业新领导者之一。市场领导者总是拥有最高市场拥有率。在价格制订、变动等方面起支配或领导作用，从而取得市场优厚回报和优先利润。1.3 可连续性发展问题当然,任何事物全部是一个运动过程，全部在发展改变之中。为此，必需高度关注可连续发展问题。1.3.1 经营不利条件九天帝乡度假酒店即使在经营上有很多优势，但从发展见解和辨证见解来看，也存在部分潜在不利之处：（1）建设时间较早根据市政府相关计划和相关趋势来看，未来几年内张家界将出现多家高星级酒店。相对九天帝乡度假

6、酒店来，这些项目建设时间全部相对较晚，能够有放矢，在设备设施水平和新奇性方面参考和超越本酒店。（2）规模相对较小相对张家界现有酒店来说，九天帝乡度假酒店规模较大，客房达400间之多,而且配套齐全。但按市场发展规律，未来高星级酒店规模会更大，客房数量会更多，比如筹建中山水国际大酒店客房数达500间。根据规模越大，垄断性越强规律，这些以后者将瓜分本酒店市场分额，造成客源分流。1.3.2 可连续性发展战略（1）环境和风格如上所述，九天帝乡度假酒店所在地景色优美，环境优势很突出。酒店拥有不可再造、垄断性资源。一定要充足利用这种资源并在生态和绿色方面狠下功夫，要援引深圳青青世界、竹园宾馆等成功先例经念，

7、不停强化酒店文化气氛。生态和绿色作为酒店关键风格，要贯穿客房服务、餐饮出品和服务、会议服务、桑拿服务等各个经营步骤，如客房设置无烟楼层，中餐厅出品绿色食品等。（2）市场开发张家界高星级酒店现在仍处于卖方市场，客房数量供不应求，房价居高不下。但伴随越来越多高星级酒店落成， 这种市场格局将切底改变，高星级酒店将进入买方市场。假如不清醒地认识这一点，我们将在竞争中吃大亏。为此，必需克服短视行为，从酒店开业尹始就要建立一支务实、有优异激励机制销售团体，长久致力于高端散客和团体客源开发，充足利用本身接待能力及产品优势，多方位建立用户网络体系。在买方市场还没有形成之前，就要捷足先登，采取网络营销方、会员制

8、营销、会议营销等有效方法，大力扩大酒店社会影响，培养忠诚度较高消费者和消费中介。（3）升级换代张家界大规模旅游开发和推广至今仅左右，发展历史较短，加之交通条件比较差，造成旅游产品比较单一，现在还只能够提供观光设施，其它休闲娱乐设施很缺乏。前来旅游85是观光客人。不过，伴随长沙张家界高速公路建设，张家界休闲旅游将得到较快发展。九天帝乡度假酒店在设计时已经考虑市场改变原因，为酒店档次升级和经营格局升级留下了一定空间。在经营过程中也必需注意市场改变情况，依据市场改变情况对硬件设施和服务产品进行更新换代。这些市场改变原因包含：客源消费形式改变，如休闲旅游、会议旅游、会展旅游、修学旅游出现；用户物质需求

9、和文化需求向更高层次发展，对酒店生态和环境保护、硬件水平、舒适程度、文化含量需求越来越高等。（4）设备设施保养设备设施维修保养不仅影响设备设施使用寿命，影响酒店费用支出，更关系到酒店整体形象维持，是可连续发展战略关键一环。为此，果断反对无限制地拼设备、拼设施短期行为。具体方法包含： 建立健全维修保养制度； 有意识地控制住房率，住房率不主张超出95； 利用每十二个月淡季对设备设施进行力度较大保养和检修。1.4 品牌打造品牌作为递延资产，是酒店无形资产关键组成部分。现在张家界酒店业仍然是卖方市场，但形成买方市场后，消费者选择日益多样化，仅靠规模和局部创新是远远不够。所以必需打造九天帝乡度假酒店品牌

10、形象，并把作为连续发展战略出发点和最终目标。1.4.1 形成关键竞争力关键竞争力是品牌根本依靠。如上所述，本酒店地理优势和环境优势很突出，很轻易形成独特环境和风格。要牢牢把握这一点，并把作为酒店关键竞争力之一。1.4.2 形成品牌理念仅有独特环境和风格是不够，还要给予环境和风格活以活灵魂。要对绿色和生态概念进行延伸，发明一个温馨、关爱人文气氛，并把这种气氛长久地保持下去。要做到这一点，就必需认酒店全体人员达成共同品牌理念，齐心协力发明良好气氛，不停增强酒店诚信度和美誉度。1.4.3 培育企业文化要高度重视企业文化建设和凝聚力，只有一流职员，才会有一流企业，职员是酒店最大财富和“内部来宾”，必需

