中国旧城改造典型案例分析上海市的更新修改版.docx

1、中国旧城改造典型案例分析上海市的更新修改版第一篇：中国旧城改造典型案例分析上海市的更新中投顾问产业研究中心 中国旧城改造典型案例分析上海市的更新 上海城市更新历程 上海是中国最早开启现代化城市建设的城市之一。自1843年开埠后，到20世纪90年代的浦东大开发，乃至现在，一直处于城市更新当中。 上海城市更新历程大致可以分为3个阶段：第一个是1843年开埠后至新中国成立期间。该阶段的城市更新主要是由帝国主义殖民者主导，进行了类似西方近代化的城市建设，改变了上海原来以农业为主的部分区域的建筑风貌；第二个阶段是新中国成立初至90年代，城市基础建设和工业化是主流，该阶段的城市更新以基础设施建设、居民住房

2、改造为主；第三个阶段是90年代至今。该阶段比较重大的举措如浦东大开发、市区工业外迁、市中心人口外迁，城市更新主要体现在旧工业区、旧商业街、旧居民区的改造和升级，以及浦东新区的改造建设等等。已完成的城市更新项目中比较典型的如太平桥石库门更新项目、世博园片区升级改造项目等等。城市更新迭代进程有着从福利主义逐步走向综合价值取向，上海的城市更新同样也历经了这一系列变化。 图表 城市更新模式迭代特征 数据来源：中投顾问产业研究中心 上海改造更新模式 上海是典型的政府主导型城市更新，也是目前国内大多城市采取这种方式，政府在其中充当主导角色，拆迁主要由政府或政府授权的主体进行实施，拆迁完成后，土地收储，在公

3、开市场进行招拍挂。对于居民区改造而言，根据不同的项目情况、地域特色所采取的城市更新方式，主要有五种模式：保障房基地、政府搭台招标、市区联动招拍挂、政府房屋回购、宅基地置换等模式。其中对于具有竞争力、改造溢价高的项目，主要采用政府的搭台招标以及收储招拍挂模式。从更新流程上看，从区域评估、到实施计划，最后中投顾问让投资更安全 经营更稳健 中投顾问产业研究中心 纳入土地出让合同的过程中，强调全生命周期管理，突出政府的把控能力。 图表 上海城市更新主要模式 数据来源：中投顾问产业研究中心 上海旧城改造案例中远两湾城 旧居民区的改造源于工业化、城镇化发展迅速，生活设施故而滞后。启动于1999年的中远两湾

4、城是一个典型案例。这个项目以“两湾一宅”为基地，是历史遗留下来的上海市区最大最集中的危棚简屋集中区。中远拿下这一项目时采取的还是毛地出让模式，拆迁等工作全部由开发商运作，拆迁启动资金较大。 中投顾问发布的2017-2021年中国旧城改造深度分析及发展规划咨询建议报告认为，对于旧居民区改造要兼顾多方利益，达成多元合作方可推进更新速度。首先，保持市场稳定性，引导交易市场化；其次，因地制宜，开展社区规划设计。对于棚户区，尽量改善基础设施，有针对性的进行规划，缩小单元尺度，鼓励分散式的区块改造计划；最后，急需关注并解决资金缺口的问题。根据2015年发布的国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配

5、套基础设施建设有关工作的意见指出，2015年全国计划改造各类棚户区住房580万套，若按每户50平方米、3000元/平方米的建安成本计算，2015年的改造资金就超8000亿元。而财政部下拨的2015年保障安居工程专项资金仅1243亿元。巨大资金缺口意味着：一方面，地方政府在加大各级财政支持力度、支持发行企业债用于棚改等措施的同时，亦需要通过如项目收益债券、REITs、公私合作的PPP模式等创新的融资方法，引入更多的社会资金。另一方面，还要建设快速审批通道，实现规模化的高效棚改，提高资金效益。 中投顾问让投资更安全 经营更稳健 第2页 中投顾问产业研究中心 图表 旧房改造利益驱动及多方合作模式 数

6、据来源：都市旧城区改造的多方合作共赢模式，中投顾问产业研究中心 图表 上海中远两湾城项目改造 数据来源：中投顾问产业研究中心 中投顾问让投资更安全 经营更稳健 第3页 第二篇：旧城改造典型材料用情感人 用心化民 破解征拆难题 -XXXX镇XXXX居委会旧城改造专题材料 旧城改造就意味着征地拆迁，然而征地拆迁被意为“第一难事”，往往是上访、暴力和群体性事件的关联词。然而，XXXX镇XXXX居委会几年来加强领导班子、人员到位，在县委、县政府的大力支持下，在县国土资源管理局、住房和城乡建设管理局等部门的全力配合下，在XXXX镇征地领导小组的带领下，团结一致，用情感人，克服了征拆工作的社会舆论，按照“

