XX市商业环境调研报告.docx

1、XX市商业环境调研报告孝义市商业环境调研分析报告一、 孝义市整体商业环境介绍孝义市总人口47万，市区人口22万，面积948平方公里，地理特点是东西狭长，南北偏窄，整个版图与中国版图类似。孝义市区南北主轴为迎宾路，迎宾路西侧为主城区，是政治、经济、文化、教育中心。东侧为老城区，人口密布，商业特点是以汽配、五金、建材为主。二、 市场调研思路1、对百货商场的数量、位置、档次，商场内部商户结构、商铺面积、租金、经营状况等因素进行调查总结；2、对孝义市几个大的商业街进行地毯式调研，对商户构成、经营业态、铺面大小、租金、经营状况等数据进行系统地搜集分析总结；3、对专业市场进行调研，确定数量、位置、档次、市

2、场内商户结构、商铺面积、租金、经营状况等因素；三、 调研数据分析总结（一）、百货市场的调研分析1、孝义市百货商场简介孝义市现有百货商场有11个，全部集中在府前街与新义街之间，如孝义百货、义都、天荣等，营业面积从1500平方到10000平方不等，商户数量840户，占总商户36%，营业面积5万平方，占孝义商户总营业面积28%，业态有服装鞋帽配饰、家居家俬、黄金珠宝手表、餐饮休闲娱乐等。孝义是百货商场统计表序号名称位置商户数量营业面积业种1孝义百货府前街广场988613服装、餐饮、黄金珠宝、烟酒2义都府前街广场2397602服装、餐饮、黄金珠宝、烟酒、家俬3嘉盛新义街815060服装、黄金珠宝、手机

3、4天荣新义街1819007服装、餐饮、黄金珠宝、烟酒、娱乐5晋宏新义街1232565服装、百货6同惠府前街广场365880服装、餐饮、家俬、KTV7机焦大厦大众路191560服装、家俬8广场商厦府前街广场362781服装、培训、家俬9万众新天地新义街51500服装10天瑞新义街173720服装、数码电子11君悦府前街广场53780服装、休闲娱乐合计840520682、孝义是典型百货市场分析与总结2.1、同至人-孝义百货2.1.1、简介孝义百货原名东胜百货，现为搜点时尚商务有限公司下属全资子公司，目前主要经营项目：珠宝名表、护肤彩妆、高档烟酒、保健养生、男女服饰、皮装皮具、童装玩具等。商场所属楼

4、盘共计十五层，一、二、三层为本商场。商场建筑面积15000, 一层主要以临街店铺为主，商场所占用一层面积为1400,二、三层内部面积均为5300。孝义百货引进国内知名品牌、省级总代理商品牌及当地没有开发的新品牌入驻，最终保持经营档次，形成差异化竞争的优势条件。特提出百货店模式与店中店模式相结合，全场贯彻六个“统一”的经营特色。2.1.2、业态孝义百货 业态比例表孝义百货业态户数户数占比面积面积占比服装鞋帽配饰7374.5%776090.1%日化用品1010.2%1682.0%美容美发美甲11.0%500.6%通讯通信数码电子33.1%1702.0%家纺11.0%500.6%烟酒茶饮22.0%3

5、00.3%眼镜11.0%100.1%餐饮小吃滋补养生44.1%3153.7%小家电11.0%150.2%黄金玉器手表22.0%450.5%合计98100%8613100%孝义百货共有98个商户，总面积8613平方米，其中服装鞋帽配饰占总户数74.5%，日化用品化妆品占10.2%，其它在1%到4%之间。主要品牌有欧珀莱、欧莱雅等，珠宝有周大福、老凤祥、中国黄金，进口名表有劳力士、欧米茄、浪琴、雷达等，皮鞋皮具有百丽、天美意、他她、森达、百思图、伊迪亚、F2、金利来、皮尔卡丹等，服装品牌有杰克琼斯、斯莱德、艾莱依、金豪雀、太子龙、玛卡西尼、三思等，内衣品牌有爱慕、曼尼芬、戴安芬、瑞超等。孝义百货

6、商铺面积分布表孝义百货面积户数占比小于40平方米2424.5%40平方到80平方之间1818.4%80平方到120平方之间3636.7%大于120平方2020.4%合计98100%孝义百货商户面积集中在80到120平方，这部分商户占总商户36.7%，是孝义百货商铺的主要大小。一楼沿街商铺3000平方，有32家商铺，60平方商铺占大部分，主要品牌有KFC（两层，500平方）、安踏、知欣内衣坊、ALT、觅可国际（女装）、恒泽（女装）、达芙妮（女鞋）、kappa、哥弟、姐妹内衣、天翼、金利来、梦雅日化等。租金价位6万元每年（60平方）。另外一楼商场占1400平方，主要经营化妆品（6家）、名表（1家）