11、为她们发明一个亲切、友好工作环境和生活环境，只有这么，才能经过她们微笑发明人文气氛，发明品牌，发明经营效益。这是企业发展根本之道，也是企业兴衰关键所在。1.4.4 建立健全管理制度无规矩不成方圆，企业文化是建立在管理质量基础上，所以必需完善基础管理工作，建立健全多种管理制度，包含人力资源管理、服务质量管理、维修保养管理等。这些管理制度必需是切合当地实际情况，可行。1.4.5 媒体宣传保持和多种媒体良好关系，经过媒体宣传保持和提升酒店社会影响力，长时间地吸引消费者和消费中介。1.4.6 很规方法援引广东长隆酒店和御景湾酒店成功经验，聘用教授撰写相关酒店建筑风格书籍并投放市场，在短时间内大幅度提升

12、酒店著名度。第二章 经营管理模式分析2.1 经营管理模式选择依据中国酒店行业发展情况和普遍采取经营管理模式，可供九天帝乡度假酒店选择管理模式有以下多个：2.1.1 租赁（或外包）；2.1.2 加盟国际品牌；2.1.3 加盟中国酒店管理企业；2.1.4 单体经营；2.1.5 SAO推荐模式。2.2 多种模式利弊分析2.2.1租赁（或外包）租赁（或外包）又分为整体租赁（或外包）和单独营业项目租赁（或外包）。整体租赁（或外包）更是一个资本运行模式而不是酒店管理模式。经过核实，九天帝乡度假酒店投资利润率高达30.31%，大大高于行业投资利润率8，静态投资回收期仅为2.59年，远远低于中国相同规模高星级

13、酒店。基于此，不考虑整体租赁（或外包）。酒店单独租赁（或外包）营业项目能够包含：中餐厅、桑拿和商场。(1) 中餐厅中餐厅是变数较大经营项目，但中餐厅是酒店关键配套设施，对酒店整体形象影响较大。而且餐饮又是投资商经营强项，只要引进餐饮发达地域管理人才和管理技术，就能形成优势互补，达成良性循环。全部中餐厅也不考虑租赁（或外包）。（2）桑拿桑拿属于特种行业，在经营有部分特殊要求，部分酒店往往作租赁（或外包）处理。但现在武陵源地域还未有高级次桑拿项目，本酒店桑拿估计会产生可观经营效益，而且SAO企业在桑拿管理方面有一定优势。所以桑拿也不提议租赁（或外包）。（3）商场在大堂精品店估计经营效益比很好，而且

14、管理难度小，提议不租赁（或外包）。临街大商场经营变数和管理难度全部比较大，提议租赁（或外包），获取固定回报。2.1.2 加盟国际品牌加盟国际品牌管理企业如希尔顿、假日、万豪等是改革开放以来中国酒店业一个无奈选择，城市商务酒店更是这么，加盟国际品牌管理企业优劣并存。 优点（1）有极强品牌影响力，使酒店开业后快速产生轰动效应，有力冲击市场；（2）在较短时间内管理上轨道；（3）服务质量有确保；（4）利用管理企业营销网络，提升酒店在海内外著名度，提升住房率。缺点（1）管理费用极高； （2）经营方法不灵活；（3）本土文化和外来文化有较大排斥性。SAO企业不主张加盟国际品牌管理企业，理由以下：（1）加盟国

15、际品牌管理企业并不能使投资商利益最大化；（2）多年来，中国本土酒店管理水平突飞猛进，优异酒店管理人才不停涌现；（3）更何况张家界酒店业现在正处于卖方市场，而九天帝乡度假酒店在布局设计、设备设施方面领先于同区域其它酒店，已经是更新换代酒店产品，开业后客房估计将出现供不应求局面。在这种情况下，国际品牌管理企业品牌影响力、营销网络等作用难以凸现。2.1.3 加盟中国酒店管理企业中国酒店管理企业多年来也不停出现，除了老牌锦江管理集团外，东方酒店管理企业、泰达酒店管理企业也展现了一定实力。加盟中国酒店管理企业和加盟国际品牌管理企业优缺点基础相同，但中国很多管理企业尚不成熟，由管理企业管理酒店常常发生亏损

