城市住房管理.docx

1、城市住房管理第11章 城市住房管理*居住是城市的基本功能之一，城市的可持续发展必 须以城市住房的良性发展为基本前提。 佃33年，国际现代建筑协会在希腊的雅典召开会议，讨论和通过 了第一个国际性的城市规划大纲，即雅典宪章， 该宪章指出，居住、工作、游憩和交通是城市的四大 基本活动，居住是城市的第一个活动， 住宅区应该占 用城市中最好的地区。城市的发展首先要保证这四大 功能的发挥。*从世界范围看，在城市化进程中，城市住房问题一 直困扰着各个城市，城市政府一直致力于解决城市住 房问题，努力为城市居民提供良好的居住空间， 解决城市住房是城市政府的基本职责。11.1城市住房问题伴随着18世纪工业革命及城

2、市化而产生的住房问题， 一直是世界各国普遍关注的焦点问题，它与全球性的 城市化历程密切相关。正如恩格斯在其论住宅问题 中指出的，所谓住房问题实际上是大工业发展和城市 发展所造成的住宅缺乏现象”。迄今为止，世界上几乎没有一个国家在工业化和城市 化过程中，没有经历过住房短缺的严峻形势。当前住房供应紧缺与居民要求改善居住条件的矛盾 仍然是世界各国普遍面临的问题。11.1.1城市住房问题及其发展由于经济发展的不平衡，各国当前所面临的住房问题 也不相同。在一些发达国家，主要是一些区域性的或 特殊阶层的住房短缺，而在不发达国家，全国性的住 房短缺问题却普遍存在。然而，上述情况并不意味着 只有不发达地区才需

3、要发展住房，发达国家同样也需 要发展住房。虽然二次世界大战后，经济发达的欧美 等国家经过长期的探索，发展起来的适应本国情况的 成功的住房供应模式，使那些国家绝大多数人的居住 水平和可支付能力得到改善，但在短短的十多年中又 发生了许多深刻的变化，新的住房供应和支付能力问 题又产生了，而原有的住房供应系统对此毫无办法。 为此，应继续发展住房，寻求新的解决办法。面对人类住区的种种挑战，为了唤起各国政府和全社会对 解决人居问题的重视，号召全世界为人居发展作出努力， 佃85年12月17日，第四十届联大一致通过决议，确定每 年10月的第一个星期一为世界人居日 世界住房日。一直致力于世界住房发展的联合国人居

4、委员会，在第二次 人类住区会议通过的 人居议程U明确提出 人人享有适 当住房”勺主题：指出下一个千年所面临的主要挑战之一， 是如何向全世界约10亿之众的无房者提供适当的住房。是否拥有住房是全世界公认的一项人权， 人居议程呼吁各国政府应 保护并确保适当的住房权逐步充分实现 ”，并制定了政府应该贯彻执行的具体政策， 明确了政府的责任。历史发展的现实使世界各国都认识到了解决住房问题、发 展住房的重要性。各国和地区政府为了解决住房问题，实 行了各种政策，并大都制定了住房发展计划。同时为了提 高中低收入阶层的购房能力，不少国家还设立了专门的住 房金融机构来提供资金支持，如美国的联邦抵押货款协会， 英国的

5、建房社团，加拿大的住房抵押贷款金融公司，新加 坡的中央公积金局等，这一系列致力于住房发展的措施有 效地改善了各国的住房状况。11.1.2 中国住房问题在经济发展水平较低的我国，住房发展和管理也一直 是一个艰巨而复杂的问题。新中国成立以后到 20世纪80年代以前，我国住房发展一直没有很大的突破， 住房问题日益严峻，主要是由于：（1） 对发展住房的重视程度不够；（2） 住房政策存在失误；（3） 经济落后；（4） 金融体制落后。80年代改革开放以后，我国政府开始重视人民的居住问 题，也认识到住房的商品属性，加大了住房投资量和建造 量，住房紧张的状况开始好转。政府采取各种积极措施改 革住房制度，实行了

