办公楼物业方案.docx

1、办公楼物业方案第一章 办公楼物业管理服务思路经过详细的现场勘察和交流沟通，秉着“强力保障 优化形象”的指导思想，针对广安市的规划特点和物业需求特点，我们的物业管理服务整体思路是：“一个中心、两个基本点”。“一个中心” 是指我们的一切工作全部围绕“服务于 ”这个工作中心；“两个基本点”是指以强力保障为基本点，以优化形象为基本点。根据办公楼的物业特点和项目需要，我们将提供“专业化系统物业服务办公楼特色服务”的一体化模式，在做好日常物业管理服务工作的基础上，时刻做好应急服务的准备，有效树立 的对外窗口形象，并强力保障正常办公秩序。 优化形象 专业与政治共建天顺物业完善的礼仪化服务体系，我们提出了“优

2、化形象 专业与政治共建”的物业管理服务思路。“优化形象 ”是指先强化外部形象，从工作着装、文明用语等基础层面开始抓起，严格按照天顺物业关于工装的相关规定和天顺物业文明用语100句的相关规定执行，然后再通过持续性培训机制加强公关礼仪培训，强化从业人员礼仪服务意识，全面提升从业人员素质，逐步建立起具有广安特点的礼仪化服务系统。“专业与政治共建”是指根据 的特点和工作需要，在强化从业人员专业技能的基础上，加强思想政治教育，以班组为基本单位，以党员为核心，以内部思想政治教育为主，建立起具有鲜明特点的“专业技能和政治思想共建型”礼仪化服务系统。 “优化形象 专业与政治共建”将天顺物业成熟的礼仪化服务系统

3、和 有效结合起来，逐步建立起具有鲜明特色的办公楼物业管理服务礼仪体系。 节能降耗 清洁与养护互补清洁服务作为物业管理服务的一部分，其核心价值同样在于有效促进物业保值升值，不仅仅包括要延长装饰装修材料使用寿命，还要通过精心养护保障各种材质的光洁如新，且在此基础上尽量节能降耗，针对办公楼各项建筑指标，结合天顺物业成熟的质量运行控制体系，我们提出了“节能降耗 清洁与养护互补”的清洁服务思路。“节能降耗”是广安市中心清洁服务的基础目的，而“清洁与养护互补”则是达到这一目的的核心工作模式。 “节能降耗 清洁与养护互补”是针对办公楼装修高档的特点所提出的服务思路，有效解决了由此产生的清洁程序繁琐不易控制的

4、问题，更将清洁突破至新的层面，不仅仅要做到整洁如新，还要有效延长材质的使用寿命，而天顺物业完善的ISO9001和ISO14001质量环境管理体系必将为这一指导思想的实施提供良好的核心保障。 细化服务 考核与培训并重物业管理服务的核心在于强化细节管理，对于办公楼这样的智能物业更应如此，针对该办公楼的特点，我们提出了“细化服务 考核与培训并重”的物业管理服务思路。“细化服务”是指细化物业管理服务的各项工作程序，尤其是公共秩序维护和保洁服务，不仅仅要量化工作程序，还要从服务礼仪上逐步细化。一方面，严格按照天顺物业ISO9001和ISO14001质量环境管理体系各项管理程序和作业指导书进行操作，另一方

5、面，还要结合工作特点，积极与相关领导沟通，细化各项客户服务程序。“考核与培训并重”是细化服务的重要保障，一方面，要针对各项考核标准对各区域、各从业人员进行考核，另一方面，还要加强培训工作，采用集中培训、观摩学习、互动交流等方式逐步提升服务意识，进而细化服务，全面提升设施设备服务品质。“细化服务 考核与培训并重”是服务的重要内容，也是全面提升公共秩序维护品质 的核心部分，这必将促进其服务工作不断优化，形成良好的服务循环体系。第二章 物业管理服务承诺天顺物业力争接管一年内使 其成为办公楼物业管理的典范： 一年内客户满意率达到95以上。 质量环境管理体系运行规范有效。 一年内达到市级的物业管理示范办

6、公楼标准。1、 管理承诺暨要求达到的最终效果序号指标名称承诺指标完成承诺指标的措施1区内治安案件发生率1以下实行24小时监察制度，明确保安员职责，层层防卫。2保洁率99以上保洁员十二小时保洁工作，按保洁标准进行操作，保洁工作落实到人，监督检查得力，严格考核。3客户有效投诉率2以下采取措施，加强与客户沟通，定期走访客户，征求管理意见，强化服务意识，及时为客户排忧解难。做到投诉处理有结果，有记录和回访。客户投诉处理率100投诉回访率1004客户对管理服务满意率95以上实行人性化管理，增强服务意识，加强与客户沟通，完善社区服务。在日常工作中注意广泛收集客户意见。2、 其他承诺2.1关于招投标的有关承

7、诺 天顺物业管理公司完全同意和接受招标要求，并承诺如下： 公司中标后，将立即派人进驻办公楼，开展前期准备工作。 在合同有效期内本公司违约，给企业造成损失，天顺物业管理有限公司将对此予以责任补偿。 合同期内，本公司决不会向第三方转让中标项目，对部分可能分包或非关键的分包项目，管理处一定事前告知相关部门。2.2物业管理公司管理服务合同履行承诺如果天顺物业管理公司中标后，有关委托管理合同规定的内容全部由 办公楼管理处负责实施，管理处将严格履行合同中规定的有关乙方应承担的责任和义务，具体承诺如下： 根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度。 对办公楼的公用设施如需整改、扩建或完善配套项目， 必