16、。SAO一样不主张加盟中国酒店管理企业，理由如2.1.2。2.1.4 单体经营单体经营通常是采取董事会监管下总经理负责制，由实施股东自任总经理或聘用独立总经理，由总经理牵头组成经营管理班子。这种管理模式现在在中国被广泛使用。和加盟经营相比较，单体经营有很多优点，比如：（1）不需要支付昂贵加盟费；（2）投资商可控性比较强，能够自始至终地贯穿投资商自己经营管理思想，培养自己企业文化。但这种模式也有比较大局限，比如：（1）经营资源获取受到限制；（2）行业信息获取较慢，经营模式和服务产品创新能力较差；（3）聘用独立总经理存在一定信誉风险。 假如聘用独立总经理,提议在酒店业发达地域尤其是珠三角地域选择。

17、依据调查分析，张家界当地管理人员，因为缺乏大局观，往往片面追求短期效应。部分酒店即使营业效益还不错，但在酒店品牌发明、内部质量管理、设备设施维修保养等方面却有很多欠缺，不能以长远、发展眼光看待酒店发展问题，更不要说品牌发明。这种短期行为势必减弱酒店市场竞争力，一旦买方市场形成，酒店将快速进入衰败期。2.1.5 SAO推荐模式SAO 推荐模式能够概括为“顾问团体+实施总经理”，即投资商长久和某个酒店顾问企业合作，由酒店顾问企业推荐（或审阅）总经理及经营管理班子任职资格并监督她们工作。顾问企业长久为投资商提供其它顾问服务。 在现在张家界酒店管理人才缺乏，而又不宜加盟中国外酒店管理企业情况下，这种模

18、式不失为一个比很好模式，值得尝试。（1）管理费用低顾问企业服务功效靠近中国外酒店管理企业，但只收取少许管理费用，处理了加盟中国外酒店管理企业管理费用居高不下问题。（2）有名人效应酒店顾问企业通常不乏中国顶级酒店管理名人，投资商能够得到她们管理支持，并可共享她们品牌资源。（3）经营资源丰富以“顾问团体+总经理”替换单一总经理，能够突破个人知识、能力和资源等局限，投资商能够丰富人力资源、品牌资源、管理技术资源和市场网络资源。（4）权益有保障在中国职业经理人机制还未发育成熟时候，劳资双方往往互不信任，这种模式以法人团体替换单一自然人向投资商负担责任，使投资商权益得到很好保障。2.3 结 论提议采取S

19、AO推荐模式，多种经营管理模式价值和价格比较见附表一。附表一 多种经营管理模式性价比较比较项目加盟经营单体经营SAO推荐模式经营利润较高通常高经营模式创新传统稳定局限活跃管理质量确保有充足确保存在风险有足够确保管理成本控制成本极高成本低成本较低业主风险控制风险较低风险较高风险较低经营资源获取资源丰富资源较少资源丰富服务方法灵活不灵活灵活但局限灵活价值/价格比高价值/高价格低价值/低价格高价值/低价格第三章 营业板块经营管理3.1 客房3.1.1 前厅前厅是酒店门面，在现代酒店普遍提倡一层楼管理（即服务管理和管理功效愈加集中在前厅）情况下,对前厅管理尤为关键。九天帝乡度假酒店大堂设计富丽堂皇，同

20、时设计了坐式服务台，风格比较独特，硬件条件是好。但在营业过程中一定要处理好艺术品、灯光、音响、温度等问题，为用户留下美好第一印象。本酒店定位为旅游观光酒店，团体接待量比较大，要有一套完整和科学接待程序。3.1.2 楼层（1）客房要突出“生态、环境保护”经营理念，注意共享空间绿化和艺术部署，房间也要有适度绿化，行政楼层放置鲜花；同时还能够考虑环境保护节水活动 不换洗床上用具房间赠无偿洗衣；（2）考虑全部房间能够接入互联网，导入“E”客房概念，作为市场卖点之一；（3）建立健全和五星级酒店配套多种操作规范和标准，为用户提供高水平室内服务，包含开夜床服务、快速洗衣服务、擦鞋服务等；（4）导入金钥匙服务

