XX市商业环境调研报告.docx

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XX市商业环境调研报告

孝义市商业环境调研分析报告

一、孝义市整体商业环境介绍

孝义市总人口47万，市区人口22万，面积948平方公里，地理特点是东西狭长，南北偏窄，整个版图与中国版图类似。

孝义市区南北主轴为迎宾路，迎宾路西侧为主城区，是政治、经济、文化、教育中心。

东侧为老城区，人口密布，商业特点是以汽配、五金、建材为主。

二、市场调研思路

1、对百货商场的数量、位置、档次，商场内部商户结构、商铺面积、租金、经营状况等因素进行调查总结；

2、对孝义市几个大的商业街进行地毯式调研，对商户构成、经营业态、铺面大小、租金、经营状况等数据进行系统地搜集分析总结；

3、对专业市场进行调研，确定数量、位置、档次、市场内商户结构、商铺面积、租金、经营状况等因素；

三、调研数据分析总结

（一）、百货市场的调研分析

1、孝义市百货商场简介

孝义市现有百货商场有11个，全部集中在府前街与新义街之间，如孝义百货、义都、天荣等，营业面积从1500平方到10000平方不等，商户数量840户，占总商户36%，营业面积5万平方，占孝义商户总营业面积28%，业态有服装鞋帽配饰、家居家俬、黄金珠宝手表、餐饮休闲娱乐等。

孝义是百货商场统计表

序号

名称

位置

商户数量

营业面积

业种

孝义百货

府前街广场

8613

服装、餐饮、黄金珠宝、烟酒

义都

府前街广场

239

7602

服装、餐饮、黄金珠宝、烟酒、家俬

嘉盛

新义街

5060

服装、黄金珠宝、手机

天荣

新义街

181

9007

服装、餐饮、黄金珠宝、烟酒、娱乐

晋宏

新义街

123

2565

服装、百货

同惠

府前街广场

5880

服装、餐饮、家俬、KTV

机焦大厦

大众路

1560

服装、家俬

广场商厦

府前街广场

2781

服装、培训、家俬

万众新天地

新义街

1500

服装

天瑞

新义街

3720

服装、数码电子

君悦

府前街广场

3780

服装、休闲娱乐

合计

840

52068

2、孝义是典型百货市场分析与总结

2.1、同至人-孝义百货

2.1.1、简介

孝义百货原名东胜百货，现为搜点时尚商务有限公司下属全资子公司，目前主要经营项目：

珠宝名表、护肤彩妆、高档烟酒、保健养生、男女服饰、皮装皮具、童装玩具等。

商场所属楼盘共计十五层，一、二、三层为本商场。

商场建筑面积15000㎡,一层主要以临街店铺为主，商场所占用一层面积为1400㎡,二、三层内部面积均为5300㎡。

孝义百货引进国内知名品牌、省级总代理商品牌及当地没有开发的新品牌入驻，最终保持经营档次，形成差异化竞争的优势条件。

特提出百货店模式与店中店模式相结合，全场贯彻六个“统一”的经营特色。

2.1.2、业态

孝义百货业态比例表

孝义百货业态

户数

户数占比

面积

面积占比

服装鞋帽配饰

74.5%

7760

90.1%

日化用品

10.2%

168

2.0%

美容美发美甲

1.0%

0.6%

通讯通信数码电子

3.1%

170

2.0%

家纺

1.0%

0.6%

烟酒茶饮

2.0%

0.3%

眼镜

1.0%

0.1%

餐饮小吃滋补养生

4.1%

315

3.7%

小家电

1.0%

0.2%

黄金玉器手表

2.0%

0.5%

合计

100%

8613

100%

孝义百货共有98个商户，总面积8613平方米，其中服装鞋帽配饰占总户数74.5%，日化用品化妆品占10.2%，其它在1%到4%之间。

主要品牌有欧珀莱、欧莱雅等，珠宝有周大福、老凤祥、中国黄金，进口名表有劳力士、欧米茄、浪琴、雷达等，皮鞋皮具有百丽、天美意、他她、森达、百思图、伊迪亚、F2、金利来、皮尔卡丹等，服装品牌有杰克琼斯、斯莱德、ＯＮＬＹ、ＶＭ、艾莱依、金豪雀、太子龙、玛卡西尼、三思等，内衣品牌有爱慕、曼尼芬、戴安芬、瑞超等。

