商业规划方案.docx
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商业规划方案
皓月集团长春项目商业布局规划提案
方案2
愚谷智业商业管理顾问有限公司
2007年7月6日
方案二的开发规划设计是依据皓月集团董事长及张总的指示，在深度挖掘本项目可形成的开发效益最大化前提下，通过集团与城市规划及土地部门的沟通及争取，扩大本项目容积率，突破项目原有建筑的规模，实现地区标志性建筑的目标。
使本项目在商业形态和业态组合上更加丰满，竞争实力更强。
达到开发小以及持续经营利润的最大化。
一、项目规划说明将本项目调整为地上高层写字楼部分局部18层；总建筑面积达到24521平方米，容积率2.4。
（写字楼部分增加7层、4392平方米）目的：
通过高层部分的加层，给建筑设计更大的空间，实现标志性建筑的可能。
突出表现皓月集团的企业形象和项目市场影响。
意义：
最大化项目开发的经济价值和高层写字楼的物业体量，实现长期持有物业的价值。
3F—18F:
星级时尚商务酒店+写字楼
2500平米酒店式公寓+8700平米商务写字间，以小户型为主，首先满足办公需求，其次适合整体经营需求，并考虑该部分后期可销售、或转换概念以住宅推向市场。
、项目规划经济效益分析
1、基础数据表
项目
规模
单位
备注
项目占地面积
7200
:
平方米
容积率
2.40
总建筑面积
24521
平方米
商业面积
9109
平方米
商务酒店公寓面积
2515
:
平方米
写字楼
8200
平方米
地下车库设备间
4348
平方米
地下车位113
绿化率
>21
%
2、项目成本投资估算表
单位：
万元
序号
项目
金额
估算说明
1
开发建设投资
1.1
土地取得费用
3500.00
拆迁补偿费用含在内
1.2
配套设施建设费
603.21
按246元/平方米计算
1.3
前期费用
122.60
可研及调研、地质勘探、规划设计、监理等，按50元/平方米计算
1.4
建筑安装工程费用
4045.96
按1650元/平方米计算（经验值1250）
1.5
代收代缴与行政性收费
318.78
消防、人防、卫生防疫、物业管理基金等，按130元/平方米计算
1.6
其他费用
245.21
绿化、道路及园区公共配套设施费，按10C元/平方米计算
2
招商费用
按照租赁收入的1/12计算
2.1
财务费用
按信贷计利率8%,2年
3
不可预见费
按照1%+算
4
项目总投资
8835.76
不含财务成本部分
3、投资情况分解
具体成本如下：
1、集中式商业建筑安装及配套成本：
2702.70万元
二集中式商业面积X单位平方米造价
=9109m2X3000元/m2
=2732.70万元
2、公寓酒店、写字楼建筑安装及配套成本：
1303万元
二公寓酒店面积X单位平方米造价
=10715mX2000元/m
=2143.00万元
3、停车场及设备间建筑安装及配套成本：
804.8万元
二停车场及设备间面积X单位平方米造价
=4348m2X2000元/m2
=869.60万元
合计：
项目建筑安装及配套成本为5745.30万元。
（建安及配套成本追加840万）
项目总体投资为8835.76万元。
二、租赁物业总收入预测
净租赁收入
租赁收入来源于两部分：
集中式商业的租赁收入和广告位的租赁收入。
【集中式商业的租赁收入估算】本项目集中式商业可租赁面积为9109平方米，按照平均59.4元/平方米•月计算，即每年平均租金为649.29万元/年。
1、第一年集中式商业的年租赁收入估算
二商业可租赁面积X单位平方米年平均租赁价格X出租率
=9109m2X712.80元/m2.年X80%
=519.43万元/年
2、广告位的租赁收入（按集中式商业租赁收入的20%估算）
第一年的广告位租赁收入二集中式商业租赁收入X20%
=519.43万元/年X20%
=103.88万元/年
3、酒店式公寓及写字楼租赁收入估算
二可租赁面积X单位平方米年平均租赁价格X出租率
=10715m2X468元/m2.年X75%
=376.10万元/年.
物业租赁总收入==商业租赁+公寓租赁收入+广告位的租赁收入
==999.41万元/年.