7、、冬虫夏草（1家）、阿胶（1家）、珠宝（2家）、zippo、飞利浦（1家）、健身用品（1家）、美甲（1家）、烟草（1家）租金1100元一年一平方，管理费2元一天一平方。二层经营面积5300平方，主营女装，童装店300平方；三层主营男装，面积5300平方。2.2、义都商场义都位于府前广场西侧，与 孝义百货毗邻，定位选择中低档，与孝义百货进行差异化定位。分四层，底层为家家利超市，F1层珠宝黄金手表服装，F2层服装、F3层英皇世家家俬。营业面积8402平方，义都商户合计240户，服装鞋帽配饰占总商户数量89.5%，其它都在4%以下。总营业面积841平方米，服装鞋帽配饰占74%，家家利超市占9.5%，

8、F3英皇家俬占7,4%，其它都在3%以下。义都大部分商铺为格子铺，面积40平方，用167户，占69%。40平方到80平方的商户有64户，占总商户27%，所以，义都商场是以服装鞋帽配饰为主，超市、家俬为辅的中低端商场，在调查义都人流量时，我们发现，来府前街广场消费的人，60%进入了义都商场。目前商场已没有铺面出租，租金价格F1是3.9元/平方/天，F2-F3层3.1元/平方/天，管理费0.6元/平方/天。2.3、嘉盛嘉盛购物中心位于新义街，北与府前广场毗邻，商户合计81户，其中包括底层好宜买眼镜（1800平方）、二层家家利鞋业（800平方），嘉盛整体定位以服装为主，F1层设有黄金珠宝化妆品皮具箱

9、包，手机城。F3层主打服装男装和童装，F4主打女装。嘉盛 业态分布表嘉盛业态户数户数占比面积面积占比服装鞋帽配饰5972.84%264552.27%婚庆婚纱11.23%150.30%日化用品67.41%1352.67%通讯通信数码电子11.23%1502.96%家纺11.23%150.30%箱包皮具56.17%1953.85%眼镜11.23%180035.57%小家电11.23%150.30%黄金玉器手表67.41%901.78%81户商户中，服装鞋帽配饰有59户，占72%，是其主要业态；商场总面积5060平方，服装鞋帽配饰占52%，眼镜占35%，其它都在3%以下。嘉盛租金在核心商圈算比较低的

10、，一层租金1.8元/平方/天，F2为1.2元，F3层F4层都为1元，管理费1元/平方/天。嘉盛 楼层业态分布表楼层商户户数面积业态-111800眼镜专卖沿街280箱包皮具F120550箱包皮具、日化、黄金珠宝饰品、十字绣、手机城、小家电F21800鞋业F326900童装、男装、内衣、家纺F431930女装、饰品美甲合计815060嘉盛 商铺面积分布表面积户数占比小于40平方米7288.9%40平方到80平方之间56.2%80平方到120平方之间00.0%大于120平方44.9%嘉盛商户沿街仅有2家，大部分商户集中在1层至4层，F2层为家家利鞋业，为一个商户，面积800平方，占整个面积15%。嘉

11、盛商场与义都的格局基本相似，格子铺在F3F4两层，面积40平方左右。这部分商户72户，占88%。 2.4、天荣市场天荣位于新义街，东与大众路毗邻，共有6层，合计商户181户，营业面积9007平方，定位中端，楼层业态分布按照典型的商场业态来分布，顶层做餐饮娱乐休闲，2至5层做服装，1层做化妆品，黄金珠宝，鞋业。天荣 业态分布表天容业态户数户数占比面积面积占比餐饮10.55%3003.33%服装鞋帽配饰15082.87%694277.07%婚庆婚纱10.55%400.44%日化用品84.42%3203.55%通讯通信数码电子10.55%400.44%家纺21.10%800.89%箱包皮具52.76

12、%2002.22%文体玩具10.55%400.44%休闲娱乐42.21%7258.05%小家电10.55%400.44%黄金玉器手表73.87%2803.11% 181户商户中，服装鞋帽配饰有150户，占总户数82%，其它商户都在10户以下，占比都低于5%，大部分集中在1%左右。天荣营业面积9000平方，餐饮300平方，占总面积3.3%，服装鞋帽面积6900平方，占总面积77%，日用化学品只有8户，但是面积却又320平方，占总面积3.5%，休闲娱乐有桌球，电玩，面积725平方，占8%。这些为天荣的主要业态。天荣 楼层业态分布表楼层商户户数面积业态F1331320箱包皮具、日化、黄金珠宝饰品、十

