金廷国际中心设备维保规程.docx

1、金廷国际中心设备维保规程晶庭物业管理有限公司文件编号：JT-QI-JT-04 版本：二 页码：1/11文件标题：金廷国际中心设备维保规程 生效日期：2013.01.10 控制类型: 副本编号: 更 改 记 录修订次实施日期页码对应条款更 改 内 容文件更改申请单编 号批准审核编制任 见编制部门金廷国际中心服务处目 录1.0 目的 32.0 范围 33.0 定义/参考 34.0 职责 35.0 设备维保规程 35.1 基本要求 35.2 电梯的维保规程 35.3 监控系统的维保规程 65.4 供配电系统的维保规程 65.5 给排水系统的维保规程 85.6消防系统的维保规程 95.7综合公共设施的

2、维保规程 116.0 附录 117.0 应用表单 111.0 目的确保设备维修保养的正确性、安全性。2.0 范围本规程适用于金廷国际中心服务处所管辖物业涉及的设备维修保养的管理。3.0 定义/参考3.1 金廷国际中心服务处工作规范 NO:JT-QI-JT-013.2 设备管理规定 NO: JT -QI-GC-024.0 职责4.1 工程运行维修人员负责设备的维修保养等工作。4.2 工程部、服务处主管负责对上述工作的指导、监督，负责设备维修保养工作的委外联系。4.3 工程部、服务处主管对上述工作进行检查、考核。5.0 设备维保规程5.1 基本要求5.1.1 制定设备检查保养计划a.服务处维修班领

3、班于每年12月根据实际情况制定设备年度设备检修计划。b.设备年度设备检修计划经服务处审核后报公司工程部批准后执行。5.1.2 工作程序a.工程运行维修人员按设备维保规程中规定的日常/周巡视检查内容的要求进行日常/周巡视、检查工作（巡检情况记录于设备巡检表或相应设备的“检查记录表”）。在巡视检查中发现设备运行异常应及时处理；若设备故障无法自行排除，由工程领班将检修内容、实施步骤填写在设备对外委托维保申请单。设备对外委托维保申请单由服务处/工程部主管审批，并报副总经理、总经理批准方可执行。b.主管接到异常报告后，及时组织技术人员或通知专业维保单位前来维修。自行维修的，应将维修情况记录于设备维修记录

4、表；委外维修的，应尽可能要求专业维保单位提供“维修保养报告”或相关维保记录；设备维修报告/记录应存放于相应的设备档案中。c.服务处维修领班按设备检修计划计划安排的时间，安排工程运行维修人员或通知并协助专业维保单位进行设备的维修、保养。工程运行维修人员/工程领班应监督维保过程、确保维保质量；对于委外维保的，应在专业维保单位的“维修保养报告”上签署验收意见；索取、整理客户联，存放于相应的设备档案中。d.设备委外维保：依据服务处工作规范中相关规定及设备维保规程中规定的定期维修保养项目的要求执行。e.设备报修服务依服务处工作规范中相关规定执行。5.2 电梯的维保规程a.巡视、保养项目、内容和周期1.巡

5、视、检查内容（见表1）2.定期维修保养项目（见表2，或依据与专业维保单位签定的“维保合同”中确认的维保项目）表1 巡视、检查内容序号项目内 容周期1机房曵引机震动、噪音、温度、臭味、漏油、润滑概况检查半月2曵引机主轮及导向轮的轴承检查3曵引机主轮上下钢丝绳是否高低一致4检查曵引机齿轮油状况（维护自行排定）表2 定期维修保养项目序号项目内 容周期1机房抱闸分解清理，活动轴承上油半月2控制柜内各继各器及接触器触点检查3限速器飞轮轴承制动杆中心栓注油4限速器性能检查（钢丝绳、电气、机械动作点）5控制柜内冷却风扇清理6重量补偿归零调整7电脑板内故障资料检查8机房环境及空调检查9控制柜内部清扫并重新锁紧

6、各部接线端子10各电动机械接线部去污清理并锁紧螺丝11控制柜内状况检查（电阻、电容、接点及电脑板清洁）12电源电压检查13接地线检查及油漆防锈处理14实际楼高资料与电脑内楼高资料校对15井道导轨状况及导轨油杯之油量检查半月16导滑器、油杯内油芯检查17紧急停止试验及活动部轴承上油18井道内安全开关检查（动作杆滚动轴注油）19导轨支架螺丝锁紧检查20门系统及轿厢各部螺丝松紧检查21钢丝绳调整、磨损及生锈检查(钢丝绳头部螺丝松紧) 22导靴磨损情形，与导轨间隙检查表2 （续） 定期维修保养项目序号项目内 容周期23井道井道内各部传输线检查半月24平层感应器接线检查及清洁25超重装置的性能测验26检

