霸州盛达项目项目开发可行性分析报告.docx
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霸州盛达项目项目开发可行性分析报告
霸州盛达08项目
项目开发可行性分析报告
项目编号：
SD字[08]001号
项目名称：
霸州盛达08项目
总造价：
4.498067元
楼面造价：
3233.51元/M2
土地面积：
199800M2
建筑面积：
301700M2
建筑密度：
30%
容积率：
1.5
绿化率：
30%
建设单位：
霸州盛达房地产开发有限责任公司
项目负责人：
罗延章
编制单位：
霸州盛达房地产开发有限责任公司
编制负责/审核/编制人：
wu
编制日期：
2008-2-11
一、项目概况………………………………………………………………………1
1、项目名称:
盛达08-01项目
2、开发地点:
河北省廊坊地区霸州市***路
3、项目性质:
住宅+商业配套
4、项目规模:
30万平米
5、投资方式:
自筹
6、项目建设单位:
霸州盛达房地产开发有限公司
7、项目使用功能设置:
住宅
8、项目的实施:
2008-2010
二、编制说明………………………………………………………………………1
三、盛达08-01项目成本计算表…………………………………………………3
四、盛达08-01项目销售收入表…………………………………………………6
五、盛达08-01项目租赁收入表…………………………………………………7
六、盛达08-01项目投资计划表…………………………………………………8-10
七、盛达08-01项目资金筹措计划表……………………………………………11-13
八、盛达08-01项目全投资现金流量表…………………………………………14-16
九、盛达08-01项目资本金现金流量表…………………………………………17-19
十、盛达08-01项目敏感性分析表………………………………………………20-21
十一、盛达08-01项目概率分布情况表…………………………………………22-23
十二、盛达08-01项目概率分析情况表…………………………………………28
一、项目概况
1、项目名称：
霸州盛达08项目
2、开发地点：
河北省廊坊地区霸州市***路
3、项目性质：
集商贸、餐饮、娱乐、旅宿、办公于一体的综合小区
4、项目规模：
（1）占地面积：
总占地面积199800平方米（折合300亩）
（2）住宅总套数：
2400套
（3）商业办公:
60000平方米
（4）总建筑面积：
301700平方米
其中：
住宅（小高层）150000平方米（1500套中小户型）
住宅（多层）75000平方米（750套中小户型）
住宅（低层）10000平方米（50套城市别墅）
商业铺面15000平方米
餐饮娱乐15000平方米
旅宿15000平方米
办公15000平方米
单车库2000平方米
公建4700平方米
（4）估算总成本：
0.61万元，综合单方成本为1914.43元/平方米
5、投资方式：
自筹资金
6、项目建设单位：
霸州盛达房地产开发有限责任公司
7、项目使用功能设置
（1）1、2、3号楼地层为商业铺面
（2）1、2、3号楼二楼为餐厅及娱乐性用房
（3）1、2、3号楼三、四楼为旅宿及办公用房
（4）4----88号楼为住宅,共规划2300套（拟分5期,每期600套）,
8、项目的实施
项目于2004年5月开工，分5期滚动开发，计划在2010年底全部建成入住。
二、编制说明
1、部分项目造价（数据为概算）。
2、按均衡投入来计算建设期利息（计算本金为直接费）。
三、霸州盛达08项目成本计算表
四、霸州盛达08项目销售收入表
五、霸州盛达08项目租赁收入表
六、霸州盛达08项目投资计划表
七、霸州盛达08项目资金筹措计划表
八、霸州盛达08项目全投资现金流量表
九、霸州盛达08项目资本金现金流量表
十、霸州盛达08项目敏感性分析表
十一、霸州盛达08项目概率分布情况表
十二、霸州盛达08项目概率分析情况表
霸州盛达08项目总成本费用表
编码
工程项目（费用）名称
造价或费用（万元）
楼面造价（元/M2）
百分比（%）
计算公式或说明
1
开发建设成本费用
63698.80
2111.33
65.3%
1.1
一、土地费用
6181.90
204.90
6.34%
1.2
二、斟察、设计和前期费
3868.20
128.21
3.97%
1.3
三、建筑安装工程费
44995.95
1491.41
46.13%
1.4
四、（小区）配套建设费
5036.40
166.93
5.17%
1.5
五、管理费
1502.06
49.79
1.54%
1.6
六、税费
235.09
7.79
0.25%
1.7
七、不可预见费
1802.47
59.74
1.85%
1.8
利息
76.72
2.54
0.08%
2
经营资金
0.00
0%
3
运营费用
20465.35
678.33
20.98%
4
修理费用
15.80
0.52
0.02%
5
经营税金及附加
8655.08
286.88
8.88%
6
其它经营成本费用
0.00
0%
7
土地增值税
4719.93
156.44
4.84%
8
项目总投资
97554.95
3233.51
100%
8.1
开发产品成本
63698.80
2111.33
65.3%
8.2
固定资产投资
0.00
0%
8.3
经营成本费用
33856.16
1122.18
34.71%
霸州盛达08项目开发建设成本费用计算表
编码
工程项目（费用）名称
计量单位
工程量
单价或费率
造价或费用（万元）
楼面造价（元/M2）
百分比（%）
计算公式或说明
1.