孝义百货商铺面积分布表

孝义百货面积

户数

占比

小于40平方米

24.5%

40平方到80平方之间

18.4%

80平方到120平方之间

36.7%

大于120平方

20.4%

合计

100%

孝义百货商户面积集中在80到120平方，这部分商户占总商户36.7%，是孝义百货商铺的主要大小。

一楼沿街商铺3000平方，有32家商铺，60平方商铺占大部分，主要品牌有KFC（两层，500平方）、安踏、知欣内衣坊、ALT、觅可国际（女装）、恒泽（女装）、达芙妮（女鞋）、kappa、哥弟、姐妹内衣、天翼、金利来、梦雅日化等。

租金价位6万元每年（60平方）。

另外一楼商场占1400平方，主要经营化妆品（6家）、名表（1家）、冬虫夏草（1家）、阿胶（1家）、珠宝（2家）、zippo、飞利浦（1家）、健身用品（1家）、美甲（1家）、烟草（1家）租金1100元一年一平方，管理费2元一天一平方。

二层经营面积5300平方，主营女装，童装店300平方；三层主营男装，面积5300平方。

2.2、义都商场

义都位于府前广场西侧，与孝义百货毗邻，定位选择中低档，与孝义百货进行差异化定位。

分四层，底层为家家利超市，F1层珠宝黄金手表服装，F2层服装、F3层英皇世家家俬。

营业面积8402平方，

义都商户合计240户，服装鞋帽配饰占总商户数量89.5%，其它都在4%以下。

总营业面积841平方米，服装鞋帽配饰占74%，家家利超市占9.5%，F3英皇家俬占7,4%，其它都在3%以下。

义都大部分商铺为格子铺，面积40平方，用167户，占69%。

40平方到80平方的商户有64户，占总商户27%，所以，义都商场是以服装鞋帽配饰为主，超市、家俬为辅的中低端商场，在调查义都人流量时，我们发现，来府前街广场消费的人，60%进入了义都商场。

目前商场已没有铺面出租，租金价格F1是3.9元/平方/天，F2-F3层3.1元/平方/天，管理费0.6元/平方/天。

2.3、嘉盛

嘉盛购物中心位于新义街，北与府前广场毗邻，商户合计81户，其中包括底层好宜买眼镜（1800平方）、二层家家利鞋业（800平方），嘉盛整体定位以服装为主，F1层设有黄金珠宝化妆品皮具箱包，手机城。

