商业规划方案.docx

1、商业规划方案皓月集团长春项目商业布局规划提案方案 2愚谷智业商业管理顾问有限公司2007年7月6日方案二的开发规划设计是依据皓月集团董事长及张总的指示， 在 深度挖掘本项目可形成的开发效益最大化前提下， 通过集团与城市规 划及土地部门的沟通及争取， 扩大本项目容积率， 突破项目原有建筑 的规模，实现地区标志性建筑的目标。 使本项目在商业形态和业态组 合上更加丰满， 竞争实力更强。 达到开发小以及持续经营利润的最大 化。一、项目规划说明 将本项目调整为地上高层写字楼部分局部 18 层；总建筑面积达 到 24521平方米，容积率 2.4 。（写字楼部分增加 7层、4392平方米） 目的：通过高层部

2、分的加层， 给建筑设计更大的空间， 实现标志 性建筑的可能。突出表现皓月集团的企业形象和项目市场影响。意义：最大化项目开发的经济价值和高层写字楼的物业体量， 实 现长期持有物业的价值。3F 18F:星级时尚商务酒店+写字楼2500平米酒店式公寓 +8700平米商务写字间，以小户型为主，首 先满足办公需求，其次适合整体经营需求， 并考虑该部分后期可销售、 或转换概念以住宅推向市场。、项目规划经济效益分析1、基础数据表项目规模单位备注项目占地面积7200:平方米容积率2.40总建筑面积24521平方米商业面积9109平方米商务酒店公寓面积2515:平方米写字楼8200平方米地下车库设备间4348平

3、方米地下车位113绿化率 21%2、项目成本投资估算表单位：万元序号项 目金额估算说明1开发建设投资1.1土地取得费用3500.00拆迁补偿费用含在内1.2配套设施建设费603.21按246元/平方米计算1.3前期费用122.60可研及调研、地质勘探、规划设计、监理等， 按50元/平方米计算1.4建筑安装工程费用4045.96按1650元/平方米计算（经验值1250）1.5代收代缴与行政性收费318.78消防、人防、卫生防疫、物业管理基金等， 按130元/平方米计算1.6其他费用245.21绿化、道路及园区公共配套设施费，按 10C 元/平方米计算2招商费用按照租赁收入的1/12计算2.1财务

4、费用按信贷计利率8%, 2年3不可预见费按照1%+算4项目总投资8835.76不含财务成本部分3、投资情况分解具体成本如下：1、集中式商业建筑安装及配套成本： 2702.70 万元二集中式商业面积X单位平方米造价=9109 m2X 3000 元 / m2=2732.70 万元2、 公寓酒店、写字楼建筑安装及配套成本： 1303万元二公寓酒店面积X单位平方米造价=10715 mX 2000 元/ m=2143.00 万元3、 停车场及设备间建筑安装及配套成本： 804.8 万元二停车场及设备间面积X单位平方米造价=4348 m2X 2000 元/ m2=869.60 万元合计：项目建筑安装及配套

5、成本为 5745.30 万元。（建安及配套成本追加 840 万）项目总体投资为 8835.76 万元。二、租赁物业总收入预测净租赁收入租赁收入来源于两部分： 集中式商业的租赁收入和广告位的租赁 收入。【集中式商业的租赁收入估算】 本项目集中式商业可租赁面积为9109 平方米，按照平 均59.4元/平方米月计算，即每年平均租金为 649.29万元/年。1、 第一年集中式商业的年租赁收入估算二商业可租赁面积X单位平方米年平均租赁价格X出租率=9109 m2X 712.80 元/ m2.年 X 80%=519.43 万元/年2、 广告位的租赁收入（按集中式商业租赁收入的 20%估算）第一年的广告位租

6、赁收入二集中式商业租赁收入X 20%=519.43 万元/ 年 X 20%=103.88 万元/年3、酒店式公寓及写字楼租赁收入估算二可租赁面积X单位平方米年平均租赁价格X出租率= 10715 m2X 468 元/ m2.年 X 75%=376.10 万元/年.物业租赁总收入 =商业租赁 +公寓租赁收入 +广告位的租赁收入=999.41万元 /年.初步结论 :（1）本项目计划需要总投资 8835.76 万元。（2）项目收益：租赁收入（税前） 999.41 万元/年。 项目预计投资回收周期项目总投资宁物业总收入=8835.76万元宁999.41万元/年+5%逐年递 增系数 =7.92年项目总利润

