金廷国际中心设备维保规程.docx
《金廷国际中心设备维保规程.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《金廷国际中心设备维保规程.docx（18页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
金廷国际中心设备维保规程
晶庭物业管理有限公司
文件编号：
JT-QI-JT-04版本：
二页码：
1/11
文件标题：
金廷国际中心设备维保规程生效日期：
2013.01.10
控制类型:
副本编号:
更改记录
修订次
实施
日期
页
码
对应
条款
更改内容
《文件更改申请单》
编号
批准
审核
编制
任见
编制部门
金廷国际中心服务处
目录
1.0目的…………………………………………………………………………………………………3
2.0范围…………………………………………………………………………………………………3
3.0定义/参考……………………………………………………………………………………………3
4.0职责…………………………………………………………………………………………………3
5.0设备维保规程………………………………………………………………………………………3
5.1基本要求……………………………………………………………………………………………3
5.2电梯的维保规程……………………………………………………………………………………3
5.3监控系统的维保规程………………………………………………………………………………6
5.4供配电系统的维保规程……………………………………………………………………………6
5.5给排水系统的维保规程……………………………………………………………………………8
5.6消防系统的维保规程……………………………………………………………………………9
5.7综合公共设施的维保规程…………………………………………………………………………11
6.0附录…………………………………………………………………………………………………11
7.0应用表单……………………………………………………………………………………………11
1.0目的
确保设备维修保养的正确性、安全性。
2.0范围
本规程适用于金廷国际中心服务处所管辖物业涉及的设备维修保养的管理。
3.0定义/参考
3.1《金廷国际中心服务处工作规范》NO:
JT-QI-JT-01
3.2《设备管理规定》NO:
JT-QI-GC-02
4.0职责
4.1工程运行维修人员负责设备的维修保养等工作。
4.2工程部、服务处主管负责对上述工作的指导、监督，负责设备维修保养工作的委外联系。
4.3工程部、服务处主管对上述工作进行检查、考核。
5.0设备维保规程
5.1基本要求
5.1.1制定设备检查保养计划
a.服务处维修班领班于每年12月根据实际情况制定设备年度《设备检修计划》。
b.设备年度《设备检修计划》经服务处审核后报公司工程部批准后执行。
5.1.2工作程序
a.工程运行维修人员按设备维保规程中规定的日常/周巡视检查内容的要求进行日常/周巡视、检查工作（巡检情况记录于《设备巡检表》或相应设备的“检查记录表”）。
在巡视检查中发现设备运行异常应及时处理；若设备故障无法自行排除，由工程领班将检修内容、实施步骤填写在《设备对外委托维保申请单》。
《设备对外委托维保申请单》由服务处/工程部主管审批，并报副总经理、总经理批准方可执行。
b.主管接到异常报告后，及时组织技术人员或通知专业维保单位前来维修。
自行维修的，应将维修情况记录于《设备维修记录表》；委外维修的，应尽可能要求专业维保单位提供“维修保养报告”或相关维保记录；设备维修报告/记录应存放于相应的设备档案中。