7、民本征地拆迁、阳光征地拆迁、依法征地拆迁、和谐征地拆迁”的工作理念，征地拆迁工作一路“绿灯”，征地拆迁过程中没有发生一起群体性事件和安全责任事故，创造了征地拆迁工作的“XXXX速度”，实现了征地拆迁工作“速度、质量、效益”三个统一，取得了“群众、社会、政府”三方满意的效果。 XXXX镇XXXX街振兴街东段旧城改造情况。1、范围。门诊部XXX至XXX巷至云贵路宽为10m，长800m；XXX至XXX宽10m，长300m；XXX东段接XXX至金塘路宽28m，长300m，从XXX至XX大道长1000米，宽28米。2、拆迁安臵情况。成立了由相关部门和XXXX镇政府参加，XXXX社区居委会村组为主的拆迁安

8、臵指挥部，积极主动开展前期工作。目前XXX拆迁户31户，已签协议30户；振兴街拆迁户46户，已签协议41户；金塘路已签协议结束；迁 1 坟30冢，还有3冢未签协议，总拆迁房屋约15000m，还有5户未签协议，签了协议的已基本拆迁结束，前期工作已投入经费约500万元 主要做法 征地拆迁安臵不仅仅是简单的拆房建房问题，而是牵涉到被征地拆迁群众生产生活环境发生根本性变化的大问题。XXXX镇XXXX居委会始终坚持“民本征地拆迁、阳光征地拆迁、依法征地拆迁、和谐征地拆迁”的理念，统筹考虑并妥善解决征地拆迁群众的生产、生活和长远发展的问题，既保证了征地拆迁的顺利进行，又最大限度的让征地拆迁户从中得到实惠。

9、 坚持以人为本，着力重民生 征拆工作的指导思想和理念，直接决定了工作成效的好坏。一些地方的开发建设，总是把天平向自己一方倾斜，使征拆对象感觉利益受损，产生对抗心理，进而演变成征拆难。为化解这一难题，在征地拆迁过程中，始终坚持以人为本的理念，把征拆对象作为社区发展的建设者、发展成果的共享者来看待，既推进了征拆工作的开展，又确保了征地拆迁群众的利益不受损害。一是树立民本征地拆迁的理念。征地拆迁 “进民户、访民情、交民友、解民难”，以心换心、以理服人，以情动人，做到文明行动、友情操作；二是树立阳光征地拆迁的理念。在征地拆迁工作中，全面推行阳光操作，公开征地拆迁法规政策、补偿标准、补偿数额，把征地拆迁

10、工作臵于社会监督之下，使征拆工作“见得阳光、晒2 2 得太阳”，消除征地拆迁户的疑虑；三是树立依法征地拆迁的理念。在征地拆迁工作全过程，注重实事求是，依法运作。特别是在补偿数量、安臵面积等方面，均按实物量调查勘测确定数据，核发补偿，以事实为依据；在政策运用、征地拆迁程序、拆违控违等方面，严格依法依规操作，以法律为准绳。通过更新工作理念，真心维护征地拆迁户的合法利益，妥善解决被征地群众生产、生活中的具体问题，征地拆迁工作“征”出了良好的创业氛围，“拆”出了和谐的发展环境。 坚持有情操作，全力解民困 征地拆迁是项系统工程，利益主体多，牵扯面广，稍处理不慎就有可能引发群体性事件。XXXX镇XXXX社

11、区在征地拆迁过程中，始终坚持把群众利益摆在首位，切实为群众解决征拆过程中的各类困难和矛盾。做到既坚持按原则办事做到依法征地拆迁，更注重有情操作做到和谐征地拆迁，实现了“群众、社会、政府”三满意的和谐局面。一是着力维护群众的合法利益。坚持以人为本，始终将征地拆迁户的合法利益、合理诉求摆在首位。如在征地过程中，社区部分征地拆迁户认为补偿费太低而不愿意接受征拆，社区领导带领征地拆迁工作人员，多次上门沟通交流，帮他们算清经济账和环境账，并郑重承诺充分考虑征地拆迁户的补偿利益。六位征地拆迁户最终被工作人员的诚挚所感动，心平气和地签订了协议，并主动配合征地拆迁行动。二是尽力满足群众的合理诉求。加强征拆队伍

