天津房地产市场分析报告.docx

1、天津房地产市场分析报告2010年7月天津房地产市场分析报告新盘快报 2010年7月份天津新盘（新货）分析 1、新盘供应分析（开盘、推货项目） 1.1整体供给新增供应环比上升 项目上市数量及新推货量统计n 供求分析 2010年7月新增开盘（推案）项目约13个，环比下降7%。 2010年7月全市新盘上市体量为441074平方米，环比上升41.76%，同比下降67.2。 7月份商品住宅成交量开始回升，成交套数为5603，环比6月增加20.16%，同比下降54.33%;成交面积629027.8平方米，环比增长24.68%，同比下滑53.20%。在成交价格方面，新政出台后的5月份出现了回落，由4月份95

2、12元/平米下降到5月份8138元/平米，之后成交均价又持续上涨，7月份成交均价增至9566元/平米，创今年新高。 图：2009年1月至2010年7月天津市商品住宅走势图n 供应分析 2010年7月天津市场新增供应量约441074平方米，主要分布在环城四区和远郊新区，市中心主要为河东区项目提供了7月的新增商品住宅供应，随着土地供应以及城市可开发，环城四区成为供求热点日益明显。本月供应主力户型以80-100平方米和60平方米以下户型居多，其余户型供应量均相对较低，本月碧桂园的上市，拉升了别墅产品的供应比例。 本月的新增供应产品出要还是以高层为主，并且本月津南、静海、滨海新区都有多层产品出现。2、

3、新盘亮相 2.1博轩园 (论坛 新闻) 河西u 项目介绍 l 项目地址：河西区下瓦房大沽南路与津河交口 l 占地面积:35532.7平方米 l 总建筑面积:101725平方米 l 开盘时间：2010-06-15 l 交房时间：2012-05 l 物业类型：普通住宅,别墅,商铺 l 建筑形态： 2栋33层高层;叠加:5栋 l 均价：9号楼王：24000元/；6号洋房：26000元/ l 总户数:470 l 开发商:天津博智置业发展有限公司 l 物业管理公司:港联物业（广州） l 代理商:世联地产 u 产品分析 项目开盘当天推出户型是小区7、9号楼33层到顶高层，位于小区的中南区，户型全部为三室户

4、型，A户型为107-110三室，B户型为115.62-119三室，D户型为133.77-136.85三室,2梯4户 。u 户型分析 高层7、8号楼 A户型 107平方米-110平方米 户型解析： n 户型方正、可塑性强 n 明厨、明卫、明厅设计，户型通透 高层7、9号楼 D户型 135平方米-140平方米 户型解析： n 户型方正，空间合理 全明设计；布局紧凑，少浪费面积u 产品动态 现阶段正式推出9号楼王产品，主力面积区间116-168平方米（三室-四室），均价24000元/平方米工程进度： 9号楼主体7层 01 经济情报 1、宏观经济(Economics) 1.1全国宏观经济（Macroe

5、conomics）1.2 天津宏观经济（Macroeconomics of Tianjin ）02数据情报 Data Competition Information 1、全国数据情报 2010年1-7月全国房地产市场运行情况 一、房地产开发完成情况 1-7月，全国完成房地产开发投资17720亿元，同比增长11.6%，增幅比1-6月提高1.7个百分点，比去年同期回落19.3个百分点。其中，商品住宅完成投资12427亿元，同比增长8.2%，比1-6月提高0.9个百分点，比去年同期回落25.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.1%。 1-7月，全国房地产开发企业房屋施工面积25.07亿平方米，

6、同比增长12.5%，增幅比1-6月回落0.2个百分点；房屋新开工面积5.50亿平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月缩小1.3个百分点；房屋竣工面积2.54亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-6月提高2.4个百分点。其中，住宅竣工面积2.09亿平方米，增长26.6%，比1-6月提高3.7个百分点。 1-7月，全国房地产开发企业完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.8%；完成土地开发面积12789万平方米，同比下降13.4%。 二、商品房销售情况 1-7月，全国商品房销售面积41755万平方米，同比增长37.1%。其中，商品住宅销售面积增长38.8%；办公楼销售面积增长13.3

7、%；商业营业用房销售面积增长21.7%。1-7月，商品房销售额19600亿元，同比增长60.4%。其中，商品住宅销售额增长65.3%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长22.9%和34.2%。 三、房地产开发企业资金来源情况 1-7月，房地产开发企业本年资金来源28639亿元，同比增长28.7%。其中，国内贷款6524亿元，增长42.7%；利用外资273亿元，下降33.1%；企业自筹资金9557亿元，增长9.9%；其他资金12285亿元，增长43.2%。在其他资金中，定金及预收款7179亿元，增长35.7%；个人按揭贷款3628亿元，增长78.9%。 四、70个大中城市房屋销售价格指数 7月份