一、土地费用
6181.90
204.9
6.34%
1-1-1
征地费（拍卖价）
项
1.00
.00
6000.00
198.87
6.16%
按实际发生
1-1-2
土地契税
元、%
.00
3.00
180.00
5.97
0.19%
按实际发生
1-1-3
土地登记公证费
笔
1.00
19000.00
1.90
0.06
0.01%
2.
二、斟察、设计和前期费
3868.20
128.21
3.97%
2-1-1
地形图测绘费
平方米
199800.00
0.14
2.80
0.09
0.01%
按土地面积0.14元/平方米
2-1-2
总体规划设计费（定点费）
平方米
199800.00
2.00
39.96
1.32
0.05%
土地面积2元/平方米
2-2-1
地质勘察费
米
1200.00
55.00
6.60
0.22
0.01%
按钻深55元/米
2-2-2
建筑设计费
平方米
301700.00
10.00
301.70
10
0.31%
按10元/平方米（建筑面积）
2-3-1
城市市政建设配套费（一级地段）
平方米
297000.00
75.00
2227.50
73.83
2.29%
按75元/平方米（建筑面积）
2-4-1
规划管理费
元、‰
.00
3.00
7.93
0.26
0.01%
土建造价的3‰
2-6-1
放线费
点
60.00
326.00
1.96
0.06
0.01%
放线点326元/点
2-11-1
招标费
元、‰
.00
1.00
2.64
0.09
0.01%
按土建工程造价的1‰计算
2-13-1
监理费
元、‰
.00
2.00
5.29
0.18
0.01%
按土建工程造价的2‰计算
2-14-1
预结算审计费
元、‰
.00
3.00
7.93
0.26
0.01%
按土建工程造价的3‰计算
2-15-1
消防配套费
平方米
297000.00
3.00
89.10
2.95
0.1%
按3元/平方米计算（非营业公共配套免）
2-16-1
施工合同鉴证费
元、‰
.00
1.00
2.64
0.09
0.01%
按土建工程造价的1‰计算
2-17-1
噪音费
月
50.00
1600.00
8.00
0.27
0.01%
1600元/月.幢
2-18-1
建设项目环境影响评价收费
元、‰
.00
3.00
7.93
0.26
0.01%
按土建工程造价的3‰计算
2-19-1
避雷安装检测费
支
48.00
55.00
0.26
0.01
0.01%
检测避雷针55元/支
2-20-1
防洪堤工程建设管理费
平方米
297000.00
3.00
89.10
2.95
0.1%
按竣工面积3元/平方米计算
2-21-1
人防管理费
平方米
301700.00
10.00
301.70
10
0.31%
按建筑面积10元/平方米计算
2-22-1
防空地下室易地建设费
平方米
5000.00
800.00
400.00
13.26
0.42%
按地层面积800元/平方米计算
2-24-1
工地管理费
项
32.00
50000.00
160.00
5.3
0.17%
按5000元/项
2-26-2
墙改费（民用）
平方米
301700.00
4.60
138.78
4.6
0.15%
民用建筑4.6元/平方米
2-27-1
建筑方案评审费
平方米
301700.00
0.20
6.03
0.2
0.01%
0.2元/平方米
2-29-1
白蚁预防费
平方米
301700.00
2.00
60.34
2
0.07%
按3元/平方米（建筑面积）
3.