初步结论:
（1）本项目计划需要总投资8835.76万元。
（2）项目收益：
租赁收入（税前）999.41万元/年。
项目预计投资回收周期
项目总投资宁物业总收入==8835.76万元宁999.41万元/年+5%逐年递增系数=7.92年
项目总利润=优良产权物业+第一年999.41万元租金收益
基本结论：
通过前期市场调研分析情况来看，我们认为本项目地理位置优越的地理位置及核心汽车产品的概念定位，会为写字楼及酒店式公寓的运营提供良好的主题支撑。
中长期的招商租赁风险较小。
经济效益指标较好，项目在规划报批可行的条件下是极好的开发形式。
另附：
集团张总对本项目特别提出积极的设想，通过提高商业部分的建
筑面积达到开发物业价值的更大化。
即将项目地上商业部分局部调整
到四层、高层写字楼部分局部18层；总建筑面积达到
容积率3.05。
一、项目规划说明
地上商业布局延东侧和民康路侧局部加高至四层,
4000平方米。
29201平方米,
增加商业面积
商业两层定位于高档餐饮洗浴经营；
5F—18F:
星级时尚商务酒店+写字楼
2500平米酒店式公寓+8700平米商务写字间，以小户型为主，首先满
足办公需求，其次适合整体经营需求，并考虑该部分后期可销售或转
换概念以住宅推向市场
1、基础数据表
项目
规模
单位
备注
项目占地面积
7200
平方米
容积率
3.05
总建筑面积
29201
平方米
商业面积
13109
平方米
商务酒店公寓面积
2515
平方米
写字楼
8200
平方米
地下车库设备间
4348
平方米
地下车位113
绿化率
>21
%
2、项目成本投资估算表
单位：
万元
序号
项目
金额
估算说明
1
开发建设投资
1.1
土地取得费用
3500.00
拆迁补偿费用含在内
1.2
配套设施建设费
718.34
按246元/平方米计算
1.3
前期费用
146.01
可研及调研、地质勘探、规划设计、监理等，按50元/平方米计算
1.4
建筑安装工程费用
4818.16
按1650元/平方米计算（经验值1250）
1.5
代收代缴与行政性收费
379.61
消防、人防、卫生防疫、物业管理基金等，按130元/平方米计算
1.6
其他费用
292.01
绿化、道路及园区公共配套设施费，按10C元/平方米计算
2
招商费用
按照租赁收入的1/12计算
2.1
财务费用
按信贷计利率8%,2年
3
不可预见费
按照1%+算
4
项目总投资
9854.13
不含财务成本部分
3、投资情况分解
具体成本如下：
1、集中式商业建筑安装及配套成本：
3932.70万元
二集中式商业面积X单位平方米造价
=13109m2X3000元/m2
=3932.70万元
2、公寓酒店、写字楼建筑安装及配套成本：
2143.00万元
二公寓酒店面积X单位平方米造价
=10715m2X2000元/m2
=2143.00万元
3、停车场及设备间建筑安装及配套成本：
804.8万元
二停车场及设备间面积X单位平方米造价
=4348m2X2000元/m2
=869.60万元
合计：
项目建筑安装及配套成本为6945.3万元。
？
项目总体投资为9854.13万元。
（投资追加1225.66）
二、租赁物业总收入预测
净租赁收入
租赁收入来源于两部分：
集中式商业的租赁收入和广告位的租赁
收入。
【集中式商业的租赁收入估算】
本项目集中式商业可租赁面积为13109平方米，按照
平均59.4元/平方米•月计算，即每年平均租金为649.29万元/年。
1、第一年集中式商业的年租赁收入估算
二商业可租赁面积X单位平方米年平均租赁价格X出租率
=13109m2X712.80元/m2.年X80%
=747.53万元/年
2、广告位的租赁收入（按集中式商业租赁收入的20%估算）
第一年的广告位租赁收入二集中式商业租赁收入X20%
=747.53万元/年X20%
=149.51万元/年
3、酒店式公寓及写字楼租赁收入估算
二可租赁面积x单位平方米年平均租赁价格x出租率
=10715m2X468元/m2.年X75%
=376.10万元/年.
物业租赁总收入==商业租赁+公寓租赁收入+广告位的租赁收入==1273.14万元/年.
初步结论:
（1）本项目计划需要总投资9854.13万元。
（2）项目收益：
租赁收入（税前）1273.14万元/年。
项目预计投资回收周期
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