霸州盛达项目项目开发可行性分析报告.docx

1、霸州盛达项目项目开发可行性分析报告霸州盛达08项目项目开发可行性分析报告项目编号：SD字08001号 项目名称：霸州盛达08项目 总造价：4.498067元 楼面造价：3233.51元/M2土地面积：199800M2 建筑面积：301700M2建筑密度：30% 容积率：1.5 绿化率：30% 建设单位：霸州盛达房地产开发有限责任公司项目负责人：罗延章 编制单位：霸州盛达房地产开发有限责任公司 编制负责/审核/编制人：wu 编制日期：2008-2-11一、项目概况11、项目名称:盛达08-01项目2、开发地点:河北省廊坊地区霸州市*路3、项目性质:住宅+商业配套4、项目规模:30万平米 5、投资

2、方式:自筹 6、项目建设单位:霸州盛达房地产开发有限公司7、项目使用功能设置:住宅8、项目的实施:2008-2010 二、编制说明1 三、盛达08-01项目成本计算表3 四、盛达08-01项目销售收入表6 五、盛达08-01项目租赁收入表7 六、盛达08-01项目投资计划表8-10 七、盛达08-01项目资金筹措计划表11-13 八、盛达08-01项目全投资现金流量表14-16 九、盛达08-01项目资本金现金流量表17-19 十、盛达08-01项目敏感性分析表20-21 十一、盛达08-01项目概率分布情况表22-23 十二、盛达08-01项目概率分析情况表28一、项目概况 1、项目名称：霸

3、州盛达08项目 2、开发地点：河北省廊坊地区霸州市*路 3、项目性质：集商贸、餐饮、娱乐、旅宿、办公于一体的综合小区 4、项目规模： （1）占地面积：总占地面积199800平方米（折合300亩） （2）住宅总套数：2400套 （3）商业 办公: 60000 平方米 （4）总建筑面积：301700 平方米 其中：住宅(小高层)150000平方米(1500套中小户型) 住宅(多 层) 75000平方米(750套中小户型) 住宅(低 层) 10000平方米(50套城市别墅) 商业铺面15000平方米 餐饮娱乐15000平方米 旅 宿15000平方米 办 公15000平方米 单 车 库 2000平方米

4、 公 建 4700平方米 （4）估算总成本：0.61万元，综合单方成本为1914.43元/平方米 5、投资方式：自筹资金 6、项目建设单位：霸州盛达房地产开发有限责任公司 7、项目使用功能设置 （1）1、2、3号楼地层为商业铺面 （2）1、2、3号楼二楼为餐厅及娱乐性用房 （3）1、2、3号楼三、四楼为旅宿及办公用房 (4) 4-88号楼为住宅,共规划2300套(拟分5期,每期600套), 8、项目的实施 项目于2004年5月开工，分5期滚动开发，计划在2010年底全部建成入住。二、编制说明 1、部分项目造价(数据为概算)。 2、按均衡投入来计算建设期利息（计算本金为直接费）。 三、霸州盛达0

5、8项目成本计算表 四、霸州盛达08项目销售收入表 五、霸州盛达08项目租赁收入表 六、霸州盛达08项目投资计划表 七、霸州盛达08项目资金筹措计划表 八、霸州盛达08项目全投资现金流量表 九、霸州盛达08项目资本金现金流量表 十、霸州盛达08项目敏感性分析表 十一、霸州盛达08项目概率分布情况表 十二、霸州盛达08项目概率分析情况表霸州盛达08项目总成本费用表编码工程项目（费用）名称造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1开发建设成本费用63698.802111.3365.3%1.1 一、土地费用6181.90204.906.34%1.2 二、斟察、设计和前期费386

6、8.20128.213.97%1.3 三、建筑安装工程费44995.951491.4146.13%1.4 四、（小区）配套建设费5036.40166.935.17%1.5 五、管理费1502.0649.791.54%1.6 六、税费235.097.790.25%1.7 七、不可预见费1802.4759.741.85%1.8 利息76.722.540.08%2经营资金0.000%3运营费用20465.35678.3320.98%4修理费用15.800.520.02%5经营税金及附加8655.08286.888.88%6其它经营成本费用0.000%7土地增值税4719.93156.444.84%8