12、业务素质锤炼，做到“心中有进度、时刻有责任”。多次组织征拆小组工作人员进行征地拆迁丈量登记、 3 绘图、计价补偿现场演习，提升业务素质，确保在实际工作中少出错、不出错。三是合力解决群众反映的矛盾纠纷。认真对待征地拆迁户的每一件来信来访，全力排查和化解每一件矛盾纠纷，确保不留下任何新的隐患。社区领导小组多次召开村、组干部和分户会议，确保征拆工作顺利推进的同时，有力维护了社会大局稳定。 坚持公正补偿，尽力谋民利 在征地拆迁工作中，合理确定补偿标准，公平公正的发放补偿资金是做好征拆工作的重要环节，也是群众关注的热点和焦点问题，必须做细、做实、做牢。XXXX镇XXXX社区在征地拆迁工作中，在政策制订、

13、补偿标准、资金发放等各个环节，一律实行公开透明的原则，尽力为征地拆迁群众着想，确保群众利益不受损害。一是合理确定补偿标准，让利于民。根据上级文件精神，结合社区实情，在法律允许的范围内，确保了弱势群众不吃亏；在拆违方面，实行了鼓励自行拆违的奖励制订，并坚持按原则对逾期未拆的违法予以强行拆除，确保了自拆群众利益不受损失。同时，层层组织召开村、组、户主代表、党员会议，宣读政策，做好解释，让被征地拆迁户有足够的时间理解、消化政策，并在征地拆迁工作中秉公办事，不徇私情，不惧压力，杜绝征地拆迁安臵工作中的“人情户”和“关系户”，真正做到公平、公正；二是全程公开公示，取信于民。由社区征地拆迁小组对被征地拆迁

14、户土地面积、房屋面积、人员情况进行现场调查摸底，登记造册，按照补偿标准统一核算，并将补偿结果以户为单位分村进行张贴 4 公示，设立监督举报电话，接受群众的举报监督，增强征地拆迁工作的透明度；三是严格资金管理，服务于民。在资金调度上集中财力，重点倾斜，优先安排，为项目征拆提供有力的资金保障。并切实加强征地补偿安臵费的兑付和管理，减少资金拨付环节，在征地拆迁户签订协议、核对无误后，根据征地补偿标准采取统一发放存折形式，直接送到群众手上，有效防止“跑”、“漏”现象。同时，加强对征地拆迁户在资金使用方面加强引导。 坚持贴心安臵，倾力解民忧 对失地农民的安臵问题，一直是征地拆迁过程中的焦点和难点问题，已

15、成为影响社会稳定的因素之一。在城镇化进程中，广大失地农民作出了贡献，甚至牺牲了利益，在安臵的过程中必须充分考虑和维护其合法权益，给予更多更大的支持和倾斜。为此，XXXX镇XXXX社区不把补偿当做“了断”，不把安臵限于居住，积极探索和实践多样化、实用化、长远化的补偿安臵方式，自觉担当和履行“怀情于民”的社会责任。一是创新模式，给群众更多的选择。根据镇域实情，创新安臵模式，实行货币安臵与集中安臵相结合，让群众自愿选择。在货币安臵方面，征地拆迁户能够自行解决住房问题的，在双方签订协议、核对无误后，根据征地补偿标准，一次性给付补偿费。在集中安臵方面，推行优价购地自建房的安臵政策，即对于要求自建住房的征

16、地拆迁户，可到指定的安臵区内购买一定面积的优价土地，按规划要求统一进行自建，从而使征地拆迁户获得更多得利、更大实惠。二是政策倾斜，给群众更多的实惠。对实行集中安臵户，在土地价格和建房手续 5 办理费用上给予特殊优待，如：城市建设配套费、水电接通及一些建房手续费等等。切实保证安臵区群众的建房质量。三是健全机制，给群众更强的保障。XXXX社区对征地拆迁户实行最低生活保障制度，66岁以上老人每月定时领取40-60元定额补助提升为60-70岁每月40元、70-80岁每月60元、80-90岁每月80元、90-100岁每月100元、100岁以上每月300元，曾经在社区负过责的老党员每年额外多领取600元补助；还为失地农民提供“五个一批”的就业创业服务，即社区企业吸纳一批、公益性岗位安排一批、第三产业消化一批、施工劳务使用一批、自主创业带动一批。 几点启示 坚持以