7、查导轨装配动作杆与各种自动控制开关作用杆状态27门机门机系统检查及轴承部上油半月28强迫关门连锁动作及安全开关性能检查29门轨清洁处理，活动轴承上油30门联锁装置检查31厅门导滑块及导滑槽（轿厢楼层）清洁32轿厢轿厢内操作盘作用及信号灯检查半月33轿厢内日光灯、电扇检查34应急照明及对讲机检查35楼层及底坑减速平层准确程度（5MM以内）半月36厅门呼梯按钮功能检查37出入口清洁检查38补偿链检查39缓冲器功能检查40轿底各部份检查41限速器钢丝绳张力锤高度检查42底坑清理43运行电缆有否扭伤和破损检查b.管理重点：安全工作程序电梯检修时，应在机房、一层及检修层悬挂“检修中” 标示牌。维修保养时

8、，一般需切断电源，以免触电、卷入转动设备等，造成人身伤亡和设备事故。因维修、保养需停梯时，须确认轿厢内无乘客方可停梯。在维修保养中，必须注意工作协调配合，有人协同工作时，行机、停机都必须扬声，得到对方回复后，方可操作。在轿顶检修、保养工作时，除判断故障和调试需要外，禁止行快车。下底坑作业时，禁止关闭层门，层门口必须摆设安全告示遮栏，防止无关人员靠近。在轿顶、底坑作业时，应首先佩戴安全帽，开亮工作灯，按下安全开关。机房、井道、底坑因工作需要进行动火作业时，必须遵守大厦动火作业有关规定，指定专人监视，事后及时清理火种，严防火灾发生。维修保养结束时，必须认真检查短接线是否全部拆除，将所有开关恢复正常

9、运行，清理现场，清点工具、物品。5.3 监控系统的维保规程a.巡视、保养项目、内容和周期1.巡视、检查内容（见表3）2.定期维修保养项目（见表4）表3 巡视、检查内容序号项 目检查内容周期1网络控制器外观检查天2显示屏图像是否清晰316路切换器切换是否正常表4 定期维修保养项目序号项 目检查保养内容周期1监控总台连线是否松动年216路切换器是否正常年3清洗录像机磁头季4清洁内部电器元件年5检查录像机传动机构年6录像机添加润滑油、润滑脂年7黑白、摄像头清洁镜头年8检查安装是否端正、牢固（按月，分层进行）年b.管理重点： 工程维修运行工、委外工作人员每次进行维修保养之前必须提前通知监控中心值班人员

10、、服务处值班人员。维修保养时必须切断电源，悬挂“有人工作禁止合闸”标示牌，确需带电操作时，脚下必须垫上绝缘物，并使用带绝缘保护的工具。维修停车场的摄像机时，在维修地点附近必须有12人对车辆流动进行监视、提醒，避免车辆造成撞伤事故。更换电梯竖井视频电缆、维修或更换电梯轿厢顶的摄像机直流稳压电源，一定要有电梯工配合。5.4 供配电系统的维保规程a.巡视、保养项目、内容和周期1.巡视、检查内容（见表5）2.定期维修保养项目（见表6）表5 巡视、检查内容序号巡视、检查项目巡视、检查内容周期110KV高压进线电流电压是否平衡班2高压柜有无放电、异味、发热。3变压器有无放电、过热。4400V进线电流、电压

11、是否平衡，电流是否在额定值内。5继电器、接触器有无过热、噪音。6电容无功补偿功率因素是否达到要求，三相电流是否平衡。7高低压柜，直流屏是否清洁班8柴油机外部是否清洁9柴油机燃油、机油、电池、冷却水是否充足班10直流屏电池充足有效1110KV配电柜清洁外部及电器仪表班12检查指示灯、按钮转换开关13整体检查，表具齐全有效表6 定期维修保养项目序号项目保 养 内 容周期110KV配电柜母线排接触良好，色标清晰，绝缘良好(委外单位执行)二年2测高压对地、高压对低压的绝缘电阻值(委外单位执行)310KV配电柜绝缘套管扫尘，整体完好无损(委外单位执行)二年4高压继电保护器性能良好(委外单位执行)5400

12、V配电盘电缆、母线槽接触良好，色标清晰二年6清洁电器元件仪表7控制回路压接良好，标号清晰，绝缘层无变色、老化8全面清洁、整体检查，表具齐全有效9母线排接线接触良好，色标清晰，绝缘良好10测低压对地、对零绝缘电阻值11绝缘套管扫尘，整体完好无损12零、地接线端子13变压器电缆、母线槽接头接触良好，色标清晰二年14测高压侧对地，高压对低压、低压对地、对零的绝缘电阻值(委外单位执行)15高压热继电保护器性能良好(委外单位执行)16全面清洁表6 （续） 定期维修保养项目序号项目保 养 内 容周期17柴油发电机组试运行，确定整机性能是否良好半月18检查冷却水系统是否良好19检查机油性状(色度、杂质、粘度