三、建筑安装工程费
44995.95
1491.41
46.13%
3-1-1
桩工程
平方米
297000.00
50.00
1485.00
49.22
1.53%
按概算造价
3-1-3
土建工程
平方米
297000.00
1400.00
41580.00
1378.19
42.63%
按概算造价
3-2-1
室内供水供电、线路安装工程
平方米
301700.00
35.00
1055.95
35
1.09%
按概算造价
3-2-2
电梯安装工程
项
25.00
350000.00
875.00
29
0.9%
按概算造价
4.
四、（小区）配套建设费
5036.40
166.93
5.17%
4-1-1
道路工程
平方米
30000.00
100.00
300.00
9.94
0.31%
按概算造价
4-1-2
室外排污排水工程
米
2500.00
410.00
102.50
3.4
0.11%
按概算造价
4-1-3
室外供水工程
米
100.00
500.00
5.00
0.17
0.01%
按概算造价
4-2-1
围墙工程
项
1.00
2000000.00
200.00
6.63
0.21%
按概算造价
4-3-1
室外供电安装工程
项
1.00
2900000.00
290.00
9.61
0.3%
按概算造价
4-4-1
绿化工程
平方米
599400.00
60.00
3596.40
119.2
3.69%
按概算造价
4-5-1
路灯安装工程
盏
500.00
350.00
17.50
0.58
0.02%
按概算造价
4-8-1
供配电增容费（贴费）
千瓦
3000.00
750.00
225.00
7.46
0.24%
按750元/千瓦
4-13-1
公共配套设施费（托儿所）
平方米
1800.00
1500.00
270.00
8.95
0.28%
按概算造价
4-13-4
公共配套设施费（文化活动站）
平方米
60.00
1500.00
9.00
0.3
0.01%
按概算造价
4-13-7
公共配套设施费（居委会）
平方米
60.00
1500.00
9.00
0.3
0.01%
按概算造价
4-13-11
公共配套设施费（单车棚）
平方米
60.00
1500.00
9.00
0.3
0.01%
按概算造价
4-13-12
公共配套设施费（垃圾中转站）
平方米
20.00
1500.00
3.00
0.1
0.01%
按概算造价
ZJF
直接费
60082.45
1991.46
61.59%
1.+2.+3.+4.共4项的和
6.
五、管理费
1502.06
49.79
1.54%
5-1-1
建设管理费（2.5%）
元、%
8.91
2.50
1502.06
49.79
1.54%
直接费的1.65%
6.
六、税费
235.09
7.79
0.25%
6-5-1
建筑面积测量费
平方米
301700.00
1.70
51.29
1.7
0.06%
6-4-3
房屋竣工总登记费
元、‰
00.00
1.00
157.37
5.22
0.17%
按评估价的1‰
6-5-1
教育附加费
元、%
.00
1.00
26.44
0.88
0.03%
按土建造价的1%计算
8.
七、不可预见费
1802.47
59.74
1.85%
8-1-1
不可预见费（按直接费计）
元、%
8.91
3.00
1802.47
59.74
1.85%
JJF
间接费
3539.63
117.32
3.63%
5.+6.+7.+8.+9.共5项的和
ZZJ
开发建设总成本
平方米
66700.00
63622.08
2108.79
65.22%
霸州盛达08项目销售成本费用计算表
编码
工程项目（费用）名称
计量单位
工程量
单价或费率
造价或费用（万元）
楼面造价（元/M2）
百分比（%）
计算公式或说明
1
广告费
元、%
00.00
3.00
4720.95
156.48
4.84%
2
销售策划代理费
元、%
00.00
10.00
15736.50
521.59
16.14%
3
营业税及其它
元、%
00.00
5.50
8655.08
286.88
8.88%
合计
29112.53
964.95
29.85%
汇总1:
经营资金
0.00
0%
汇总2:
运营费用
20457.45
678.07
20.98%
汇总3:
修理费用
0.00
0%
汇总4:
经营税金及附加
8655.08
286.88
8.88%
汇总5:
其它销售成本费用
0.00
0%
霸州盛达08项目租赁成本费用计算表
编码
工程项目（费用）名称
计量单位
工程量
单价或费率
造价或费用（万元）
楼面造价（元/M2）
百分比（%）
计算公式或说明
1
租赁管理费
元、%
1580000.00
5.00
7.90
0.26
0.01%
2
房屋维修维护费
元、%
1580000.00
10.00
15.80
0.52
0.02%
合计
23.70
0.79
0.03%
汇总1:
经营资金
0.00
0%
汇总2:
运营费用