6、一系列的住房政策：允许土地批租、 转让，提高公有住房的租金，推行货币化分房，全面推开 个人抵押贷款业务和公房出售，并采取各种激励政策如降 低利率、放低抵押贷款的门槛等，以鼓励居民购房，同时 还开放了住房二、三级市场，激活了住房消费的梯度效应， 活跃了房地产市场。从中央到地方各级政府、各有关部门 都采取了积极的措施，提出了明确的住房目标、方针和实 施保证。同时，住房研究机构纷纷成立。近几年国家又将 发展住房建设列为新的经济增长点和新的消费热点，大大 加快了住房发展的步伐。政策的实施及住房投资建设的快速发展，使我国居民 的居住条件得到了大幅度的改善，缓解了住房紧张矛 盾。特别是 佃92年以后，住房

7、发展更加快速。 佃96年后，全国年住房竣工面积都达到 6亿平方米以上，城市人均居住面积也由 佃78年的3.6平方米提高到 佃99年的9.8平方米。佃98年工业化发达国家人均住房面积 35.79平方米；当前全国城镇中仍然有 300多万住房困难户。与此同时，我国的城市化水平还在上升，人口数不断 增长，使得住房需求不断增加，由此可见我国的住房 问题还十分严峻。世界各国的统计资料表明：当一国的人均国民生产总值进 入3001400美元的经济发展阶段，是住宅产业迅速发展 的时期，住房需求不断增加，此时是解决居民住房问题的 关键时期；直到人均国民收入达到 800010000美元以上时，住房需求才开始减少。佃

8、97年我国人均国民生产总值约折合 690美元，佃99年我国人均国民生产总值约合 802美元，正好处于住 宅产业的快速发展时期。因此在世纪之交，住房问题 的解决步入了关键性的阶段。此时我国应进一步采取措施，加大住房发展的力度： 一是搞活三级市，充分调动存量房产。二是制定合理 的住房保障制度和政策，解决中低收入户的住房问 题。三是进一步降低住房抵押贷款的门槛，提高公积 金交缴的比例，在条件成熟的地方，可以考虑发展房 地产证券市场、盘活资金等等。促进住房发展向联合国人居会议提出的 可持续发展的人类住区” 人人享有适当住房”的目标前进，是我们应不断 努力的方向。11.2住房政策分析 虽然住房供给主要取

9、决于经济支持，但解决住房问题 一开始就不单纯是经济问题，而是政治、经济、社会 等多因素的综合。因而世界各国都制订了适合各自国 情的住房政策。在不同的国家和地区，城市住房问题的表现形式是多 种多样的。但归纳起来主要是三个方面：一是住房紧 缺问题，即住房供求不能达到平衡。二是居住质量问 题，即住房的质量不符合居民对现代生活的要求。三 是经济负担问题，即城市居民住房的持有方面两极分 化、苦乐不均，低收入者无法承受昂贵的租金或房价 因而居住拥挤，甚至无家可归；而另一部分人却拥有 豪华住宅或房屋闲置。城市住房政策就是政府针对以上问题所采取的各种管理手 段和方法。这些手段和方法有的是注重住房的分配，对低

10、收入阶层居民进行经济资助，帮助他们改善居住条件，使 城市中的居民都能达到本国政府所规定的住房服务标准； 有的是注重扩大住房存量，增加供给，纠正市场供给中产 生的供求不平衡现象。不论各国住房政策如何干差万别， 但从总体上看，住房政策都着重调整住房的供给和需求关 系。11.2.1 住房政策的主要内容1、公共住房政策公共住房政策，是以帮助低收入家庭解决住房问题或 实现国家所有的住房福利分配为主要内容的住房政公共住房政策在市场经济发达国家主要是用于为低 收入者提供住房，它有两种形式：一种是国家投资建 设国有住宅，低租金出租给低收人家庭；另一种是国 家提供土地、贷款，税收优惠或资金，支持团体住宅 合作社

11、建设住宅，成为集体所有的公共住宅。为使公 共住宅真正做到面向低收入阶层，一些国家和地区都 采取明确的政策措施，制定入住公共住宅的条件，进 行家庭收入水平登记等，以保证低收入阶层的利益。 实行公共住宅政策需要政府征用大量土地，拨出巨额 资金，无疑对城市财政造成巨大压力，因而大多数国 家都对公共住房政策进行了调整，鼓励私人建造和拥 有住房，缩小公共住房的比例。其措施包括：用法律 手段推动地方政府出售公房，以各种优惠条件推动居 民买房，提高房租，逐步扩大住房私有的比例等。 在社会主义国家中公共住房政策，主要是以福利方式 分配住房给广大城市居民使用，如我国与前苏联、东 欧各国等。随着计划经济向市场经济