21、和“人性化”服务，充足表现客人自由度，给客人家居主人尊贵感和随意感。 3.1.2 价格和住房率采取高价格、适中住房率价格策略，房价格平均定位在380元/间左右；住房率旺季在90左右，淡季在50左右。 3.2 中餐经营管理 3.2.1 经营条件酒店中餐厅占地面积较大，有足够拓展空间，能够有较强独立性，对以后经营很有利。餐厅临街而建，交通条件比很好，很适宜经营大型餐饮。3.2.2 独立性餐饮是不仅作为酒店配套设施，更是对社会开放经营独立项目，是酒店关键收入起源之一。餐厅不仅要有独立名称、独立VI设计，还要有独立大门，在管理上也要给以相正确独立性。无数事实说明，没有独立性是做不好中餐。3.2.3 品

22、牌效应中餐厅必需有相对独立品牌效应，有独立品牌效应才能做大做强。九天帝乡度假酒店中餐厅完全有条件成为武陵源第一品牌。从而吸引大量高端旅游团体和商务客人。创建独立品牌方法有两种：一是加盟部分著名品牌餐饮集团，如广东海港集团，海南爱晚亭等。加盟著名品牌好处是能够借助它们品牌效应，让餐厅比较快地兴旺起来，弊端是利润被瓜分，而且不能完全掌握主动权，合作双方常常在人事、采购等问题上发生纠纷。二是自己创品牌，这种形式好处是自己掌握主动权，弊端是前期经营比较艰苦。3.2.4 经营布局（1）宴会厅 宴会厅关键接待旅游团体和部分中端散客，同时接待部分商务、行政团体聚餐，还能够接待少许婚宴；宴会厅使用很好家俱和器

23、皿；宴会厅提供很好用餐服务；宴会厅采取价格通常，营业收入较低，毛利较高收费标准。（2）贵宾包房 贵宾包房关键用于接待高端商务接待和行政接待，要使贵宾包房成为武陵源乃至张家界最豪华，最舒适包房，成为就餐客人身份象征； 贵宾包房饰以高雅艺术品和鲜花；贵宾包房使用高级家俱和器皿；贵宾包房提供优良用餐服务；贵宾包房采取价格较高，营业收入较高，毛利较高收费标准。3.2.5 出品选择（1）食品出品选择粤菜和当地菜；（2）贵宾包房以燕、翅、鲍、海鲜、广式烧腊和潮汕卤水为主打产品。（3）宴会厅以当地菜为主打产品。3.2.6 人平消费和毛利率（1）贵宾厅人平消费120元；（2）宴会厅人平消费20元；（3）综合毛

24、利率55（含酒水及其它附加收费） 3.3 康体经营管理策略康体项目在经营策略方面关键走一条差异化发展路子。九天帝乡度假酒店康体经营主体是桑拿和大型足浴、按摩，类似于深圳健康水项目。据调查了解，现在张家界还没有这么项目，项目标存在本身就是差异化发展表现。 搞好康体项目标经营管理，关键抓好下述多个步骤：（1）提倡健康情调，反对色情活动；（2）培养一支技术过硬技师队伍；（3）引进康乐业发达地域优异管理经验。3.4 会议经营策略在会议市场还未大规模形成之前，酒店只提供很好会议服务，在会议市场形成一定规模后，酒店要快速开拓这个市场，提供专业会议服务，包含：（1）依据用户要求，灵活掌握会议规模和费用，并提

25、供整体策划；（2）精心设计和部署会议室、展览厅；（3）提供准备会务用具服务（文具、代表证、餐票等）；（4）提供会议资料印制、装订服务；（5）代发邀请函、会议通知、处理会议回执。（6）提供会议录像、摄影、广告宣传、公关礼仪服务；（7）会议纪念品设计订做；（8）观光旅游安排；（9）代理往返程机票、船票、火车票等。第四章 财务指标分析4.1投资4.1.1投资概算九天帝乡度假酒店总投资为9770万元。4.1.2资金筹措自有资金4770万元，申请3年期中期贷款5000万元，年利率6。4.2经营估计标准4.2.1经营估计指标取定 依据张家界酒店市场客观情况，结合酒店业发展规律，采取保守性、稳健性取定方针。