7、项目总投资97554.953233.51100%8.1 开发产品成本63698.802111.3365.3%8.2 固定资产投资0.000%8.3 经营成本费用33856.161122.1834.71%霸州盛达08项目开发建设成本费用计算表编码工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1.一、土地费用6181.90204.96.34%1-1-1征地费（拍卖价）项1.00.006000.00198.876.16%按实际发生1-1-2土地契税元、%.003.00180.005.970.19%按实际发生1-1-3土地登记公证费笔1.0

8、019000.001.900.060.01%2.二、斟察、设计和前期费3868.20128.213.97%2-1-1地形图测绘费平方米199800.000.142.800.090.01%按土地面积0.14元/平方米2-1-2总体规划设计费（定点费）平方米199800.002.0039.961.320.05%土地面积2元/平方米2-2-1地质勘察费米1200.0055.006.600.220.01%按钻深55元/米2-2-2建筑设计费平方米301700.0010.00301.70100.31%按10元/平方米（建筑面积）2-3-1城市市政建设配套费（一级地段）平方米297000.0075.002

9、227.5073.832.29%按75元/平方米（建筑面积）2-4-1规划管理费元、.003.007.930.260.01%土建造价的32-6-1放线费点60.00326.001.960.060.01%放线点326元/点2-11-1招标费元、.001.002.640.090.01%按土建工程造价的1计算2-13-1监理费元、.002.005.290.180.01%按土建工程造价的2计算2-14-1预结算审计费元、.003.007.930.260.01%按土建工程造价的3计算2-15-1消防配套费平方米297000.003.0089.102.950.1%按3元/平方米计算（非营业公共配套免）2-

10、16-1施工合同鉴证费元、.001.002.640.090.01%按土建工程造价的1计算2-17-1噪音费月50.001600.008.000.270.01%1600元/月.幢2-18-1建设项目环境影响评价收费元、.003.007.930.260.01%按土建工程造价的3计算2-19-1避雷安装检测费支48.0055.000.260.010.01%检测避雷针55元/支2-20-1防洪堤工程建设管理费平方米297000.003.0089.102.950.1%按竣工面积3元/平方米计算2-21-1人防管理费平方米301700.0010.00301.70100.31%按建筑面积10元/平方米计算2

11、-22-1防空地下室易地建设费平方米5000.00800.00400.0013.260.42%按地层面积800元/平方米计算2-24-1工地管理费项32.0050000.00160.005.30.17%按5000元/项2-26-2墙改费（民用）平方米301700.004.60138.784.60.15%民用建筑4.6元/平方米2-27-1建筑方案评审费平方米301700.000.206.030.20.01%0.2元/平方米2-29-1白蚁预防费平方米301700.002.0060.3420.07%按3元/平方米(建筑面积)3.三、建筑安装工程费44995.951491.4146.13%3-1-

12、1桩工程平方米297000.0050.001485.0049.221.53%按概算造价3-1-3土建工程平方米297000.001400.0041580.001378.1942.63%按概算造价3-2-1室内供水供电、线路安装工程平方米301700.0035.001055.95351.09%按概算造价3-2-2电梯安装工程项25.00350000.00875.00290.9%按概算造价4.四、（小区）配套建设费5036.40166.935.17%4-1-1道路工程平方米30000.00100.00300.009.940.31%按概算造价4-1-2室外排污排水工程米2500.00410.0010

13、2.503.40.11%按概算造价4-1-3室外供水工程米100.00500.005.000.170.01%按概算造价4-2-1围墙工程项1.002000000.00200.006.630.21%按概算造价4-3-1室外供电安装工程项1.002900000.00290.009.610.3%按概算造价4-4-1绿化工程平方米599400.0060.003596.40119.23.69%按概算造价4-5-1路灯安装工程盏500.00350.0017.500.580.02%按概算造价4-8-1供配电增容费（贴费）千瓦3000.00750.00225.007.460.24%按750元/千瓦4-13-1

14、公共配套设施费（托儿所）平方米1800.001500.00270.008.950.28%按概算造价4-13-4公共配套设施费（文化活动站）平方米60.001500.009.000.30.01%按概算造价4-13-7公共配套设施费（居委会）平方米60.001500.009.000.30.01%按概算造价4-13-11公共配套设施费（单车棚）平方米60.001500.009.000.30.01%按概算造价4-13-12公共配套设施费（垃圾中转站）平方米20.001500.003.000.10.01%按概算造价ZJF直接费60082.451991.4661.59%1.+2.+3.+4.共4项的和6.