8、，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比6月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比6月份扩大0.1个百分点。 新建住宅销售价格同比上涨0.3%；环比上涨1.1%，涨幅比6月份扩大0.3个百分点。 分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.5%；商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通商品住宅销售价格上涨0.9%，高档住宅销售价格下降1.7%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨1.2%，其中普通商品住宅销售价格、高档住宅销售价格均上涨1.2%。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨2.3%，环比上涨1.2%。 分地区看

9、，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有43个，其中涨幅最大的5个城市是：宁波6.4%、银川5.4%、锦州5.2%、金华4.9%、西宁4.5%；价格下降的城市有26个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下降5.5%、徐州下降5.2%、深圳下降4.6%、桂林下降4.4%、丹东下降4.0%。 与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有63个,其中涨幅最大的5个城市是：金华3.5%、广州2.7%、深圳2.2%、宁波2.0%、大连1.9%；价格下降的城市有3个，其中兰州下降0.4%，沈阳、泉州微降0.1%。 二手住宅销售价格同比上涨3.0%，涨幅比6月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比6

10、月份缩小0.2个百分点。 分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有42个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳9.6%、洛阳7.0%、兰州6.9%、南宁6.3%、温州6.3%；价格下降的城市有25个，其中降幅最大的5个城市是：吉林下降7.8%、石家庄下降7.5%、唐山下降7.0%、岳阳下降5.5%、济宁下降5.2%。 与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有61个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳4.2%、南京2.4%、济宁2.1%、厦门2.1%、长沙2.0% ；价格下降的城市有4个，其中南宁下降0.8%、石家庄下降0.5%、呼和浩特下降0.2%、惠州下降0.1%。 新建非住宅销售价格同

11、比上涨0.8%，环比上涨0.6%。 与上年同月相比，办公楼销售价格上涨3.5%，商业营业用房销售价格下降0.2%，其他用房销售价格下降4.0%。与上月相比，办公楼销售价格上涨1.0%，商业营业用房销售价格上涨0.3%，其他用房销售价格上涨0.9%。 五、全国房地产开发景气指数 7月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为98.01，比6月份提高1.46点。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为96.28，比6月份提高2.68点;本年资金来源分类指数为103.31，比6月份提高4.58点;土地开发面积分类指数为92.55，比6月份提高0.16点;商品房空置面积分类指数为88.62，

12、比6月份提高0.03点;房屋施工面积分类指数为93.84，比6月份回落0.05点。2、天津市成交情况 图2-0 2009年01月-2010年7月天津市新建商品房成交趋势图 天津市新建商品房当月成交情况 本月 上月 去年同期 2010.07 2010.06 2009年7月份 成交面积万 73.33 64.99 152.83 成交均价元/ 9953.00 9370.00 7836.92 增幅情况%面 12.83 -52.02 增幅情况%均 6.22 27.00 累计商品房成交情况 本年累计 去年同期 2010年1-7月 2009年1-7月 成交面积万 608.71 777.98 成交均价元/ 94

13、81.57 7237.58 增幅情况% -21.76 增幅情况%均 31.00 图2-1 2009年01月-2010年7月天津市新建商品住宅成交趋势图 天津市新建商品住宅当月成交情况 本月 上月 去年同期 2010.07 2010.06 2009年7月份 成交面积万 62.96 50.63 134.51 成交均价元/ 9545.00 8943.00 7680.92 增幅情况%面 24.35 -53.19 增幅情况%均 6.73 24.27 累计商品房成交情况 本年累计 去年同期 2010年1-7月 2009年1-7月 成交面积万 496.95 696.20 成交均价元/ 9100.83 699

14、2.97 增幅情况% -28.62 增幅情况%均 30.14 图2-2 2009年01月-2010年7月天津市二手住宅成交趋势图 天津市二手住宅当月成交情况 本月 上月 去年同期 2010.07 2010.06 2009年07月份 成交面积万 35.84 38.20 86.32 成交均价元/ 6766.63 6910.84 5700.93 增幅情况% -6.18 -58.48 增幅情况%均 -2.09 18.69 累计二手房成交情况 本年累计 去年同期 2010年1-7月 2009年1-7月 成交面积万 311.75 412.18 成交均价元/ 6662.56 5573.78 增幅情况% -24.37 增幅情况%均 19.53 3、市内六区成交情况