F3层主打服装男装和童装，F4主打女装。

嘉盛业态分布表

嘉盛业态

户数

户数占比

面积

面积占比

服装鞋帽配饰

72.84%

2645

52.27%

婚庆婚纱

1.23%

0.30%

日化用品

7.41%

135

2.67%

通讯通信数码电子

1.23%

150

2.96%

家纺

1.23%

0.30%

箱包皮具

6.17%

195

3.85%

眼镜

1.23%

1800

35.57%

小家电

1.23%

0.30%

黄金玉器手表

7.41%

1.78%

81户商户中，服装鞋帽配饰有59户，占72%，是其主要业态；商场总面积5060平方，服装鞋帽配饰占52%，眼镜占35%，其它都在3%以下。

嘉盛租金在核心商圈算比较低的，一层租金1.8元/平方/天，F2为1.2元，F3层F4层都为1元，管理费1元/平方/天。

嘉盛楼层业态分布表

楼层

商户户数

面积

业态

-1

1800

眼镜专卖

沿街

箱包皮具

550

箱包皮具、日化、黄金珠宝饰品、十字绣、手机城、小家电

800

鞋业

900

童装、男装、内衣、家纺

930

女装、饰品美甲

合计

5060

嘉盛商铺面积分布表

面积

户数

占比

小于40平方米

88.9%

40平方到80平方之间

6.2%

80平方到120平方之间

0.0%

大于120平方

4.9%

嘉盛商户沿街仅有2家，大部分商户集中在1层至4层，F2层为家家利鞋业，为一个商户，面积800平方，占整个面积15%。

嘉盛商场与义都的格局基本相似，格子铺在F3F4两层，面积40平方左右。

这部分商户72户，占88%。

2.4、天荣市场

天荣位于新义街，东与大众路毗邻，共有6层，合计商户181户，营业面积9007平方，定位中端，楼层业态分布按照典型的商场业态来分布，顶层做餐饮娱乐休闲，2至5层做服装，1层做化妆品，黄金珠宝，鞋业。

天荣业态分布表

天容业态

户数

户数占比

面积

面积占比

餐饮

0.55%

300

3.33%

服装鞋帽配饰

150

82.87%

6942

77.07%

婚庆婚纱

0.55%

0.44%

日化用品

4.42%

320

3.55%

通讯通信数码电子

0.55%

0.44%

家纺

1.10%

0.89%

箱包皮具

2.76%

200

2.22%

文体玩具

0.55%

0.44%

休闲娱乐

2.21%

725

8.05%

小家电

0.55%

0.44%

黄金玉器手表

3.87%

280

3.11%

181户商户中，服装鞋帽配饰有150户，占总户数82%，其它商户都在10户以下，占比都低于5%，大部分集中在1%左右。

天荣营业面积9000平方，餐饮300平方，占总面积3.3%，服装鞋帽面积6900平方，占总面积77%，日用化学品只有8户，但是面积却又320平方，占总面积3.5%，休闲娱乐有桌球，电玩，面积725平方，占8%。