13、)是否良好(目测、手感)年或累计运行250小时20清洁空气滤清器（或更换）21更换曲轴箱润滑油及过滤器22检查或更换冷却水滤清器23检查或更换燃油滤清器24清洁冷却系统b.管理重点：工程运行维修人员检修时，应按要求穿戴合格的绝缘防护用具，使用合格的检测工具，执行正确的操作步骤。有故障的设备应悬挂“检修中”的标示牌；停止使用的设备，应贴上“停用”标志。5.5 给排水系统的维保规程a.巡视、保养项目、内容和周期1.巡视、检查内容（见表7）2.定期维修保养项目（见表8）表7 巡视、检查内容序号项目巡视检查内容周期1给水泵泵体是否有漏水（运行中）日2环境是否卫生、整洁日3运行声音是否正常（运行中）日4

14、轴承套外套温度是否偏高（运行中）5排污泵环境是否卫生、整洁日6运行声音是否正常（运行中）日7浮球自控是否正常（运行中）8水箱水位是否正常日9排水及溢流口有无堵塞日10所有给排水设备外观完好，环境卫生、整洁，电源正常，水泵压力表指示正常，阀门位置正确日表8 定期维修保养项目序号设备名称检查保养内容周期1生活水泵消防水泵水泵轴承油是否够年2地脚螺丝及连结螺丝是否松动年3压力表指示是否正常4阀门开闭是否灵活5填料环是否需更新6电机接线端是否紧固7接地情况、电机绝缘电阻是否正常8控制回路是否良好9安全阀是否正常动作10轴承是否需更新11双吸密封环是否需更新12排污泵阀门开闭是否灵巧、无漏水，止回阀是否

15、正常年13检查过滤网是否脏堵14电机接线是否紧固15接地情况、电机绝缘电阻是否正常16控制回路是否正常17轴承是否需要更新18给排水设备是否除锈上漆b.管理重点：维修工在进行维修操作时应注意安全，确保维修设备处于断电状态，并挂检修牌。5.6 消防系统的维保规程a.巡视、保养项目、内容和周期1. 巡视、检查内容（见表9）2. 定期维修保养项目（见表10）表9 巡视、检查内容序号设备名称巡视、检查内容周期1主机自检、消音、复位功能检查日2清扫、除尘日3手报有否破损、丢失日4任选两个手报的报警功能是否正常5联动柜清扫、除尘日6火灾报警控制器自检功能检查日7指示灯检查日8灭火器材是否完好、正常日b.管

16、理重点：工程维修工委外工作人员每次进行维修保养工作之前，必须提前通知消防监控中心值班人员及服务处值班人员。维修保养时，必须切断电源，悬挂“有人工作禁止合闸”及“检修中”标示牌。所有可联动设备一律将开关手柄置“手动”位置。表10 定期维修保养项目序号项 目内 容周期1火灾通讯系统各楼层及机房火警电话或插座是否通话畅通季2联动柜联动模拟检查月3任选两个远距离按钮起动消防泵4线路牢固性检查5主机烟感探头随机抽样不低于10只，能否报警6消防广播控制柜检查控制柜接线端子年7逐层试验广播效果8消防联动控制柜消音、自检功能是否正常9清洁控制柜电器元件10检查联动功能是否正常11检查控制柜接线端子12消防控制

17、主机主电源与备用电源切换检查（检测）季13测试烟感、温感探测器年14测试手动报警按钮15灭火系统模拟试验b.管理重点：工程人员检修时应使用合格的检测工具，执行正确的操作步骤。有故障的设备应悬挂“检修中”的标示牌，停止使用的设备应贴“停用”标示。5.7 综合公共设施的维保规程5.7.1 服务处维修人员每半年巡检一次。巡检应重点检查外墙装饰物是否牢靠。5.7.2 维修人员应将巡检时间/巡检情况记录于日常工作记录本。5.7.3 用户单元内设施的报修依服务处工作规范执行。5.7.4维修人员在巡视、保养、维修过程若无法自行排除故障，应及时汇报服务处主管，由服务处主管组织人员维修或委外维修。5.7.5 委外维修服务依服务处工作规范执行。5.7.6 注意事项A.维修过程应注意安全，防止零件、工具坠落伤人。B.台风、暴雨来临之前，维修人员应配合管理员采取相应防范措施。6.0 附录/流程图 （无）7.0 应用表单7.1 日常工作记录本 (NO:JT-QR-WG-10)7.2 设备检修计划 (NO:JT-QR-WG-15)7.3 设备巡检表 (NO:JT-QR-WG-16)7.4 设备维修记录表 (NO:JT-QR-WG-17)7.5 设备对外委托维保申请单 (NO:JT-QR-WG-18)