8、须与 协商，并经过相关部门同意，报请有关部门批准后方可执行。 本合同终止时，管理处将向 移交全部管理用房、物业管理物资装备及物业管理全部档案资料。第三章 前期物资装备一览表1、 办公物资装备项目数量备注2、护管装备 项目数量备注3、保洁物资装备项目数量备注第四章 物业管理服务费用测算1、 物业管理服务费用测算1.1人工费用目项用费人员数量（人）工资标准（元/月）社会统筹（元/月，工资标准的24.4%）医疗保险（元/月，工资标准的8%）工装（元/月）合计（元/月）管理处主任护管队长护管班长护管员厨师保洁班长保洁员不可预见费按照以上项目费用总和的2%计算集团管理费按照以上项目总和的5%计算管理利润

9、按照以上项目总和的5%计算税金按照以上项目总和的5.5%计算合计元/月1.2 其他费用序号项目测 算 依 据月支出（元）一办公费1通讯费管理处主任200元/月护管队长100元/月管理处固定电话300元/月2低值易耗品综合测算3办公水电未计4业务费综合测算二保洁、消杀费1物料费按人均50元/月计算2垃圾清运14.5元/车1车/天25天/月3消杀费综合测算三住宿费用1房租2水电气费综合测算四不可预见费按以上项目费用总数的2%计算五集团管理费按以上项目费用总数的5%计算六利润按以上项目费用总数的5%计算七税金按5.5%缴交合计元/月因此 办公楼物业管理成本为：元/月年费用为：元/年测算说明：1. 按

10、照国家相关法律法规规定，社会保险中包含社会统筹和医疗保险，其中社会统筹占工资总额的24.4%（养老保险23%，工伤保险0.4%，失业保险1%），医疗保险占公司总额的8%，此项费用仅用于管理人员、护管队长，不含普通作业人员；2. 该测算中办公水电费用未计，待中标后双方根据实际情况另行协商；3. 工装按两年折旧，其中管理人员每人冬装两套，标准为600元/套，夏装2套，标准为200元/套；保洁人员冬装两套，标准为160元/套，夏装两套，标准为80元/套；护管人员冬装2套，标准为200元/套，夏装2套，标准为100元/套。4. 按照国家相关法律法规规定，税金组成：营业税所有费用总和的5%；城建税营业税

11、的7%；教育附加费营业税的3%；则税金共计所有费用总和的5.5%。6. 依据行业标准，管理利润一般按照5%计算。第五章 护管服务方案1、 岗位设置与职责说明1.1岗位设置岗 位人员配备数量要求小 计队 长（兼机动岗）1人，值勤时间为7：30 12：0013：30 18：30 大专以上学历，转业军人，有三年以上工作经验，身高1.75m以上，品貌端正，有良好组织协调能力，责任心较强 人固定岗白班 个固定岗，每班 人 （7：0015：00，15：0023：00），晚班 个固定岗，每班 人（ 23：007：00）品貌端正，责任心较强 人巡逻岗巡逻岗，每班 人，值勤时间为7：3012：00和13：301

12、8：30，共 人同上 人1.2 职责说明 固定岗定岗位置人员配备数量职责区域办公楼大院入口每班 人，共 人区内车辆、人流进入管制办公楼大院出口每班 人，共 人区内车辆、人流出行管制办公楼一楼大厅每班 人，共 人区内人流进出管制、安全防范地下停车场每班 人，共 人区内车辆疏导，车辆管理安全防范 巡逻岗定岗位置人员配备数量职责区域办公大楼内白班 人，共 人巡查安全状态广场区域白班 人，共 人区内车辆停放、进出指挥、安全防范 机动岗定岗位置人员配备数量职责区域公路局办公楼大院白班 人，共 人应付处理突发事件检查各岗位的状况2、 护管服务细则2.1 安全管理职责巡查监督-防止罪案发生。车辆管理-维护交

13、通秩序，确保车辆安全2.2 广场管理工作内容：公共秩序管理，车辆进出管理，物品进出管理。工作要点： 礼貌注视往来行人，发现可疑人员及时向机动岗报告； 作好车辆进出登记，严禁违规车辆进入区内。 有货物进出，必须查验，严格禁止可疑物品进出。 巡逻岗认真巡视、检查广场内各区域交通情况，严禁任何有碍公共秩序的活动和行为。 有大型活动时，积极配合有关部门，按要求作好交通疏导、维护秩序等工作。 发生盗抢案件要积极协助处理，保护现场，快速报案，协助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。2.3 交通车辆管理 交验有关证件。 严禁车辆在场内维修、加油、清洗，乱丢垃圾。 注意提醒车主关好车门窗，贵重物品随身携带。 对在地下车场内由车辆搬运进出的货物按照有关规定进行严格查验。 指挥车辆按位泊车，保持交通顺畅。 对VIP人员的预留车位进行监督管理，确保VIP的正常停车。 冬季下雪天，及时清理路面积雪，保证区内交通顺畅。2.4 区内管理工作内容：巡逻管理，登记管理，日间管理，夜间管理。工作要点： 严密巡查，根据制定所有巡逻路线，并按规定路线和时间实行24小时巡逻守卫制度。 完善区域内安全技防管理，合理利用护管设备设施，配合人防确保安全。 重