12、转变，这些国家 也都先后进行住房经济体制改革，改革的中心是逐步 改变国家对住宅包干分配的政策，充分发挥和利用市 场机制的作用，实现住宅再生产的良性循环。同时， 对低收入者的住房给予保障。2、住房自有化政策住房自有化政策，是通过自有住宅的增多使租房户的 比例降低，达到减少房屋租赁过程中的交易费用和降 低房租的目的。在发达国家，实施住宅自有化政策， 重点是帮助低、中等收入阶层购买或自建住宅，政府 给予优惠和方便条件。通常采用的具体措施分需求与 供给两个方面。在需求方面，减免自用住房所产生的 归属所得税，向中、低收入阶层提供购置自用住房的 长期低息贷款和贷款利息补贴。在供给方面，主要是 鼓励自建住宅

13、，在土地、建筑材料等方面创造方便条 件，提供建房贷款及补贴，帮助和促使住宅建设合作 社的创立和发展；政府兴建供出售的公共住宅，扩大 住宅供给量，减免售房资本所得税，鼓励低价售房。在社会主义国家，住房自有化政策是以住房商品化的 形式出现的，是将住宅的福利性质转变为住宅的商品 性质，改变过去无偿分配、低租使用的住房政策，取 而代之的则是鼓励居民购买住房，在政府补贴的条件 下，实行货币化分配。住房自有化政策把住房的所有权与使用权紧密地结 合起来，有助于住房的维护和管理，扩大了有产阶层 的数量，减轻了政府财政补贴的压力，有助于稳定社 会。3、住房补贴政策住房补贴政策是针对低收人家庭解决住房问题的又 一

14、项措施。在许多国家，接受住房补贴的是低收入者 和特殊人群，如老年人、残疾人、多子女家庭等。住 房补贴的方式一般有按人头补贴和住房实体补贴两 种。人头补贴是按人口数发给家庭住宅补贴，它的作 用是扩大低收入家庭的住房支出，间接地刺激低收入 家庭的住房需求，使低收入家庭的住房消费不至于距 国家规定的最低标准差距过大。如在美国，自里根执 政起，将政府的公共住房投资改为住房租金补贴，低 收人家庭可以根据自己的需要、爱好和经济状况，自 由选租住宅，可以租公共住宅，也可以租各类私人房 屋。住宅实体补贴是把补贴直接补助在建房、买房和租房 上，国家建造的公共住宅以低租金或低价格向居民出 租或出售，与应收回投资的

15、差额形成补贴。但在许多 国家，住房实体补贴只有公共住宅才可得到，由于供 给量不足，需要排队等待相当长的时间。我国以往的 住房补贴就是住房实体补贴，由于补贴是和住房联系 在一起的，因而各单位争基建指标，人人倾向多要房、 多占房，住房分配成为一个单位里矛盾最大、意见最 多、最艰巨的一项工作。在住房补贴政策中，由于人头补贴与人口和收入挂钩，可以起到真正帮助低收入者的作用，因而在 90年代许多国家都逐步减少住宅实体补贴而保留住宅 人头补贴。4、住房金融政策在工业化和城市化发展过程中，几乎所有国家都经历 了房荒”贫民区”或棚户区”的困扰。因此，各 国政府一致认识到，住宅是一种特殊的商品，对住宅 问题完全

16、采取市场机制的办法是行不通的。他们普遍 建立起有政府参与的住房金融体制，以此作为政府干 预住房资助、投资和建设的基本途径。近 20年来，各国的城市住房信贷发展很快，各国已把信贷作为解 决住房问题和促进住房自有化的杠杆和手段。美国是 一个典型的以私人住房投资为主的商业经营型的住 房市场，住房抵押信贷成为住房流动机制和私人住宅 投资的中心。由于有较为完善和发达的住房抵押信贷 系统，有力地支持了美国60%以上的家庭拥有自己的 住房。各国发展的实践证明，不仅高收入水平的国家能够发展住 房信贷，低收入水平的发展中国家只要政策得当，措施得力，也能发展住房信贷。而且已有越来越多的发展中国家， 如新加坡、巴西