26、4.2.2 营业收入基础指标取定(1) 容量依据酒店功效定位各营业部门容量计算。(2) 开房率按年均85计算。(3) 平均消费水平按本酒店经营定位计算。（4）其它收入包含商场租金收入（5万/月），会议收入、杂费收入等，共8000/天，24万/月。(5) 收入增加指标通常酒店营业收入变动分为三个阶段，即增加期、平稳期、衰退期，每个阶段大约五年。 第一个五年每十二个月递增3包含价格上涨和消费人次提升原因。考虑酒店客源增加、连续经营客源积累等综合原因，参考酒店业营业收入变动规律，采取稳健性标准取定。第二个五年第五年基础上不增加酒店在第六年左右，设备设施已经没有开业时期新，其经营也到了平稳阶段，考虑物

27、价上涨、客源积累、客源分流等正反面综合原因，参考酒店业营业收入变动规律，采取稳健性标准制订。第三个五年在第十年基础上每十二个月递减10。酒店到了第三个五年，设备设施已经老化，其经营已经开始滑坡，考虑竞争力下降、客源分流、物价上涨等正反面综合原因，参考酒店业营业收入变动规律，采取稳健性标准制订。4.2.3 成本基础指标取定(1) 中餐成本率参考五星级酒店标准成本率40，结合宴会厅以团餐为主特点，本酒店中餐成本率位45。(2) 西餐成本率根据五星级酒店标准为25计算。(3) 客房成本率根据旅游行业会计制度，客房成本只局限在迷你吧成本上。为了表现客房成本清楚度，更科学地预算经营成本和费用，本汇报客房

28、成本将同行业会计制度上成本范围有所不一样，将真正属于客房成本布草洗涤费、客人用具、书报费等费用列入客房成本核实。(4) 桑拿成本率根据行业会计制度，桑拿按摩是没有成本，全部开支均在费用中核实，本汇报桑拿成本包含布草洗涤费、技师分成等，原因同客房成本核实方法说明相同，桑拿成本率取定为30%。(5) 其它成本率其它成本相对应收入项目为其它收入，根据行业会计制度，没有其对应成本，其支出部分在费用中一并核实。4.2.4 费用基础指标取定(1) 固定费用和变动费用划分因为酒店行业特殊性，严格意义上固定费用只有折旧和摊销费用，其它费用如行政管理费、能源费用、工资即福利费、维修保养费等属于混和成本，分为变动

29、部分和固定部分。变动费用则包含宣传推广费和其它费用。(2) 税金营业税金及附加根据营业收入5.5%核实，暂不考虑所得税。(3) 行政管理费包含办公费、邮电通讯费、应酬费、差旅费、印刷品、保险费、低值易耗品、属于管理费用范围税金等，依据酒店通例，结合张家界实际情况取定。固定行政管理费为250万/年，变动行政管理费为营业收入2%。(4) 工资及福利费包含职员工资、社会保险、职员餐、职员宿舍费等其它福利费。职员餐费平均100元/月/人工资及福利标准：850元平均工资100元职员餐50元保险1000元/人/月九天帝乡度假人数约为400人。基期工资计算：固定工资及福利费用为200万/年，变动工资部分为营

30、业额4。酒店在第二年左右，已经有一定管理基础，各部门磨合期已经结束，酒店在这时候将会较大幅度裁员，裁员百分比保守定为10，工资总额对应调低10。(5) 能源费用包含水电费、天然气费、柴油费等酒店固定水电能源费用为200万/年变动能源费用为营业额5。(6) 维修保养费包含设备维修费、保养费，及预提部分二次装修费用及大修理费用等。其中固定部分为设备基础维修保养费，基期保养费为15万/年，伴随设备不停老化，固定维修保养费每十二个月递增5。基期变动维修保养费为营业额0.5，加上每十二个月预提中小装修费用、设备大修理基金等，比率为营业收入0.5，百分比共为1.5变动维修费部分，伴随营业额变动而变动，每十二个月变动比率按15速度递增。(7) 宣传推广费包含广告费等其它推广费用，依据酒店通例，结合张家界实际情况编制。宣传推广费用变动：因为酒店在经营前期投入广告费会较多，所以在第三年时候将广告费比率调低一个百分点。(8) 其它费用不可预见费用等。(9) 固定资产折旧根据可行性研究汇报通例，可行性汇报折旧和会计折旧计算方法有所不一样，会计折旧计算方法根据严格会计制度实施，而可行性汇报则站在财务分析角度，其折旧计算方法是为了考虑整个项目财务分析需要，所以会调整折旧计算方法。本汇报