c.服务处维修领班按《设备检修计划》计划安排的时间，安排工程运行维修人员或通知并协助专业维保单位进行设备的维修、保养。
工程运行维修人员/工程领班应监督维保过程、确保维保质量；对于委外维保的，应在专业维保单位的“维修保养报告”上签署验收意见；索取、整理客户联，存放于相应的设备档案中。
d.设备委外维保：
依据《服务处工作规范》中相关规定及设备维保规程中规定的定期维修保养项目的要求执行。
e.设备报修服务依《服务处工作规范》中相关规定执行。
5.2电梯的维保规程
a.巡视、保养项目、内容和周期
1.巡视、检查内容（见表1）
2.定期维修保养项目（见表2，或依据与专业维保单位签定的“维保合同”中确认的维保项目）
表1巡视、检查内容
序号
项目
内容
周期
1
机房
曵引机震动、噪音、温度、臭味、漏油、润滑概况检查
半月
2
曵引机主轮及导向轮的轴承检查
3
曵引机主轮上下钢丝绳是否高低一致
4
检查曵引机齿轮油状况（维护自行排定）
表2定期维修保养项目
序号
项目
内容
周期
1
机房
抱闸分解清理，活动轴承上油
半月
2
控制柜内各继各器及接触器触点检查
3
限速器飞轮轴承制动杆中心栓注油
4
限速器性能检查（钢丝绳、电气、机械动作点）
5
控制柜内冷却风扇清理
6
重量补偿归零调整
7
电脑板内故障资料检查
8
机房环境及空调检查
9
控制柜内部清扫并重新锁紧各部接线端子
10
各电动机械接线部去污清理并锁紧螺丝
11
控制柜内状况检查（电阻、电容、接点及电脑板清洁）
12
电源电压检查
13
接地线检查及油漆防锈处理
14
实际楼高资料与电脑内楼高资料校对
15
井道
导轨状况及导轨油杯之油量检查
半月
16
导滑器、油杯内油芯检查
17
紧急停止试验及活动部轴承上油
18
井道内安全开关检查（动作杆滚动轴注油）
19
导轨支架螺丝锁紧检查
20
门系统及轿厢各部螺丝松紧检查
21
钢丝绳调整、磨损及生锈检查（钢丝绳头部螺丝松紧）
22
导靴磨损情形，与导轨间隙检查
表2（续）定期维修保养项目
序号
项目
内容
周期
23
井道
井道内各部传输线检查
半月
24
平层感应器接线检查及清洁
25
超重装置的性能测验
26
检查导轨装配动作杆与各种自动控制开关作用杆状态
27
门机
门机系统检查及轴承部上油
半月
28
强迫关门连锁动作及安全开关性能检查
29
门轨清洁处理，活动轴承上油
30
门联锁装置检查
31
厅门导滑块及导滑槽（轿厢楼层）清洁
32
轿厢
轿厢内操作盘作用及信号灯检查
半月
33
轿厢内日光灯、电扇检查
34
应急照明及对讲机检查
35
楼层
及底坑
减速平层准确程度（±5MM以内）
半月
36
厅门呼梯按钮功能检查
37
出入口清洁检查
38
补偿链检查
39
缓冲器功能检查
40
轿底各部份检查
41
限速器钢丝绳张力锤高度检查
42
底坑清理
43
运行电缆有否扭伤和破损检查
b.管理重点：
安全工作程序
⑴电梯检修时，应在机房、一层及检修层悬挂“检修中”标示牌。
⑵维修保养时，一般需切断电源，以免触电、卷入转动设备等，造成人身伤亡和设备事故。
⑶因维修、保养需停梯时，须确认轿厢内无乘客方可停梯。
⑷在维修保养中，必须注意工作协调配合，有人协同工作时，行机、停机都必须扬声，得到对方回复后，方可操作。
⑸在轿顶检修、保养工作时，除判断故障和调试需要外，禁止行快车。
⑹下底坑作业时，禁止关闭层门，层门口必须摆设安全告示遮栏，防止无关人员靠近。
⑺在轿顶、底坑作业时，应首先佩戴安全帽，开亮工作灯，按下安全开关。
⑻机房、井道、底坑因工作需要进行动火作业时，必须遵守大厦动火作业有关规定，指定专人监视，事后及时清理火种，严防火灾发生。
⑼维修保养结束时，必须认真检查短接线是否全部拆除，将所有开关恢复正常运行，清理现场，清点工具、物品。
5.3监控系统的维保规程
a.巡视、保养项目、内容和周期