17、、肯尼亚等都把发展住房信贷作为住房发 展和住房自有化的中心环节和主要杠杆。我国在住宅制度 改革中，就学习和借鉴了新加坡实行住房公积金制度的经 验。11.2.2住房政策的演变由于住房问题对社会的安全和稳定具有重大影响，所 以各国政府都极重视，并制定住房政策干预住宅建 设。由国家制定住房政策干预住房的供给与需求是 19世纪末出现的，而在此之前，住房同其它一般商品一样 完全由市场配置供给。许多国家大致都经历了这样一 个过程：在经济发展中出现了住房的短缺和大量 棚户区”现象，于是国家作为土地所有者、开发者，以 及低收入阶层住房的主要改善者介入住房问题，主要 措施是大量兴建公共住房，用于安置无力购房的低

18、收 入家庭。这是住房政策发展过程的第一阶段。然而，对公共住房高投入和国有住房供应的高水平管 理的要求，很快使一些拥有庞大低收入人口的国家政 府认识到，能够得到政府提供的住房的低收人人口仅 仅占迅速增长的低收人人口的一个很小比例，同时公 共住房需要大量财政投入，低租金使用扩大了住房需 求。再加上投资所限，住房质量不可能得到提高，即使是 一些富裕的国家承担大量的公共住房补贴也存在困 难。所有这些情况，导致普遍地放弃了由政府直接提 供住房的计划，取而代之的是把政策重点转移到鼓励 和支持住房自有化上来。政府对少数极困难的家庭提 供住房补贴，对大多数家庭重点是提供土地、规划、 金融等方面的资助和服务，促

19、进住房自有化。这是住 房政策演变的第二阶段。目前住房政策正朝着第三阶段变化，即政府米取行动或制 订计划以明确居民利用各种资源的权限，并因人因地制宜 加以自由利用。1996年联合国 人居二”大会对此的描述 是：政府将立足于建立立体体制和财政框架， 使私营部门、非政府组织和社会团体充分参与，为人人都有适当的住房 和可持续人类住区这两个目标的实现作出贡献。使所有人 都能公平地行使和履行个人的权利和责任，并在改善和维 持其生活环境的活动中充分发挥其能力的条件。 ”11.2.3 住房政策类型从世界各国住房发展的经验来看，绝大多数国家或地 区的住房政策目标的重点，是帮助那些无力自行解决 住房问题的低收入者

20、解决住房问题。各国住房政策的 主要差别在于实现上述政策目标而采取的措施和途 径不同。日本学者早川和男曾把世界各国的住房政策归纳为 以下6种类型：第一种是以美国为代表的私人企业经营方式，以商品 的形式向社会提供住房；第二种是以英国为代表的由政府和地方社团直接向 居民提供公共住宅；第三种是以德国为代表，尊重自由主义经济和市场原 理，从公共方向介入，对社会的住宅建设给予大力支 持和帮助；第四种是以住宅合作社为中心，向社会提供住宅，以 北欧特别是瑞典为典型；第五种是以国家为主提供住宅的国家经营型，以前苏 联为代表；第六种是以东南亚地区为代表的发展中国家的自助 建设型。我国学者也曾把世界各国的住房政策模

21、式进 行大同小异、或更为概括的划分。住房政策应该控制高收入者的住房数量，避免他们过多占 用属于全部人口的资源。政府的公共资金应该帮助那些最 低收入的家庭，以保证他们能够得到起码的居住条件和水 准。对于另外相当一部分家庭，政府应当通过多项计划提供土地准备、金融技术和组织上的帮助，提高他们自行解 决住房问题的能力，正如联合国第二次人居环境大会提出 的 制订增强能力的住房政策， 并予以定期检查和修改， 建 立有效和高效的住房供应系统。为人人提供适当住房的基 础。”我国目前正在进行住房制度改革， 学习和借鉴各国有益的经验，必将有利于改革的顺利进行。11.3我国城市住房制度及其演变11.3.1城市住房制

22、度世界各国在解决城市住房问题上大体有三种类型： 一是福利住房型，我国改革开放前和前苏联等社会主 义国家主要实行这种制度。房租极低，是象征性的。由于住房要国家投资，财政负担重，建设速度比较慢， 难以适应城市人口增长的需要。二是商品房型，美国、日本等部分资本主义国家实行 这种制度。住房由私人房产经营部门建筑出售，买房 者可以先付一定比例的购房款，余款以分期付款办法 支付。分期付款购买住房要承担利息，比一次性付足 房款购买稍贵一些。但按月扣除的余额大体与每月交 纳房租差不多，付款结束，住房归私人。三是商品房和福利房相结合型，联邦德国和新加坡是 这种方式的代表。一方面实行商品房制度，一方面由 国家投资