7.90
0.26
0.01%
汇总3:
修理费用
15.80
0.52
0.02%
汇总4:
经营税金及附加
0.00
0%
汇总5:
其它租赁成本费用
0.00
0%
霸州盛达08项目销售收入表
序号
楼层、单元或楼房名称
计量单位
单价
建筑面积（M2）
可售面积（M2）
项目套数
可售套数
销售收入（万元）
销售模式
备注
1
住宅
元/㎡
2850
150000
150000
1500
2400
42750.00
按建筑面积
元/㎡
2850
75000
75000
750
21375.00
按建筑面积
元/㎡
5600
10000
10000
50
5600.00
按建筑面积
2
商铺
元/㎡
5200
15000
15000
7800.00
按建筑面积
餐饮娱乐
元/㎡
5200
1500
1500
780.00
按建筑面积
旅宿
元/㎡
5200
1500
1500
780.00
按建筑面积
办公
元/㎡
5200
1500
1500
780.00
按建筑面积
3
车位
元/套
50000
200
200
200
1000.00
按项目套数
4
公共建筑
255000
3000
3000
76500.00
合计
157365.00
住宅
元/㎡
299700
按建筑面积
商业
元/㎡
10000
按建筑面积
办公
元/㎡
按建筑面积
工业
元/㎡
按建筑面积
仓库
元/㎡
按建筑面积
停车场
元/㎡
2000
按建筑面积
其它
元/㎡
2000
按建筑面积
霸州盛达08项目租赁收入表
序号
楼层、单元或楼房名称
计量单位
单价
建筑面积（M2）
可租面积（M2）
项目套数
可租套数
租赁收入（万元）
租赁模式
备注
1
一期商铺
元/㎡
90
2000
108.00
按建筑面积租金
2
二期商铺
元/㎡
120
1000
48.00
按可租面积租金
3
一期停车场
元/套
20
50
1.10
按项目套数租金
4
二期停车场
元/套
30
50
0.90
按可租项目套数租金
合计
158.00
霸州盛达08项目销售收入与经营税金及附加表
共6表第1表
序号
项目名称
合计（万元）
第1月
第2月
第3月
第4月
第5月
第6月
1
销售收入
157331.09
2158.91
2158.91
2158.91
3176.77
3696.77
5946.77
2
经营税金及税金附加
9172.40
125.86
125.86
125.86
185.21
215.52
346.70
2.1
营业税
8653.21
118.74
118.74
118.74
174.72
203.32
327.07
2.2
城市维护建设税
259.60
3.56
3.56
3.56
5.24
6.10
9.81
2.3
教育费附加
259.60
3.56
3.56
3.56
5.24
6.10
9.81
霸州盛达08项目销售收入与经营税金及附加表
共6表第2表
序号
项目名称
合计（万元）
第7月
第8月
第9月
第10月
第11月
第12月
1
销售收入
157331.09
5946.77
5946.77
5946.77
5946.77
5946.77
6335.01
2
经营税金及税金附加
9172.40
346.70
346.70
346.70
346.70
346.70
369.33
2.1
营业税
8653.21
327.07
327.07
327.07
327.07
327.07
348.43
2.2
城市维护建设税
259.60
9.81
9.81
9.81
9.81
9.81
10.45
2.3
教育费附加
259.60
9.81
9.81
9.81
9.81
9.81
10.45
霸州盛达08项目销售收入与经营税金及附加表
共6表第3表
序号
项目名称
合计（万元）
第13月
第14月
第15月
第16月
第17月
第18月
1
销售收入
157331.09
6335.01
6335.01
6335.01
6335.01
6335.01
6335.01
2
经营税金及税金附加
9172.40
369.33
369.33
369.33
369.33
369.33
369.33
2.1
营业税
8653.21
348.43
348.43
348.43
348.43
348.43
348.43
2.2
城市维护建设税
259.60
10.45
10.45
10.45
10.45
10.45
10.45
2.3
教育费附加
259.60
10.45
10.45
10.45
10.45
10.45
10.45
霸州盛达08项目销售收入与经营税金及附加表
共6表第4表
序号
项目名称
合计（万元）
第19月
第20月
第21月
第22月
第23月
第24月
1
销售收入
157331.09
6335.01
6335.01
6335.01
6335.01
5781.09
5781.09
2
经营税金及税金附加
9172.40
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