1.巡视、检查内容（见表3）
2.定期维修保养项目（见表4）
表3巡视、检查内容
序号
项目
检查内容
周期
1
网络控制器
外观检查
天
2
显示屏
图像是否清晰
3
16路切换器
切换是否正常
表4定期维修保养项目
序号
项目
检查保养内容
周期
1
监控总台
连线是否松动
年
2
16路切换器是否正常
年
3
清洗录像机磁头
季
4
清洁内部电器元件
年
5
检查录像机传动机构
年
6
录像机添加润滑油、润滑脂
年
7
黑白、
摄像头
清洁镜头
年
8
检查安装是否端正、牢固（按月，分层进行）
年
b.管理重点：
⑴工程维修运行工、委外工作人员每次进行维修保养之前必须提前通知监控中心值班人员、服务处值班人员。
⑵维修保养时必须切断电源，悬挂“有人工作禁止合闸”标示牌，确需带电操作时，脚下必须垫上绝缘物，并使用带绝缘保护的工具。
⑶维修停车场的摄像机时，在维修地点附近必须有1～2人对车辆流动进行监视、提醒，避免车辆造成撞伤事故。
⑷更换电梯竖井视频电缆、维修或更换电梯轿厢顶的摄像机直流稳压电源，一定要有电梯工配合。
5.4供配电系统的维保规程
a.巡视、保养项目、内容和周期
1.巡视、检查内容（见表5）
2.定期维修保养项目（见表6）
表5巡视、检查内容
序号
巡视、检查项目
巡视、检查内容
周期
1
10KV高压进线电流电压
是否平衡
班
2
高压柜
有无放电、异味、发热。
3
变压器
有无放电、过热。
4
400V进线电流、电压
是否平衡，电流是否在额定值内。
5
继电器、接触器
有无过热、噪音。
6
电容无功补偿
功率因素是否达到要求，三相电流是否平衡。
7
高低压柜，直流屏
是否清洁
班
8
柴油机外部
是否清洁
9
柴油机
燃油、机油、电池、冷却水是否充足
班
10
直流屏
电池充足有效
11
10KV配电柜
清洁外部及电器仪表
班
12
检查指示灯、按钮转换开关
13
整体检查，表具齐全有效
表6定期维修保养项目
序号
项目
保养内容
周期
1
10KV配电柜
母线排接触良好，色标清晰，绝缘良好（委外单位执行）
二年
2
测高压对地、高压对低压的绝缘电阻值（委外单位执行）
3
10KV配电柜
绝缘套管扫尘，整体完好无损（委外单位执行）
二年
4
高压继电保护器性能良好（委外单位执行）
5
400V配电盘
电缆、母线槽接触良好，色标清晰
二年
6
清洁电器元件仪表
7
控制回路压接良好，标号清晰，绝缘层无变色、老化
8
全面清洁、整体检查，表具齐全有效
9
母线排接线接触良好，色标清晰，绝缘良好
10
测低压对地、对零绝缘电阻值
11
绝缘套管扫尘，整体完好无损
12
零、地接线端子
13
变压器
电缆、母线槽接头接触良好，色标清晰
二年
14
测高压侧对地，高压对低压、低压对地、对零的绝缘电阻值（委外单位执行）
15
高压热继电保护器性能良好（委外单位执行）
16
全面清洁
表6（续）定期维修保养项目
序号
项目
保养内容
周期
17
柴油发电机组
试运行，确定整机性能是否良好
半月
18
检查冷却水系统是否良好
19
检查机油性状（色度、杂质、粘度）是否良好（目测、手感）
年或累计运行250小时
20
清洁空气滤清器（或更换）
21
更换曲轴箱润滑油及过滤器
22
检查或更换冷却水滤清器
23
检查或更换燃油滤清器
24
清洁冷却系统
b.管理重点：
⑴工程运行维修人员检修时，应按要求穿戴合格的绝缘防护用具，使用合格的检测工具，执行正确的操作步骤。
⑵有故障的设备应悬挂“检修中”的标示牌；停止使用的设备，应贴上“停用”标志。
5.5给排水系统的维保规程
a.巡视、保养项目、内容和周期
1.巡视、检查内容（见表7）
2.定期维修保养项目（见表8）
表7巡视、检查内容
序号
项目
巡视检查内容
周期
1
给水泵
泵体是否有漏水（运行中）
日
2
环境是否卫生、整洁
日
3
运行声音是否正常（运行中）