7、 = 优良产权物业 +第一年 999.41 万元租金收益基本结论：通过前期市场调研分析情况来看， 我们认为本项目地理位置优越 的地理位置及核心汽车产品的概念定位， 会为写字楼及酒店式公寓的 运营提供良好的主题支撑。 中长期的招商租赁风险较小。 经济效益指 标较好，项目在规划报批可行的条件下是极好的开发形式。另附：集团张总对本项目特别提出积极的设想， 通过提高商业部分的建筑面积达到开发物业价值的更大化。即将项目地上商业部分局部调整到四层、高层写字楼部分局部18层；总建筑面积达到容积率3.05。一、项目规划说明地上商业布局延东侧和民康路侧局部加高至四层,4000平方米。29201平方米,增加商业面

8、积商业两层定位于高档餐饮洗浴经营；5F 18F:星级时尚商务酒店+写字楼2500平米酒店式公寓+8700平米商务写字间，以小户型为主，首先满足办公需求，其次适合整体经营需求，并考虑该部分后期可销售或转换概念以住宅推向市场1、基础数据表项目规模单位备注项目占地面积7200平方米容积率3.05总建筑面积29201平方米商业面积13109平方米商务酒店公寓面积2515平方米写字楼8200平方米地下车库设备间4348平方米地下车位113绿化率 21%2、项目成本投资估算表单位：万元序号项 目金额估算说明1开发建设投资1.1土地取得费用3500.00拆迁补偿费用含在内1.2配套设施建设费718.34按2

9、46元/平方米计算1.3前期费用146.01可研及调研、地质勘探、规划设计、监理等， 按50元/平方米计算1.4建筑安装工程费用4818.16按1650元/平方米计算（经验值1250）1.5代收代缴与行政性收费379.61消防、人防、卫生防疫、物业管理基金等， 按130元/平方米计算1.6其他费用292.01绿化、道路及园区公共配套设施费，按 10C 元/平方米计算2招商费用按照租赁收入的1/12计算2.1财务费用按信贷计利率8%, 2年3不可预见费按照1%+算4项目总投资9854.13不含财务成本部分3、投资情况分解具体成本如下：1、 集中式商业建筑安装及配套成本： 3932.70万元二集中

10、式商业面积X单位平方米造价= 13109 m2X 3000 元/ m2=3932.70 万元2、 公寓酒店、写字楼建筑安装及配套成本： 2143.00万元二公寓酒店面积X单位平方米造价= 10715 m2X 2000 元/ m2=2143.00 万元3、停车场及设备间建筑安装及配套成本： 804.8 万元二停车场及设备间面积X单位平方米造价=4348 m2X 2000 元/ m2=869.60 万元合计：项目建筑安装及配套成本为 6945.3 万元。？项目总体投资为 9854.13 万元。（投资追加 1225.66 ）二、租赁物业总收入预测净租赁收入租赁收入来源于两部分： 集中式商业的租赁收入

11、和广告位的租赁收入。【集中式商业的租赁收入估算】本项 目集中 式商 业可 租赁面 积 为 13109 平 方 米 ，按照平均59.4元/平方米月计算，即每年平均租金为 649.29万元/年。1、 第一年集中式商业的年租赁收入估算二商业可租赁面积X单位平方米年平均租赁价格X出租率= 13109 m2X 712.80 元/ m2.年 X 80%=747.53 万元/年2、 广告位的租赁收入（按集中式商业租赁收入的 20%估算）第一年的广告位租赁收入二集中式商业租赁收入X 20%=747.53 万元/ 年 X 20%=149.51 万元/年3、酒店式公寓及写字楼租赁收入估算二可租赁面积x单位平方米年平均租赁价格x出租率= 10715 m2X 468 元/ m2.年 X 75%=376.10 万元/年.物业租赁总收入 =商业租赁 +公寓租赁收入 +广告位的租赁收入 =1273.14万元 /年 .初步结论 :（ 1 ）本项目计划需要总投资 9854.13 万元。 （2）项目收益：租赁收入（税前） 1273.14万元/年。项目预计投资回收周期