23、建设公寓住宅，收比较低的房租，租给低工 资劳动者，带有社会福利性质。各国在解决住房问题 上的重要经验证明，要根本解决住房问题，必须推行 住房商品化，并辅之以必要的住房福利补贴。11.3.2中国城市住房制度及其改革城市住房是生活资料，它具有商品属性，属于个人消 费品。住房是劳动产品，价格要以价值为基础，要符 合价值规律的要求。我国传统的城市住房制度否认住 房具有商品属性，否认住房属于个人消费品，背离了 社会主义市场经济的基本规律。社会主义市场经济体 制的建立，要求建立与社会主义市场经济相适应的新 的住房制度。随着传统计划经济体制向社会主义市场 经济体制的转换，城市住房制度改革也逐渐展开了。在实行

24、福利住房制度的同时，逐步推行住房商品化是 我国城市住房改革的基本方向。我国城市住房制度改革的根本目标是建立与社会主 义市场经济体制相适应的新的城市住房制度，实现住 房商品化，社会化，加快住房建设，改善居住条件， 满足城市居民不断增长的住房需求。城市住房制度改 革的基本内容是：（1）改革城市住房建设投资由国家、单位统包的体 制，实行城市住房建设投资由国家、单位、个人三者 合理负担的体制，实现城市住房建设资金来源的多元 化和投入产出的良性循环。（2） 改革城市住房实物福利分配的方式，实行以按 劳分配为主的货币工资分配方式。（3） 改革各单位建房、分房和维修、管理住房的体制，实行社会化、专业化运行的

25、体制。（4） 建立以高收人家庭为对象的商品房供应体系、以中等收入家庭为对象的经济适用房供应体系和以 低收入家庭为对象的具有社会保障性质的廉价房或 廉租房供应体系。（5） 根据个人存储、单位资助、统一管理、专项使 用”的原则，全面建立住房公积金制度。（6） 发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业 性并存的住房信贷体系。（7） 建立规范化的房地产交易市场和社会化的房屋 维修、管理市场。城市住房制度改革是一项复杂的社会系统工程，需要 财税体制、价格体制、金融体制、工资制度等方面改 革的支持和配合，需要法律的保障。新的城市住房制 度的建立，是一个长期的、艰巨的过程，必须有步骤、 分阶段推进。11.4

26、城市住房管理 回顾建国以来至改革开放前，我国城市住房管理经历了一个由商品房向福利房转变的历史过程。 50年代三大改造”以前，城市住房以私房为主，私房可以买 卖，可以出租。月房租符合房租的计算标准，折旧、 房地产税、利息等组成部分，基本符合一定时期内住 房使用权的价格。 三大改造”过程中，把出租私房看 成资本主义剥削关系，实行私房国有化，先是降低房 租，继而冻结房租，从而逐步演变成与计划经济体制 相配套的的福利住房制度。在传统计划经济体制下，我国城市公房实行福利分房制度， 把住房当作福利产品，由国家机关、企事业单位用财政资 金或企业福利基金建造职工宿舍，分配给职工居住。城市 政府对城市住房的管理

27、范围和管理权限都很小，有很少的 产籍管理、产权管理，不存在房屋交易管理，各单位房产 管理部门也只起一般管理与维修作用。城市政府房管部门 的房屋除极少数原属官僚资本的房产以外， 主要来自 佃56年社会主义改造高潮中，转归国家所有的原为私人出租的 房屋，而且大多数是陈旧的砖木结构的平房。这些房屋一律采取租赁形式，按月收取房租，但是从 福利” 角度出发，实行低房租政策，每平方米房租仅 0.120.16元左右，而且多年不变，也不随物价上涨而提高。房租收 入甚至无力支付房屋管理维修费用，更谈不上更新改造房 屋，严重限制了住房的建设速度。另一方面，低房租与低 工资是配套的。拥有私房的职工，虽然不要交纳房租