日
4
轴承套外套温度是否偏高（运行中）
5
排污泵
环境是否卫生、整洁
日
6
运行声音是否正常（运行中）
日
7
浮球自控是否正常（运行中）
8
水箱
水位是否正常
日
9
排水及溢流口有无堵塞
日
10
所有给排
水设备
外观完好，环境卫生、整洁，电源正常，水泵压力表指示正常，阀门位置正确
日
表8定期维修保养项目
序号
设备名称
检查保养内容
周期
1
生活水泵
消防水泵
水泵轴承油是否够
年
2
地脚螺丝及连结螺丝是否松动
年
3
压力表指示是否正常
4
阀门开闭是否灵活
5
填料环是否需更新
6
电机接线端是否紧固
7
接地情况、电机绝缘电阻是否正常
8
控制回路是否良好
9
安全阀是否正常动作
10
轴承是否需更新
11
双吸密封环是否需更新
12
排污泵
阀门开闭是否灵巧、无漏水，止回阀是否正常
年
13
检查过滤网是否脏堵
14
电机接线是否紧固
15
接地情况、电机绝缘电阻是否正常
16
控制回路是否正常
17
轴承是否需要更新
18
给排水设备
是否除锈上漆
b.管理重点：
⑴维修工在进行维修操作时应注意安全，确保维修设备处于断电状态，并挂检修牌。
5.6消防系统的维保规程
a.巡视、保养项目、内容和周期
1.巡视、检查内容（见表9）
2.定期维修保养项目（见表10）
表9巡视、检查内容
序号
设备名称
巡视、检查内容
周期
1
主机
自检、消音、复位功能检查
日
2
清扫、除尘
日
3
手报有否破损、丢失
日
4
任选两个手报的报警功能是否正常
5
联动柜
清扫、除尘
日
6
火灾报警控制器
自检功能检查
日
7
指示灯检查
日
8
灭火器材
是否完好、正常
日
b.管理重点：
⑴工程维修工委外工作人员每次进行维修保养工作之前，必须提前通知消防监控中心值班人员及服务处值班人员。
⑵维修保养时，必须切断电源，悬挂“有人工作禁止合闸”及“检修中”标示牌。
所有可联动设备一律将开关手柄置“手动”位置。
表10定期维修保养项目
序号
项目
内容
周期
1
火灾通讯系统
各楼层及机房火警电话或插座是否通话畅通
季
2
联动柜
联动模拟检查
月
3
任选两个远距离按钮起动消防泵
4
线路牢固性检查
5
主机
烟感探头随机抽样不低于10只，能否报警
6
消防广播控制柜
检查控制柜接线端子
年
7
逐层试验广播效果
8
消防联动控制柜
消音、自检功能是否正常
9
清洁控制柜电器元件
10
检查联动功能是否正常
11
检查控制柜接线端子
12
消防控制主机
主电源与备用电源切换检查（检测）
季
13
测试烟感、温感探测器
年
14
测试手动报警按钮
15
灭火系统
模拟试验
b.管理重点：
⑴工程人员检修时应使用合格的检测工具，执行正确的操作步骤。
⑵有故障的设备应悬挂“检修中”的标示牌，停止使用的设备应贴“停用”标示。
5.7综合公共设施的维保规程
5.7.1服务处维修人员每半年巡检一次。
巡检应重点检查外墙装饰物是否牢靠。
5.7.2维修人员应将巡检时间/巡检情况记录于《日常工作记录本》。
5.7.3用户单元内设施的报修依《服务处工作规范》执行。
5.7.4维修人员在巡视、保养、维修过程若无法自行排除故障，应及时汇报服务处主管，由服务处主管组织人员维修或委外维修。
5.7.5委外维修服务依《服务处工作规范》执行。
5.7.6注意事项
A.维修过程应注意安全，防止零件、工具坠落伤人。
B.台风、暴雨来临之前，维修人员应配合管理员采取相应防范措施。
6.0附录/流程图
（无）
7.0应用表单
7.1日常工作记录本（NO:
JT-QR-WG-10）
7.2设备检修计划（NO:
JT-QR-WG-15）
7.3设备巡检表（NO:
JT-QR-WG-16）
7.4设备维修记录表（NO:
JT-QR-WG-17）
7.5设备对外委托维保申请单（NO:
JT-QR-WG-18）
升级会员 