这些为天荣的主要业态。

天荣楼层业态分布表

楼层

商户户数

面积

业态

1320

箱包皮具、日化、黄金珠宝饰品、十字绣、手机城、小家电、鞋业

1802

女装、饰品美甲

1710

男装、

1350

女装

1845

童装、中老年、家纺

980

餐饮休闲娱乐

合计

181

9007

天荣作为一个中端的商场，业态分布比较清晰。

典型的一层分布箱包皮具，黄金珠宝；二层到五层为服装，其中童装、中老年在5层；餐饮休闲娱乐在六层。

天荣商铺面积分布表

面积

户数

占比

小于40平方米

0.0%

40平方到80平方之间

177

97.8%

80平方到120平方之间

0.0%

大于120平方

2.2%

天荣商铺面积基本上在40平方到80平方，商户177户，占比97%，商户面大于120平方的4户，都在六层。

2.5、晋宏市场

晋宏市场与天荣毗邻，只有一层，合计商户123户，主要以服装鞋帽为主。

定位中低端。

晋宏业态分布表

业态

户数

户数占比

面积

面积占比

眼镜

0.81%

1.56%

服装鞋帽配饰

103

83.74%

2060

80.31%

小百货

0.81%

0.78%

日化用品

0.81%

0.78%

通讯通信数码电子

1.63%

2.73%

家居家纺

4.07%

100

3.90%

箱包皮具

4.07%

100

3.90%

餐饮小吃

0.81%

1.17%

票务

0.81%

0.58%

家用电器小家电

1.63%

3.51%

饰品

0.81%

0.78%

晋洪楼层业态分布表

晋宏楼层

商户户数

面积

业态

沿街

245

电信、电器、票务、眼镜、小笼包、手机

116

2320

男装、女装、童装、中老年、床上用品、内衣、鞋业

合计

123

2565

服装鞋帽配饰103户，占总商户83.7%，其它都在4%以下，总面积2565平方，服装占总面积80%,其它也都在4%以下。

这说明晋宏市场没有大的商户，业态主要集中为服装鞋帽配饰。

晋宏商铺面积分布表

面积

户数

占比

小于40平方米

119

96.7%

40平方到80平方之间

3.3%

80平方到120平方之间

0.0%

大于120平方

0.0%

市场商铺面积多为40平方格子铺，这部分商户为119户，占比96,7%。

租金5.4元/平方/天，管理费3.3元/平方/天。

（二）、商业街的调研分析

1、孝义市商业街简介

孝义市主要的商业街有府前街、新义街、大众路、振兴街、建设街、迎宾路、永安路、永安街等。

其中，迎宾路为孝义的南北主轴，与其平行的是大众路和永安路；府前街与新义街相互平行，互为姊妹街，构成市区的东西主轴。

2、孝义市典型商业街分析与总结

2.1、府前街

府前街总长2km，是市区一个重要商业街，该街贯穿孝义主城区，是连接东城区和西城区的一个关键通道。

府前街商业繁荣，汇集餐饮娱乐，建材家居，家具连锁，步行街，购物商场等业态形式，商户约有300个商户，营业面积约有6万平方。

府前街业态分布表

序号

品类

面积

占比

户数

占比

平均面积

服装鞋帽配饰

540

2.8%

11.4%

孕婴产品

120

0.6%

2.9%

箱包皮具

0.0%

烟酒茶饮

800

4.2%

6.7%

114

彩票

0.4%

1.9%

餐饮美食小吃食品

1650

8.6%

13.3%

118

超市便利日杂百货

250

1.3%

6.7%

广告印刷图文排版

0.4%

2.9%

日用化学品

0.0%

黄金珠宝饰品手表

600

3.1%

1.0%

600

美容美发美甲

410

2.1%

8.6%

婚庆婚纱摄影

1050

5.5%

1.9%

525

家用电器厨房小家电

100

0.5%

1.9%

文体美术工艺品礼品玻璃眼镜

300

1.6%

6.7%

建材家居家纺

8100

42.2%

3.8%

2025

休闲娱乐

2400

12.5%

6.7%

343

汽配维修装潢摩配电动车自行车

0.0%

通讯通信数码电子音像

260

1.4%

6.7%

五金机电配件

0.0%

物流快递配送

0.0%

洗衣店

120

0.6%

2.9%

教育培训

0.0%

宾馆旅馆招待所

0.1%

1.0%

医院诊所药房养生

210

1.1%

4.8%

银行邮政信用社投资保修

1900

9.9%

4.8%

380

其它

230

1.2%

3.8%

合计

19215

105

183

目前调研数据采集标本105个，区域仅为府前西街从迎宾路到府前购物广场这个区域，标本营业面积19255平方。

如表，建材家居家纺商户4个，占总商户3.8%，但是却占据总面积42%。

将近一半的营业面积是建材、家具。

另外，占总面积10%左右的业态有餐饮美食小吃、休闲娱乐、银行邮政。