28、，但 工资收入也无力维修更新住宅。因此，相当长的时期里， 城市传统居民住宅区面貌变化不大，危险房屋数量增加， 少数公寓式宿舍大楼多为国家机关和少数企业事业单位所 有。如在集体企业或中小学等单位工作，由于这些单位无 力建房，居住条件很难改善。由于房租过低，分配新房时，人们往往多争住房面积。 此外，由于住房建造管理上的多元化，有些单位有钱 盖房，缺乏地皮，便与有地皮却无钱盖房的单位 协作”盖好房子后，按一定比例分成。于是中小学的 操场被挤占了，原来的绿化用地被挤占了，导致住房 建设布局混乱，与改造旧城市建设新城市的进程极不 协调。上述弊端的根源，在于没有把住房的正常租赁活动看 作一般商品的买卖关系

29、，而看作是一种剥削关系。为 了让广大职工 不受剥削”住廉价住房，以体现社会主 义优越性，于是住房便成了社会福利事业的一部分。党的一届三中全会以来，党中央、国务院非常关心城市 居民的住房问题，提出住房商品化改革的设想。住房商品 化，就是把住房的建造与分配采取商品经济形式，住房可 以买卖，既可以购买住房的所有权，也可以只买住宅的使 用权。要逐步提高房租，使房租能够符合一定时期内住房 使用消耗过程中的价值补偿。这是住房改革的基本方向。 由此，城市政府管理城市住房的范围和权限不断扩大，逐 渐涵盖了城市住房规划管理、 建设管理、流通管理等内容。 目前，我国城市住房管理就是指城市政府对城市住宅规划、 建造

30、、使用进行管理的职能。城市住房属生活资料，是城市居民赖以生活的基本物 质条件。城市住房的规划、建设、使用、流通等是关 系城市居民安居乐业、社会稳定与进步的重要环节。城市住房管理是城市房屋管理的主体。一般而言，市 场经济条件下，城市政府房产管理部门对城市房屋进 行管理应包括房屋产籍管理、房屋产权管理、房屋交 易管理、房屋修缮管理等等。在城市住房制度改革的过程中，城市住房管理的内容 已经发生了变化。为了实现和保证合理的城市住房建 设规模与速度，改善市民的居住条件，城市政府要加 强城市住宅的规划管理，并运用法律的、经济的、行 政的手段监督管理城市住宅的建设、流通、分配和消 费。11.4.1城市住房规

31、划管理精心规划城市住宅区是搞好城市住房建设的首要环 节，是为市民创造良好居住条件的重要手段。城市住 宅发展规划是城市总体规划的一个有机组成部分，是 对城市住宅的建设规模、速度和平面布局等作出的总 体安排。它直接制约着城市住宅再生产运行的基本方 向，是城市政府进行住房管理的重要依据。城市政府在制订城市住宅发展规划时，必须依据城市 的性质、规模和结构，充分考虑城市住宅的自然、经 济、社会条件以及技术要求。具体地说，科学、良好 的城市住宅发展规划必须坚持以下原则：第一，符合城市总体规划的要求。为此，必须把城市 住宅发展规划纳入城市总体发展规划进行统一的综 合平衡，以实现城市 住宅发展与城市经济、社会

32、发展的协调。第二，符合居民的生活活动规律，充分考虑到采光、 通风和防火、防震、防洪等的要求，努力为居民创造 舒适、优美、安全、卫生、方便的居住环境。第三，合理、有效地利用城市土地和空间，实现城市 住宅建设的经济效益、社会效益和生态环境效益的有 机统一。第四，充分考虑城市的地方特色，力求城市住宅建设 的个性。第五，搞好城市住宅区的公共服务设施的规划，。第六，为城市住宅生产和施工工业化以及建筑群体多 样化创造条件。11.4.2 城市住房建设管理城市住宅作为一种物质产品，它的建设需要投入大量 的资金和建筑材料，涉及到规划、设计、土地、市容、 环境、市政公用设施等部门，需要城市政府进行统筹 安排。加强城市住宅建设的管理，对于贯彻城市住宅发展规 戈I，保证城市住宅供给的稳定增长具有十分重要的作 用。城市政府对城市住宅建设的管理主要包括：(1)加强城市住宅建设标准管理。 为了制止城市住宅建设 中的混乱状态，降低城市住宅造价，提咼城市住宅建 设投资的社会经济效