15、五、管理费1502.0649.791.54%5-1-1建设管理费（2.5%）元、%8.912.501502.0649.791.54%直接费的1.65%6.六、税费235.097.790.25%6-5-1建筑面积测量费平方米301700.001.7051.291.70.06%6-4-3房屋竣工总登记费元、00.001.00157.375.220.17%按评估价的16-5-1教育附加费元、%.001.0026.440.880.03%按土建造价的1%计算8.七、不可预见费1802.4759.741.85%8-1-1不可预见费（按直接费计）元、%8.913.001802.4759.741.85%JJF

16、间接费3539.63117.323.63%5.+6.+7.+8.+ 9.共5项的和ZZJ开发建设总成本平方米66700.0063622.082108.7965.22%霸州盛达08项目销售成本费用计算表编码工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1广告费元、%00.003.004720.95156.484.84%2销售策划代理费元、%00.0010.0015736.50521.5916.14%3营业税及其它元、%00.005.508655.08286.888.88%合计29112.53964.9529.85% 汇总1:经营资金0

17、.000% 汇总2:运营费用20457.45678.0720.98% 汇总3:修理费用0.000% 汇总4:经营税金及附加8655.08286.888.88% 汇总5:其它销售成本费用0.000%霸州盛达08项目租赁成本费用计算表编码工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1租赁管理费元、%1580000.005.007.900.260.01%2房屋维修维护费元、%1580000.0010.0015.800.520.02%合计23.700.790.03% 汇总1:经营资金0.000% 汇总2:运营费用7.900.260.01%

18、 汇总3:修理费用15.800.520.02% 汇总4:经营税金及附加0.000% 汇总5:其它租赁成本费用0.000%霸州盛达08项目销售收入表序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积(M2)可售面积(M2)项目套数可售套数销售收入(万元)销售模式备注1住宅元/28501500001500001500240042750.00按建筑面积元/2850750007500075021375.00按建筑面积元/56001000010000505600.00按建筑面积2商铺元/520015000150007800.00按建筑面积餐饮娱乐元/520015001500780.00按建筑面积旅宿元/520

19、015001500780.00按建筑面积办公元/520015001500780.00按建筑面积3车位元/套500002002002001000.00按项目套数4公共建筑2550003000300076500.00合计157365.00住宅元/299700按建筑面积商业元/10000按建筑面积办公元/按建筑面积工业元/按建筑面积仓库元/按建筑面积停车场元/2000按建筑面积其它元/2000按建筑面积霸州盛达08项目租赁收入表序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积(M2)可租面积(M2)项目套数可租套数租赁收入(万元)租赁模式备注1一期商铺元/902000108.00按建筑面积租金2二期商铺

20、元/120100048.00按可租面积租金3一期停车场元/套20501.10按项目套数租金4二期停车场元/套30500.90按可租项目套数租金合计158.00霸州盛达08项目销售收入与经营税金及附加表共6表第1表序号项目名称合计(万元)第1月第2月第3月第4月第5月第6月1销售收入157331.092158.912158.912158.913176.773696.775946.772经营税金及税金附加9172.40125.86125.86125.86185.21215.52346.702.1 营业税8653.21118.74118.74118.74174.72203.32327.072.2 城

21、市维护建设税259.603.563.563.565.246.109.812.3 教育费附加259.603.563.563.565.246.109.81霸州盛达08项目销售收入与经营税金及附加表共6表第2表序号项目名称合计(万元)第7月第8月第9月第10月第11月第12月1销售收入157331.095946.775946.775946.775946.775946.776335.012经营税金及税金附加9172.40346.70346.70346.70346.70346.70369.332.1 营业税8653.21327.07327.07327.07327.07327.07348.432.2 城市

22、维护建设税259.609.819.819.819.819.8110.452.3 教育费附加259.609.819.819.819.819.8110.45霸州盛达08项目销售收入与经营税金及附加表共6表第3表序号项目名称合计(万元)第13月第14月第15月第16月第17月第18月1销售收入157331.096335.016335.016335.016335.016335.016335.012经营税金及税金附加9172.40369.33369.33369.33369.33369.33369.332.1 营业税8653.21348.43348.43348.43348.43348.43348.432.2 城市维护建设税259.6010.4510.4510.4510.4510.4510.452.3 教育费附加259.6010.4510.4510.4510.4510.4510.45霸州盛达08项目销售收入与经营税金及附加表共6表第4表序号项目名称合计(万元)第19月第20月第21月第22月第23月第24月1销售收入157331.096335.016335.016335.016335.015781.095781.092经营税金及税金附加9172.40