13、字绣、手机城、小家电、鞋业F2351802女装、饰品美甲F3381710男装、F4301350女装F5411845童装、中老年、家纺F64980餐饮休闲娱乐合计1819007天荣作为一个中端的商场，业态分布比较清晰。典型的一层分布箱包皮具，黄金珠宝；二层到五层为服装，其中童装、中老年在5层；餐饮休闲娱乐在六层。天荣 商铺面积分布表面积户数占比小于40平方米00.0%40平方到80平方之间17797.8%80平方到120平方之间00.0%大于120平方42.2%天荣商铺面积基本上在40平方到80平方，商户177户，占比97%，商户面大于120平方的4户，都在六层。2.5、晋宏市场晋宏市场与天荣毗

14、邻，只有一层，合计商户123户，主要以服装鞋帽为主。定位中低端。晋宏 业态分布表业态户数户数占比面积面积占比眼镜10.81%401.56%服装鞋帽配饰10383.74%206080.31%小百货10.81%200.78%日化用品10.81%200.78%通讯通信数码电子21.63%702.73%家居家纺54.07%1003.90%箱包皮具54.07%1003.90%餐饮小吃10.81%301.17%票务10.81%150.58%家用电器小家电21.63%903.51%饰品10.81%200.78%晋洪 楼层业态分布表晋宏楼层商户户数面积业态沿街7245电信、电器、票务、眼镜、小笼包、手机F11

15、162320男装、女装、童装、中老年、床上用品、内衣、鞋业合计1232565服装鞋帽配饰103户，占总商户83.7%，其它都在4%以下，总面积2565平方，服装占总面积80%,其它也都在4%以下。这说明晋宏市场没有大的商户，业态主要集中为服装鞋帽配饰。晋宏 商铺面积分布表面积户数占比小于40平方米11996.7%40平方到80平方之间43.3%80平方到120平方之间00.0%大于120平方00.0%市场商铺面积多为40平方格子铺，这部分商户为119户，占比96,7%。租金5.4元/平方/天，管理费3.3元/平方/天。（二）、商业街的调研分析1、孝义市商业街简介孝义市主要的商业街有府前街、新义

16、街、大众路、振兴街、建设街、迎宾路、永安路、永安街等。其中，迎宾路为孝义的南北主轴，与其平行的是大众路和永安路；府前街与新义街相互平行，互为姊妹街，构成市区的东西主轴。2、孝义市典型商业街分析与总结2.1、府前街府前街总长2km，是市区一个重要商业街，该街贯穿孝义主城区，是连接东城区和西城区的一个关键通道。府前街商业繁荣，汇集餐饮娱乐，建材家居，家具连锁，步行街，购物商场等业态形式，商户约有300个商户，营业面积约有6万平方。府前街 业态分布表序号品类面积占比户数占比平均面积1服装鞋帽配饰5402.8%1211.4%45 2孕婴产品1200.6%32.9%40 3箱包皮具00.0%00.0%0

17、 4烟酒茶饮8004.2%76.7%114 5彩票700.4%21.9%35 6餐饮美食小吃食品16508.6%1413.3%118 7超市便利日杂百货2501.3%76.7%36 8广告印刷图文排版850.4%32.9%28 9日用化学品00.0%00.0%0 10黄金珠宝饰品手表6003.1%11.0%600 11美容美发美甲4102.1%98.6%46 12婚庆婚纱摄影10505.5%21.9%525 13家用电器厨房小家电1000.5%21.9%50 14文体美术工艺品礼品玻璃眼镜3001.6%76.7%43 15建材家居家纺810042.2%43.8%2025 16休闲娱乐24001

18、2.5%76.7%343 17汽配维修装潢摩配电动车自行车00.0%00.0%0 18通讯通信数码电子音像2601.4%76.7%37 19五金机电配件00.0%00.0%0 20物流快递配送00.0%00.0%0 21洗衣店1200.6%32.9%40 22教育培训00.0%00.0%0 23宾馆旅馆招待所200.1%11.0%20 24医院诊所药房养生2101.1%54.8%42 25银行邮政信用社投资保修19009.9%54.8%380 26其它2301.2%43.8%58 合计1921511051183 目前调研数据采集标本105个，区域仅为府前西街从迎宾路到府前购物广场这个区域，标本

19、营业面积19255平方。如表，建材家居家纺商户4个，占总商户3.8%，但是却占据总面积42%。将近一半的营业面积是建材、家具。另外，占总面积10%左右的业态有餐饮美食小吃、休闲娱乐、银行邮政。说明府前街是一个成熟的商业街，消费人群中高端，比较繁荣。2.2、大众路振兴街以北区域大众路是与府前街垂直的南北街道，北至汾孝收费站，南至新安街，总长3.5km，这条街道是连接汾阳、太原的直接通到。在振兴街以北区域，目前处在大开发状态，集聚沃尔玛、红星美凯龙等商业地产。振兴街以南区域振兴街以南是商户集中区域，有写字楼、商业广场、百货商场等商业形态，汇集餐饮娱乐、生活配套、家居卖场、银行、办公等功能。商户约2