说明府前街是一个成熟的商业街，消费人群中高端，比较繁荣。

2.2、大众路

振兴街以北区域

大众路是与府前街垂直的南北街道，北至汾孝收费站，南至新安街，总长3.5km，这条街道是连接汾阳、太原的直接通到。

在振兴街以北区域，目前处在大开发状态，集聚沃尔玛、红星美凯龙等商业地产。

振兴街以南区域

振兴街以南是商户集中区域，有写字楼、商业广场、百货商场等商业形态，汇集餐饮娱乐、生活配套、家居卖场、银行、办公等功能。

商户约200个，营业面积1万平方米。

目前采集到的标本商户有86个，总营业面积4280平方米，主要区域为振兴街以南，府前街以北路段。

具体数据如下表：

大众路业态分布表

序号

品类

面积

占比

户数

占比

平均面积

服装鞋帽配饰

250

5.8%

孕婴产品

120

2.8%

3.5%

箱包皮具

0.0%

烟酒茶饮

200

4.7%

彩票

0.0%

餐饮美食小吃食品

380

8.9%

10.5%

超市便利日杂百货

275

6.4%

8.1%

广告印刷图文排版

110

2.6%

3.5%

日用化学品

100

2.3%

黄金珠宝饰品手表

150

3.5%

美容美发美甲

120

2.8%

4.7%

婚庆婚纱摄影

0.2%

1.2%

家用电器厨房小家电

180

4.2%

3.5%

文体美术工艺品礼品玻璃眼镜

1.2%

建材家居家纺

1170

27.3%

23.3%

休闲娱乐

0.0%

汽配维修装潢摩配电动车自行车

1.2%

通讯通信数码电子音像

350

8.2%

8.1%

五金机电配件

1.4%

1.2%

物流快递配送

0.0%

洗衣店

1.2%

教育培训

0.0%

宾馆旅馆招待所

200

4.7%

1.2%

200

医院诊所药房养生

350

8.2%

8.1%

银行邮政信用社投资保修

1.2%

其它

1.3%

2.3%

合计

4280

如表，占总面积27%为建材家居，其它药房诊所、餐饮小吃、便利店、通讯数码占比在8%左右。

说明这个商业街是府前街的商业补充和延伸，更多的是倾向生活配套商业功能。

2.3、新义街

新义街位于府前街南侧，与府前街平行的东西街道，东至东盛路，西到永安路，全长2Km,是另外一条贯穿东西城区的商业街，与府前街属于姊妹街。

新义街汇集百货商场、家电连锁、大型超市、专卖店等商业形式。

商户约350户，营业面积约3万平方米。

目前采集商户标本143户，营业面积13055平方米。

主要区域在迎宾路以西，府前步行街以东。

具体数据如下:

新义街业态分布表

序号

品类

面积

占比

户数

占比

平均面积

服装鞋帽配饰

770

5.9%

9.8%

孕婴产品

160

1.2%

2.1%

箱包皮具

0.4%

0.7%

烟酒茶饮

290

2.2%

3.5%

彩票

0.3%

0.7%

餐饮美食小吃食品

610

4.7%

9.1%

超市便利日杂百货

370

2.8%

5.6%

广告印刷图文排版

0.2%

0.7%

日用化学品

100

0.8%

1.4%

黄金珠宝饰品手表

0.0%

美容美发美甲

410

3.1%

4.2%

婚庆婚纱摄影

260

2.0%

3.5%

家用电器厨房小家电

680

5.2%

7.0%

文体美术工艺品礼品玻璃眼镜

655

5.0%

9.1%

建材家居家纺

560

4.3%

8.4%

休闲娱乐

300

2.3%

0.7%

300

汽配维修装潢摩配电动车自行车

350

2.7%

2.1%

117

通讯通信数码电子音像

1050

8.0%

8.4%

五金机电配件

1320

10.1%

4.9%

189

物流快递配送

0.0%

洗衣店

0.5%

0.7%

教育培训

0.0%

宾馆旅馆招待所

1200

9.2%

2.1%

400

医院诊所药房养生

1240

9.5%

10.5%

银行邮政信用社投资保修

2500

19.1%

3.5%

500

其它

0.5%

1.4%

合计

13055

143

如表，商户占比较大的为10%左右，分布是服装鞋帽、餐饮美食小吃、文体美术工艺品眼镜、建材家居、通讯数码、诊所药房。

这部分业态占整个商业街商户总量的60%，说明这一条街消费结构丰富，档次中低端，是人流的集中地。

周边居住人口较多，生活配套业态比较全。

2.4、新安街、永安街

这两条街是孝义的专业街，两条街连在一起，贯穿孝义东西城区，与府前街、新义街遥相呼应，商业街东至楼西，西到府南路，两条街总长4Km,汇集建材、汽配、五金、生活配套。

商户288个，营业面积27125平方米。

具体数据如下：

新安街、永安街业态分布表

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