20、00个，营业面积1万平方米。目前采集到的标本商户有86个，总营业面积4280平方米，主要区域为振兴街以南，府前街以北路段。具体数据如下表：大众路 业态分布表序号品类面积占比户数占比平均面积1服装鞋帽配饰2505.8%55.8%50 2孕婴产品1202.8%33.5%40 3箱包皮具00.0%00.0%0 4烟酒茶饮2004.7%44.7%50 5彩票00.0%00.0%0 6餐饮美食小吃食品3808.9%910.5%42 7超市便利日杂百货2756.4%78.1%39 8广告印刷图文排版1102.6%33.5%37 9日用化学品1002.3%22.3%50 10黄金珠宝饰品手表1503.5%3

21、3.5%50 11美容美发美甲1202.8%44.7%30 12婚庆婚纱摄影100.2%11.2%10 13家用电器厨房小家电1804.2%33.5%60 14文体美术工艺品礼品玻璃眼镜501.2%11.2%50 15建材家居家纺117027.3%2023.3%59 16休闲娱乐00.0%00.0%0 17汽配维修装潢摩配电动车自行车501.2%11.2%50 18通讯通信数码电子音像3508.2%78.1%50 19五金机电配件601.4%11.2%60 20物流快递配送00.0%00.0%0 21洗衣店501.2%11.2%50 22教育培训00.0%00.0%0 23宾馆旅馆招待所200

22、4.7%11.2%200 24医院诊所药房养生3508.2%78.1%50 25银行邮政信用社投资保修501.2%11.2%50 26其它551.3%22.3%28 合计4280186150 如表，占总面积27%为建材家居，其它药房诊所、餐饮小吃、便利店、通讯数码占比在8%左右。说明这个商业街是府前街的商业补充和延伸，更多的是倾向生活配套商业功能。2.3、新义街新义街位于府前街南侧，与府前街平行的东西街道，东至东盛路，西到永安路，全长2Km,是另外一条贯穿东西城区的商业街，与府前街属于姊妹街。新义街汇集百货商场、家电连锁、大型超市、专卖店等商业形式。商户约350户，营业面积约3万平方米。 目前

23、采集商户标本143户，营业面积13055平方米。主要区域在迎宾路以西，府前步行街以东。具体数据如下:新义街 业态分布表序号品类面积占比户数占比平均面积1服装鞋帽配饰7705.9%149.8%55 2孕婴产品1601.2%32.1%53 3箱包皮具500.4%10.7%50 4烟酒茶饮2902.2%53.5%58 5彩票400.3%10.7%40 6餐饮美食小吃食品6104.7%139.1%47 7超市便利日杂百货3702.8%85.6%46 8广告印刷图文排版200.2%10.7%20 9日用化学品1000.8%21.4%50 10黄金珠宝饰品手表00.0%00.0%0 11美容美发美甲410

24、3.1%64.2%68 12婚庆婚纱摄影2602.0%53.5%52 13家用电器厨房小家电6805.2%107.0%68 14文体美术工艺品礼品玻璃眼镜6555.0%139.1%50 15建材家居家纺5604.3%128.4%47 16休闲娱乐3002.3%10.7%300 17汽配维修装潢摩配电动车自行车3502.7%32.1%117 18通讯通信数码电子音像10508.0%128.4%88 19五金机电配件132010.1%74.9%189 20物流快递配送00.0%00.0%0 21洗衣店600.5%10.7%60 22教育培训00.0%00.0%0 23宾馆旅馆招待所12009.2%

25、32.1%400 24医院诊所药房养生12409.5%1510.5%83 25银行邮政信用社投资保修250019.1%53.5%500 26其它600.5%21.4%30 合计130551143191 如表，商户占比较大的为10%左右，分布是服装鞋帽、餐饮美食小吃、文体美术工艺品眼镜、建材家居、通讯数码、诊所药房。这部分业态占整个商业街商户总量的60%，说明这一条街消费结构丰富，档次中低端，是人流的集中地。周边居住人口较多，生活配套业态比较全。2.4、新安街、永安街这两条街是孝义的专业街，两条街连在一起，贯穿孝义东西城区，与府前街、新义街遥相呼应，商业街东至楼西，西到府南路，两条街总长4Km,汇集建材、汽配、五金、生活配套。商户288个，营业面积27125平方米。具体数据如下：新安街、永安街 业态分布表